부동산분쟁변호팀

우리 주변에 있는 도시공원이 유지될 수도 사라질 수도 있습니다. 내년 7월 1일, 도시공원 일몰제(실효제)가 시행되기 때문인데요. 도시공원 일몰제란, 지자체가 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주인의 재산권 보호를 위해 해당 부지를 '도시공원'에서 풀어주는 것을 말합니다. 

 40~50년 전 정부는 도시개발을 위해 도시주민의 생활이나 도시 기능 유지에 필요한 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설(도로, 도시공원, 학교, 광장 등)을 조성하고자 했습니다. 그 안에는 당연히 사유지도 포함되어 있었죠.

"토지소유주, 하루 아침에 내땅 뺏겨"

하지만 정부는 개인 소유의 토지들이 다수 포함돼 있음에도 불구하고 보상이나 협의 매수는 커녕 공원 부지로 묶어버리고 개발제한까지 걸어 놓았습니다. 토지주들 입장에서는 하루 아침에 내 땅이 공원과 도로가 되는 등 공익의 목적으로 사용되면서 본인 마음대로 땅을 이용할 수 없을뿐 아니라 사용하지도 못하는 땅에 대한 재산세까지 내야 해 허망하지 그지없었습니다. 

토지주 "명백한 사유재산권 침해"

헌법재판소 "사유재산권 침해 인정해"

토지주들은 명백한 사유재산권 침해라며 강한 반발에 나섰습니다. 이는 곧 법정 다툼으로도 이어졌죠. 

그 결과, 1999년 10월, 헌법재판소는 "지자체가 개인소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것"이라며 토지주들의 손을 들어줬습니다. 이에 따라 관련 법이 개정됐고, 땅 주민들의 재산권을 보호하고자 '장기미집행 도시공원 일몰제'라는 제도가 생긴 것입니다.

국토교통부에 따르면, 도시관리 계획상 공원 용지의 효력을 잃을 수 있는 실효 대상 공원의 면적은 전국적으로 396.7km2으로, 국내 전체 공원시설의 42.1% 달하며, 서울시 전체 면적의 3분의 2와 맞먹는 규모라고 합니다. 그런데 실효 대상 공원 면적의 27% 정도만 국공유지이고 나머지는 사유지라고 하는데요. 생각보다 엄청난 규모입니다. 

이에 지자체는 도시공원 일몰제를 통해 상당수의 공원부지가 사유지로 돌아가는 경우 무분별한 개발이 이루어질 것을 막기 위해 토지수용을 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 

서울시의 경우에도 지난해 4월 '장기미집행 도시공원 실효 대응 기본계획'을 발표하고 2020년 7월 1일 일몰(실효)되는 도시공원 가운데 사유지 40.3km2를 모두 매입한다고 밝혔으며, 경기도의 경우에도 평택시 모산공원에 212억 원의 토지보상을 배정한 것을 포함해 총 5곳의 공원에 모두 472억 원의 토지보상비가, 수원에서는 일월근린공원에 150억 원의 토지보상 예산이 배정된 것을 포함해 모두 5곳의 공원에서 451억 원의 토지보상비를 풀 예정이라고 밝힌 바 있습니다.

그런데 여기서, 또 한 가지 문제가 발생합니다. 대법에서는 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해야 한다고 말하고 있으나, 지자체가 예산부족을 이유로 토지주들에게 터무니 없는 금액을 제시하고 있다는 것이죠.

토지주 입장에서는 수십년간 사유지를 제공해 왔음에도 아무런 혜택도 받지 못한 채 세끔까지 내고 있었는데, 부지에 대한 적절한 감정평가도 없이 터무니 없는 보상액을 제시하고 있다는 것 자체가 황당한 일이 아닐 수 없었을 것입니다.

"보상금 책정 시 감정평가사의 역할 중요"

그렇다면 어떻게 진행하는 것이 좋을까요? 무엇보다도 사업시행자와 보상 협의에 돌입하는 첫 단계를 신경 쓰셔야 합니다. 사실상 지자체와 첫 보상협의를 앞두고 있는 지금이 가장 중요한 시기라고 볼 수 있는데요. 이 때 원하는 보상액을 이끌어낼 수 있으냐 없느냐가 결정되기 때문입니다. 

특히 보상금 산정 역할을 하는 감정평가사 추천은 토지수용보상금 책정 시 매우 중요한 역할을 합니다. 여기서 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있고, 이 같은 과정은 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는데 매우 좋은 기회로 작용합니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 현재 서초/양재 말죽거리 근린공원의 토지주분들과 함께(약 40여명) 단체 소송을 준비중에 있습니다. 대한변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받은 대표 변호사가 진행중에 있으니, 정당한 보상을 원하는 토지주 분들이 계시다면 망설이지 마시고 법무법인 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다. 

오는 2020년 7월 1일, 도시공원일몰제(도시공원실효제)가 시행됩니다. 도시공원은 지자체가 법으로 지정된 곳을 구입해 집행한 곳인데요. 그런데 이 공원부지로 지정된 땅은 사유지에 해당하는 부지도 포함되어 있다는걸 알고 계셨나요?

절차상 도시공원을 만들기 위해 이 부지들을 모두 매입하고 집행해야 하지만, 지자체의 예산부족과 도시계획시설 순위에 밀려 수십년 간을 사유지에 대한 이렇다할 보상없이 책임을 미뤄왔습니다. 

이러한 이유로 토지주들은 자신의 재산권을 지키기 위해 소송을 진행, 이에 대해 헌법재판소는 지난 1999년 10월, '지자체가 개인소유의 땅이 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것'이라며 도시계획법에 대해 헌법불합치 결정을 내린 바 있습니다. 이에 따라 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 내년 7월 1일부터 토지주들이 자유롭게 개발하거나 사용할 수 있게됩니다.  

하지만 그렇게되면 무분별한 개발이 이루어질 수도, 도심의 허파 역할을 하던 공원이 사라질 수도 있기 때문에 지자체는 일년여 남은 지금, 이제사 토지를 수용하기 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 

그런데 여기서 또 문제가 발생하게 됩니다. 앞서 잠깐 언급했 듯 지자체가 예산부족으로 토지주들이 만족할 만한 보상액을 줄 수 없다는 것인데요. 정부에서 편입보상비를 지원해 주기로 했으나 주변 시세에 미치지 못하는 터무니없는 금액을 제안하고 있기 때문입니다. 

하지만 판례를 보면, 대법원은 도로·공원 등 특정 도시계획시설의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 구역의 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때에는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 위 제한을 받지 않은 상태를 상정해 평가해야 한다(대법원 2012.5.24.선고 2012두1020판결 참조)고 하여 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해 합니다.

이에 따라 보상금 산정 역할을 하는 감정평가사 추천은 매우 중요한 역할을 하게 됩니다. 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있는데요. 이는 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는 데 매우 좋은 기회로 작용하게 됩니다.

토지주들이 추천하기 위해서는 공고 열람기간이 끝난 후 30일 이내에 대상 토지 면적의 절반에 해당하는 토지주들 중 그들의 과반수 이상의 동의를 받고, 이를 증명하는 서류를 제출하면 됩니다. 

최근  저희 명경을 통해 문의를 주시는 곳 중 하나는 용인입니다. 얼마 전, 용인시에서 도시계획시설 실시계획인가 공고를 냈기 때문인데요. 일몰제에 대해 전혀 몰랐거나, 알았지만 그동안 보상받을 수 있는 길이 없어 답답해 하시던 토지주들께서 문의를 많이 주고 계십니다.

용인시의 일몰 대상지는 양지근린공원, 통삼근린공원, 영덕1근린공원, 포곡초 주변 제39어린이 공원 등 총 6곳인데요. 시 역시 개인의 사유재산 피해에 대해 공감하고는 있지만 토지보상 금액이 만만치 않아 난항을 겪고 있다고 합니다. 하지만 그렇다고해서 제대로된 보상이 이루어지지 않는다면, 이 피해는 고스란히 토지주분들만의 몫이 되버리고 말 것입니다.

일몰제를 1년여 앞두고, 곧 보상계획안이 뜰 것으로 보이는데요. 합당한 보상을 받기 위해서는 그 전에 소송을 준비하는 것이 바람직합니다. 통상적으로 알려진 토지 수용에 따른 보상금 산정방법은 면적, 비교표준지공시지가, 지역, 보상선례 등을 모두 참작한 방법인데, 공원 지정을 고려하고 보상금을 산정한 것인지 아닌지 등도 따져봐야 할 것입니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 현재 서울 서초 말죽거리근리공원의 토지주분들 수십 명과 함께 단체소송을 준비중에 있습니다. 변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받은 대표변호사가 도움을 드리고 있으니, 정당한 토지보상을 원하는 토지주분들이 계시다면 언제든 명경으로 연락 주시기 바랍니다.