부동산분쟁변호팀

이제는 완연한 가을 날씨가 되었습니다. 10월 말쯤 되면 곳곳에 울긋불긋 단풍이 예쁘게 물들겠려나요. 작년 가을에는 늦가을쯤 수원 화성으로 단풍구경을 다녀와 내년에는 더 한창일 때 제대로 다녀오자 했는데 , 이젠 그마저도 쉽지가 않게 되었네요. 당장 다음 주에 있을 추석 연휴를 잘 지나가야 할 텐데 걱정이 큽니다. 

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전문가들이 현재 가장 걱정하고 있는 추석 연휴 그리고 그 다음주에 있는 한글날 연휴, 잘 이겨낼 수 있으면 좋겠습니다. 놀러 가고, 콧바람 쐬러 가고 싶은 마음이 굴뚝같지만 이번에는 한 번 참아 보려고 합니다. 올 추석 때 할머니 할아버지를 뵙지는 못하지만, 내년 설에는 꼭 뵐 수 있게 되었으면 좋겠습니다!

모두 몸조심하시길 바랍니다. 일교차가 크니 옷을 따뜻하게 입고 다니셔 감기에도 걸리지 않도록 주의하시기 바랍니다.

오늘은 부동산 시장의 새로운 화젯거리인 '도시공원 일몰제'와 '기획부동산 사기'가 가진 관련성에 대해 설명해드리려고 합니다. 뉴스에서 연달아 다루고 있는 내용으로 각각의 이슈를 가질 것으로 보이지만 조금 더 깊게 들어가면 이 둘이 서로 관련이 되었음을 알 수 있습니다. 장기 미집행 공원이 해제되는 것을 이용한 부동산 불법행위로 이득을 취하는 업체가 있으며, 그 피해 규모가 커 문제가 심각한 상황입니다. 혹시 본인의 땅이 해당되지는 않는지 참고하시기 바랍니다. 

• 도시공원 일몰제란?

20년간 미집행 공원에 대해 도시공원구역으로서의 효력이 없어지는 것을 뜻합니다. 즉 도시공원으로 지정되고 난 뒤 20년이 넘는 시간 동안 지자체의 계획에 따라 공원으로서 만들어지지 않았다면 다시 본래의 소유자에게 돌아가 마음대로 소유권을 행사할 수 있게 됩니다.

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이 제도는 1999년 헌법 재판소의 헌법 불합치 결정을 받았으며, 첫 시행일이 지난 2020년 7월 1일이었습니다. 작년 말부터 주목을 받기 시작했고 그 날짜가 다가오면서 사람들은 관련 지역 땅값이 오를 것이라는 생각에 기대를 품었습니다. 이 지역은 공원구역으로 개발이 안 되는 곳으로 땅값 자체가 주변 시세보다 훨씬 낮게 측정되어 있었기 때문에 토지주들 및 투자자들에게는 희소식이었죠.  

그러나 지자체에서는 해지에 반대하며 여러 방법들을 강구하고 있습니다. 해당 구역을 매입하면 되지만 그 규모가 너무 커서 자금이 부족하기에 다른 방법을 이용하여 해제를 막고 있는 상황입니다. 

일부 관련 지자체에서는 민간공원 특례사업 추진을 협의 중에 있습니다. 이 사업은 공원을 조성하는 대가로 일부 개발을 허용하는 것인데 협의가 앞으로도 계속해서 필요하지만 올바른 방향으로 진행이 된다면 서로 윈-윈할 수 있는 쪽이 아닐까 싶습니다.

서울시에서는 난개발을 막기 위한다는 취지로 해당 구역들을 도시자연공원구역으로 지정하는 방안을 추진하였습니다. 위 구역으로 되었다면 개발제한구역과 같은 영향을 미칠 수 있습니다. 즉 개발이 다시 불가능하게 되어 공원에서는 벗어났지만 사실상 토지주들이 할 수 있는 건 없는 것이죠.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 도시공원 일몰제 및 서울시의 도시자연공원구역 지정과 관련하여 전담 팀을 운영하고 있습니다. 위 지정에 대해 취소소송을 제기하기 위해선 9월 말까지 진행해야 하기 때문에 의뢰인들의 토지들을 대상으로 진행 중에 있습니다. 그중 봉제산 공원구역 지정에 취소와 관련된 내용증명을 발송하였고, 관련 지자체로부터 내년도 우선 보상 대상 포함을 서울시에 요청하였다는 회신을 받았습니다.

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이밖에도 의뢰인 분들의 보상금 증액을 위해 수용재결, 이의재결 및 여러 법적 대응을 진행하고 있으며 실제로 수용재결을 통해 10% 이상 증액이 된 의뢰인도 계십니다. 이에 대한 문의사항이 있으신 분들은 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다.

• 기획부동산 사기란?

개발 가능성이 없거나 자체가 불가능한 땅을 저렴한 값에 매입하여 훨씬 높은 가격에 팜으로써 이득을 취하는 부동산 투자 불법행위입니다. 업체에서는 직원을 고용해 그들의 지인 혹은 불특정 다수에게 개발이 된다는 이유로 보통 3~4배, 많게는 7~8배 부풀려 팔게 합니다.

지인을 믿고 구매를 하였지만 알고 보니 주변에 도로가 없어 건축행위 자체가 불가능한 맹지인 경우가 많습니다. 또한 한 필지를 몇십 명, 몇 백 명이 소유하고 있는 공유지분 토지인 경우도 대부분입니다. 이밖에도 개발이 아예 불가능한 개발제한구역에 해당되거나 특정 건물만 세울 수 있거나 특정인만 건축이 가능하도록 보호하고 있는 임야일 수 있습니다.

따라서 부동산 매매 전 반드시 토지이용계획 확인원, 등기부 등을 발급받아 본인이 살 땅이 어떠한 상태에 있는지 반드시 확인하신 후 계약을 진행하시기 바랍니다. 

위 행위에 당했다는 것을 아는 데까지 시간이 걸려 해결에도 어려움이 발생합니다. 우선 개발 자체가 당장 이루어지는 것이 아니라 몇 년 뒤, 나중에 이루어지는 것이라고 하기 때문에 당장 개발 여부를 알 수 없습니다. 또한 개발제한구역이 아니냐 하고 따져도 지금은 그렇지만 곧 그린벨트에서 풀릴 것이라고 한다면 피해인들은 우선 낸 돈이 있기 때문에 믿고 넘어갈 수밖에 없습니다. 

그렇기 때문에 피해사실을 알기까지도 오래 걸리고, 기획부동산 업체 특성상 금방 없어지기 때문에 해결하는데 더 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 조금이라도 의심이 들 때 바로 전문 변호사와의 도움을 받아 진행하시기를 권해드립니다. 

• 도시공원 일몰제와 기획부동산 사기의 연관성은?

업체의 수법은 도시공원 일몰제를 접했을 때 '이거다!' 싶었을 것입니다. '2020년 7월 1일부터 마음껏 개발하게 되니까 그 이후로는 땅값이 지금에 비해 엄청 오를 것이다. 지금 사놔야 그때 돈을 벌 수 있다. 곧 있음 사람들이 다 알게 돼서 살 수 없다. 지금 바로 사야 한다. 나중은 이미 올랐기 때문에 늦는다.'라고 하며 상대적으로 일몰제에 생소하고, 적은 위험 높은 이득을 원하는 사람들에게는 듣기 좋은 말이었을 것입니다. 그래서 업체와 소개해준 지인을 믿고 구매를 하게 되는 것이죠.

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A 부동산 업체는 서울시 강동구에 있는 임야를 공원에서 해제되면 가치가 훨씬 오를 것이라고 하며 62명에게 나누어 팔았습니다. 7월이 다가오고 있던 시점, 이제 곧 있으면 돈을 벌 수 있다는 기대에 부풀어있었지만 서울시에서는 관련 지역을 대부분 유지하겠다는 입장을 내세우고 있습니다. 그렇다 보니 투자자만 어떻게 대응해야 할지 막막한 상태가 되었고, 업체에 문의를 해도 이미 없어진 후입니다. 또한 처분을 하려고 해도 이미 많은 이들이 공유하고 있어 그마저도 어렵습니다.

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이밖에도 됩니다. 기획부동산 업체는 27억 원에 매입한 다음 900여 명에게 팔았는데 총 134억 원정도 됩니다. 그리고 이로 인해 약 107억 원만큼의 차익을 얻게 된 것이죠. 그러나 이곳은 현재 개발이 절대로 불가능한 지역임에도 공원 취소된다는 업체의 말을 믿고 사람들은 구매하였지만 아직도 그 값에는 큰 변화가 없는 상황입니다.

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▽관련 기사▽

http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=374952

장기미집행 공원 실효 제도가 시행된 지금 투자자들은 발만 동동 구르고 있는 상태입니다. 공원으로서 해제되어 개발이 가능한 일반 토지가 된다고 해도 공유지분으로 함께 소유한 사람들이 많아 소유권 행사는 여전히 어렵습니다. 그 땅을 개발하기 위해선 공유지분 토지주들의 동의가 모두 필요하기 때문입니다. 또한 본인 지분에 길이 접하지 않는다면 건축 자체가 불가능합니다.

• 해결할 수 있는 방법은?

업체는 공유지분이 어떤 것이며, 어떠한 제한이 있다는 것은 설명하지 않은 채 물건의 공동구매처럼 설명을 했을 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)으로 문의하신 한 분께서도 이 구역을 구매하였으나 공유지분으로 본인 이외에도 수십 명이 소유하고 있는 곳이며, 일몰제 적용 대상이라고 하였지만 현재까지도 달라지는 게 없다며 억울함을 표현하였습니다.

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그는 2017년 전쯤 '3년 뒤  구역 해제 예정 구역이기 때문에 개발이 가능하며 값이 매우 오를 것이다.'라는 말을 듣고 혹해서 매입하였습니다. 그 당시 아직 공원 일몰제가 관심을 받기 전이라 정보도 많이 없었고, 검색을 해보아도 업체의 말이 맞는 것 같아 구매를 하신 거죠.

그러나 여전히 그 땅은 시행이 된 지금도 개발 제한 구역이며 업체는 이미 사라진 지 오해였습니다. 이러한 상황에 당혹스러워하며 매매대금을 돌려받을 수는 없는지 문의하셨습니다.

우선 형사법상 사기죄로 고소 가능합니다. 사기죄 성립을 위해선 "1. 기망행위 2. 기망으로 인한 상대방의 착오 3. 그로 인한 경제적 손실" 이 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 또한 주장에 힘을 싣기 위해서는 동일한 피해를 당한 사람들을 최대한 모아 그들이 의도적으로 속였으며, 같은 피해를 당한 사람이 이렇게 많다는 것을 증명해야 합니다.

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그러나 처벌도 중요하지만 본인이 투자한 금원을 돌려받는 것이 사실 제일 중요하죠. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 의뢰인들이 낸 대금을 반환받는 것에 중점을 두어 해결하고 있습니다. 업체와 원만한 대화와 협의를 하여 평온하게 돌려받을 수 있다면 좋겠지만, 대부분의 업체들은 인정하지 않으며 반환을 해줄 수 없다 합니다. 따라서 명경(서울)은 의뢰인들의 기망에 대한 피해 복구 및 그들의 처벌을 위해 형사소송 및 법적 대응을 함께 진행하고 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 의뢰인들이 현재 처한 상황에 합리적이고 효과적인 해결책을 제시하기 위해 기획부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 우선 계약 전 토지를 제대로 살펴볼 시간이 없이 빠르게 진행되었다면 등기부등본, 토지이용 계획원 및 위성지도를 확인해 정말로 개발이 가능한 곳인지를 확인하시기 바랍니다.

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부동산 기획부동산 사기에 당했다는 사실을 알게 되었다면 최대한 빠른 대응을 하시기 바랍니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 저마다 다른 상황에 놓인 개개인을 위해 맞춤 대책을 마련하고자 노력하고 있습니다.

우리 주변에 있는 도시공원이 유지될 수도 사라질 수도 있습니다. 내년 7월 1일, 도시공원 일몰제(실효제)가 시행되기 때문인데요. 도시공원 일몰제란, 지자체가 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주인의 재산권 보호를 위해 해당 부지를 '도시공원'에서 풀어주는 것을 말합니다. 

 40~50년 전 정부는 도시개발을 위해 도시주민의 생활이나 도시 기능 유지에 필요한 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설(도로, 도시공원, 학교, 광장 등)을 조성하고자 했습니다. 그 안에는 당연히 사유지도 포함되어 있었죠.

"토지소유주, 하루 아침에 내땅 뺏겨"

하지만 정부는 개인 소유의 토지들이 다수 포함돼 있음에도 불구하고 보상이나 협의 매수는 커녕 공원 부지로 묶어버리고 개발제한까지 걸어 놓았습니다. 토지주들 입장에서는 하루 아침에 내 땅이 공원과 도로가 되는 등 공익의 목적으로 사용되면서 본인 마음대로 땅을 이용할 수 없을뿐 아니라 사용하지도 못하는 땅에 대한 재산세까지 내야 해 허망하지 그지없었습니다. 

토지주 "명백한 사유재산권 침해"

헌법재판소 "사유재산권 침해 인정해"

토지주들은 명백한 사유재산권 침해라며 강한 반발에 나섰습니다. 이는 곧 법정 다툼으로도 이어졌죠. 

그 결과, 1999년 10월, 헌법재판소는 "지자체가 개인소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것"이라며 토지주들의 손을 들어줬습니다. 이에 따라 관련 법이 개정됐고, 땅 주민들의 재산권을 보호하고자 '장기미집행 도시공원 일몰제'라는 제도가 생긴 것입니다.

국토교통부에 따르면, 도시관리 계획상 공원 용지의 효력을 잃을 수 있는 실효 대상 공원의 면적은 전국적으로 396.7km2으로, 국내 전체 공원시설의 42.1% 달하며, 서울시 전체 면적의 3분의 2와 맞먹는 규모라고 합니다. 그런데 실효 대상 공원 면적의 27% 정도만 국공유지이고 나머지는 사유지라고 하는데요. 생각보다 엄청난 규모입니다. 

이에 지자체는 도시공원 일몰제를 통해 상당수의 공원부지가 사유지로 돌아가는 경우 무분별한 개발이 이루어질 것을 막기 위해 토지수용을 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 

서울시의 경우에도 지난해 4월 '장기미집행 도시공원 실효 대응 기본계획'을 발표하고 2020년 7월 1일 일몰(실효)되는 도시공원 가운데 사유지 40.3km2를 모두 매입한다고 밝혔으며, 경기도의 경우에도 평택시 모산공원에 212억 원의 토지보상을 배정한 것을 포함해 총 5곳의 공원에 모두 472억 원의 토지보상비가, 수원에서는 일월근린공원에 150억 원의 토지보상 예산이 배정된 것을 포함해 모두 5곳의 공원에서 451억 원의 토지보상비를 풀 예정이라고 밝힌 바 있습니다.

그런데 여기서, 또 한 가지 문제가 발생합니다. 대법에서는 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해야 한다고 말하고 있으나, 지자체가 예산부족을 이유로 토지주들에게 터무니 없는 금액을 제시하고 있다는 것이죠.

토지주 입장에서는 수십년간 사유지를 제공해 왔음에도 아무런 혜택도 받지 못한 채 세끔까지 내고 있었는데, 부지에 대한 적절한 감정평가도 없이 터무니 없는 보상액을 제시하고 있다는 것 자체가 황당한 일이 아닐 수 없었을 것입니다.

"보상금 책정 시 감정평가사의 역할 중요"

그렇다면 어떻게 진행하는 것이 좋을까요? 무엇보다도 사업시행자와 보상 협의에 돌입하는 첫 단계를 신경 쓰셔야 합니다. 사실상 지자체와 첫 보상협의를 앞두고 있는 지금이 가장 중요한 시기라고 볼 수 있는데요. 이 때 원하는 보상액을 이끌어낼 수 있으냐 없느냐가 결정되기 때문입니다. 

특히 보상금 산정 역할을 하는 감정평가사 추천은 토지수용보상금 책정 시 매우 중요한 역할을 합니다. 여기서 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있고, 이 같은 과정은 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는데 매우 좋은 기회로 작용합니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 현재 서초/양재 말죽거리 근린공원의 토지주분들과 함께(약 40여명) 단체 소송을 준비중에 있습니다. 대한변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받은 대표 변호사가 진행중에 있으니, 정당한 보상을 원하는 토지주 분들이 계시다면 망설이지 마시고 법무법인 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다. 

오는 2020년 7월 1일, 도시공원일몰제(도시공원실효제)가 시행됩니다. 도시공원은 지자체가 법으로 지정된 곳을 구입해 집행한 곳인데요. 그런데 이 공원부지로 지정된 땅은 사유지에 해당하는 부지도 포함되어 있다는걸 알고 계셨나요?

절차상 도시공원을 만들기 위해 이 부지들을 모두 매입하고 집행해야 하지만, 지자체의 예산부족과 도시계획시설 순위에 밀려 수십년 간을 사유지에 대한 이렇다할 보상없이 책임을 미뤄왔습니다. 

이러한 이유로 토지주들은 자신의 재산권을 지키기 위해 소송을 진행, 이에 대해 헌법재판소는 지난 1999년 10월, '지자체가 개인소유의 땅이 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것'이라며 도시계획법에 대해 헌법불합치 결정을 내린 바 있습니다. 이에 따라 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 내년 7월 1일부터 토지주들이 자유롭게 개발하거나 사용할 수 있게됩니다.  

하지만 그렇게되면 무분별한 개발이 이루어질 수도, 도심의 허파 역할을 하던 공원이 사라질 수도 있기 때문에 지자체는 일년여 남은 지금, 이제사 토지를 수용하기 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 

그런데 여기서 또 문제가 발생하게 됩니다. 앞서 잠깐 언급했 듯 지자체가 예산부족으로 토지주들이 만족할 만한 보상액을 줄 수 없다는 것인데요. 정부에서 편입보상비를 지원해 주기로 했으나 주변 시세에 미치지 못하는 터무니없는 금액을 제안하고 있기 때문입니다. 

하지만 판례를 보면, 대법원은 도로·공원 등 특정 도시계획시설의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 구역의 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때에는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 위 제한을 받지 않은 상태를 상정해 평가해야 한다(대법원 2012.5.24.선고 2012두1020판결 참조)고 하여 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해 합니다.

이에 따라 보상금 산정 역할을 하는 감정평가사 추천은 매우 중요한 역할을 하게 됩니다. 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있는데요. 이는 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는 데 매우 좋은 기회로 작용하게 됩니다.

토지주들이 추천하기 위해서는 공고 열람기간이 끝난 후 30일 이내에 대상 토지 면적의 절반에 해당하는 토지주들 중 그들의 과반수 이상의 동의를 받고, 이를 증명하는 서류를 제출하면 됩니다. 

최근  저희 명경을 통해 문의를 주시는 곳 중 하나는 용인입니다. 얼마 전, 용인시에서 도시계획시설 실시계획인가 공고를 냈기 때문인데요. 일몰제에 대해 전혀 몰랐거나, 알았지만 그동안 보상받을 수 있는 길이 없어 답답해 하시던 토지주들께서 문의를 많이 주고 계십니다.

용인시의 일몰 대상지는 양지근린공원, 통삼근린공원, 영덕1근린공원, 포곡초 주변 제39어린이 공원 등 총 6곳인데요. 시 역시 개인의 사유재산 피해에 대해 공감하고는 있지만 토지보상 금액이 만만치 않아 난항을 겪고 있다고 합니다. 하지만 그렇다고해서 제대로된 보상이 이루어지지 않는다면, 이 피해는 고스란히 토지주분들만의 몫이 되버리고 말 것입니다.

일몰제를 1년여 앞두고, 곧 보상계획안이 뜰 것으로 보이는데요. 합당한 보상을 받기 위해서는 그 전에 소송을 준비하는 것이 바람직합니다. 통상적으로 알려진 토지 수용에 따른 보상금 산정방법은 면적, 비교표준지공시지가, 지역, 보상선례 등을 모두 참작한 방법인데, 공원 지정을 고려하고 보상금을 산정한 것인지 아닌지 등도 따져봐야 할 것입니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 현재 서울 서초 말죽거리근리공원의 토지주분들 수십 명과 함께 단체소송을 준비중에 있습니다. 변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받은 대표변호사가 도움을 드리고 있으니, 정당한 토지보상을 원하는 토지주분들이 계시다면 언제든 명경으로 연락 주시기 바랍니다.