부동산분쟁변호팀

귀농 전문 컨설팅이 있을 정도로 사람들의 귀농, 귀촌에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 2019년 조사 결과에 따르면 사람들이 귀농, 귀촌을 하는 이유로 자연환경이 좋고, 정서적으로 여유로운 생활을 하기 위해 그리고 농업의 비전 및 발전가능성을 꼽았습니다. 

30대의 젊은 부부들이 복잡한 도시를 떠나고 싶어 농촌을 찾기도 하고, 퇴직을 앞두고 여유로운 노후를 보내기 위해 농촌으로 돌아가곤 합니다. 

귀농, 귀촌을 꿈꾸는 사람들 중 그 지역에 원래 본인 소유의 땅이 있는 사람들은 드물 것입니다. 새로운 곳에서 농사를 짓거나, 터전을 마련하기 위해서는 부동산 거래가 필수적이기에 농촌의 부동산 매매계약도 늘어나고 있는 추세입니다.

귀농·귀촌과 맞물려 아이러니하게도 농촌의 개발 역시 많이 이루어지고 있습니다. 개발을 하려는 움직임이 끊이지 않아 사람들의 땅의 일부를 도로로 편입시키고자 하는 공익사업도 활발히 진행 중입니다.

이러한 상황에 맞추어 오늘은 부동산 매매를 진행하는 데 있어서 발생한 착오로 인해 계약을 최종적으로 취소할 수 있는지에 대해서 알아보고자 합니다.

A씨는 곧 있으면 회사 내규에 맞추어 정년퇴직을 해야 하는 나이가 되었습니다. 30년이 넘는 시간동안 치열한 경쟁 속에 산 A씨는 이제 회사를 "졸업"하면 복잡한 도심을 벗어나 한적한 곳으로 터전을 옮겨 남은 여생을 여유롭고 차분하게 보내고자 하고 있으며, 그 생활만을 바라보며 열심히 일을 하고 있습니다.

이제 때가 와서 이리저리 땅을 알아보던 중, 적당한 부지를 발견하여 매매를 체결하였습니다. 이는 약 1,000여 평정도 되는 땅이었으며, 매도인인 B씨에게도 내려와서 전원주택을 지으며 살기 위해 매매하는 것이라는 점도 밝혔습니다. B씨는 A씨의 이야기를 듣고, 정말 살기 좋은 곳이라며 응원의 말도 아끼지 않았습니다.

처음 진행 할 때 1,000평 중 약 50여 평이 도로에 편입될 것이라는 점은 B씨에게 들어 A씨는 알고 있었습니다. 그러나 50여 평이 도로에 편입되어도 전원주택을 짓는데는 무리가 없어 흔쾌히 진행하였습니다.

그러나 체결하고 난 뒤 최종적으로 전해들은 바로는 50여 평이 아니라 400평이 도로에 편입된다는 것이었습니다. 400평이 도로에 편입이 된다면 A씨의 꿈인 전원주택은 짓지 못하게 됩니다.

이 사실을 알게 된 A씨는 바로 B씨에게 파기를 요구하였지만, B씨는 이미 체결한 후이며 제대로 알아보지 않은 A씨의 탓이라며 해지를 거절하였습니다.

이런 경우, A씨는 계약을 해지할 수 없을까요?

아니요, 취소할 수 있습니다.

우리나라 민법 제109조(착오로 인한 의사표시)에서 "의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. " 라고 규정하고 있습니다. 

그렇다면 착오로 인해 계약을 취소하기 위해서 어떤 요건들을 갖추어야 할까요?

우선 의사표시에 대한 착오가 있어야 합니다. 착오는 법률행위가 유요하게 성립한 것을 전제로 하며 의사와 표시가 일치하지 않은 것을 의미합니다.

두 번째로는 중요 부분에 대한 착오가 있어야 합니다. 중요 부분이라는 것은 판례에 따라 다르게 채택하고 있기 때문에 얼마나 설득력 있게 주장하는지가 중요합니다. 그렇기 때문에 이 부분을 제대로 입증하기 위해서는 전문적인 법률 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

마지막으로 표의자에게 행위에 일반적으로 요구되는 주의를 현저하게 결여한 과실이 없어야 합니다. 현저하게 결여된 과실이 없다는 것이 어떤 것을 의미하는 것일까요? 예를 들어 보자면, 공장을 경영하는 자가 공장이 작아 새로운 공장을 설립할 목적으로 토지를 매수하였습니다.

이 과정에서 거래하는 토지상 공장을 건축할 수 있는지 여부를 관할 지자체에 알아보지 않았다면, 이 부분은 표의자의 과실에 해당합니다.

위 세 요건을 갖추어야 의사표시를 취소할 수 있으며, 취소하면 계약은 무효가 되어 해지가 됩니다.

A씨의 경우를 보면, 부동산 매매에 있어서 동기에 충분히 착오가 있었다고 볼 수 있기 때문에 해지가 가능합니다. 

만약 계속해서 매매를 이어간다면, 도로에 대해 보상을 받을 수 있을까요? 네, 그런 경우에는 손실 보상금을 요구하여 받을 수 있습니다. 손실 보상금이란 국가나 공공 단체의 적법한 공권력 행사에 의해 사유 재산에 특별한 손실이 생겼을 경우 지급되는 계산적 전보로서의 금전입니다. 

현재는 코로나19로 인해 영업 손실을 입은 의료기관, 약국, 일반 사업장 등에 손실 보상금을 지급하고 있습니다.

A씨는 토지 매매의 목적이 '전원주택'을 짓기 위함이었습니다. 그렇기 때문에 사실 전원주택을 짓지 못한다면 그 토지는 더이상 A씨에게 필요하지 않습니다. 따라서 A씨는 토지의 40%가 도로에 편입됨으로써 더 이상 계획대로 집을 지을 수 없게 되었으니 동기에 의한 착오가 발생했다는 것을 주장할 수 있습니다.

판례에 따르면 "동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다"라고 규정하고 있습니다.

본인이 매수하고자 한 토지의 일부분이 도로로 편입된다는 것을 알고 나서도 매수자가 계속 진행을 했을지 여부가 중요한 것입니다. 만약 아무 상관 없이 매매를 진행했을만한 상황이라면 착오에 의한 의사표시 해제를 주장할 수 없습니다. 

그러나 A씨는 처음부터 전원주택을 짓고자 하였고, B도 이 사실을 충분히 인지하고 있었습니다. 따라서 40%의 부분이 도로로 편입되어 전원주택을 짓지 못한다는 점을 알게 되었다면 A씨는 매수하지 않았을 것입니다. 그렇기 때문에 A씨의 동기에 의한 착오가 인정되며, 법률행위 취소 역시 가능합니다.

만약 위에서 언급한 것처럼 의사표시 당사자에게 중대한 과실이 있는 경우에는 취소가 되지 않습니다. 예를 들어보자면, 매수를 하려고 하는 임야를 매매 전에 그 지번도 모르는 등 제대로 알아보지 않은 채 진행을 하였습니다. 그 후 본인이 매수한 임야가 매수자가 생각한 곳과는 다른 곳이어서 계약 해지를 주장하였지만 법원에서는 당사제에게 제대로 알아보지 않은 중대한 과실이 있다는 이유로 해지가 불가능하다는 판결을 냈습니다.

이렇듯 의사표시 당사자의 주관대로 해지가 가능한 것은 아니며, 객관적이고 확실한 정황이 있어야 합니다. 

착오에 의한 매매계약 취소를 주장하기 위해서 전문적인 법률 상담을 받아보시는 것도 한 방법일 수 있습니다. 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 해지가 가능한지 여부를 먼저 알아본 다음 진행해보시기 바랍니다. 

파기가 끝나고 이미 납부한 대금에 대해서도 매매 대금 반환 소송을 통해 매매 대금을 돌려받는 것도 잊지 마시길 바랍니다.