부동산분쟁변호팀

부동산 시장에 따르면 최근 주택 임대차 보호법이 개정됨에 따라 전세 매물이 잘 나오지 않는다고 합니다. 전세를 바라는 세입자와 월세를 원하는 임대인 사이의 의견 차이 때문에 거래 자체가 성립되지 않는 수도 늘었습니다. 

이밖에도 전세 자체를 반전세(보증부 월세)나 완전 월세로 전환하는 경우도 증가하였습니다. 전월세 상한제와 계약 갱신청구권이 시행됨에 따라 전세의 월세화 즉 전세를 월세나 반전세로 바꾸는 현상이 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.

곧 가을 이사철인데 이 혼란스러움이 격변의 부동산 시장에 또 어떤 변화를 불러일으킬지 두고 봐야겠습니다. 전세 매물이 줄어들면서 전셋값은 계속 오르고 있어 사람들의 시름이 가득하니 하루빨리 안정되길 바랍니다.

월세와 반월세의 수가 증가하고 있는 부동산 시장에 따라 오늘은 월세 임차인과 임대인이 알아야 할 "월세 차임"에 대해 알아보고자 합니다.

부동산 임대차 계약을 맺으면 임차인과 임대인은 각자 지켜야 할 의무와 권리가 생기게 됩니다. 임차인은 주택을 사용하고 수익 할 수 있는 권리와 임대인에게 보증금, 월차임, 관리비의 지급 의무가 생기며 반대로 임대인은 보증금, 월차임, 관리비를 받을 수 있는 의무와 임차인이 사용, 수익 할 수 있도록 하는 의무가 생깁니다.

그러나 생각보다 이 의무와 권리가 지켜지지 않는 경우가 많습니다. 월세를 제대로 납부하지 않거나, 주택에 고장이 났을 때 임대인이 고쳐주지 않는 것 등과 같이 임대차 분쟁이 빈번하게 발생하기 때문입니다. 임차인이 월세가 밀리면, 임대인은 너그러운 마음으로 다음에 두 달치를 넣으라고 이해해줍니다. 그러나 이러한 상황이 반복되면 임대인도 마냥 사정을 봐줄 순 없습니다. 

■ 월세 연체가 계속되었을 때, 임대인은 어떠한 대응을 할 수 있을까요?

우리나라 민법 제640조에는  '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다." 고 규정되어 있습니다.

즉, 2기에 해당하는 연체액이 발생했을 때 임대인은 임차인과의 계약을 해지할 정당한 권리가 생기는 것입니다. 법 조항의 차임 연체액이란 월세가 밀린 금액이며, 2기는 두 달 분을 나타냅니다. 두 달분이 밀린다면 임차인(세입자)은 반환 의무가 생겨 임대인에게 목적물을 돌려주어야 합니다. 

여기서 두 달분이란 횟수를 의미하는 것이 아니며, 밀린 월세 총액이 두 달분의 월세 총액 이상이어야 합니다. 세 번 밀리든, 네 번 밀리는 것에는 관계없이 총연체금이 두 달 치의 월세에 해당하지 않으면 되는 것입니다.

■ 표를 통해 더 자세히 설명해보도록 하겠습니다.

임차인 A 씨와 임대인 B 씨는 월세를 200만 원으로 하는 것으로 임대차 계약을 맺었고, 매월 납부 중이었습니다. 그러나 갑작스럽게 A 씨가 경제적 상황이 안 좋아져 월세를 점점 밀리고 있는 상황입니다.

1)

표에 따르면 임차인 A 씨는 3월, 5월, 6월 총 세 번 연체하였고, 그 금액은 6월까지 총 350만 원입니다. 이 경우 임대인 B 씨는 A 씨에게 계약 해지를 주장할 수 없습니다. 비록 A 씨가 횟수로는 3번 연체하였지만 그 금액은 350만원으로 2기의 월세에 해당하는 400만원 보다 적은 금액입니다. 차임 연체가 2기에 해당하는 차임액에 달하지 않았기 때문에 계약 해지 사유에 해당하지 않습니다.

2)

A 씨는 매달 월세의 반씩밖에 납부하지 못했습니다. 그래도 매달 냈기 때문에 참작이 되지 않을까 라는 생각을 가지시는 분들도 계시겠지만, 이 경우 B 씨는 A 씨에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 100만원씩 4번 연체하였기 때문에, 총 400만원을 연체한 것으로 2기의 차임액에 해당하기 때문입니다.

3)

이 경우도 마찬가지로 3월과 5월에 하나도 납부하지 못했기 때문에 당연히 2기의 차임액만큼 연체되어 임대차 계약 해지 사유가 됩니다.

■ 차임 연체액이 2기의 차임액에 달해 계약이 끝나는 상황에 놓였을 때 임대인의 계약 해지 통보 전 임차인이 그동안 밀린 월세를 모두 납부하고, 임대인은 그것을 받았을 때는 어떻게 될까요?

그동안 받아야 하는 월세였기 때문에 당연히 받아도 아무 상관없이 계약을 해지할 수 있을 것이다 생각하는 분들이 많이 계실 텐데요, 임대인이 차임 연체액을 받았다면 더 이상 계약을 해지할 수 없습니다. 임대인이 임차인에 대한 계약 해지권을 포기했다고 보기 때문입니다. 

따라서 두 달치 월급을 밀린 세입자와 더 이상 계약을 이어가지 싶지 않다면 그동안 밀린 월세를 받으시면 안 됩니다. 

■ 월세를 밀릴 것 같은 임차인 중 밀린 만큼 보증금에서 공제하라고 임대인에게 요구하는 분들도 계실 것입니다.

보증금도 임차인이 낸 돈이기 때문이죠. 그러나 만약 사전에 임대인과 임차인이 서로 합의하여 차임연체 발생 시 보증금에서 공제하도록 하기로 했다면 문제는 없겠지만, 그런 상황이 아니라면 무조건적으로 요구할 수는 없습니다. 이에 대한 법적 조항 역시 없습니다.

즉 보증금의 유무에 상관없이 연체는 성립되며, 보증금에서 공제하는 것이 임대인의 의무는 아니라는 것입니다. 

오늘은 월세 임대차 계약을 맺은 분들이 한 번쯤 읽어보면 좋을 차임 연체에 대해서 알아보았습니다. 

차임 연체에 대해 계약 해지, 명도소송, 지급명령신청 등 임대인이 대응할 수 있는 방법은 여러 가지가 있지만 사실 제일 좋은 방법은 임차인과 원만하게 합의하는 것입니다. 소송 진행 시, 시간적 비용적으로 많이 소요되기 때문입니다. 또한 임차인도 월세를 내고 싶지 않아서 내지 않는 것이 아니라 못 내는 것일 수 있으므로 더욱 소송은 서로에게 손해일 수 있습니다.

그러나 합의가 진행되지 않으면, 법적 전문가의 도움을 받아보시기를 바라며, 법리적인 검토 역시 상담을 통해 받아보시길 바랍니다.