부동산 시장이 매일매일 새로운 국면을 맞고 있는 가운데 가을을 맞이하여 이사를 하기 위해 부동산을 방문하는 사람들이 늘고 있습니다. 정부의 부동산 정책이 실패했는지 성공했는지 알 수는 없지만 집값은 더 올랐고, 더 오르기 전에 전세계약이나 매수를 진행하기 위해서 일수도 있고, 점점 더 한치 앞을 알 수 없게 되어 불안감에 방문을 하시곤 합니다.
오늘은 알지만 잘 모르겠는 부동산과 관련한 쟁점 세 가지를 해결해보고자 합니다.
만약 부동산 중개인이 중개를 한 것이 아니라 계약서만을 작성한 경우, 부동산중개업자가 계약에 책임을 져야 할까요?
공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
중개업자 및 소속 공인중개사는 전문 직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 하고, 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래 계약서 및 중개대상물 확인, 설명서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하며, 중개업자가 거래 계약서 등에 서명 및 날인하여야 하고, 거래 계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래 계약서를 작성하여서는 안된다.
위의 규정에서도 알 수 있듯이 공인중개사가 본인 마음대로의 계약서 작성은 안된다는 내용이 명백하게 적혀 있습니다. 만약 부동산 중개인이 임의로 작성한 계약서 때문에 제3자가 피해를 입었다면, 공인중개사는 그에 대해 책임을 져야 합니다. 이와 관련해서 주의의무 위반에 따른 손해배상 청구와 같은 법적 소송이 진행될 수 있습니다.
부동산을 이중으로 매매한 경우 배임죄가 성립할까요?
요즘같이 집값이 계속 오르고 있는 상황에 부동산을 가지고 있는 사람들은 이것을 언제 매매해야 할지 고민이 클 것입니다. 어제와 오늘 가격이 다르고, 내일을 더 다를 것이기 때문입니다. 기존의 매수인과 계약서를 작성하고, 계약금과 중도금까지 받았는데 갑자기 집값이 매우 오른 경우 현재 진행 중인 계약을 파기하고 더 높은 값으로 매매를 하고 싶은 것이 당연한 사람의 욕심입니다.
하지만 욕심을 부리다가 더 큰 화를 초래할 수 있습니다. 동일한 목적물을 서로 다른 둘 이상의 사람들에게 매도를 하는 것은 위법이기 때문입니다. 이것을 '부동산 이중매매'라고 합니다.
바로 배임죄의 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 부동산 매매계약을 체결 후 계약금만을 받은 상태라면 매도인은 매수인에게 계약금의 배액(2배)만을 물어주고 계약을 파기할 수 있습니다.
법무법인 명경 (서울) 부동산 전문 김재윤 대표 변호사
그러나 이미 중도금까지 받은 상황이라면 매도인의 일방적인 계약 파기는 더 이상 불가능하며, 잔금을 모두 치르고 난 후에는 소유권을 이전시켜주어야 하는 의무가 발생합니다. 이는 매도인과 매수인의 동시에 이행되어야 하는 각자의 의무이기 때문입니다.
본래의 매도인 이외에 다른 사람과 계약을 체결한 경우에 배임죄에 해당한다는 법원의 판례도 있습니다.
배임죄란 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가하는 죄로 형법 제 355조 제2항에 명시되어 있습니다.
이것이 성립한다면, 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 단, 유죄가 인정된다고 해서 소유권을 이전 받을 수 있는 것은 아니고, 민사소송을 통해 매도인과 제2의 매수인의 계약으로 인한 소유권 이전등기는 무효임을 따로 주장해야 합니다.
또한 부동산 이중계약에 있어서 새로운 사람과 계약을 체결하였지만 계약금까지만 진행이 된 상황에는 이중으로 계약이 진행되었다고 보지 않아 배임죄에 해당하지는 않습니다. 만약에 이중계약은 있었으나 소유권 이전 등기는 이루어지지 않은 경우에는 소유권이전등기 소송을 진행함으로써 권리 주장이 가능합니다.
눈앞에 이익만을 쫓으려다가는 오히려 큰 화를 입을 수 있으니 신중하게 행동하시길 바랍니다.
부동산 공인중개사가 본인의 중개인과 계약할 수 있을까요?
계약할 수 없습니다. 공인중개사법 제 33조 제6호에서 중개업자가 중개 의뢰인과 직접거래를 하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있다고 하였습니다.
위 조항은 부동산 공인중개사 본인에게 의뢰가 들어온 매물의 정보 혹은 부동산을 중개하며 얻은 정보를 자신의 이익을 위해 사용한다면 부동산 중개 의뢰인의 이익을 침해할 수 있기 때문에 이를 방지하기 위해 규정되었습니다. 다만 이 조항은 국가가 어떤 행위를 단속할 목적으로 금지하거나 제한하는 내용을 담은 규정으로 계약은 유효하고, 단속 상의 처벌만 있는 단속규정으로 대법원에서는 보고 있습니다.
따라서 중개 의뢰인이 중개사와 직접적으로 계약하는 것을 알고 본인의 이익을 위해 계약을 한 경우에는 계약은 유효하다는 것이 판례의 입장입니다.
법무법인 명경(서울) 김재윤 대표 변호사 전문분야 등록증서
오늘은 부동산 중개업자의 계약 그리고 배임죄에 대해서 알아보았습니다. 하루가 멀다 하고 올라가는 집값으로 인해 매도인과 매수인, 부동산 중개업자 간의 분쟁도 늘어나고 있습니다. 가장 좋은 방법은 서로 원만하게 합의를 하는 것이지만, 법리적인 부분을 다투어 보아야 하는 부분이 존재하는 경우도 있습니다.
이런 경우, 부동산 전문 변호사에게 전문적인 법률 상담을 통해 어떤 방식으로 해결할 수 있는지, 귀책사유는 누구에게 있는지 등을 파악하여 진행하시기 바랍니다.
