한 회사에 오래 다니는 것은 어렵죠. 사람들과 경제적인 상황 모두가 충족되어도 또 다른 여건 상 다른 곳으로 이직을 해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 그러나 '유종의 미'라는 말이 괜히 있는게 아닌 것처럼 처음부터 끝까지 모두 깔끔한 게 좋지 않을까 싶습니다. 회사에서도 당연히 마찬가지입니다. 트러블로 인해 이제 다니지 못하게 되었다면 그와 동시에 그동안의 작업 파일을 모두 삭제해버리는 거로 회사에 보복을 하는 분들이 계실 것입니다.
그러나 업무방해, 전자기록손괴죄 등으로 처벌을 받을 수 있다는 점 반드시 유의하셔야 합니다. 세상에 아름다운 끝맺음 없다고 하지만 이성적이고 깔끔한 끝은 필요하지 않을까 싶습니다. 어떠한 경로든 겹치는 지점이 생길 수 있기 때문이죠. 머물렀다가 떠날 때 자신의 흔적이 남아있지 않도록 해보는 건 어떨까요?
우리나라의 100명 중 1명은 사기 피해를 입은 경험이 있다고 할 정도로 그 피해의 수가 많다 합니다. 전혀 모르는 사람에게 당한 경우는 불과 약 33%이고, 친인척 혹은 지인에 의한 경우가 약 67%를 차지한다 합니다. 이렇게 사회에서 서로 간의 신뢰가 무너짐에 따라 심지어 가족을 기망하는 행위도 서슴없이 발생하는 것이죠.
이보다 더 큰 문제는 해결을 위해 소를 제기하여도 피해를 입은 만큼에 해당하는 처벌을 받지 않으며, 피해금 환수까지 안되고 있다는 점입니다. 법무부에 따르면 2014년 해당 범죄 회수금은 1%에도 미치지 못하였고, 전체 건들 중에서 한 푼도 돌려받지 못한 건이 95%나 된다 합니다. 한 경찰 관계자에 따르면 "가해자가 그동안 개별 합의를 본다거나 변제의사가 있는 것처럼 일부 갚아버리면 혐의를 입증하는 데 어려움이 생기는 것은 사실"이라 합니다.
위의 기사의 내용처럼 상대를 기망하는 행위로 인해 이익을 편취하는 행위로 인한 피해가 늘어나고 있습니다. 더군다나 피해를 가하는 사람들이 피해자들의 지인이라는 점이 놀라운 사실이었습니다. 저희 법무법인 명경(서울)을 찾아주시는 분들께서도 상대방의 기망행위에 당했다는 분들이 많으셨는데, 그중 특히 부동산과 관련된 경우가 가장 많았습니다.
이를 기획부동산 사기라고 하는데, 저렴한 값에 산 땅을 금방이라도 개발이 될 것처럼 가짜 정보를 풀어 사람들을 혹하게 함으로써 비싼 값에 파는 기망행위를 주로 일컫습니다. 저희 법인을 통해 피해 사실을 알게 된 분들 중 공통점이 있다면 바로 '지인'의 소개로 거래를 하게 되었다는 것입니다. 그 지인은 본인의 가족 및 가깝게 지낸 사람 혹은 본인의 배우자 혹은 가족의 지인이었습니다. 그렇게 먼 사이가 아니라는 것이죠.
그들이 좋은 땅이 있는데 내 주변, 내 사람에게 소개해 주어 부자가 되는 것이 더 좋겠다는 생각이 들었다며 영업을 시작합니다. 좋은 땅이 있다, 빠른 시일 내에 투자가 될 것이다, 지금이 가장 저렴할 때이고 조금만 지나도 이 가격에 사기 어렵다, 너니까 알려주는 거다 하며 마치 선택받은 사람인 것처럼, 사지 않으면 두고두고 후회를 할지도 모른다는 생각을 하게끔 합니다.
아무래도 지인을 통해 거래하다 보니 자세한 내용을 파악하기가 애매합니다. 평소 알고 지냈고, 친하게 지낸 관계이기 때문에 이것저것 캐묻기가 민망할 수 있기 때문이죠. 하지만 사실 아는 사람에게 살수록 더욱더 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 이런 상황을 맞닥뜨리지 않기 위해서 말입니다. 혹시 이번 일을 해결하고, 다음에 같은 일이 또다시 반복된다면 그때는 모든 것을 확실하게 확인해보시기 바랍니다.
그러나 이미 발생한 일에 대해서 후회를 한들 아무런 소용이 없습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 앞으로는 똑같이 피해를 입지 않도록 주의해야 한다는 것으로 마무리를 하며, 현재 입은 피해에 대해 어떻게 해결할 수 있는지 알아볼까요?
우선 토지이용규제정보서비스 (http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp)에 방문하여 해당 지번이 어떤 지역 지구에 지정되어 있는지, 개별공시지가는 얼마인지, 행위에 제한은 있는지 등을 알아보시기 바랍니다. 만약 <산지관리법>에 따라 대표적으로 보전산지, 임업용산지, 공익용산지에 해당되어 있다면 개발은 가능할지 몰라도 그 기준이 까다롭기 때문에 사실상 개발이 어렵다는 점을 알아두시기 바랍니다.
두 번째로는 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에서 그 토지가 얼마나 많은 사람들을 거쳐왔으며, 누구와 그곳을 공유하고 있는지를 알아두시기 바랍니다. 땅을 판 업체에서는 큰 땅 하나를 사서 여러 명에게 쪼개어 파는 방법을 이용하기 때문에 적게는 열댓 명, 많게는 수 백 명이 등기가 되어 있을 수 있습니다.
공유지분자가 많으면 많을수록 소유권 행사에 대한 제약이 발생하며, 자신의 구역이 아닌 전체 땅에 대해서는 마음대로 처분 혹은 이용이 불가능합니다. 업체가 분할등기를 해준다며 가분할도까지 보여주었다면 정말로 분할이 되었는지 알아보시기 바랍니다. 일부 곳에서는 해준다고 하였지만 실제로 진행을 문의하면 시간이 걸린다며 차일피일 미루고 있을 수 있습니다.
세 번째로는 지적도나 지도를 통해 맹지 여부를 확인하실 필요가 있습니다. 즉, 계약한 토지와 붙어있는 땅이 있는지를 알아보셔야 합니다. 만약 어떠한 도로 없이 땅만 덩그러니 있다면 그곳에는 건물을 세울 수 없습니다. 다시 말해 건축이 불가능하다는 것입니다.
경기도 하남시 토지
도로에 접한다는 것이 어떤 느낌인지 애매하신 분들을 위해 준비한 저희 명경(서울)과 상담을 진행한 분의 토지입니다. 해당 토지는 좌측 위에 보이는 길을 제외하곤 어느 곳도 도로로 보이는 것과 땅이 겹치는 곳이 없습니다. 바로 그 부분이 길과 접하는 부분이 없다는 말이며, 맹지를 일컫는 것입니다.
네 번째로는 관련 지자체에 문의를 해보는 방법도 있습니다. 해당 토지가 있는 시, 군청에 토지계획과 관련된 혹은 건축과 관련된 부서에 문의하여 건축이 가능한 곳인지 알아볼 수 있습니다. 또한 해당 지번에 직접 방문하여 그곳의 시세를 인근 부동산을 통해 알 수 있습니다.
저희 의뢰인에 따르면, 그곳의 부동산에서는 그 땅을 취급도 하지 않는 쓸모없는 땅으로 분류를 한다는 것을 듣고 의심을 하기 시작했다고 하였습니다. 부동산 중개인이 말하는 금원보다 훨씬 비싼 값에 구매했다면 위 내용을 검토해보시기 바랍니다.
법무법인 명경(서울) 김재윤 대표변호사
위 내용들을 검토한 후 땅이 닿은 곳이 없거나 공유지분자가 지나치게 많은 숫자이던가 개발제한구역, 보전산지 등 개발에 제한이 있는 곳이라면 기획 부동산으로 의심을 시작하시기 바랍니다. 아무리 가까운 사이여도 어떤 일이 일어났을지는 모르기 때문입니다.
소개해 준 지인이 업체의 직원이라면 그들도 업체에게 속아 정말로 좋은 땅인 줄 알고 알려준 것일 수 있기 때문입니다. 즉, 또 하나의 피해자일 수 있다는 것입니다. 경제적으로도 심리적으로 심한 타격을 입었겠지만 그럴 때일수록 객관적으로 사실을 직시하는 태도가 필요합니다.
또한 사기 특성상 그 죄를 입증하는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 확신을 갖기 위해선 전문적인 관점으로 법리적인 부분을 다루어 줄 수 있는 법률 전문가의 도움을 받기를 권해드립니다. 저희 명경 서울 분사무소에서는 의뢰인 분들의 증거 수집에 있어서의 부담을 덜어드리기 위해 자체적인 방법을 통해 도움을 드리고 있습니다.
마지막으로 의뢰인 분들의 소중한 재산 되찾기를 가장 중점적으로 다루고 있다는 점 역시 참고해 보시기 바랍니다. 그들을 향한 처벌이 중요하지만 그보다 더 적극적인 자세로 임해야 할 것이 그동안 납부한 매매 대금을 돌려받는 것이기 때문입니다.
이제는 곳곳에서 빨갛고 노랗게 물들고 있습니다. 그 모습을 보고 있으면 괜히 커피 한 잔과 평소에는 보지 않던 책을 꺼내 페이지를 넘기고 싶어 집니다. 작년 가을에는 울긋불긋 단풍 구경을 하러 다녔던 거 같은데 이제는 근교로 쉽게 다녀올 수 있던 때가 꿈만 같습니다.
요즘에는 사람들이 놀이공원, 경복궁 등이 아니라 상대적으로 사람이 적고 넓은 왕릉과 같은 곳을 많이 간다고 들었습니다. 1년에 한 번 오는 가을을 만끽하고는 싶지만 상황이 여의치 않아 사람이 많은 곳은 불안하여 그런 것 같습니다.
집에만 있을 수 없다는 것을 잘 알기에 무작정 나가지 말라고는 못하겠습니다. 곳곳에서 우울감을 느끼고 있는 사람들이 많아지고 있어 리프레시가 필요하다는 점은 동감하기 때문입니다. 단, 나들이를 갈 때에는 마스크를 더욱더 철저히 끼시고 음식점에서는 다른 테이블과 떨어져서 앉는 등 할 수 있는 최선의 방역을 하는 등의 노력을 하시기 바랍니다.
이곳저곳 집단 감염이 발생하고 있는 가운데 증상이 조금이라도 느껴진다면 숨기지 말고, 두려워 하지 말고 검사를 받아보시길 권해드립니다.
출처 unsplash
최근에 있었던 국세청 국정감사에서 부동산 탈세에 대한 질문이 대부분이었습니다. 국민의 힘 서일준 의원에 따르면 부동산 기획으로 이윤을 취하는 '기획부동산'업체들이 날로 진화하여 법인세 탈루 등 추징세액이 최근 5년간 3,025억 원에 달한다고 합니다.
또한 그는"한 지점에서 한 필지를 4천 명이 넘는 투자자에게 공유 지분으로 쪼개 팔아 피해 금액이 1조 원에 달하는 경우가 있다고 한다"라고 말하며 정부의 노력과 조사 기법의 개선이 필요함을 강조했습니다. 이에 김대지 국세청장은 기획 부동산의 경우 토지 양도 후 폐업하고 사라져 신속한 대응이 필요한 부분을 대상으로 철저하게 조사하고 있다고 답변하였습니다.
기획부동산이란 초기에는 못쓰는 땅을 개발하고 좋은 땅으로 만들어 매매하는 부동산 개발을 일컫는 용어로 사용되었습니다. 그러나 이를 악용하는 사례들이 발생하였고 현재에는 부동산 투기를 조장하는 사기를 나타내고 있습니다. 사전에는 나와있지 않지만 이제는 고유명사처럼 쓰이게 된 것이죠. 물론 올바른 목적을 가지고 운영하는 업체도 있긴 합니다.
부동산 투기 조장 업체는 주로 1. 영업사원을 고용하여 그들의 지인 혹은 불특정 다수를 상대로 허위광고를 통해 땅을 파는 방식 2. 필지를 여러 지분으로 쪼개 파는 방식 3. 소유권이 없음에도 있는 것처럼 하여 판매하는 미등기 전매 방식 4. 개발 호재가 있다는 정보를 널리 퍼뜨린 후 토지를 선점하는 방식을 통해 영업을 합니다.
업체들의 방식은 점점 더 교묘해지고 치밀해지고 있어 법률 전문가들도 혀를 내두를 정도입니다. 전문가들도 허점을 어렵게 찾아낼 수 있기에 보통의 사람들은 본인이 피해를 입었단 사실을 더욱 알기가 어려워 그냥 기다림의 시간만 흐르는 경우도 대다수라고 합니다.
최근에는 '경매업체', '투자회사', '부동산 컨설팅' 등 사람들이 한 번쯤 접해본 이름으로 영업을 하고 있습니다. 이곳들은 언뜻 보면 합법적이고 전문적으로 보여 사람들이 믿음을 갖도록 합니다. 또한 강남 등 번화가에 자리를 잡아 정장을 입고 방문하는 사람들을 응대하며, 구미가 당기는 말들만을 늘어놓기 때문에 쉽게 의심을 할 수가 없습니다.
좋은 말들만 하다가 가끔 '~한 점은 있지만'과 같은 말을 해주면 더 뭔가 신뢰감이 생긴다는 것을 이용하여 설명을 할 것입니다. 또한 자신이 운영하는 블로그나 카페의 글들의 링크를 보내주며 이게 실제로 발생할 계획이구나라는 생각을 하게 합니다.
심지어는 자신의 신분증까지 보내주어 사기꾼이 아니라는 점도 어필을 하죠. 그리고 정신을 차리고 보니 서명을 한 상태라면 강을 하나 건넌 것입니다. 그러나 돌아올 수 없는 강을 건넌 것은 아니니 차분히 마저 읽어보시기 바랍니다.
우선 스스로 확인을 해볼 수 있는 방법에는 다섯가지가 있습니다.
1. 토지이용계획 확인원을 발급받아 개발이 가능한지, 계획은 있는지 확인하기.
☞ 개발제한구역, 임야 등 기본적인 구역과 개발계획 여부를 알 수 있습니다.
2. 지적도, 위성지도, 로드뷰 등을 통해 토지와 닿은 길이 있는지 확인하기.
☞ 맹지는 건축 및 개발을 할 수 없습니다.
3. 직접 그곳을 가서 두 눈으로 확인하고, 근처 부동산에 문의해보기.
☞ 좋은 땅이라는 설명을 들었지만 해당 토지 부동산에서는 취급도 하지 않는다 할 수 있습니다.
4. 해당 지자체에 개발 계획 여부 확인해보기
5. 등기부등본 혹은 토지대장(산이라면 임야대장)으로 공유자가 몇 명인지 확인하기
☞ 공유자가 많을수록 행사 권리는 적어집니다.
"싼 것이 비지떡"
이 속담은 한 번씩 모두 들어보셨을 것입니다. 바로 '싼 물건은 당연히 그 품질도 나쁘다는 뜻'인데요. 기획부동산에서도 이 말이 적용될 수 있습니다. 업체에서는 한 필지를 사서 여러 사람들에게 쪼개어 파는 수법을 많이 이용합니다.
우선 업체에서 땅을 찾아 다니다 이용 가치가 적어 값이 싸게 매물로 나와 있는 곳을 타깃으로 정합니다. 이때 공시지가보다도 낮은 가격에 매수할 수 있습니다. 그 후 영업사원을 고용하여 그들에게 해당 토지를 팔게끔 하는 것이죠.
높은 인센티브와 부동산에 배울 수 있다는 점을 내세워 홍보하기 때문에 생각보다 많은 사람들이 지원합니다. 그리곤 그들이 불특정 다수를 상대로 영업을 하거나, 본인들의 지인에게 소개를 하고 심지어는 직접 구매를 하기도 합니다.
한 필지를 여러 사람들에게 파는 것이기 때문에 주로 내세우는 문구는 '몇 배, 몇 십 배가 오를 땅을 오르기 직전인 지금 사야 한다'는 것입니다. 한 필지 전체를 사기에는 금액이 크고 부담스러우니 쪼개어 부담을 덜어주는 거라고 하며 마치 구매자들을 위하는 것처럼 말을 합니다. 사람들 입장에서는 적은 돈으로 큰돈을 벌 수 있다는 것에 우선 혹하고, 이미 산 사람이 있다면 판매자들이 거짓말을 하지 않는 거구나 하며 믿게 되고 안정감을 느껴 구매하게 됩니다.
자신뿐 아니라 가족들, 지인들까지 구매를 할 경우 한 필지 통째로 갖게 되는 것과 다를 바가 없을 것이다는 설명까지 듣는다면 아내, 남편, 부모님, 동생, 친척 등에게 소개하여 그들도 계약을 하게 될 수 있습니다. 계약 과정에서 업체는 계약 후에는 개별등기를 해줄 것이기 때문에 완전히 본인의 땅이 되는 것이며, 만약 설명한 대로 되지 않으면 나중에 다시 팔면 되기 때문에 우선 본인을 믿고 맡기라고 하며 안심까지 시킵니다.
그러나 한 필지를 다수의 명의로 등기가 되어있는 토지를 매수하는 데 있어서 발생하는 한계에 대해서 들어보셨나요? 민법에 따르면 공유 목적물에 대한 지배권한은 개별적이지만 그 권리를 행사하는 데 있어서는 제약이 생긴다고 명시되어 있습니다.
자신의 지분에 해당하는 부분에 대해서는 자유롭게 양도, 담보 제공, 매매 등을 할 수 있습니다. 토지를 통해 수익이 발생할 시 자신의 지분만큼 받을 수 있습니다. 만약 전체의 20%의 토지 소유자라면 토지에 10만 원 상당의 수익 발생 시 본인의 몫은 2만 원이 됩니다. 물론 세금 역시 소유하고 있는 지분만큼만 납부하면 됩니다.
양도, 담보 제공, 매매는 가능하지만 이는 자신이 소유한 지분만큼이며, 전체 공유물에 대해선 처분하거나 변경하지 못합니다. 그리고 공유물을 이용하거나 개량할 때는 과반수의 동의가 필요합니다. 50%가 넘는 지분을 가지고 있지 않다면 다른 등기권자의 동의가 있어야만 이용할 수 있는 것입니다. 이 점을 위해 가족들에게까지 투자를 권하는 분들이 계실 텐데 그보다는 우선 해당 토지가 정말로 개발이 될 곳인지, 건축은 가능한지를 확인해보시길 바랍니다.
잘못된 선택을 통해 본인 뿐 아니라 주변 사람까지 얽혀 서로의 관계가 망가지는 것은 한순간이기 때문입니다. 다시 말해 이 곳이 접한 도로가 없는 맹지라 건축이 불가능하거나 임야 (개발제한구역 등) 개발이 아예 불가능한 곳일 수 있습니다.
앞서 업체가 계약 후 마음에 안들면 다시 팔면 된다고 말했지만 사실 이미 여러 명이 가지고 있는 토지를 구매하려고 하는 사람은 흔하지 않습니다. 그 사람이 나타날 때까지 업체는 계속 기다리라는 말만 반복하여 시간만 계속 흐르며 기다림의 시간이 길어집니다. 그 사이 기획부동산 업체 특성상 목표한 필지를 팔면 폐업하거나 이름을 바꿔 흔적을 감추는데, 기다림의 시간이 길어지면 길어질수록 그들에게 도망갈 시간을 벌어주는 것입니다.
공유지분 투자는 현재도 많은 사람들이 하고 있는 투자 방법이지만, 개발 여부가 확실하지 않고, 오히려 불가능한 곳을 마치 될 것처럼 허위로 꾸며내 사람들을 속이는 것은 명백하기 사기행위입니다. 싼 것이 비지떡임을 기억하시면서 성급한 계약은 금물이라는 점 명심하시기 바랍니다.
저희 법무법인 명경(서울)과 기획부동산과 관련하여 상담을 나누신 분들의 토지 중에는 공유지분으로 소유자들이 많은 곳들이 상당했습니다. 그들은 모두 세부 계획은 달랐지만 개발이 된다는 말에 홀린 듯 구매를 했다는 공통점이 있었습니다. 개발이라는 것이 몇 년 걸리는 것이기 때문에 적금이다 생각하고 기다리지만 만기가 되면 바로 돈을 받는 적금과는 달리 이것으로부터는 아무런 소식이 없어 그 업체에게 다시 문의를 해보며 이상함을 느끼게 됩니다.
해당 토지에 대해 알아보면 알아볼수록 그간 들었던 것과는 달라 불안감이 들고, 초조해져 인터넷 검색을 해보면 본인과 비슷한 사례로 불법행위를 인정받은 판례들이 나와 더 의심이 들어 명경(서울)에 연락을 하여 상담을 받으며 같은 피해를 입었다는 사실을 알게 됩니다.
상담자 A 씨 경기도 광주시 공유 지분 토지 등기부
상담자 B 씨 경기도 시흥시 공유 지분 토지 등기부
의뢰인 C 씨 경기도 하남시 공유 지분 토지 등기부
저희 명경(서울)의 부동산 전문 변호사이자 대표 변호사인 김재윤 변호사와 위와 같은 고민을 가지고 상담이 진행된 일부 토지들입니다. 확인해보니 위의 등기부에 나와있는 것처럼 각 토지는 많게는 300여 명까지 같이 소유하고 있는 토지였습니다.
이 밖에도 공유지분의 좋은 점만 알고 땅을 구매하거나 소유자가 본인뿐이 아니라는 것에 대해 알지 못한 채 계약을 진행하신 분도 계셨습니다. 조만간 개발이 되어 지금이 아니면 땅 값이 오를 것이라는 말에 급하게 진행하시기도 하셨습니다.
처음 연락이 왔을 때는 관심 없다고 거절 의사를 밝혔지만 포기하지 않고 끊임없이 연락이 와 좋은 말만을 하다 보니 시간이 지날수록 솔깃해져 본인도 모르게 넘어갔다는 말을 하시는 분들도 계셨습니다. 아예 일면식이 없는 사람들에게 속아 구매하시기도 하고, 지인을 통해 진행하신 분들도 많았는데 대체적으로 지인에게 구매하신 분들이 더 많은 것으로 보입니다.
한곳을 구매하면 다른 곳은 어떻냐고 또 연락이 와 피해 토지를 여러 곳 가지고 계신 분들도 많습니다.
세금은 나가고 있지만 개발 소식은 없는 이 계약 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 없을까요?
우선 형법상 '사기죄'로 고소할 수 있습니다. 계약에 중대한 영향을 미치는 사실에 대해 기망을 하였고, 그로 인해 상대방에게 착오가 발생하여 재산 손실까지 생겼다는 것을 입증하면 성립하게 되는 것입니다. 하지만 어떤 증거가 필요한지 모르겠고, 그동안 모아놓은 것이 없어 시작부터 막막하셔서 선뜻 진행하기를 두려워하는 분들도 계실 것입니다.
저희 법무법인 명경(서울)에서는 이러한 고민을 해결해드리고자 증거가 없을 시 자체적으로 할 수 있는 방법을 모두 동원하고, 강구하여 증거를 대신 모아드리고 있습니다. 따라서 준비된 자료가 없다고 포기하지 마시고, 우선 상담을 통해 해당사항이 있는지, 앞으로 어떤 것들을 준비하면 되는지 변호사에게 설명을 받으며 하나씩 차근차근 진행하시기 바랍니다.
그들이 처벌받는 것만큼 혹은 그보다 더 중요한 점이 그동안 낸 돈을 돌려받는 것일 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 업체(혹은 개인)를 상대로 사기로 고소하면서 그 과정에서 합의 단계에서 그동안 납부한 돈을 돌려받을 수 있도록 진행하고 있습니다. 법원 판결에서도 피해자와 얼마나 원만하게 합의를 하였고, 그 대금을 반환했는지 여부를 고려하여 판결을 내리고 있기 때문에 상대측에서도 형을 적게 받으려면 합의를 해야 할 필요가 있을 것입니다.
법무법인 명경(서울)로 문의하셔 기획부동산 사기가 맞는지, 어떻게 해결할 수 있는지 등에 대해 변호사와 상담을 나눠보시기를 권해드립니다.
명경(서울)은 의뢰인 분들의 소중한 재산을 돌려받기 위해 할 수 있는 최선을 다하고 있습니다.
어제(12일)부터 사회적 거리두기가 1단계로 낮아졌습니다. 1단계가 됨에 따라 스포츠 행사에 관중 입장이 제한적으로나마 가능해졌으며 뷔페·노래방 등의 운영 역시 재개되었습니다. 이로 인해 자영업자들은 여전히 힘들지만 전보다는 한시름 놓게 될 전망입니다. 그러나 오늘 확진자 수는 100명이 넘어 다시금 긴장의 끈을 잡아야겠습니다. 방심은 금물이니 같은 실수를 반복하지 않도록 '나'부터 열심히 하는 생활 습관을 유지해야겠습니다.
오늘 날씨가 급격하게 차가워져 감기 걸리기 딱 좋은 날씨입니다. 감기 조심하시고, 옷은 언제나 따뜻하게 입어 몸이 차지지 않도록 주의하시기 바랍니다.
"
군산이 앞으로 개발될 전망이 있고, 전북대학교 병원이 들어온다는 부지가 근처에 있기 때문에 매입하면 후에 큰 이득을 볼 수 있다. 이 임야를 판매하는데 계약금과 잔금을 지급하면 즉시 해당 토지를 분할하여 이전해주겠다.
- 대전지법 『2016고단683』
"
기획부동산 업체로부터 피해자가 매수를 할 적에 들은 말입니다. 이 말을 철석같이 믿고 해당 토지를 구매하는 계약을 체결했습니다. 하지만 피고인에게는 해당 임야 소유자와 매매계약을 체결하지도 않았으며, 자금 부족으로 회사 운영이 어려운 상태였습니다. 그렇기 때문에 피해자로부터 매매대금을 받는다고 해도 소유권을 이전해 줄 능력이나 의사가 없었습니다.
이 사실들을 알고도 업체는 매매를 진행하였고, 피해자로부터 계약금과 잔금 명목으로 총 1,700만 원을 받았습니다. 이 업체가 기망한 대상은 피해자 외에도 여러 사람들이 있었고 그들에게 총 230,338,000원을 교부받은 것이 확인되었습니다. 이에 법원에서는 피고인(업체)에게 징역 1년 6개월 형을 선고하였습니다.
법원에서는 기획부동산 불법행위는 불특정 다수를 상대로 장기간 의도적으로 기망행위가 이루어지고, 상당 규모의 회사 외관을 가지고 조직적 그리고 집단적으로 거래가 이루어지기 때문에 이에 현혹되어 상대방이 일반 개인 간의 거래에서보다 기망당하기 훨씬 쉽고, 기준이 애매해 자칫 큰 피해를 발생할 수 있는 위험이 있는 점 등을 비추어 판겨을 내린 것입니다.
위와 같은 일들이 비일비재하게 발생하고 있습니다. 갑자기 생긴 것은 아니고 이전부터 있었지만 다른 범죄에 비해 본인의 피해사실을 알기 어려워 한동안은 모르고 있다가 최근 '우리 경매'와 같은 대형 기획부동산 업체의 대표와 관계자들이 실형 선고를 받음으로써 이 개념과 관련 사례들이 드러난 것입니다.
"개발이 조만간 될 것이다. □□산업단지가 들어와 지금보다 땅값이 훨씬 오를 것이다. 노다지 땅인데 당신이니까 알려주는 거다. 나 믿고 계약해라. 나중은 늦으니 지금 바로 사야 한다. 우선 계약금만 내면 내가 안 팔고 있겠다. 아무나 소개해주지 않는데 당신이니까 내가 특별히 챙겨두는 것이다"
불행 중 다행으로 업체들의 수법은 비슷비슷합니다. 위와 같은 말을 하면서 충분히 생각할 시간을 주지 않고 계약이 척척 진행이 되었다면 한 번쯤 의심을 해보시기 바랍니다. 자신이 피해를 당한 것인지 어떻게 의심을 할 수 있을까요? 다음의 내용들을 통해 각각 맞는 서률 확인해 보시고, 한 구석이라도 개발이 되지 않는 것 같은 곳이 있다면 저희 법무법인 명경(서울)으로 문의하시기 바랍니다.
1. 등기부 등본 확인하기.
인터넷 등기소에서 발급 및 열람이 가능한 등기부 등본을 통해 매매한 토지를 몇 명이 공유하고 있고, 그간 몇 명의 손을 거쳐갔는지 확인해보시기 바랍니다. 업체가 제공하는 자료가 있을 수도 있지만 본인이 직접 발급받아 보시기를 권해드립니다. 혼자만 구매한 곳이 아니라는 것은 이미 설명을 들어서 알고 있었을 수 있지만 정확하게 몇 명이 있는지는 모를 수 있습니다. 그 부분을 등기부등본을 통해 알 수 있는 것입니다.
저희 명경(서울)으로 문의하신 상담자께서는 여러 사람이 소유하고 있다는 건 알았지만 이렇게 많은 사람들이 있는 줄은 몰랐다고 하였습니다. 의도적으로 업체에서 그 수를 말하지 않았고, 상담자께서도 상식선에서만 생각을 한 것이죠. (참고로 등기부에 등록된 사람이 백 명이 넘었습니다.)
공유 지분 토지는 자신의 지분만큼만 그 땅에 대한 소유권을 행사할 수 있습니다. 10평의 땅에 1평을 소유하고 있다면, 10%의 지분을 가지고 있는 것이죠. 주식과 비슷하다고 생각하면 될 것 같습니다. 주식에서도 자신이 주식을 가지고 있는 주주라 하여도 회사를 마음대로 처분하거나 개발할 수 없는 것처럼 공유지분에서도 개인 마음대로 진행할 수 없습니다. 대체적으로 과반수의 동의가 필요하기 때문에 개발을 시작할 때부터 시간이 오래 걸려 결국 무산되기도 하는 것입니다.
그래서 다시 되팔려고 해도 그렇게 공유하는 사람들이 많은 땅을 사려고 하는 사람들은 흔치 않아 결국 매매도 어렵게 되어 버립니다. 애물단지가 된 그곳은 조혜련처럼 세금만 계속 납부하게 되는 것이죠. 만약 개별 분할등기가 되었다 하여도 끝이 아닙니다. 자신의 토지에 길이 나 있는지를 확인하셔야 합니다. 길이 있어야 건물을 짓거나 개발이 가능하기 때문입니다.
2. 지적도 혹은 지형 지도를 통해 맹지 여부 확인하기
건축을 하기 위해선 토지에 접하고 있는 도로가 필요합니다. 접하고 있는 도로도 없고, 도로가 생길 계획이 없는 곳을 맹지라고 합니다. 현재는 접한 길이 없지만 확실히 도로가 날 예정이라면 건축허가 신청을 제출해볼 순 있습니다. 그러나 현재든 미래든 도로가 없고, 주변 도로를 소유한 토지주들로부터 사용허가도 받지 않았다면 개발은 불가능합니다.
여기서 길이라고 하는 것은 보행과 자동차의 통행이 가능한 너비 4m 이상의 (예정) 것을 말합니다. 지형적으로 자동차 통행이 필요하지만 불가능한 곳이거나 막다른 도로인 경우에는 시장, 군수, 구청장이 그 위치를 지정하고 공고하는 구간 안에서 너비 3m 이상의 도로가 필요합니다.
저희 법무법인 명경(서울)과 함께 기획부동산 사기와 관련되어 진행 중인 한 의뢰인께서도 이곳에 개발이 조만간 이루어질 것이라는 말에 믿고 매매를 진행하였지만 시간이 지나도 아무런 소식이 없고, 느낌은 싸하셨다고 합니다.
경기도 평택시 한 임야
시간이 지날수록 이상함만 커져 명경(서울)에 문의를 하시게 되었고, 함께 확인해 본 결과 해당 토지는 맹지로 건축 및 개발이 가능하지 않았습니다. 도로가 생길 예정일 수 있나를 확인해 보았지만 없는 것으로 확인되어 처음 소개와는 달리 땅값이 크게 오를 수 없는 것이었습니다.
빨간색으로 표시된 곳이 의뢰인이 매입한 토지로 사진을 보면 알 수 있듯이 도로와는 멀리 떨어져 있습니다. 이 부분에 대한 기망행위를 주장하며 의뢰인이 납부한 돈을 돌려받을 수 있도록 진행 중에 있습니다.
3. 토지이용계획원을 통해 용도구역 확인하기
토지이용 규제정보 서비스 홈페이지에서 알고 싶은 주소를 검색하면 지목, 개별공시지가, 지역지구에 지정되었는지 등을 확인해볼 수 있습니다.
토지이용계획확인원
위에서 말한 의뢰인의 토지는 농림지역 및 보전관리지역으로 지정된 임야였습니다. 산지관리법에 따라 보전산지를 사용할 수 있는 권한을 가지고 있는 사람 이외에는 사용할 수 없도록 규정되어 있습니다. 국방, 군사시설의 설치 / 기상관측시설 / 지하수 관측시설 등 특수한 경우에서만 사용할 수 있는 것입니다.
만약 의뢰인 토지에 길이 있었다 하더라도 땅 값을 올릴 수 있는 일반적인 시설의 설치는 가능하지 않았기 때문에 개발이 되지 않는 곳이었습니다.
법원에서는 타인을 기망하여 그들의 소중한 재산을 가지고 이득을 취한 사람들에게 이전보다 더 엄격한 처벌을 내리고 있습니다. 다만, 피해자와의 합의나 피해금에 대한 변제가 이루어졌다면 처벌이 달라질 수 있는 여지를 남겨두고 있습니다. 그러나 그 피해 보상액이 현저하게 적은 경우는 용납하지 않고 있습니다.
저희 법무법인 명경(서울)에서는 기획부동산 피해에 대해 사기죄로 고소 진행 후 합의 단계에서 매매대금을 반환받을 수 있도록 하고 있습니다. 간혹 가지고 있는 증거가 없어 진행을 망설이는 분들도 계시는데요. 만약 업체의 유죄를 증명할 수 있는 자료들이 있으면 좋긴 하겠지만 없다 하여도 불가능한 것이 아닙니다. 명경(서울)에서 증거를 수집하여 진행할 수 있으니 걱정 마시고 문의하시기 바랍니다.
명경(서울)은 부동산 전문 로펌으로, 노하우를 가지고 의뢰인 분들의 재산을 지켜드리기 위해
이제는 완연한 가을 날씨가 되었습니다. 10월 말쯤 되면 곳곳에 울긋불긋 단풍이 예쁘게 물들겠려나요. 작년 가을에는 늦가을쯤 수원 화성으로 단풍구경을 다녀와 내년에는 더 한창일 때 제대로 다녀오자 했는데 , 이젠 그마저도 쉽지가 않게 되었네요. 당장 다음 주에 있을 추석 연휴를 잘 지나가야 할 텐데 걱정이 큽니다.
전문가들이 현재 가장 걱정하고 있는 추석 연휴 그리고 그 다음주에 있는 한글날 연휴, 잘 이겨낼 수 있으면 좋겠습니다. 놀러 가고, 콧바람 쐬러 가고 싶은 마음이 굴뚝같지만 이번에는 한 번 참아 보려고 합니다. 올 추석 때 할머니 할아버지를 뵙지는 못하지만, 내년 설에는 꼭 뵐 수 있게 되었으면 좋겠습니다!
모두 몸조심하시길 바랍니다. 일교차가 크니 옷을 따뜻하게 입고 다니셔 감기에도 걸리지 않도록 주의하시기 바랍니다.
오늘은 부동산 시장의 새로운 화젯거리인 '도시공원 일몰제'와 '기획부동산 사기'가 가진 관련성에 대해 설명해드리려고 합니다. 뉴스에서 연달아 다루고 있는 내용으로 각각의 이슈를 가질 것으로 보이지만 조금 더 깊게 들어가면 이 둘이 서로 관련이 되었음을 알 수 있습니다. 장기 미집행 공원이 해제되는 것을 이용한 부동산 불법행위로 이득을 취하는 업체가 있으며, 그 피해 규모가 커 문제가 심각한 상황입니다. 혹시 본인의 땅이 해당되지는 않는지 참고하시기 바랍니다.
도시공원 일몰제란?
20년간 미집행 공원에 대해 도시공원구역으로서의 효력이 없어지는 것을 뜻합니다. 즉 도시공원으로 지정되고 난 뒤 20년이 넘는 시간 동안 지자체의 계획에 따라 공원으로서 만들어지지 않았다면 다시 본래의 소유자에게 돌아가 마음대로 소유권을 행사할 수 있게 됩니다.
이 제도는 1999년 헌법 재판소의 헌법 불합치 결정을 받았으며, 첫 시행일이 지난 2020년 7월 1일이었습니다. 작년 말부터 주목을 받기 시작했고 그 날짜가 다가오면서 사람들은 관련 지역 땅값이 오를 것이라는 생각에 기대를 품었습니다. 이 지역은 공원구역으로 개발이 안 되는 곳으로 땅값 자체가 주변 시세보다 훨씬 낮게 측정되어 있었기 때문에 토지주들 및 투자자들에게는 희소식이었죠.
그러나 지자체에서는 해지에 반대하며 여러 방법들을 강구하고 있습니다. 해당 구역을 매입하면 되지만 그 규모가 너무 커서 자금이 부족하기에 다른 방법을 이용하여 해제를 막고 있는 상황입니다.
일부 관련 지자체에서는 민간공원 특례사업 추진을 협의 중에 있습니다. 이 사업은 공원을 조성하는 대가로 일부 개발을 허용하는 것인데 협의가 앞으로도 계속해서 필요하지만 올바른 방향으로 진행이 된다면 서로 윈-윈할 수 있는 쪽이 아닐까 싶습니다.
서울시에서는 난개발을 막기 위한다는 취지로 해당 구역들을 도시자연공원구역으로 지정하는 방안을 추진하였습니다. 위 구역으로 되었다면 개발제한구역과 같은 영향을 미칠 수 있습니다. 즉 개발이 다시 불가능하게 되어 공원에서는 벗어났지만 사실상 토지주들이 할 수 있는 건 없는 것이죠.
저희 법무법인 명경(서울)에서는 도시공원 일몰제 및 서울시의 도시자연공원구역 지정과 관련하여 전담 팀을 운영하고 있습니다. 위 지정에 대해 취소소송을 제기하기 위해선 9월 말까지 진행해야 하기 때문에 의뢰인들의 토지들을 대상으로 진행 중에 있습니다. 그중 봉제산 공원구역 지정에 취소와 관련된 내용증명을 발송하였고,관련 지자체로부터 내년도 우선 보상 대상 포함을 서울시에 요청하였다는 회신을 받았습니다.
이밖에도 의뢰인 분들의 보상금 증액을 위해 수용재결, 이의재결 및 여러 법적 대응을 진행하고 있으며 실제로 수용재결을 통해 10% 이상 증액이 된 의뢰인도 계십니다. 이에 대한 문의사항이 있으신 분들은 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다.
기획부동산 사기란?
개발 가능성이 없거나 자체가 불가능한 땅을 저렴한 값에 매입하여 훨씬 높은 가격에 팜으로써 이득을 취하는 부동산 투자 불법행위입니다. 업체에서는 직원을 고용해 그들의 지인 혹은 불특정 다수에게 개발이 된다는 이유로 보통 3~4배, 많게는 7~8배 부풀려 팔게 합니다.
지인을 믿고 구매를 하였지만 알고 보니 주변에 도로가 없어 건축행위 자체가 불가능한 맹지인 경우가 많습니다. 또한 한 필지를 몇십 명, 몇 백 명이 소유하고 있는 공유지분 토지인 경우도 대부분입니다. 이밖에도 개발이 아예 불가능한 개발제한구역에 해당되거나 특정 건물만 세울 수 있거나 특정인만 건축이 가능하도록 보호하고 있는 임야일 수 있습니다.
따라서 부동산 매매 전 반드시 토지이용계획 확인원, 등기부 등을 발급받아 본인이 살 땅이 어떠한 상태에 있는지 반드시 확인하신 후 계약을 진행하시기 바랍니다.
위 행위에 당했다는 것을 아는 데까지 시간이 걸려 해결에도 어려움이 발생합니다. 우선 개발 자체가 당장 이루어지는 것이 아니라 몇 년 뒤, 나중에 이루어지는 것이라고 하기 때문에 당장 개발 여부를 알 수 없습니다. 또한 개발제한구역이 아니냐 하고 따져도 지금은 그렇지만 곧 그린벨트에서 풀릴 것이라고 한다면 피해인들은 우선 낸 돈이 있기 때문에 믿고 넘어갈 수밖에 없습니다.
그렇기 때문에 피해사실을 알기까지도 오래 걸리고, 기획부동산 업체 특성상 금방 없어지기 때문에 해결하는데 더 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 조금이라도 의심이 들 때 바로 전문 변호사와의 도움을 받아 진행하시기를 권해드립니다.
도시공원 일몰제와 기획부동산 사기의 연관성은?
업체의 수법은 도시공원 일몰제를 접했을 때 '이거다!' 싶었을 것입니다. '2020년 7월 1일부터 마음껏 개발하게 되니까 그 이후로는 땅값이 지금에 비해 엄청 오를 것이다. 지금 사놔야 그때 돈을 벌 수 있다. 곧 있음 사람들이 다 알게 돼서 살 수 없다. 지금 바로 사야 한다. 나중은 이미 올랐기 때문에 늦는다.'라고 하며 상대적으로 일몰제에 생소하고, 적은 위험 높은 이득을 원하는 사람들에게는 듣기 좋은 말이었을 것입니다. 그래서 업체와 소개해준 지인을 믿고 구매를 하게 되는 것이죠.
A 부동산 업체는 서울시 강동구에 있는 임야를 공원에서 해제되면 가치가 훨씬 오를 것이라고 하며 62명에게 나누어 팔았습니다. 7월이 다가오고 있던 시점, 이제 곧 있으면 돈을 벌 수 있다는 기대에 부풀어있었지만 서울시에서는 관련 지역을 대부분 유지하겠다는 입장을 내세우고 있습니다. 그렇다 보니 투자자만 어떻게 대응해야 할지 막막한 상태가 되었고, 업체에 문의를 해도 이미 없어진 후입니다. 또한 처분을 하려고 해도 이미 많은 이들이 공유하고 있어 그마저도 어렵습니다.
이밖에도 됩니다. 기획부동산 업체는 27억 원에 매입한 다음 900여 명에게 팔았는데 총 134억 원정도 됩니다. 그리고 이로 인해 약 107억 원만큼의 차익을 얻게 된 것이죠. 그러나 이곳은 현재 개발이 절대로 불가능한 지역임에도 공원 취소된다는 업체의 말을 믿고 사람들은 구매하였지만 아직도 그 값에는 큰 변화가 없는 상황입니다.
장기미집행 공원 실효 제도가 시행된 지금 투자자들은 발만 동동 구르고 있는 상태입니다. 공원으로서 해제되어 개발이 가능한 일반 토지가 된다고 해도 공유지분으로 함께 소유한 사람들이 많아 소유권 행사는 여전히 어렵습니다. 그 땅을 개발하기 위해선 공유지분 토지주들의 동의가 모두 필요하기 때문입니다. 또한 본인 지분에 길이 접하지 않는다면 건축 자체가 불가능합니다.
해결할 수 있는 방법은?
업체는 공유지분이 어떤 것이며, 어떠한 제한이 있다는 것은 설명하지 않은 채 물건의 공동구매처럼 설명을 했을 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)으로 문의하신 한 분께서도 이 구역을 구매하였으나 공유지분으로 본인 이외에도 수십 명이 소유하고 있는 곳이며, 일몰제 적용 대상이라고 하였지만 현재까지도 달라지는 게 없다며 억울함을 표현하였습니다.
그는 2017년 전쯤'3년 뒤 구역 해제 예정 구역이기 때문에 개발이 가능하며 값이 매우 오를 것이다.'라는 말을 듣고 혹해서 매입하였습니다. 그 당시 아직 공원 일몰제가 관심을 받기 전이라 정보도 많이 없었고, 검색을 해보아도 업체의 말이 맞는 것 같아 구매를 하신 거죠.
그러나 여전히 그 땅은 시행이 된 지금도 개발 제한 구역이며 업체는 이미 사라진 지 오해였습니다. 이러한 상황에 당혹스러워하며 매매대금을 돌려받을 수는 없는지 문의하셨습니다.
우선 형사법상 사기죄로 고소 가능합니다. 사기죄 성립을 위해선 "1. 기망행위 2. 기망으로 인한 상대방의 착오 3. 그로 인한 경제적 손실" 이 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 또한 주장에 힘을 싣기 위해서는 동일한 피해를 당한 사람들을 최대한 모아 그들이 의도적으로 속였으며, 같은 피해를 당한 사람이 이렇게 많다는 것을 증명해야 합니다.
그러나 처벌도 중요하지만 본인이 투자한 금원을 돌려받는 것이 사실 제일 중요하죠. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 의뢰인들이 낸 대금을 반환받는 것에 중점을 두어 해결하고 있습니다. 업체와 원만한 대화와 협의를 하여 평온하게 돌려받을 수 있다면 좋겠지만, 대부분의 업체들은 인정하지 않으며 반환을 해줄 수 없다 합니다. 따라서 명경(서울)은 의뢰인들의 기망에 대한 피해 복구 및 그들의 처벌을 위해 형사소송 및 법적 대응을 함께 진행하고 있습니다.
저희 법무법인 명경(서울)은 의뢰인들이 현재 처한 상황에 합리적이고 효과적인 해결책을 제시하기 위해 기획부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 우선 계약 전 토지를 제대로 살펴볼 시간이 없이 빠르게 진행되었다면 등기부등본, 토지이용 계획원 및 위성지도를 확인해 정말로 개발이 가능한 곳인지를 확인하시기 바랍니다.
부동산 기획부동산 사기에 당했다는 사실을 알게 되었다면 최대한 빠른 대응을 하시기 바랍니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 저마다 다른 상황에 놓인 개개인을 위해 맞춤 대책을 마련하고자 노력하고 있습니다.
최근 법무부에서 부동산 투기 세력에 대해 집중적인 수사를 진행한다고 합니다. 단기 시세차익을 노린 부동산 전문 투기세력들의 불법행위로 인해 일부 지역의 부동산이 가격이 급등하고 있다고 하며 부동산 전문 사모 펀드의 불법행위, 개발제한구역 농지 무허가 개발 행위, 차명거래 행위, 불법 부동산 중개 행위, 조세포탈 행위 단속을 지시했다고 합니다. 또한 범죄수익까지 철저히 환수하는 등 부동산 불법 투기사범에 대해 엄중하게 대응할 것이라는 입장도 밝혔습니다. 요즘 들어 부동산으로 인해 뉴스들이 시끌벅적합니다. 부동산을 안정시키기 위해 발표한 부동산 대책은 오히려 부동산 시장을 과열되게 만들었고, 이제 또 새로운 정책들이 나오면 과연 안정시킬 수 있을지 귀추가 주목됩니다.
법무부에서 부동산 투기 사기에 대해 집중적인 단속을 한다고 합니다. 하지만 투기 사기 뿐만 아니라 흔하게 일어나고 있는 부동산 사기가 하나 더 있습니다. 바로 "기획부동산 사기"입니다. 이 사기는 대개 개인이나 조직 단위로 진행하며, 토지를 저렴하게 매입한 다음 사람들에게 개발 호재가 있다는 달콤한 말로 혹하게 하여 매매한 다음 발생하는 차액을 수익으로 하는 수법을 이용합니다.
이들은 적은 투자에도 높은 수익을 만들어 낼 수 있다는 말로 사람들을 꼬셔냅니다. 예를 들어 개발될 가능성이 낮고, 현재 가치가 미미한 부동산이 조만간 크게 개발될 것이며, 근처에 여러 시설들이 생긴다고 하면서 가치가 높아질 것이라는 말을 하지만 사실상 알고 보면 개발이 될 예정이 없는 곳인 것입니다. 또한 이들은 매수자들을 끌어 모으기 위해 불특정 다수의 전화번호를 입수하여 무작위로 전화를 하거나, 일반적인 부동산 투자 설명회를 진행한다는 말로 사람들을 모아서 기획된 부동산을 팔기도 합니다. 이렇듯 수법들이 점점 더 교묘해져 보통의 사람들은 사기인지의 여부를 알아차리기가 더 힘들어졌습니다.
기획부동산 '사기'로 인정되기 위해서 상대방을 기망하는 행위, 기망으로 인해 상대방의 착오가 발생하였고, 경제적 손실까지 생겨야 합니다. 이 세 가지 구성요건은 서로 연관이 되어 있어야 성립이 됩니다. 위 세 가지의 구성요건이 충족되면 이들은 형법 제347조에 따라 처벌을 받습니다.
형법 제 347조
① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.
② 전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.
사람들을 기망해서 발생한 경제적 손실금이 크면 클수록 형은 가중됩니다.
또한 이미 매매 계약을 한 사람에게 또 다른 사람을 데리고 오면 더 많은 혜택을 준다고 하여 또 다른 피해자들을 만들어내게 하기도 합니다. 이런 경우 피해자임에도 불구하고 가해자가 되는 상황이 오는 것입니다. 본인도 피해를 입었음에도 본인도 모르게 피고인으로 고소를 당하기도 하고, 취업을 시켜준다고 하여 가서 하라는 것을 했을 뿐인데 사기 방조죄로 고소를 당한 경우도 있을 것입니다.
기획부동산 업체를 직접적으로 운영하지 않아도 옆에서 같이 판매하고, 다른 사람이 그 토지를 구매하도록 한 사람의 경우에도 사기 방조죄로 처벌을 받는다는 판례가 나왔습니다.
판례를 간략히 보자면, 이 사건의 피고인 A 씨는 기획부동산 업체 운영자인 B 씨에게 토지 매수를 희망한다고 피해자를 소개하는 행위를 통해 B 씨의 사기 범행을 방조하였고, 그 방조의 고의도 있었음을 법원에서 인정하였습니다.
법무법인 명경 서울 김재윤 대표변호사
피고인은 B 씨가 운영하는 토지를 저렴하게 구매하여 여러 필지로 분할하여 고가에 매각하는 기획부동산 업체의 근로자였는데, 피고인은 이 곳에서 일하기 전에도 동종 업체에서 일한 경험이 있고, 본인의 근무지가 기획부동산 업체라는 사실도 알고 있었습니다. 또한 이 사건에 해당하는 토지는 기존에 있는 진입로를 연장하면 전원주택을 지을 수 있고, 토지주와 현재 길을 내기 위해 협의를 진행하고 있다는 사실을 B 씨로부터 전해 들어 알고 있었습니다.
피고인은 피해자에게 이 토지는 전원주택을 지을 수 있는 좋은 땅이며 개발 호재까지 있어 가격도 오를 것이라는 취지를 담아 토지를 소개하였고, 함께 방문도 하였습니다. 그러나 피고인은 B 씨로부터 이 토지가 맹지인 것을 들어 알고 있었지만 피해자에게는 이 사실을 말하지 않았고, 매매계약이 체결할 때까지 B 씨에게 토지의 진입로가 확보되었는지 여부도 확인하지 않았습니다. 또한 현재 이 땅은 맹지이며 매매 가격에 비해 공시지가가 매우 낮은 토지임을 알았더라면 피해자가 매수하지 않았을 것이란 사정도 잘 알고 있었습니다.
위와 같은 내용들을 종합하여 수원 지방법원에서는 피고인에게 사기 방조로 징역 4월을 선고하였습니다.
위 판례에 나와 있는 것처럼 직접적으로 기획부동산 업체를 운영한 사람이 아니더라도 모든 사실을 다 알고도 피해자가 구매하도록 유도하거나 있는 사실을 고지하지 않았을 시 실형까지 선고받을 수 있습니다.
이 뿐만 아니라 기획된 부동산에 이미 투자를 하고, 이 땅이 좋은 땅이라고 주변 사람들에게 투자를 권유하는 등 영업행위를 한 것만으로도 유사수신사기법에 의해 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
위 판례에서 살펴보아야 할 또 다른 점으로 맹지인 사실을 고지하지 않았다는 점이 판결에 영향을 미친다는 점입니다. 건물을 세우기 위해서는 도로가 필요하며, 도로가 없는 맹지인 경우에는 가격이 훨씬 낮습니다. 이 점을 이용하여 싼 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 비싼 값으로 팔기 위해 맹지에 투자를 하기도 합니다. 그러한 점이 나쁜 점은 아니지만, 토지를 팔 때 맹지임을 고지하지 않은 경우에는 유죄 판결에 영향을 미칩니다.
1. 피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매목적물이 맹지인 사실을 미고지한 경우 2. 맹지인 사실은 고지하였으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입도로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고하고 고지하는 것의 경우에는 유죄 판결을 내린 판례가 있습니다. 3. 맹지인 사실을 미고 지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 않은 경우에는 주변 개발 호재에 대한 허위/과대광고를 했는지의 여부에 따라 유/무죄 판결로 나뉩니다.
그렇기 때문에 원래 있던 사실을 숨기지 말고 이 점이 상대방의 매매에 있어서 영향이 있을 거 같다는 점은 반드시 말을 해야 합니다. 또한, 다른 사람에게 소개를 해주거나 해줌으로써 이득을 얻으려고 하셔도 안됩니다. 기획부동산 사기를 당한 피해자에서 본인도 모르게 피고인이 되어 있고, 실형까지 받게 될 수 있기 때문입니다.
저희 법무법인 명경 서울에서는 기획부동산 사기를 당한 의뢰인들을 구제하고, 매매대금을 반환받고, 상대방은 법에 따라 정당한 대가를 치를 수 있도록 최선을 다하고 있습니다. 개발이 된다고 하여 매매하였는데 그 뒤로 감감무소식이거나, 공유 지분 토지를 분할해 준다고 하였지만 분할이 제대로 되지 않고, 팔고자 한 경우에도 팔 수가 없어 이도 저도 못하는 곤란한 상황에 처해 계시거나 본인이 매입한 토지가 기획부동산 사기로 의심되는 경우 언제든지 법무법인 명경 서울로 문의하시기 바랍니다.
또한, 계약서에 서명하기 전 해당 토지를 미리 방문해보시고, 해당 지자체나 주변 부동산에게 정말 개발이 될 가능성이 있는 곳인지 반드시 확인하시기 바랍니다. 직접 방문이 어려운 경우, 토지이용계획원, 등기부등본 등 여러 서류를 검토해서 이 계약이 정말 신뢰성이 있는지도 꼭 체크하시기 바랍니다.
저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 의뢰인의 현재 답답하고 억울한 상황에 대해 정확하고, 명쾌한 판단을 하여 최고의 방법으로 해결해드리고자 하고 있습니다.
