이제는 곳곳에서 빨갛고 노랗게 물들고 있습니다. 그 모습을 보고 있으면 괜히 커피 한 잔과 평소에는 보지 않던 책을 꺼내 페이지를 넘기고 싶어 집니다. 작년 가을에는 울긋불긋 단풍 구경을 하러 다녔던 거 같은데 이제는 근교로 쉽게 다녀올 수 있던 때가 꿈만 같습니다.
요즘에는 사람들이 놀이공원, 경복궁 등이 아니라 상대적으로 사람이 적고 넓은 왕릉과 같은 곳을 많이 간다고 들었습니다. 1년에 한 번 오는 가을을 만끽하고는 싶지만 상황이 여의치 않아 사람이 많은 곳은 불안하여 그런 것 같습니다.
집에만 있을 수 없다는 것을 잘 알기에 무작정 나가지 말라고는 못하겠습니다. 곳곳에서 우울감을 느끼고 있는 사람들이 많아지고 있어 리프레시가 필요하다는 점은 동감하기 때문입니다. 단, 나들이를 갈 때에는 마스크를 더욱더 철저히 끼시고 음식점에서는 다른 테이블과 떨어져서 앉는 등 할 수 있는 최선의 방역을 하는 등의 노력을 하시기 바랍니다.
이곳저곳 집단 감염이 발생하고 있는 가운데 증상이 조금이라도 느껴진다면 숨기지 말고, 두려워 하지 말고 검사를 받아보시길 권해드립니다.
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최근에 있었던 국세청 국정감사에서 부동산 탈세에 대한 질문이 대부분이었습니다. 국민의 힘 서일준 의원에 따르면 부동산 기획으로 이윤을 취하는 '기획부동산'업체들이 날로 진화하여 법인세 탈루 등 추징세액이 최근 5년간 3,025억 원에 달한다고 합니다.
또한 그는"한 지점에서 한 필지를 4천 명이 넘는 투자자에게 공유 지분으로 쪼개 팔아 피해 금액이 1조 원에 달하는 경우가 있다고 한다"라고 말하며 정부의 노력과 조사 기법의 개선이 필요함을 강조했습니다. 이에 김대지 국세청장은 기획 부동산의 경우 토지 양도 후 폐업하고 사라져 신속한 대응이 필요한 부분을 대상으로 철저하게 조사하고 있다고 답변하였습니다.
기획부동산이란 초기에는 못쓰는 땅을 개발하고 좋은 땅으로 만들어 매매하는 부동산 개발을 일컫는 용어로 사용되었습니다. 그러나 이를 악용하는 사례들이 발생하였고 현재에는 부동산 투기를 조장하는 사기를 나타내고 있습니다. 사전에는 나와있지 않지만 이제는 고유명사처럼 쓰이게 된 것이죠. 물론 올바른 목적을 가지고 운영하는 업체도 있긴 합니다.
부동산 투기 조장 업체는 주로 1. 영업사원을 고용하여 그들의 지인 혹은 불특정 다수를 상대로 허위광고를 통해 땅을 파는 방식 2. 필지를 여러 지분으로 쪼개 파는 방식 3. 소유권이 없음에도 있는 것처럼 하여 판매하는 미등기 전매 방식 4. 개발 호재가 있다는 정보를 널리 퍼뜨린 후 토지를 선점하는 방식을 통해 영업을 합니다.
업체들의 방식은 점점 더 교묘해지고 치밀해지고 있어 법률 전문가들도 혀를 내두를 정도입니다. 전문가들도 허점을 어렵게 찾아낼 수 있기에 보통의 사람들은 본인이 피해를 입었단 사실을 더욱 알기가 어려워 그냥 기다림의 시간만 흐르는 경우도 대다수라고 합니다.
최근에는 '경매업체', '투자회사', '부동산 컨설팅' 등 사람들이 한 번쯤 접해본 이름으로 영업을 하고 있습니다. 이곳들은 언뜻 보면 합법적이고 전문적으로 보여 사람들이 믿음을 갖도록 합니다. 또한 강남 등 번화가에 자리를 잡아 정장을 입고 방문하는 사람들을 응대하며, 구미가 당기는 말들만을 늘어놓기 때문에 쉽게 의심을 할 수가 없습니다.
좋은 말들만 하다가 가끔 '~한 점은 있지만'과 같은 말을 해주면 더 뭔가 신뢰감이 생긴다는 것을 이용하여 설명을 할 것입니다. 또한 자신이 운영하는 블로그나 카페의 글들의 링크를 보내주며 이게 실제로 발생할 계획이구나라는 생각을 하게 합니다.
심지어는 자신의 신분증까지 보내주어 사기꾼이 아니라는 점도 어필을 하죠. 그리고 정신을 차리고 보니 서명을 한 상태라면 강을 하나 건넌 것입니다. 그러나 돌아올 수 없는 강을 건넌 것은 아니니 차분히 마저 읽어보시기 바랍니다.
우선 스스로 확인을 해볼 수 있는 방법에는 다섯가지가 있습니다.
1. 토지이용계획 확인원을 발급받아 개발이 가능한지, 계획은 있는지 확인하기.
☞ 개발제한구역, 임야 등 기본적인 구역과 개발계획 여부를 알 수 있습니다.
2. 지적도, 위성지도, 로드뷰 등을 통해 토지와 닿은 길이 있는지 확인하기.
☞ 맹지는 건축 및 개발을 할 수 없습니다.
3. 직접 그곳을 가서 두 눈으로 확인하고, 근처 부동산에 문의해보기.
☞ 좋은 땅이라는 설명을 들었지만 해당 토지 부동산에서는 취급도 하지 않는다 할 수 있습니다.
4. 해당 지자체에 개발 계획 여부 확인해보기
5. 등기부등본 혹은 토지대장(산이라면 임야대장)으로 공유자가 몇 명인지 확인하기
☞ 공유자가 많을수록 행사 권리는 적어집니다.
"싼 것이 비지떡"
이 속담은 한 번씩 모두 들어보셨을 것입니다. 바로 '싼 물건은 당연히 그 품질도 나쁘다는 뜻'인데요. 기획부동산에서도 이 말이 적용될 수 있습니다. 업체에서는 한 필지를 사서 여러 사람들에게 쪼개어 파는 수법을 많이 이용합니다.
우선 업체에서 땅을 찾아 다니다 이용 가치가 적어 값이 싸게 매물로 나와 있는 곳을 타깃으로 정합니다. 이때 공시지가보다도 낮은 가격에 매수할 수 있습니다. 그 후 영업사원을 고용하여 그들에게 해당 토지를 팔게끔 하는 것이죠.
높은 인센티브와 부동산에 배울 수 있다는 점을 내세워 홍보하기 때문에 생각보다 많은 사람들이 지원합니다. 그리곤 그들이 불특정 다수를 상대로 영업을 하거나, 본인들의 지인에게 소개를 하고 심지어는 직접 구매를 하기도 합니다.
한 필지를 여러 사람들에게 파는 것이기 때문에 주로 내세우는 문구는 '몇 배, 몇 십 배가 오를 땅을 오르기 직전인 지금 사야 한다'는 것입니다. 한 필지 전체를 사기에는 금액이 크고 부담스러우니 쪼개어 부담을 덜어주는 거라고 하며 마치 구매자들을 위하는 것처럼 말을 합니다. 사람들 입장에서는 적은 돈으로 큰돈을 벌 수 있다는 것에 우선 혹하고, 이미 산 사람이 있다면 판매자들이 거짓말을 하지 않는 거구나 하며 믿게 되고 안정감을 느껴 구매하게 됩니다.
자신뿐 아니라 가족들, 지인들까지 구매를 할 경우 한 필지 통째로 갖게 되는 것과 다를 바가 없을 것이다는 설명까지 듣는다면 아내, 남편, 부모님, 동생, 친척 등에게 소개하여 그들도 계약을 하게 될 수 있습니다. 계약 과정에서 업체는 계약 후에는 개별등기를 해줄 것이기 때문에 완전히 본인의 땅이 되는 것이며, 만약 설명한 대로 되지 않으면 나중에 다시 팔면 되기 때문에 우선 본인을 믿고 맡기라고 하며 안심까지 시킵니다.
그러나 한 필지를 다수의 명의로 등기가 되어있는 토지를 매수하는 데 있어서 발생하는 한계에 대해서 들어보셨나요? 민법에 따르면 공유 목적물에 대한 지배권한은 개별적이지만 그 권리를 행사하는 데 있어서는 제약이 생긴다고 명시되어 있습니다.
자신의 지분에 해당하는 부분에 대해서는 자유롭게 양도, 담보 제공, 매매 등을 할 수 있습니다. 토지를 통해 수익이 발생할 시 자신의 지분만큼 받을 수 있습니다. 만약 전체의 20%의 토지 소유자라면 토지에 10만 원 상당의 수익 발생 시 본인의 몫은 2만 원이 됩니다. 물론 세금 역시 소유하고 있는 지분만큼만 납부하면 됩니다.
양도, 담보 제공, 매매는 가능하지만 이는 자신이 소유한 지분만큼이며, 전체 공유물에 대해선 처분하거나 변경하지 못합니다. 그리고 공유물을 이용하거나 개량할 때는 과반수의 동의가 필요합니다. 50%가 넘는 지분을 가지고 있지 않다면 다른 등기권자의 동의가 있어야만 이용할 수 있는 것입니다. 이 점을 위해 가족들에게까지 투자를 권하는 분들이 계실 텐데 그보다는 우선 해당 토지가 정말로 개발이 될 곳인지, 건축은 가능한지를 확인해보시길 바랍니다.
잘못된 선택을 통해 본인 뿐 아니라 주변 사람까지 얽혀 서로의 관계가 망가지는 것은 한순간이기 때문입니다. 다시 말해 이 곳이 접한 도로가 없는 맹지라 건축이 불가능하거나 임야 (개발제한구역 등) 개발이 아예 불가능한 곳일 수 있습니다.
앞서 업체가 계약 후 마음에 안들면 다시 팔면 된다고 말했지만 사실 이미 여러 명이 가지고 있는 토지를 구매하려고 하는 사람은 흔하지 않습니다. 그 사람이 나타날 때까지 업체는 계속 기다리라는 말만 반복하여 시간만 계속 흐르며 기다림의 시간이 길어집니다. 그 사이 기획부동산 업체 특성상 목표한 필지를 팔면 폐업하거나 이름을 바꿔 흔적을 감추는데, 기다림의 시간이 길어지면 길어질수록 그들에게 도망갈 시간을 벌어주는 것입니다.
공유지분 투자는 현재도 많은 사람들이 하고 있는 투자 방법이지만, 개발 여부가 확실하지 않고, 오히려 불가능한 곳을 마치 될 것처럼 허위로 꾸며내 사람들을 속이는 것은 명백하기 사기행위입니다. 싼 것이 비지떡임을 기억하시면서 성급한 계약은 금물이라는 점 명심하시기 바랍니다.
저희 법무법인 명경(서울)과 기획부동산과 관련하여 상담을 나누신 분들의 토지 중에는 공유지분으로 소유자들이 많은 곳들이 상당했습니다. 그들은 모두 세부 계획은 달랐지만 개발이 된다는 말에 홀린 듯 구매를 했다는 공통점이 있었습니다. 개발이라는 것이 몇 년 걸리는 것이기 때문에 적금이다 생각하고 기다리지만 만기가 되면 바로 돈을 받는 적금과는 달리 이것으로부터는 아무런 소식이 없어 그 업체에게 다시 문의를 해보며 이상함을 느끼게 됩니다.
해당 토지에 대해 알아보면 알아볼수록 그간 들었던 것과는 달라 불안감이 들고, 초조해져 인터넷 검색을 해보면 본인과 비슷한 사례로 불법행위를 인정받은 판례들이 나와 더 의심이 들어 명경(서울)에 연락을 하여 상담을 받으며 같은 피해를 입었다는 사실을 알게 됩니다.
상담자 A 씨 경기도 광주시 공유 지분 토지 등기부
상담자 B 씨 경기도 시흥시 공유 지분 토지 등기부
의뢰인 C 씨 경기도 하남시 공유 지분 토지 등기부
저희 명경(서울)의 부동산 전문 변호사이자 대표 변호사인 김재윤 변호사와 위와 같은 고민을 가지고 상담이 진행된 일부 토지들입니다. 확인해보니 위의 등기부에 나와있는 것처럼 각 토지는 많게는 300여 명까지 같이 소유하고 있는 토지였습니다.
이 밖에도 공유지분의 좋은 점만 알고 땅을 구매하거나 소유자가 본인뿐이 아니라는 것에 대해 알지 못한 채 계약을 진행하신 분도 계셨습니다. 조만간 개발이 되어 지금이 아니면 땅 값이 오를 것이라는 말에 급하게 진행하시기도 하셨습니다.
처음 연락이 왔을 때는 관심 없다고 거절 의사를 밝혔지만 포기하지 않고 끊임없이 연락이 와 좋은 말만을 하다 보니 시간이 지날수록 솔깃해져 본인도 모르게 넘어갔다는 말을 하시는 분들도 계셨습니다. 아예 일면식이 없는 사람들에게 속아 구매하시기도 하고, 지인을 통해 진행하신 분들도 많았는데 대체적으로 지인에게 구매하신 분들이 더 많은 것으로 보입니다.
한곳을 구매하면 다른 곳은 어떻냐고 또 연락이 와 피해 토지를 여러 곳 가지고 계신 분들도 많습니다.
세금은 나가고 있지만 개발 소식은 없는 이 계약 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 없을까요?
우선 형법상 '사기죄'로 고소할 수 있습니다. 계약에 중대한 영향을 미치는 사실에 대해 기망을 하였고, 그로 인해 상대방에게 착오가 발생하여 재산 손실까지 생겼다는 것을 입증하면 성립하게 되는 것입니다. 하지만 어떤 증거가 필요한지 모르겠고, 그동안 모아놓은 것이 없어 시작부터 막막하셔서 선뜻 진행하기를 두려워하는 분들도 계실 것입니다.
저희 법무법인 명경(서울)에서는 이러한 고민을 해결해드리고자 증거가 없을 시 자체적으로 할 수 있는 방법을 모두 동원하고, 강구하여 증거를 대신 모아드리고 있습니다. 따라서 준비된 자료가 없다고 포기하지 마시고, 우선 상담을 통해 해당사항이 있는지, 앞으로 어떤 것들을 준비하면 되는지 변호사에게 설명을 받으며 하나씩 차근차근 진행하시기 바랍니다.
그들이 처벌받는 것만큼 혹은 그보다 더 중요한 점이 그동안 낸 돈을 돌려받는 것일 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 업체(혹은 개인)를 상대로 사기로 고소하면서 그 과정에서 합의 단계에서 그동안 납부한 돈을 돌려받을 수 있도록 진행하고 있습니다. 법원 판결에서도 피해자와 얼마나 원만하게 합의를 하였고, 그 대금을 반환했는지 여부를 고려하여 판결을 내리고 있기 때문에 상대측에서도 형을 적게 받으려면 합의를 해야 할 필요가 있을 것입니다.
법무법인 명경(서울)로 문의하셔 기획부동산 사기가 맞는지, 어떻게 해결할 수 있는지 등에 대해 변호사와 상담을 나눠보시기를 권해드립니다.
명경(서울)은 의뢰인 분들의 소중한 재산을 돌려받기 위해 할 수 있는 최선을 다하고 있습니다.
