경찰청에서는 부동산 불법행위에 대해 집중 단속 중입니다. 8월 24일까지 총 169명 823명을 단속하여 157건 789명을 수사 중에 있으며 12건 34명은 불구속 기소 송치 하였습니다. 경찰은 앞으로도 특별 단속 기간인 만큼 부동산 시장을 교란시키는 행위를 뿌리 뽑겠다고 굳은 다짐을 내비쳤습니다.
광주광역시에서도 부동산 시장을 안정화 시키기 위해 강력 단속을 진행한다고 합니다. 광주광역시는 광주지방경찰청, 광주지방국세청, 5개 자치구와 합동으로 부동산 불법거래에 대해 단속하겠다고 밝혔습니다. 또한, 부동산 시장을 안정화시키기 위한 방안 역시 마련 중에 있습니다.
출처 unsplash
이번 광주광역시의 결정은 지속적으로 SNS에 올라오는 실거래가 허위신고에 대한 민원으로 인해 시작되었으며, 시 민생사법 경찰과에 이를 전담하는 수사인력을 배치하여 기획부동산 불법 행위 등에 대한 기획수사도 할 예정입니다.
광주시와 자치구 홈페이지에 '부동산 불법거래 신고센터'를 운영함으로써 사람들이 더 편하고 빠르게 신고할 수 있도록 하고 있으며, 피해자로 의심이 되는 상황이라면 신고센터를 이용해보시길 바랍니다.
최근 인천지검 부천지청에서는 대형 기획부동산 업체인 '우리 경매'의 인천 지역 지점장을 구속 기소하였습니다. 이들은 개발이 되지 않는 공유 지분을 판매하여 30억원이 넘는 돈을 편취하여 사기죄 혐의를 받고 있습니다.
또한 그들은 그들이 판매한 토지들이 조만간 개발이 될 구역이라는 말로 토지 공유 지분을 3~7배로 부풀려 판매하였지만, 확인 결과 개발 계획이 없는 허위·과장 광고였습니다.
출처 unsplash
그들은 피해자들에게 판매한 토지에 대해 지번도 알려주지 않았고, 전체 토지 면적 중 본인의 공유 지분이 얼마나 차지하는지도 피해자는 몰랐다고 합니다.
그들이 판매한 면적이 넓어 만약 위 피고인들의 매매가 사기로 인정될 시 나머지 피해자들도 잇따라 소송을 진행할 것으로 보입니다.
위 사례는 '기획부동산 사기' 혐의로 구속되어 수사 중에 있는 '우리 경매'에 관한 기사입니다.
출처 unsplash
기획부동산과 관련된 불법행위는 과거부터 지속적으로 있었지만, 요즘 들어 그 피해가 더 증가하고 있습니다. 그러나 기획부동산 자체가 불법인 것은 아닙니다. 그 토지들을 이용하여 허위로 광고를 하거나, 사실과 다른 내용으로 매매를 하는 등 불법적인 행위를 통해 매매를 하여 상대방에게 경제적인 손실을 발생시켰을 때 '사기'가 되는 것입니다.
사기죄는 사람을 속여 재물을 얻거나 재산상의 이익을 취득하거나 또는 제3자로 하여금 취득하게 함으로써 성립하는 범죄입니다.
이 범죄가 성립하려면 기망행위가 있어야 합니다. 이는 이러한 행동이 있었다고 주장하는 쪽에 입증 책임이 있습니다. 그렇기 때문에 확실하게 준비를 하여야 하는데, 상대방 측에서는 속이려는 의도가 없었으며 제대로 알아보지 않았다며 피해자에게 잘못을 돌릴 수 있기 때문입니다.
그렇기 때문에 반박할 수 없도록 철저하게 준비를 하여야 합니다. 만약 상대방이 반박을 하더라도 그것에 맞는 대응방안을 모두 마련하면서 말입니다.
만약 혼자 힘으로 하기가 어렵고, 감이 안잡히신다면 법률 전문가의 전문적인 상담을 받아보시길 권해드립니다.
피고인에게 기망행위가 있었다는 것으로 피해자들이 주장하는 것이 '허위·과장 광고'가 있었다는 점입니다. 원래 사실과 다른 점을 이용하여 본인을 속여서 땅을 사게끔 했다는 것이죠.
그러나 대법원에 따르면 일반적으로 시인될 수 있는 정도의 허위 및 과장 광고는 의도적으로 상대방을 착오에 빠지게 하는 행위에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 예를 들어 원래 30평인데 35평 정도로 광고를 하였더라도 그 평수가 매매 대금이 산정되기 위한 기준이 아니었다면 사기죄로 인정되지 않는 것입니다. (대법원 1991. 06. 11. 선고 91도788 판결)
부동산 전문 김재윤 대표 변호사
또한 기획부동산 업자들에게는 피곤인들이 도시계획시설 사업으로 수용되는 철거주택의 입주권을 받게 할 수 있는 권한이나 능력이 없었음에도 '구청 공무원들에게 말을 다 해놓았다. 걱정하지 말아라. 입주권이 나올 것이다.'라며 피해자들을 기망하여 입주권 매매를 편취한 사례도 있었습니다. 이 사례에 대해서도 법원에서는 객관적인 사실에 부합하거나 기망 행위에는 해당되지 않는다고 하였습니다.
왜 해당되지 않는 것일까요?법원에서는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 초점을 맞추어 판단한 것입니다. 상품을 광고하는 데 다소 과장이나 허위가 담겨있다 하더라도 이를 신의칙에 미루어 보았을 때 인정될만한 것이기 때문에 기망하였다고 볼 수 없다고 결정을 내린 것입니다.
이렇게 인정받기 어렵지만, 요건을 충족시킨다면 인정받을 수 있습니다. 대법원에 따르면 거래에 있어 중요하고, 의사결정에 중대한 영향을 끼치며 그 과정이 신의 성실 원칙을 위반하는 것이라면 사기죄의 기망행위에 해당합니다. (대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결)
그렇다면, 기획부동산 업체에서 자주 사용하는 홍보 문구에 대해서는 어떨까요?
예를 들어, '도로가 곧 개통될 예정이다, 가까운 곳에 새로운 역이 생긴다, 지금은 아니지만 빠른 시일 내에 그린벨트에서 해제될 것이다. 개발이 될 것이다' 가 있습니다. 업체에 방문하면 한 번쯤 듣는 말이죠.
위 홍보글이 모두 사실이면 좋겠지만, 만약 사실과 다른 부분이 있다면 기망행위로 인정될 수 있습니다. 저 문구들은 분명하게 행정적으로 사실을 파악할 수 있기 때문에 거짓이라는 것을 알았음에도 거짓말로 광고한 것이기 때문입니다. 또한, 저 내용은 부동산 매매 대금에도 큰 영향을 미치기 때문입니다.
따라서 확정되지 않은 정책을 마치 확정이 된 것처럼 허위·과장 광고를 하였다면, 이는 기망행위로 사기죄로 처벌할 수 있습니다. (울산지법 2019노561, 서울중앙지법 2018. 3. 29. 선고. 2015고단 370 등)
다만, 한 끝차이로 인정이 안되는 경우도 있습니다. 예를 들어 언론에 보도된 내용으로 개발 광고를 하였거나 매매계약을 체결하기 전에 그 현장에 직접 방문해서 설명을 들을 때에는 거짓 광고를 하지 않았거나 매수인들이 사실 확인 의무를 해태한 경우가 해당됩니다.
그렇기 때문에 매매계약을 체결하기 전 알 수 있는 모든 정보를 우선 알아보는 것이 중요합니다. 직접 그 현장에 방문하여 근처 부동산에서 정말로 개발이 될 예정이 있는 곳인지, 업체에서 알려준 지번과 계약을 맺는 지번이 정말 동일한 곳인지 등 확인해보시기 바랍니다.
그 밖에도 등기부등본, 토지이용계획확인서, 임야도, 지적도 등 쉽게 발급받을 수 있는 자료들을 토대로도 알아보시길 바랍니다.
출처 unsplash
저희 법무법인 명경 (서울)의 한 의뢰인께서는 주변 지인이 계속 연락을 하여 개발 호재가 있는 곳이라며 놓치면 안되는 곳이라는 말로 결국 계약까지 체결하였고, 생각을 계속 해봐도 이건 아닌 거 같아 계약을 취소하고 싶으시다며 상담을 잡으셨습니다. 알고 보니 그 토지는 개발을 아예 할 수 없는 그린벨트 지역이었습니다.
비록 저희 의뢰인도 처음에 확실하게 알아보지 않은 잘못이 있긴 하지만, 그렇다고 사기를 친 사람들에게 면죄부가 생기는 것은 아닙니다.
현재 납입한 매매 대금에 관하여 반환받기 위해 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 진행하였고, 그 결과 합리적인 해결책을 마련하여 긍정적으로 진행 중입니다.
본인의 부동산 매매에 의심이 가거나 기획부동산 사기를 당한 것인지를 확인해보고자 하신다면 주저 말고 연락 주시기 바랍니다.
