전주 공유지분 기획부동산 매매사기 대응방법은

 

 

| 경기도, 기획부동산 사기 근절에 나서

 

경기도가 앞으로 기획부동산이 임야를 공유지분으로 쪼개 파는 행위를 막기 위해 여의도(2.9㎢)의 70배에 달하는 임야를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 추진한다고 밝혔습니다. 

이는 개발이 어려운 임야를 싼 값에 사들인 후 주변의 개발 호재를 거론하며 공유지분으로 비싸게 판매하는 이른 바 ‘공유지분 기획부동산 사기’를 근절하기 위한 목적으로 해석됩니다.

이에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 임야에서는 기획부동산이 공유지분을 쪼개 파는 행위가 원천 차단될 전망이며, 토지거래허가구역에서 일정 면적 이상 토지를 승인받지 않고 ㅋ사용하거나 목적 외로 이용한 사람은 2년 이하 징역에 처해지거나 매입 당시 개별공시지가의 30%에 해당하는 벌금을 부과받게 됩니다.

 

 

 

​최근에는 국내 최대 경매업체로 꼽히는 우리경매가 기획부동산 사기로 밝혀지며 충격을 안겨주기도 했습니다. 이들은 기획부동산을 불법 다단계 방식으로 운영하며 4개 필지의 공유지분을 총 53명에게 사기로 판매해 64억 원을 편취한 혐의 등으로 기소된 상황이었는데요.

해당 필지 4곳은 북한산구립공원 부지인 서울 도봉구의 임야, 팔당호에 인접해 상수원보호구역으로 지정된 경기 광주의 임야, 남한상성도립공원인 경기 하남의 임야, 지하터널 개통이 예정된 경기도 성남이 임야입니다.

​이 곳의 지분 소유자는 1,600여명으로, 업체는 이 외에도 수백여 필지의 공유지분을 팔아온 것으로 드러났습니다. 업체회장의 친형이 운영하는 케이비경매의 경우 2년여간 한 지사에서 판매한 필지가 222개, 소유자는 총 2만8000명에 달했습니다.

​검찰은 이들이 판매한 토지의 용도와 입지조건을 봤을 때 개발 가능성이 전혀 없다고 봤고, 또 피해자들이 시세의 4배에 달하는 가격으로 공유지분을 산데다 지분을 일괄 처분하거나 분할 등기할 방편을 마련하지 못하는 등 이익금을 취할 가능성이 없다고 판단해 실형을 선고했습니다.

 

 

 

다른 사례를 살펴보면, 

피고인은 2010년 초순경 전주에 사는 피해자 A씨에게 "내가 전주시 덕진구 일대의 토지를 개발하여 전원주택 단지를 조성하려 하는데, 전원주택이 건축되면 땅값이 상승하므로 많은 차익을 남길 수 있다"고 속여 A씨에게 총 9천여만원의 현금을 교부 받았습니다. 

그러나 사실 피고인은 위 임야가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 보전녹지지역이자 산지관리법에 의한 공익용산지로 지정되어 있어 전원주택 건축 및 이를 위한 임야 개발을 하기 위해 힐요한 인·허가를 받기 어렵다는 점을 알고 있었고, 피해자로부터 임야 매매대금을 받더라도 이를 채무 변제, 생활비 등으로 사용할 계획이었습니다. 

이 같은 기망행위로 돈을 받았고 B, C, D, F 등 다수의 피해자에게도 비슷한 수법으로 수천만 원의 돈을 갈취,  총 수십억에 달하는 피해액을 발생 시켰습니다. 결국 피고인은 법원의 판단에 따라 징역 2년 6월을 받게 되었습니다. 

 

 

 

위의 사례처럼 기획부동산은 쉽게 당할 수 있고, 당하더라도 바로 파악하기 어렵다는 단점이 있습니다. 때문에 아직도 많은 분들이 자신의 피해사실을 인지하지 못하고 있는 경우가 많습니다.

또한 재판부는 어느정도의 과장광고의 행위는 기망행위로 보고 있지 않기 때문에 그 처벌유무도 달라질 수 있는데요. 

1. '맹지'인 사실을 미고지한 경우
맹지는 도로에 접하지 않기 때문에 가격이 낮다. 따라서 투자경험이 많은 전문가는 싼 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 수익을 낼 수 있기 때문에 오히려 맹지에 투자하는 경우가 있있습니다. 이말인 즉슨, 맹지가 투자 대상이 될 수 있다는 것인데요. 그렇기 때문에 맹지라는 사실을 미고지하였다는 이유만으로 형법상 사기죄의 기망행위에 해당하는지 여부가 문제가 될 수 있습니다.

​1) 피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매목적물이 맹지인 사실 미고지 → 유죄

​2) 맹지인 사실은 고지하였으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입도로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고·고지 → 유죄

3) 맹지인 사실을 미고지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 아니한 경우 → 주변 개발 호재에 대한 허위·과대광고 유무에 따라 유·무죄 판결이 나뉠 것

2. 지번 미고지
지번 등 토지 관련 서류를 충분히 제시하지 않은 것을 넘어서 이 사건 각 토지의 지번을 묻는 피해자들에게 이를 알려주지 않아 이 사건 각 토지의 현황을 확인하는 것을 적극적으로 방해함으로써 피해자들을 기망하였다는 점을 인정하기 어렵습니다.

3. 행정적 규제 미고지
설령 피고인이 피해자들에게 이 사건 각 토지의 현황이 위와 같아 단기간 내 개발이 어렵다는 사정을 명시적으로 고지하지 않았다 하더라도 이를 사기죄의 요건으로서 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 단정하기 어렵습니다.

4. 허위·과장 광고를 넘어 사기죄의 대상이 되는 ‘기망행위’의 기준
대법원은 일반적으로 시인될 수 있을 정도의 허위·과장 광고는 사기에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 실제로 부동산 평수를 과장하여 광고하였다고 하더라도, 그 평수가 매매대금을 산정하기 위한 기준이 아니었다면 사기죄가 아니라는 대법원 판례가 있습니다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91도788 판결 참조).

 

 

 

즉, 단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있습니다. 하지만 도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단할 수 있는 경우임에도 사실과 달리 광고한 경우 등과 같이 신의칙상 비난의 정도를 넘는 경우에만 사기죄로 처벌 받을 수 있습니다.

사기라는 범죄의 특성상 하나하나 입증하는 것이 쉽지 않아 손해를 입힌 행위 모두를 처벌할 수도 없으며, 준비를 하다보면 인과관계를 입증하는데 큰 한계에 부딪히는 경우도 많이 발생합니다. 때문에 전문 변호사와의 상담을 통해 가능한 많은 자료 등을 바탕으로 혐의에 대해 적극적으로 소명해 나가는 것이 중요합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산전문 로펌으로, 오랜기간 쌓은 노하우를 바탕으로 의뢰인분들이 겪고 있는 분쟁을 해결하기 위한 노력을 다하며 높은 승소율을 자랑하고 있습니다.

 

 

| 법무법인 명경 서울분사무소, 계약취소는 물론 투자금 반환에 성공!

최근 저희 법인은 위의 사례처럼 경매회사를 통해 공유필지를 구매했다가 사기가 의심되어 계약을 무효하고 투자금을 돌려받은 사례가 있었습니다. 정상적으로 체결된 계약이 아니었기에 바로 사건에 착수했고, 결국 '계약취소는 물론, 투자금을 반환 받는데 성공'했습니다.

현재 기획부동산산 사기 피해로 어려움을 겪고 계신다면, 주저말고 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다.