기획부동산 사기사례 통해 알아본 대응방법

 

 

부동산쪽에 투자를 생각하시는 분들이라면 기획부동산 사기를 특히 조심하셔야겠습니다. 최근 부동산 시세가 널뛰기를 하자 부동산쪽으로 눈을 돌리는 분들이 많으실텐데요. 문제는 이러한 심리를 이용해 악용하는 사례가 늘고 있다는 것입니다. 

 

여기서 말하는 기획부동산 사기란, 객관적인 사실과 출처가 불분명한 자료를 근거로 물건지 주변상황과 자체 작성한 문서를 토대로 과대 광고활용 및 TM을 통해 영업 운영을 하고, 이를 통해 시세에 비해 터무니 없는 가격으로 토지를 매매하는 행위를 일컫습니다. 

 

 

 

 

일반적으로 개인보다는 회사를 차려 운영하는 경우가 많기 때문에 피해를 보는 대부분의 사람들은 이 곳을 투자회사라고 생각해 선뜻 가입하거나 투자하는 경우가 많습니다. 실제로 사무실을 찾아가보면 일시적으로 그럴듯하게 꾸며 찾아온 이들로 하여금 의심을 하지 못하도록 합니다. 

 

최근에는 전라도 광주 일대서 부도산 경매나 토지거래에 관한 지식이나 경험이 없는 사람들을 상대로 일비를 지급하고 토지매매대금의 10%를 판매 수당으로 지급하겠다고 현혹해 직원들을 채용, 고객들에게 해당 토지의 개발 가능성이나 가치 등에 관하여 허위/과장 설명을 통해 매매한 사건이 발생하기도 했습니다.

 

 

 

 

국내 최대 규모의 경매업체에 근무하던 이들은 피해자들에게 '경매로 싸게 구입한 땅이 있는데 인근에 고속도로가 개통되고, 대단위 물류단지가 조성될 예정이기 때문에 몇 년 안에 땅이 개발 되고, 땅 값이 크게 오를 것'이라고 속여 수 억을 편취하였습니다. 

 

그러나 이들이 말한 귀여리 산20 일대는 팔당호에 인접한 토지로서 개발제한구역, 보전산지구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있던 곳이었습니다. 또 공유지분일 경우 각각의 진입로가 있어야 하는데 진입로 역시 확보되지 않은 상태였습니다.

 

 

 

이 밖에도 문화재보호구역, 비오톱 1등급으로 지정되어 있는 북한산 국립공원등의 부지를 개발 가능한 지역으로 속여 토지를 매매하였습니다.  여기서 말하는 비오톱이란 특정한 식물과 동물이 생활공동체를 이루어 다른 곳과 명확히 구분되는 생물 서식지를 가리킵니다. 비오톱은 총 5등급으로 구분되는데 이 중 비오톱 1등급인 토지는 절대적으로 보전을 우선으로 합니다. 즉, 일반주거지역이더라도 개발을 기대할 수는 없습니다.

 

이러한 내용을 파악하지 못하고 토지를 구입하게 된다면 당연히 손해를 볼 수 밖에 없습니다. 현실적으로 개발이 어려운 토지의 경우 제대로 평가를 받기 어렵기 때문이죠. 그러므로 매매하기 전, 등기부등본, 토지이용확인계획서 등을 반드시 확인하고 토지 개발이 가능한지 지방자치단체에 문의하여 충분히 검토해야 하는 것이 좋습니다. 

 

 

 

 

이 사건의 경우, 피해자들 중 상당수가 피고인들이 토지 판매를 위하여 운영한 회사의 직원이었던 점, 모든 피해자들과 원만하게 합의한 점(피해자들 중 일부는 매매대금을 반환받지 아니하고 매수한 토지를 그대로 보유하기를 원함), 매매대금의 반환을 원하는 피해자들에게는 매매대금을 반환해 준 점을 들어 피고인들에 대해 1년 혹은 1년 6월의 징역을 확정했습니다.

 

위의 사례는 피고인들이 합의를 위해 매매대금(피해금)을 반환해줬다는 점에서, 그리고 실형이 확정됐다는 점에서 기존 기획부동산 사기 사례와는 다르다는 것을 알 수 있습니다. 대부분의 경우에는 매매대금을 돌려 받지 못하거나 기망행위에 대해 죄를 묻지 못하는 경우가 많았기 때문입니다.

 

 

 

 

대법원은 일반적으로 시인될 수 있을 정도의 허위·과장 광고는 사기에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 예를 들어, 부동산 평수를 과장하여 광고하였다고 하더라도, 그 평수가 매매대금을 산정하기 위한 기준이 아니었다면 사기죄가 아니라는 대법원 판례가 있기도 합니다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91도788 판결 참조).

 

또한 기획부동산업자인 피고인들이 도시계획시설 사업으로 수용되는 철거주택의 입주권을 받게 해 줄 의사나 능력이 없는데도 ‘구청 공무원들에게 이미 작업을 해놓아 입주권이 나올 것이 확실하다’는 취지로 피해자들을 기망하여 입주권 매매대금을 편취하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 피고인들이 위에 언급한 내용은 객관적 사실에 부합하거나 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보기는 어렵다고 보았습니다(대법원 2010. 9. 9. 선고된 2010도7298 판결 참조).

 

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수가 없다는 것이 그 이유였는데요. 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 할 것이라고 판단했습니다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결, 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 등 참조).

 

하지만 이번 판례를 통해 앞으로 발생할 사건들 역시 피해자들 편에서 좀 더 나은 결과를 기대해 볼 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

실제로 저희 법무법인 명경 서울의 경우에도 경매회사를 통해 공유지분 필지를 구입했다가 사기가 의심되어 계약을 무효하고 투자금을 모두 돌려받은 사례가 있었습니다. 앞서 말씀 드린 내용처럼 정상적으로 체결된 계약이 아니었기에 즉시 사건에 착수했고, 결국 계약취소는 물론, 투자금을 반환 받는데에도 성공했습니다.

 

부동산 시세가 용솟음 치면서 지금도 전국 곳곳에서 이와 같은 피해 사례가 점점 늘고 있습니다. 문제는 부동산의 특성상 일반인들이 빠르게 파악하기 어렵다는 것입니다. 구입 시 '무조건 개발된다'라고 홍보를 한다면 한 번쯤은 의심해 보시고 해당 시청이나 구청에 문의 또는 전문가와의 상담을 통해 확인해 보시기 바랍니다. 

 

현재 기획부동산 사기 피해로 인해 어려움을 겪고 계신다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.