최근 자신을 엄마라고 부르는 사람에게 핸드폰이 고장나서 수리를 맡겼는데 수리비를 내야 하니까 이쪽으로 돈을 보내달라는 한 문자를 받았습니다." 실제로도 자녀가 있는 분이셔서 혹시나 하는 마음으로 자녀분에게 전화를 하였고 그로 인해 다행히 어떠한 피해도 입지 않았습니다.
최근 보이스 피싱 뿐 아니라 문자 피싱까지 심해지고 있어 피해는 점점 늘어나고 있습니다. 문제는 그 수법이 더 교묘해져 진짜인지 아닌지 구분이 어려워졌다는 것입니다. 심지어는 카카오톡이나 문자로까지 범죄가 일어나고 있다고 합니다. 문자로는 택배 배송 추척과 관련된 url을 보내고 그 곳에 접속하면 돈이 빠져나가기도 한다고 합니다.
이에 대해 카카오에서는 금전 관련 내용이 나오면 '톡 사이렌'이 울리도록 하여 지인 사칭 메신저 피싱 범죄를 사전에 예방하고자 하였습니다. 다만 국내 번호 가입자 중에서 해당 메신저를 오랜 기간 동안 사용 중인 이용자라면 이 사이렌이 보이지 않으며, 기간이 짧아도 빅데이터를 기반으로 노출 대상에서 제외된다고 하는 단점이 있지만 해당 관계자는 향후에도 이용자 보호를 위해 노력할 것이라고 합니다.
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news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=119&aid=0002444095
우리의 일상생활에 이미 만연한 피싱, 부동산 시장도 마찬가지였습니다. 일반 피싱은 그들의 지인인 척 하여 사람들을 속이지만, 부동산에서의 피싱은 실제 자신의 지인, 가족의 지인 등 일면식 있는 사람에게 연락이 오니 의심이 가지 않습니다. 자신을 속이지 않을 것이란 믿음이 있기 때문이죠.
또한 부동산 관련은 사람들이 한 번쯤 관심갖고 볼만한 내용을 소개합니다. 허무맹랑한 소리가 아니라 실제 발생 가능성이 있고, 지인(업체)에서는 객관적인 자료도 제시하니 더 알아차리기 어렵게 됩니다.
"곧 개발이 된다, □□산업단지가 들어오면 사람들이 몰려들 것이다, 지금은 제한 구역이지만 곧 해제된다, 그러면 땅값이 지금보다 훨씬 오른다, 지금 아니면 늦는다, 계약금부터 걸어놔라." 등과 같은 말로 사람들을 혹하게 한 다음, 지금 아니면 살 수 없다는 말로 쐐기를 박으면 사람들은 고민은 그만하고 바로 계약금을 이체합니다. 곧 품절이다, 마감한다 하면 사람들이 경쟁심리가 생기는 소비자 심리를 이용한 수법이죠.
업체 이름도 인베스트, 부동산 컨설팅·투자 업체 등으로 하기 때문에 의심을 하기도 어렵고, 거기다 지인이 소개를 한 곳이니 우선 진행을 하시곤 합니다. 심지어는 현장답사를 하지 않고, 업체도 방문해보지 않은 상태로 계약을 체결하시는 분이 많았습니다. 설명만 듣고 도장만 찍기 때문에 나중에 실제로 가보면 홍보와는 많이 다르고, 그로 인해 무언가 이상하다는 점을 깨닫게 됩니다.
빠른 설명시간이 지나면 생각할 여유 없이 그 자리에서 바로 계약을 체결하라고 하거나 계약금을 내라고 합니다. 저희 법무법인 명경(서울)과 상담을 나눈 분께서는 돈이 없어 계약금을 못 낸다고 하니 직원이 본인이 돈을 빌려준다 하여 그렇게 계약금을 내서 체결하게 되었다 하셨습니다.
- 업체의 주된 토지 판매 방법은?
투자 컨설팅 가장 업체에서는 대개 한 필지를 여러 사람에게 쪼개어 팝니다. 이때 이용되는 토지는 당연히 아무런 가치가 없는, 개발이 거의 불가능한 심지어 공시지가보다 저렴한 값에 파는 곳입니다. 공유지분으로 갖게 되면 불리하게 되는 거 아니냐고 하는 질문에는 "구분소유적 공,유관계"일뿐이라며 걱정말라고 합니다.
피해를 입은 분들에게 여기에 대한 의구심이 들지 않았냐 여쭤보니 해당 관계를 아는 사람이든 모르는 사람이든 우선 그렇다고 하니까 자신있기 말하기에 그냥 그렇구나 하고 진행을 하셨다 합니다.
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구분 소유적 공유관계란?
토지 전체에 대해서는 공동으로 소유를 하는 것이지만 그 중 각자 부분은 특정하여 다른 부분의과는 별개로 소유하는 것을 말합니다. 이때 그 위치와 면적을 딱 정해서 여러 사람이 구분해서 소유하기로 하는 약정이 있어야 하며 공유관계에 있는 사람들끼리 의사 합치가 되지 않는다면 관계는 성립할 수 없습니다. (대법원 2009. 3. 26 선고 2008다44313 판결)
업체에서는 위 관계를 말하면서 자신들이 임의로 나눈 가분할도를 보여주며 구매자에게 확신을 줄 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)의 의뢰인 분들께서도 업체로부터 가분할도를 받자 내 땅에 대한 믿음이 더 생겼고, 부자가 될 수 있을거라는 생각이 들어 바로 서명을 하셨다는 분들이 계실 정도로 효과는 컸습니다.
그러나 재판부에 따르면 계약 과정에서 매매대금이 분할 부분 위치와는 상관없이 면적을 기준으로 정해진 것으로 보이는 점, 피고들 사이의 각 매매계약에 있어서 각 매수 면적만 기재되어 있었고 가분할도상의 특정 부분 표시가 기재되어 있지 않은 이상 가분할도의 내용이 매매계약 내용으로 편입된 것으로 보기 어렵다고 보았습니다.
또한 계약 당시 대략 위치만 정하고 측량 절차를 거치지 않고 임의의 방법으로 총 83부분으로 나눈 가분할도를 참조한 사실만으로 그 위치와 경계에 있어 가분할도에 따른 해당 관계 설정 의사가 보기 어렵다고 보았습니다. (대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313판결)
그 밖에도 매매계약 당시 A 씨가 피고들로부터 인감증명서를 받는 등 구분소유를 인정받기 위한 조치를 취하였다고 볼 만한 아무런 자료도 없는 점, 원고가 제시하는 이 사건 계약서는 목적물이 있고 주장처럼 구체적으로 특정되어 있지 않고 단지 '산**번지 매도자는 매수인에게 측량하여 단독 지번으로 해줄 것을 약정함'이라고만 명시되어 있다.
이것만으로는 해당 임야를 A 씨의 단독 소유로 하고 나머지 토지들은 함께 가지고 있는 상태로 보유하기로 하였다고 볼 수 없는 점, 이곳이 분할 전의 나머지 임야 부분과 외관상 구분할만한 특징이 있다는 자료가 없을 뿐 아니라 특정 구분하여 소유하고 있다고 볼만한 아무런 자료가 없기 때문에 공유관계로 인정되지 않았습니다. (인천지방법원 2005. 9. 9 선고 2005나4789)
이렇듯 만약 업체에서 한 필지 부동산을 여러 사람이 위치를 특정하여 일부씩 매수를 한 뒤 혼자 소유하는 것처럼 사용하며 수익할 수 있다고 하면서 공.유 지.분으로 편의상 등기만 하는 것이라 한다면 반드시 확인해보시기 바랍니다. 위의 판례처럼 해당 관계 자체가 받아들여지지 않는 경우도 있기 때문입니다.
- 공유 지분이라면 내 땅이어도 내 땅이 아니다!
구분 없이 그저 여러 사람이 공동으로 등기되어 있다면 그 토지에 대해 소유권을 완벽히 본인 마음대로 할 수 없습니다. 개발을 하거나 그 토지 자체를 매각할 때에는 과반수 혹은 전원의 동의가 필요한데 이 때 본인은 그 지분에 해당하는 만큼만 의사를 표현할 수 있습니다.
기획 부동산의 경우 한 필지에 대해 몇 십 명, 몇 백 명의 공유자들이 있다보니 의견을 모으기가 쉽지 않고 자신의 지분 역시 전체에 비해 소수일 것입니다. 본인의 가족들과 함께 구매하시는 분들도 많으신데, 그 모든 분들의 힘을 모은다 하더라도 과반수에도 미치지 못할 가능성이 높습니다.
물론 자신의 몫에 대해서는 다른 사람들에게 파는 것이 가능합니다. 하지만 과연 누가 많은 등기권자들이 있는 땅을 살지, 그 땅이 팔리는 데 얼마나 걸릴지는 아무도 알 수가 없습니다. 업체에 문의를 해보아도 기다리라는 답변만 들으며 시간만 흘러갑니다. 업체가 폐업하고 도망갈 기회를 주는 것임을 모르는 체 말이죠.
간혹 공유지분 만을 대상으로 투자를 하시는 분들도 있습니다. 그러나 가급적 한곳에 이미 많은 사람들이 등기가 되어 있는 것은 다른 사람들도 투자한 안전한 곳이 아니라 더 위험한 곳일 수 있음을 지각하시기 바랍니다.
이러한 수법으로 사람들을 기망하여 그들의 소중한 재산을 착취하는 업체의 행위는 그 피해 사실을 인지하는 데 어려움이 있습니다. 토지 개발에 대한 경우에는 기본적으로 수년이 소요되는 것이기 때문에 업체 입장에서는 폐업을 하고 도망갈 시간을 벌 수 있게 됩니다.
따라서 자신이 당했다는 것을 알게 되었거나 조금이라도 의심이 가는 경우 전문적인 법리적인 상담을 받아보시기를 권해드립니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 이러한 분들의 피해 회복을 위해 특히 경제적인 피해 복구를 위한 전담 팀을 운영하는 등 최선을 다하고 있습니다.
최근 혹은 이전에 구입한 곳이 시간이 지나도 값이 오르지 않는 땅일 수 있습니다. 작은 부분이라도 글을 읽으시면서 혹은 이것저것 알아보시면서 의구심이 드신다면 더 자세히 확인해보시기 바랍니다.
기본적으로 등기부등본, 토지이용계획확인원 등을 통해 개발 여부를 확인 할 수 있으며, 저희 명경(서울)에서는 상담을 통해 개발 가능성 여부도 함께 검토해 드리고 있으니 부담 갖지 마시고 상담을 나눠보시기 바랍니다. 또한 증거물들이 없어서 망설이시는 분들을 위해 자체적인 방법을 통해 증거를 수집할 수 있도록 도움을 드리고 있습니다.
늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때입니다.
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