부동산분쟁변호팀

LG유플러스가 2G 서비스를 종료한다고 합니다. LG유플러스는 6월 말까지 2G 서비스를 종료하기 위해 사업폐업 신청서를 정부에 제출하는 등의 본격적인 절차에 돌입했으며, 세부 일정은 정부와 협의 후 결정한다고 합니다. 2G 지원 단말기 단종, 부품생산 중단 등이 종료의 배경일 뿐 아니라 가입자 감소에 따른 주파수 자원의 효율적인 활용 역시 한 이유에 해당합니다. 

그밖에 LT로 전환하는 이용자는 기존 2G요금제와 동일한 가격에 서비스를 이용할 수 있는 요금제 10종에 가입할 수 있으며, 본인이 선택한 2G 요금제에 포함된 통화·문자 제공량을 LTE에서도 저렴하게 이용할 수 있습니다. 앞서 KT는 2012년에, SK텔레콤은 작년 7월에 서비스를 종료하였습니다. 2G가 나왔을 때 혁신적이라며 환호를 하던 때가 엊그제인 거 같은데 벌써 종료가 된다니 감회가 새롭습니다.

열심히 근무를 하다가 은퇴를 한 후 노후 자금을 어떻게, 얼마나 마련해야 할지에 대한 고민이 큰 분들이 많을 것입니다. 다른 사람들에게 도움을 받을 수는 없고, 자녀가 결혼을 한다면 조금이라도 도움을 주고 싶은 것이 부모의 마음이기 때문에 어떻게든 여윳돈을 마련해놓기를 바랄테니 말입니다. 그렇게 이리저리 찾아보다 가장 쉽고, 친숙하게 접근할 수 있는 부분을 발견했다면, '부동산 투자'일 가능성이 높습니다.

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하지만 쉽다 생각하며 초기 정보 없이 달려들면 안되는 부분 역시 '땅 투자'입니다. 하지만 많은 사람들은 제대로 알아보지 않고 투자하였다가 업체의 기망행위에 당해 투자금만 날리는 일이 발생하고 있습니다. 이러한 일이 더이상 일어나지 않도록 경기도지사는 토지거래허가구역을 지정하는 등 정부 차원에서도 관심을 가지며 근절하고자 하고 있지만 아직까지도 많은 사람들이 자신이 계약한 곳은 뉴스에 나오는 곳과는 다를 것이라는 믿음을 가지고 있기 때문에 쉽게 끝나지 않는 상황입니다.

서울 강동구 암사동의 한 그린벨트 안에 있는 하나의 필지로 추정되는 임야를 지난해 12월 31일에 21명이 구매하였다는 거래가 포착되었다 합니다. 1인당 구매한 면적은 10평 남짓으로 그 면적이 적었지만 매매가는 4,900만원에 달했습니다. 정부가 주택 공급의 확대를 추진한다는 소식이 들리자 그에 맞추어 그린벨트 해제 가능성이 높아지면서 서울시 내의 개발제한구역 지분 매매가 활발해졌다 합니다.

지분 매매는 한 필지를 여러 곳으로 쪼개 파는 것으로 땅으로 기망행위를 하는 업체들의 가장 주된 수법입니다. 따라서 지분 매매가 늘었다는 것은 정부에서, 언론에서 예의주시하고 있는 범죄의 수가 늘었다는 것을 의심해볼만 하기 때문에 마냥 지켜볼 수만은 없는 상황인 것 같습니다. 

서울경제신문에서 국토교통부 실거래가 정보시스템을 분석한 결과 서울시 내에 있는 개발제한구역에서 이루어진 토지지분 거래는 735건으로 그 수는 이전에 비해 감소했지만 그 거래 금액은 588억 477만 원으로 이전보다 70%가 늘었다고 합니다. 기망행위를 통해 땅을 판매하는 수가 늘어날수록 그 거래 면적은 줄어들지만 거래 대금은 오릅니다. 이는 업체에서 이득을 취해 산 것에 비해 훨씬 높은 값에 팔기 때문입니다.

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심지어 기망행위로 인한 판매로 의심되는 사례 중에서 서초구 내곡동의 토지가 면적이 1.08㎡에 불과함에도 수백 만 원에 팔린 상황도 포함되어 있었으며, 비슷한 상황은 내곡동과 강동구 암사동에서도 벌어졌다 합니다.

< 관련 기사 >
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=011&aid=0003853775

​"그린벨트에서 조만간 해제된다고 하는데, 무조건 믿어도 될까요?"

위 기사에서 포착한 거래는 대부분 현재는 개발이 제한된 구역이지만 빠른 시일 내 해제될 것을 구매자들이 기대하게 하여 체결한 것입니다. 아직 국가에서 이렇다 할 계획은 없지만 여러 정황을 고려해 보았을 때 그렇게 예측이 되기 때문에 판매하기도 구매하기도 합니다. 하지만 자신의 판단이 아닌 업체의 말만, 그것도 정확한 사실이 아닌 것들만 믿은 채 거래를 해도 될까요?

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최근 서울에서 GTX 등 교통망을 확층하는 계획이 계속해서 발표되면서 서울의 그린벨트를 타겟으로 한 사기가 빈번하게 발생하고 있으며, 서울에서도 특히 원래도 땅 값이 높은 곳을 매매하고 있기 때문에 그 피해금은 더 클 것으로 예상됩니다. 가장 많은 사례를 가지고 있던 경기도에서는 앞서 말씀드린대로 일부 경기도 지역의 토지 거래를 제한하는 정책을 수차례 지정함으로써 그러한 기망행위로 의심거래가 거의 절반으로 줄어든느 등의 효과를 보고 있다 합니다.

이렇게 개발호재가 있다하여 구매한 땅들 중 업체의 홍보대로 얼마나 진행이 될지에 대해서는 객관적으로 생각해보아야 합니다. 혹시 "곧 개발이 될거다, 역이 생길거다, 제한구역에서 해제될거다, 지금 아니면 다른 사람한테 넘어가게 된다, 지금이 가장 쌀 때이다, 일단 계약금부터 내라 없으면 잠깐 빌려주겠다, 나중에 개별등기 해주겠다, 생각이 바뀌면 언제든 환불 가능하니 걱정하지 말아라"는 말로 나도 모르게 구매하게 된 것은 아닌가요? 그것도 지인의 소개로 인한 것은 아닌가요?

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만약 위와 같은 말을 듣고 진행을 했다면 그 땅이 실제로도 설명과 같은 곳인지, 그 실제를 알아볼 필요가 있습니다. 객관적인 자료를 검토해 보았을 때는 그만한 값어치를 하지 않는, 팔 때 오히려 돈이 더 드는, 아무도 사려고 하지 않는, 세금만 내게 되는 애물단지의 땅을 로또와 같은 것이라 생각하고 있을 수 있기 때문입니다. 

그렇다면 어떻게 알 수 있을까요? 땅의 정보 뿐 아니라 매매대금을 돌려받거나 기망행위로 주장하기 위한 방법까지 심층적으로 알아보기 위해서는 부동산 전문 변호사의 법리적인 부분까지 고려한 자문을 받아보시기를 권해드립니다. 하지만 그 전 자신의 땅이 의심을 해야 할 곳인지부터 알아보는 것이 중요한데, 그 점을 위해서는 다음 세 가지를 살펴보시면 도움이 될 것입니다.

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우선 토지이용계획확인원을 통해 이용 용도를 확인할 수 있습니다. 확인원을 통해 지목, 소재지, 개별공시지가, 면적 등 토지의 기본적인 정보 및 용도지구, 용도지역을 알 수 있으며 부동산 개발 시 토지에 대한 각종 규제와 허가 가능한 용도까지 확인할 수 있습니다.

인터넷 토지이용규제정보서비스 홈페이지를 통해 가입과 수수료 없이 손쉽게 열람할 수 있으니 반드시 확인해보시길 권해드립니다. 만약 공익용 산지, 임업용 산지, 보전산지, 개발제한구역 등 특정한 사람만 이용할 수 있거나 개발이 불가능한 지역이라면 사실상 언제 그 구역에서 벗어날 수 있는지에 대해 일반 사람들은 알 수 없으며, 계획이 발표되었다 해도 언제 실현이 될 지도 확실치 않습니다. 그렇기 때문에 해제 예정이다라고 듣고 계약을 하셨다면 어디서 어떻게 들었는지 지 지자체에 문의하는 등을 통해 사실확인을 철저히 하시기 바랍니다.

두 번째로 등기부등본 확인 역시 필수입니다. 이 자료에는 부동산에 관한 권리관계 뿐 아니라 현황까지 등기부에 기재되어 있으며 지번, 지목, 구조, 면적, 소유권, 전세권 가압류 등 권리설정 여부까지 알 수 있습니다. 이 공적 장부를 살펴 보았을 때 그 소유주가 자주 바뀌었다거나 저당권 및 가압류, 근저당권 등 변동된 사연이 많은 땅일수록 의심을 해보시기 바랍니다. 

또한 이 서류는 업체가 보여준 것 외에 당사자 본인이 직접 발급받아 비교해보는 것을 권해드립니다. 이 자료는 특히 위조가 가능하기 때문에 당사자의 눈으로 직접 확인을 해보셔야 하며 소유주가 계약 당사자랑 일치하는 지, 저당 잡혀있는 것은 없는지 등 여러 차례 꼼꼼하게 검토 후 계약을 진행해야 합니다.

마지막으로 살펴보면 좋을 것은 지적도 혹은 위성지도 입니다. 개발이 되기 위해 가장 기본이라고 할 수 있는 부분이 바로 길이 있는지 여부입니다. 땅과 접한 길이 없다면 이는 맹지로 건축법 상 건축이 불가능한 곳이기 때문입니다. 만약 직접 가보고 아 길이 있구나 하고 안심하셨다면 더더욱 공적인 자료를 발급 받아 재차 확인이 필요합니다. 실제로는 길로써 사용하고 있는 곳이 있더라도 공식적으로 인정받은 길은 아닐 수 있기 때문입니다. 그렇다면 길로 인정받지 못해 어떠한 건물도 세울 수 없습니다.

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이 밖에도 현지 부동산 혹은 지자체에 문의하는 방법도 있으니 참고하시기 바랍니다. 위의 세(네) 부분에 해당하는 내용을 모두 확인하시고, 의심이 더욱 강해졌다면 혹은 들기 시작했다면 그 다음은 해결 방법을 신속하게 알아보셔야 합니다. 업체 특성상 나타났다가 사라지는 것이 빈번하게 발생하기 때문에 알게 된 후 가능한 빠르게 처리하는 것을 권해드립니다.

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또한 간혹 저희 법무법인 명경(서울)로 문의주시는 분들 중 계약한 업체명을 말씀하시면서 이 곳과 계약한 다른 분들도 계시냐고 물어보시는 경우가 있습니다. 그러나 앞서 말씀드린대로 이러한 상황의 경우 계약을 한 업체명은 자주 바뀌기 때문에 대형 업체가 아닌 이상 크게 중요하지 않다는 점 말씀드리고 싶습니다.

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 자격증을 가지고 있는 김재윤 대표 변호사를 필두로 하여 여러 부동산 및 다양한 범주 소화가 가능한 유능한 변호인단으로 구성되어 있습니다. 싼 값에 땅을 구입하여 거짓된 정보로 비싸게 팜으로써 이득을 취하는 행위로 인한 피해가 점차 증가하는 데 발맞추어 전담 팀을 운영 중에 있습니다.

명경(서울)에서는 대응을 하기로 마음 먹었으나 어디서부터 어떻게 시작해야 할 지 모르는 의뢰인들을 위해 직접 증거 수집에 도움을 드리는 등 부담을 덜어드리고 있습니다. 따라서 기본적으로 업체 직원과의 통화시 녹취 및 문자 및 SNS 대화 내용은 지우지 말고 보관하시기를 권해드립니다.

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또한 가장 중점적으로 다루는 것은 피해대금 회복으로, 열심히 힘들게 모은 혹은 일확천금을 꿈꾸며 대출까지 받은 의뢰인 분들의 소중한 자산을 다시 돌려받도록 힘을 쓰고 있습니다. 따라서 고민은 잠시 접어 두시고 우선 행동을 취해보시기 바랍니다.

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멕시코에 한 소녀는 현재 전세계적으로 심각한 전염병에 걸린 할아버지에게 필요한 산소를 사기 위해 2년간 허리까지 기른 머리카락을 팔았다고 합니다. 가족들도 확진되었지만 그 중 할아버지는 특히 당뇨병을 앓고 있었기 때문에 산소 치료가 필요한 상황이 되었지만 계속 충전해야 하는 산소통 비용은 가족에게 큰 부담이 되었다 합니다. 이미 지금까지의 치료를 위해 빚을 지고 있는 상황에 이 소녀는 자신의 머리카락으로 조금이라도 도움이 되기 위해 이와 같은 행동을 한 것입니다.

이 소녀 뿐 아니라 전 세계 곳곳에서 힘든 상황에 처한 사람들이 많습니다. 우리나라에도 현재 계속되는 전염병으로 경제적, 사회적으로 큰 위기를 맞고 있습니다. 이러한 시국일수록 다 함께 힘을 합쳐 거리는 두되, 마음은 강하게 하여 하루라도 빨리 이겨냈음 좋겠습니다. 

▽관련 기사▽

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=104&oid=005&aid=0001399049

많은 사람들은 재산을 늘리고 노후자금을 마련하기 위해 부동산 투자를 많이 이용하고 있습니다. 가장 익숙하고, 많이 찾는 부분이 바로 땅 혹은 집 관련 투자인 것 같습니다. 요즘 전세를 끼고 전세금 및 매매가에서 발생하는 차이에 해당하는 돈을 또 다른 집을 매수하는 방법으로 투자하여 그 차익을 얻는 이른바 '갭투자' 역시 성행하고 있는데요.

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이로 인한 피해 역시 적지 않다 하니 각별히 유의하셔야 합니다. 강서구에서 발생한 해당 피해로 인해 전세 계약이 만료되었음에도 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 많고, 그 사건을 일으킨 당사자는 600여 채를 소유한 것으로 추정되어 이런 사실을 인지조차 하지 못하고 있는 세입자들이 많아 그 피해 수는 더 늘어날 것으로 보고 있다 합니다.

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하지만 이러한 피해는 전세와 같은 아파트 및 주택 매매, 임차를 통해서만 발생하는 것은 아닙니다. 바로 '땅' 관련 거래에서도 이러한 사기가 성행하고 있으며, 자신의 피해사실을 인지하지 못하는 분들도 다수입니다. 이 기망행위 역시 시세 차익을 통해 돈을 벌 수 있다 하며 개발호재 같은 사실과 다른 내용으로 사람들을 현혹하게 하여 구매하게 함으로써 그 대금을 편취하는 것입니다.

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땅을 살까하고 이곳저곳 알아보면 갑자기 매물을 내놓게 되었다고 하거나 피치 못할 사정에 의한 것이라고 하며 판매를 촉구하는 경우 그리고 사실 가장 대표적인 경우로 싼값에 구입한 땅을 주변보다 3~4배 많게는 10배까지 비싸게 판다면 다시 한 번 생각해보시기 바랍니다.

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이때, 업체에서는 '그곳은 조만간 개발이 들어갈 곳이다, 근처에 역이 생긴다, 산업단지가 조성될 것이다, 테크노밸리/파크 등 지역 발전에 이바지하는 곳들이 생길 예정이다'라는 말을 통해 지금이 시세가 앞으로를 보았을 때 가장 싸고 조금만 지나면 값이 훨씬 뛸 것이라고 언급하며 다른 사람이 가져가는 건 아까워서 '너'가 샀으면 좋겠다 하며 지금 당장 사야 할 것처럼 합니다. 하지만 해당 사실이 진짜인지를 판단하는 분들은 생각보다 없습니다. 가까운 사람에게 소개받고, 워낙 설명해주는 사람이 전문적으로 보여 지역 지자체 혹은 인근 부동산에 문의하는 것까지 생각하지 못합니다.

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저희 법무법인 명경(서울)로 문의하신 분들 중에서도 위와 같은 광고에 속아 주변 시세보다 높은 값에 구매하였지만 시간이 지나도 아무런 소식도 들리지 않았고, 업체에 문의해도 기다리라는 말만 계속 했다 합니다. 그 후 인근 부동산에 물어보니 본인들은 그곳을 취급도 안 하는 곳이라고, 수십 년이 지난 후에도 값이 오를까 말까 한 곳이라는 답변을 들었고, 충격받아 저희 쪽에 전화를 한 것이었습니다.

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업체들은 가장 주된 수법으로 한 필지를 사서 여러 지분으로 쪼갠 다음 각각을 따로따로 판매를 하는 방법을 이용합니다. 지분을 쪼개 거래하는 자체가 불법은 아니지만 주의는 꼭 하셔야 할 부분입니다. 만약 업체에서 나중에 분할해준다고 하여도 무조건 믿기만 하면 안됩니다. 분할등기를 해준다고 한 업체라도 정말로 해줄 것인지는 알 수가 없기 때문입니다. 명경(서울)로 전화 주신 분들께서도 개별로 등기를 해준다고 하여 계약을 진행했지만 시간이 지나도 진행이 되지 않았고 문의해보니 몇 개월 기다려야 할 수 있다는 말로 시간을 계속 지체했다 하여 수개월을 또 기다리신 분도 계셨습니다.

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또한 만약 따로따로 구분되어 있지 않다면 본인의 땅이 그 큰 필지 중 어떤 부분에 해당하는지 알 수 없습니다. 이런 상황이라면 전체 필지로 보았을 때는 길이 있어 건축이 가능할 수 있지만 자신의 지분은 아무런 길이 없는 땅 한가운데가 되는 문제가 발생할 수 있습니다. 그 경우에는 맹지가 아닌 것은 전체 땅이기 때문에 자신의 땅이 분할된다 하여도 어떠한 건축도 불가능합니다.

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그 밖에도 여러 명이 함께 갖고 있다면 자신의 지분만큼만 권리 행사가 가능합니다. 그 말은 즉 마음대로 땅을 팔 수도, 살 수도, 개발할 수도 없음을 의미합니다. 여러 점들이 제한되기 때문에 자신이 산 곳이 등기부 상 수 십 명, 수 백 명이 함께 소유하고 있는 곳이라면 한 번쯤 업체의 기망행위로 인한 구매는 아닌지 의심해보시기 바랍니다.

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< 토지이용계획확인원 · 등기부등본 · 토지(임야)대장 · 지적도 및 지도 >

첫 번째로 토지이용계획확인원을 통해 해당 토지는 어떠한 규제를 받고 있는지, 관련 계획은 있는지, 용도는 어떻게 되는지 등을 확인할 수 있습니다. 또한 그곳의 공시지가도 알 수 있어 그 필지의 가치에 대해 알 수 있다고 할 수 있습니다. 두 번째로 등기부등본을 통해서는 권리관계를 알 수 있기 때문에 얼마나 많은 사람들이 함께 소유하고 있는지, 소유자는 얼마나 바뀌었는지 기본적인 내용을 알 수 있습니다.

만약 번지 앞에 '산'이라고 적혀 있다면 임야대장을, 그렇지 않다면 토지대장을 확인하시기 바랍니다. 이 자료를 통해서는 면적, 지목 등 기본적인 내용 및 필지 분할 시기 또는 지목 변경 시기에 대해 알 수 있습니다. 마지막으로 지적도 및 지도를 통해서 해당 필지의 길의 유무를 확인해볼 수 있습니다. 직접 가보았을 때는 사람들이 이용하는 길이 있더라도 공식적으로 인정받은 것은 아닐 수 있기 때문에 반드시 서류 상으로도 확인하셔야 합니다.

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최근 경기도에서 토지거래허가구역을 또다시 지정함으로써 기.획. 부동산과 관련되어 발생하는 피해를 근절하기로 한 만큼 전국적으로 그 피해가 심각하며 강경 정책을 펼치고 있습니다. 특히 이것의 가장 큰 문제점은 피해자들께서 자신의 피해를 빠르게 인지하지 못한다는 것이라 할 수 있습니다. 그만큼 업체의 수법이 교묘하고 치밀해졌다는 것이죠. 그렇기 때문에 조금이라도 의심이 든다면 바로 알아보시기를 권해드립니다.

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업체 특성상 폐업과 개업이 잦기 때문에 시간이 더 지체되었다간 이미 업체는 다른 곳으로 사라져 해결하는 데 시간이 더 소요될 수 있기 때문입니다. 저희 법무법인에서는 의뢰인 분들이 납부한 대금을 돌려받고, 건강한 권리를 회복하기 위해 관련 전담팀을 운영 중에 있습니다.

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마지막으로 저희 명경에서 가장 중점적으로 다루고 있는 것은 매매 대금 반환이며, 이에 필요한 증거는 명경(서울)의 자체적인 방법을 통해 진행함으로써 의뢰인 분들의 부담을 덜어드리고 있습니다. 따라서 한 번 의심이 가면 그 뒤로의 업체 직원과의 연락 시 녹음을 필수로 하고 그동안 나눈 연락을 지우지 않는 등 신속하게 대응할 수 있는 만반의 준비를 하시기 바랍니다.

전국의 대부분 지역이 규제에 묶임에 따라 서울에 부동산 관련 수요가 몰려 이번 주 서울의 아파트값이 5개월 만에 가장 크게 올랐다 합니다. 지방의 대도시에 있는 집값도 이전과는 다르게 크게 오르면서 그동안 눌려있던 서울 강남권으로 매수세가 몰려 강남 주요 단지에서 신고가 거래도 속출했다고 합니다. 서울 집값은 강남 3구가 이끌었는데 송파구가 0.10% 상승하여 가장 많이 오른 곳으로 뽑혔고, 서초구는 0.09, 강남구가 0.08%로 그 뒤를 이었습니다.

수도권 아파트도 0.22% 올라 과거보다 큰 폭으로 오른 것인데 경기도가 0.31%, 인천이 0.22% 순이었다 합니다. 그래도 다행히 다른 지역의 상승률은 이전보다 떨어져서 부동산 시장에서 풍선효과가 진정되고 있는 분위기를 보인다 합니다. 끝도 없이 치솟고 있는 부동산, 상승률은 줄었지만 그 값 자체가 떨어지지 않으면 내 집 마련의 꿈은 평생 꿀 수 없는 것일지 모릅니다. 의식주 중 가장 중요한 부분인만큼 하루빨리 안정되었으면 좋겠습니다.

○관련 기사○

https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=001&oid=001&aid=0012100467&rankingType=RANKING

인터넷 검색창에 '재개발'을 검색해보면 새로운 다양한 소식들이 나옵니다. 금강하구의 준설토 투기장인 금란도와 시설 노후화 등으로 인해 활력을 잃은 장항항 어항두부에 대한 재개발이 추진된다 합니다. 또한 서울시가 강력하게 반대해 사업 추진이 어려웠던 종로 사직 2구역 사업 역시 내년에 있을 서울시장 재보궐선거를 기점으로 하여 정상화를 보이고 있는 등 매일 이슈들이 연이어 나오고 있습니다.

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재개발이라는 것에 긍정적인 의견을 가지고 계신 분들도 계시겠지만 반대의 경우도 당연히 존재하고 있습니다. 저희 법무법인 명경(서울)과 상담을 나눈 주택재*개발정비구역 안에 있는 상가를 운영 중인 한 분께서는 이곳 10년 전에 고시가 떴고, 그 뒤로도 큰 변화가 없었기 때문에 그것에 대해 무뎌지고 있었습니다. 많은 분들이 아시겠지만 고시가 난다고 하여 일사천리로 진행되는 것이 아니라 수년의 시간이 흐르게 되기 때문입니다.

상담자는 해당 사업 구역에서 제외되기를 희망하였지만 처음 구역 지정 시 취소해달라는 소송을 제기했어야 했기 때문에 그 가능성은 희박했습니다. 이 사업은 재건축과 다르게 공공성의 성격이 짙기 때문에 행정 주체가 법률에 따라 계획을 수립하는 과정에서 인정되는 형성의 자유가 폭넓게 인정된다는 점, 절차상의 하자가 일부 있는 것으로 보이는 점에서 가능성이 아주 없진 않았지만, 무효까지 인정되기에는 한계가 있었던 것입니다.

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기존에 상가로 사용되었던 구역에 관해서는 원칙적으로 협의 대상지로 지정되어야 하지만 기반 시설 계획 대상지는 협의 대상에서 제외됩니다. 기반 시설의 경우 사업이 종료되면 소유권이 지방정부로 옮겨가서 계획 재량이 도시계획시설과 마찬가지로 크게 인정되며 공익사업에 의한 토지보상법의 적용을 받게 되기 때문입니다.

명경(서울)과 상담을 진행한 분의 토지도 도로부지로 계획되어 있었고, 그 이외 토지에 대해서도 정비예정 구역 지정 시에 가로공원 및 보행자 전용도로로 계획되어 있어 협의 대상지에서 제외되었습니다. 그러나 2009년에 있었던 정비 계획지정 시 해당 구역이 공원계획에 포함이 되지 않아 협의 대상지로 토지 소유자들의 의견에 따라 정비구역에 해당되지 않을 가능성도 있었습니다.

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이에 대해 저희 명경(서울)에서 그 지자체가 제대로된 절차로 진행을 하여 적법성을 갖추었는지를 중심으로 하여 따져볼 예정입니다.

주택정비 사업 조합과 그곳의 대지와 지상 무허가 건물을 소유한 조합원 사이에 분쟁이 발생한 사례가 있었습니다. 그 조합은 관리처분계획을 수립한 후 지자체 인가까지 진행되어 7월 말에 고시 되었습니다. 이 때 분쟁 당사자 조합원은 현금청산 대상자로 분류되었습니다. 이에 대해 자신의 분양권 박탈은 위헌적 공권력 행사에 의한 재산권 침해라고 하며 헌법소원심판청구를 하였습니다.

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이에 헌법재판소는 심판청구 부적격 판결을 내렸습니다. 청구인의 현금청산 대상자 지정은 관리처분계획에 의한 것으로 이것을 심판 대상으로 특정함이 상당하다고 보았습니다. 「헌법재판소 법 제68조 제1항」에 따라 공권력의 행사 또는 불행사로 인하여 헌법상 보장된 기본권을 침해받은 자는 다른 법률에 구제 절차가 있는 경우에는 그 절차를 모두 거친 후가 아니면 헌법소원심판을 청구할 수 없습니다.

하지만 이 청구인은 관리처분계획에 대한 항소 소송을 제기할 수 있는 기간 동안에 진행하지 않았기 때문에 요건 충족이 되지 않았고, 그로 인해 부적법하다는 결론을 내렸습니다.

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어떠한 소송이든 제소 기간 내에 소제기하는 것은 중요합니다. 그 기간을 놓친다면 자신의 권리 주장에 치명적인 타격을 입게 되기 때문입니다. 특히 재-개-발사업은 공익성이 강해 당사자가 실제로 고시를 확인하지 못했다 하더라도 효력이 발생합니다.

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'사건 처분이 있음을 우편 등의 방법으로 현실적으로 알았는지에 관계없이 그 효력 발생일인 이 사건 처분이 인터넷 홈페이지에 고시된 날부터 5일이 경과했거나 또는 적어도 공보 발행일로부터 5일이 경과한 때에는 이 사건 처분이 있음을 알았다고 보아야 한다'라고 판례에 적혀 있으니 참고하시기 바랍니다.

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우선 그 제소 기간을 놓친 것을 인정받기는 어렵고, 고시가 제대로 진행되지 않았다는 점을 근거로 제시해도 위의 판례로 인해 실제로 효과는 없을 가능성이 높습니다. 따라서 어떤 일이든 주의깊게 보고, 공고가 올라오면 신속하게 원하는 권리를 주장할 수 있도록 준비하셔야 합니다.

만약 발표된 고시 중 자신에게도 영향이 있을 경우에는 그 즉시 할 수 있는 조치들에 대해서 알아보아야 합니다. 인터넷검색이나 지자체에 문의하여 볼 수도 있으며 법률전문가의 도움을 받는 등의 방법이 있습니다.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 자격증을 가지고 있는 김재윤 대표변호사를 주축으로 하여 재개발 및 재건축 전담팀을 운영하고 있습니다. 의뢰인 분들과 1 대 1 상담을 통해 현재 상황에 맞춤형 솔루션을 제공해드림으로써 당사자로서의 권리 회복에 힘을 쏟고 있습니다. 어떻게 해결해야 할지 막막하지만 어디서부터 행동을 취해야 하는지 몰라 답답한 마음이 드는 분들께서는 자문을 한 번 받아보시기 바랍니다.

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음식물 쓰레기는 종량제 봉투 혹은 전용 용기를 통해 버려야 함에도 일부 사람들은 재활용 쓰레기장에 무단으로 투기하고 있어 문제가 되고 있습니다. 음식물이 포함되어 있는 것을 분리해서 버리지 않고 한꺼번에 배출할 시 과태료를 물게 되니 조심하셔야 합니다. 경범죄처벌법 3조 1항 11호에 따라 10만 원 이하의 벌금 및 구류 혹은 과료형, 20만 원 이하의 과태료를 물 수 있으며 폐기물관리법 8조에 따라 최대 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

또한 소방시설법에 따라서도 처벌을 받게 되는데요. 계단, 복도 또는 비상구 등에 물건을 적치하거나 장애물을 두어 피난 및 소방 활동에 지장을 준다면 최대 200만 원 이하의 과태료가 발생합니다.  따라서 음식물 쓰레기는 반드시 다른 재활용 혹은 쓰레기와 분리 배출하시기 바랍니다.

부동산을 매매할 때 상대방의 나쁜 꾀로 인해 구매를 하게 된 경우 어떤 조치를 취할 수 있을까요? 기망행위 및 재산상 손해가 있다는 것을 증명한다면 처벌을 가능하게 할 수 있습니다. 가장 대표적으로 기획부동산과 관련된 교란행위가 있습니다. 이것은 개발호재와 같은 허위정보를 통해 투자자가 특정 지역의 땅을 구매하도록 하여 구매자의 금전적인 손해를 자신의 이득으로 하는 행위를 말합니다.

보통 한 지분을 여러 명에게 쪼개어 팔고, 쓸모가 없어 값이 싼 땅을 3~4배 높은 가격에 팝니다. 이렇게 사람들을 속여 이득을 취하는 업체들의 수는 점점 많아지고 있으며, 규모도 전보다 훨씬 커져 합법적인 부동산 컨설팅 및 투자회사와의 차이를 거의 알기 어려워졌습니다. 또한 그 수법이 더 교묘하고 체계적이 되어 전문가도 혀를 내두를 정도입니다.

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자신이 피해자라는 점은 어떻게 알 수 있을까요? 여러 방법들이 있는데 우선, 부동산 관련 업체에서 일하는 지인으로부터 소개를 받은 것이라면 해당 업체의 관련 자료를 통해 그곳의 상태를 확인해보시기 바랍니다. 그곳을 소개해 준 지인이 일하는 곳은 보통 ○○경매, ○○투자, ○○컨설팅 등의 이름을 하고 있을 것이며, 아마 계약서상 매도인으로 되어 있는 곳이 근무지일 것입니다.

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부동산으로 기망행위를 하는 곳은 폐업을 자주 하고, 이사를 자주 다니거나 회사명을 빈번하게 바꿉니다. 이러한 점을 확인하기 위해 회사 상호, 법인 등록번호, 법인등기부 등을 통해 얼마나 오래되었는지를 알아보는 과정이 필요합니다.

또한 가장 중요하게 계약을 진행한 땅의 정보를 객관적인 자료를 통해 확인하시기 바랍니다. 투자할 가치가 있는지 들었던 설명대로 개발 호재가 정말로 있는지 개발이 되려면 기본적으로 건축이 되어야 하는데 이 부분이 가능한지 등 말입니다.

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예를 들어 토지이용계획확인원을 통해 개발제한구역, 보전산지 등의 지정 여부를 알 수 있습니다. 만약 제한된 구역에 해당되어 있다면 그곳이 개발될 가능성은 거의 없다고 볼 수 있습니다. 이 밖에도 토지대장, 지적도, 토지등기부 등의 서류를 통해 개발 가능 여부를 알아볼 수 있고, 건축이 가능한지에 대해 알기 위해선 인근에 길이 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.

실제 그곳을 방문하여 여러 서류들과 일치하는지 체크하는 시간을 가지는 것도 필요합니다. 실제와 지적도를 비교하는 과정이 필요하다는 것인데, 사람들이 통상적으로 사용하고 있는 길은 있지만 지적도에는 나와있는 것이 없다면 그곳은 맹지이기 때문입니다.

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인근 부동산이나 관련 지자체에 해당 지번에 대해 문의해보는 것도 한 가지 방법이 될 수 있습니다. 저희 법무법인 명경(서울)로 문의하신 분들께서도 인근에 있는 부동산 중개인에게 물어보니 여기는 몇 년이 지나도 개발이 안될 것이다, 자신에게 줘도 팔지 않는다는 답변을 들었다고 하시며, 이때부터 더 확실한 의심이 들었다고 하였습니다.

저희 명경(서울)로 들어온 문의 중에는 의심이 들기 시작하고, 해결 방법에 대해 이곳저곳 알아보니 형사상 진행을 하는 경우 단체로 진행해야 한다는 답을 들으셨다며 혼자 진행은 어려운 것이냐는 분들도 계셨습니다. 대체적으로 한 필지를 쪼개는 공유지분 매매로 진행되다 보니 같은 땅을 구매한 사람들이 여럿이고, 모두 같은 피해를 입었다면 함께 진행해야 할 거 같은데 같은 땅을 함께 구매했다는 것이지 서로 아는 사이가 아니기 때문에 연락을 하기도 애매하다고 하시며 난감함을 표시하는 분들이 많이 계셨습니다.

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진행 시 함께 참여하시게 되면 개개인의 진술이 서로에게 좋은 증거로써 작용할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 이 점 때문에 진행을 망설이고 계시다면 그러실 필요 없다고 말씀드리고 싶습니다. 저희 법인에서는 바로 이 점을 보완해드리기 위해 자체적인 방법으로 도움을 드리고 있습니다. 함께 진행하는 분들을 모으기 위해 시간을 지체하는 것보다는 내용증명 발송 등 우선 액션을 취하는 것이 더 낫기 때문입니다.

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또한 그동안 업체나 직원으로부터 모은 증거가 없어서 이 점부터 준비를 해야 할 거 같은데 어디서부터 어떻게 해야 할지 모르겠다는 분들도 계셨습니다. 이 점에 대해선 우선 법률 전문가와의 상담을 통해 어떻게 해결할 수 있고, 해결은 할 수 있는지 그리고 증거를 모으려면 어떤 방향으로 모으면 되는지, 어떤 자료가 필요한지 등의 자문을 들으신다면 그 막막함이 조금은 사라지지 않을까 싶습니다.

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보통 부동산 투자에 관심을 가지고 현 상황 혹은 미래가 지금보다 조금이라도 나아졌으면 하는 마음에 매매까지 하신 분들은 퇴직금이거나 그동안 힘들게 모은 돈, 대출 등으로 자금을 마련하였을 것입니다. 즉, 개개인의 사정은 모두 다르겠지만 그 누구에게도 쉽게 포기할 수 없는 소중한 자산인 것입니다. 따라서 저희 법무법인 명경(서울)에서는 그 대금을 돌려받는 것에 가장 큰 초점을 두고 진행하고 있습니다.

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국내 손 꼽히는 대형 규모의 업체 회장 및 지사장이 이전과는 다르게 실형을 받은 만큼 현재 더 엄격한 형이 부과되고 있고, 각 지자체에서도 관심을 두고 있는 만큼 해결을 하기 위해선 지금이 적기이지 않을까 싶습니다.  언젠가 오르겠지 하는 마음에 그냥 두지 마시고 지금이라도 해야 한다는 생각으로 피해 복구 가능성을 낮추지 마시기 바랍니다.

전동킥보드를 사용하는 사람들의 수가 늘어났다는 점 알고 계신가요? 그러나 이용자 수의 증가 속도가 규제 보완 속도가 쫓아가지 못하고 있습니다. 애매하고 허술한 규제로 인해 보행자, 자동차 운전자, 전동킥보드 이용자를 위협하고 있습니다. 본래는 해당 이동장치를 타고 보도를 주행하지 못하지만, 아랑곳하지 않고 이용하고 있는 사람들이 63.5%에 달한다고 합니다. 그러나 앞으로는 도로교통법 개정됨에 따라 보도 주행이 가능해진다는 점 참고하시기 바랍니다. 

또한 안전모 착용한 사람은 8.9%, 횡당보도를 건널 때 내려서 보행해야 함에도 10명 중 2명 만이 이를 지켰다 합니다. 이 이동수단을 이용함으로써 발생하는 사고의 수가 늘어난만큼 주의깊게 관찰하여 사고를 최소화할 수 있는 방안을 마련해야 할 것 같습니다. 

◇관련 기사◇

https://www.yna.co.kr/view/AKR20201209099800530?input=1195z

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요즘 노후된 건물에 대해 재-건-축 및 재-개-발을 진행하는 움직임이 쉽게 보입니다. 또한 국토교통부는 15일 '국민 불편 해소 및 건축산업 활성화를 위한 규제 개선 방안'을 국정현안점검조정회의에서 발표했습니다. 이에 따르면 기존에는 오피스텔·상가 등 집합 건축물의 경우 다시 짓기 위해선 100%의 동의가 필요했지만 앞으로는 80%로 낮춰진다고 합니다.

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30가구 이상 주택은 허가 요건이 75~80%라는 점을 고려하여 이와 같이 완화한 것이라 합니다. 또한 창의적인 건축을 위해 건폐율 등을 완화해 주는 특별건축구역도 기존보다 확대된다고 합니다. 이 변화를 통해 20년 이상 노후된 상가 및 오피스텔의 주거 개선 사업이 활성화될 것이라는 전망이 있습니다.

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◇관련 기사◇

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=02404246625933248&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

도시환경개선사업과 주거환경개선사업의 차이는?

많이 접했던 아파트 '재.건.축과 재.개.발' 단어에 대해 우선 알아보도록 할까요? 이 두 단어는 '건축'과 '개발'의 차이만 있을 뿐 사실상 비슷한 의미로 생각될 수 있습니다. 아파트 주거환경개선사업은 대상 건물 주변의 환경은 양호하지만 주택이 오래되어 새로 건물을 세우는 것을 말합니다. 주로 민간주택사업이 해당되며, 지어진 지 30년이 된 건물을 대상으로 안정성 기준보다 떨어지는 건물에 대해서 진행됩니다.

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단독주택도 포함될 수 있는데 이 경우 사업 진행을 위해 300세대 이상 혹은 200호 이상, 부지면적 10,000㎡ 이상이 되어야 합니다. 또한 사업 추진 전 건축물의 지어진 연도는 오래되었지만 안전도에 있어서는 문제가 없는지를 검사하는 안전진단검사를 하고 사업시행구역의 2/3 이상이 통과되어야 합니다.

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이후 민간사업 대상에 해당된다고 하면 정말로 할 것인지에 대한 동의가 필요합니다. 이 동의서에는 동의자의 정보로 성명, 생년월일, 주민등록지 주소, 전화번호 및 비용 분담에 관한 내용이 필수적으로 있어야 합니다. 이와 같은 내용이 담긴 동의서가 효력을 갖추기 위해서는 서명이 필수 요건이기 때문에 꼼꼼하게 확인하신 후 마지막에 서명하시면 됩니다.

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재개발의 경우 해당 아파트 및 주택뿐 아니라 그 주변 시설, 공원, 도로, 상하수도 등 여러 부분들이 모두 열악하여 아예 통째로 낙후된 곳을 새로 짓는 것입니다. 용산구의 한남뉴타운, 동작구 흑석뉴타운 등이 이에 해당됩니다. 민간주택사업이 주를 이루는 위 사업과는 달리 이것은 공공사업의 성격을 띠고 있으며 참여의 강제성이 있습니다. 그로 인해 기존의 세입자에게 공공임대주택 공급 자격이 없는 세입자에게는 3개월 분의 주거 대책비를 지급해야 하는 의무가 있습니다.

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또한 이 사업은 상대적으로 넓은 지역을 대상으로 하기 때문에 지자체에서 사업지의 주택이 낡은 정도가 60~70% 되어야 한다는 조건을 충족해야 하며 3분의 2 이상의 주민들에게 동의를 받아야 하며 공사가 들어가기 전까지는 80% 이상의 동의를 받아야 하는 등 민간사업을 띄는 건축 시와는 다른 부분의 요건을 채워야 합니다.

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아파트 재건축 절차는?

아무래도 많은 분들이 관심을 가지는 부분이 이것 일 것 같습니다. 몇몇 사람들은 새로운 건물이 지어질 시 가격이 올라가는 것을 기대하며 일부러 노후된 아파트를 구매하여 거주하기도 합니다. 해당 절차를 진행하기 위해서 단독주택은 200호 이상의 단지 그리고 공동주택은 300세대 이상 대지 면적 1만 제곱미터 이상이어야 합니다.

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해당 요건을 충족시켰다면 우선 기본 계획을 수립하고 정비구역 대상을 지정합니다. 지정한 후 추진위가 구성된다면 안전진단을 진행하게 됩니다. 안전진단을 통해 A등급에서 D 등급까지 세분화되어 시행 시기가 조정되는 것입니다. 진단을 통과하면 추진위가 아닌 조합이 설립되고 토지의 3/4 이상, 전체 소유자의 2/3 이상의 조합원들의 동의가 있어야 계속할 수 있습니다.

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단, 조합원은 토지와 건물 모두 소유하여야 합니다. 사업시행 인가를 받고, 관리처분계획을 세웁니다. 이 처분 계획은 해당 건물의 권리를 변경하는 단계라고 할 수 있으며, 그 토지 및 건물에 대한 권리를 새로운 건설사에게 옮기는 것입니다. 그 후 착공 및 분양이 시작되고, 사업이 완료된다면 조합 청산 또는 해산을 하게 됩니다.

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민간주택 사업의 세입자와 집주인도 보상받을 수 있을까?

공익적 목적을 띄는 사업의 경우에는 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』에 따라 상가 세입자에게 영업 손실보상, 살고 있는 세입자에게는 주거이전비 보상이 주어집니다.

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해당 구역의 집주인 혹은 건물주들은 보상과 입주권들을 받을 수 있습니다. 세입자에게는 사업 추진의 원활함을 위해 조기 이주를 장려해 이주비를 주어야 합니다. 이것은 공람공고일 이전 3개월 이상 거주했을 때 가구 구성원 기준으로 4개월 분에 대해 받을 수 있습니다. 이때 통계 작성기관의 조사를 통해 비용을 산정하게 됩니다. 그 밖에 이사 비용도 받을 수 있는데, 이는 주택에 따라 측정됩니다.

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그러나 사적 목적 성격이 짙은 사업의 경우에는 천재지변이나 재난, 시설물 결함으로 인해 긴급 조치가 필요한 경우가 아니라면 뚜렷한 보상정책이 존재하지 않았습니다.

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작년 마포구의 한 세입자는 스스로 목숨을 끊었습니다. 그 지역은 그 당시 기존 건물을 철거하고 새 건물을 짓기로 지정된 곳이었는데, 이로 인해 그의 집이 강제 철거되어 오갈 데가 없어지자 극단적인 선택을 한 것입니다. 그 이후 사업 시행자가 철거세입자에게 주거이전비, 동산 이전비, 영업손실보상비 등 공익사업 시에 준하는 손실보상을 하도록 유도하였지만 서울시에만 해당된다는 한계가 있습니다.

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재개발 사업은 지방토지수용위원회를 통해 수용재결을 하거나 중앙토지수용위원회를 통해 이의재결을 하거나 행정소송 절차를 통해 보상금을 진행할 수 있습니다. 이에 반해, 재건축은 매도청구소송이라는 민사소송을 통해 보상금 증액을 다퉈볼 수 있습니다.

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또한 공시지가를 기준으로 보상금이 결정되는 재.개.발.과는 달리 시장가격에 따라 결정된다는 차이점을 가지고 있습니다. 이때 세입자 이주 책임은 집주인에게 있다고 보고 있습니다.

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갑작스럽게 자신이 살던 곳을 허물고, 적은 돈만 주며 집을 비워주었으면 좋겠다고 한다면 매우 당혹스러울 것 같습니다. 집주인의 경우에도 그렇겠지만, 전세 혹은 월세와 같이 세입자는 더더욱 곤란한 상황에 놓일 것입니다. 특히 지금처럼 이사 갈 집 찾기가 어려운 상황이라면 더더욱 말이죠. 하지만 사업은 진행되기에 집을 나가야 한다는 점은 확실하다면 보상금을 조금이라도 더 올려서 받을 수 있기를 희망하실 것입니다.

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이러한 권리를 보장받기 위해 저희 법무법인 명경(서울)에서는 재개발/재건축 전담 TF 팀을 운영하고 있습니다. 이 팀에는 명경(서울)의 대표 변호사이자 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 변호사가 함께 함으로써 해결 방안에 더더욱 힘을 싣고 있습니다.

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곤란하고 난처한 상황에 처해 계신다면 주저 말고 연락하셔서 상담을 통해 명쾌한 해답을 받으시길 바랍니다.

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한 회사에 오래 다니는 것은 어렵죠. 사람들과 경제적인 상황 모두가 충족되어도 또 다른 여건 상 다른 곳으로 이직을 해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 그러나 '유종의 미'라는 말이 괜히 있는게 아닌 것처럼 처음부터 끝까지 모두 깔끔한 게 좋지 않을까 싶습니다. 회사에서도 당연히 마찬가지입니다. 트러블로 인해 이제 다니지 못하게 되었다면 그와 동시에 그동안의 작업 파일을 모두 삭제해버리는 거로 회사에 보복을 하는 분들이 계실 것입니다. 

그러나 업무방해, 전자기록손괴죄 등으로 처벌을 받을 수 있다는 점 반드시 유의하셔야 합니다.  세상에 아름다운 끝맺음 없다고 하지만 이성적이고 깔끔한 끝은 필요하지 않을까 싶습니다. 어떠한 경로든 겹치는 지점이 생길 수 있기 때문이죠. 머물렀다가 떠날 때 자신의 흔적이 남아있지 않도록 해보는 건 어떨까요?

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우리나라의 100명 중 1명은 사기 피해를 입은 경험이 있다고 할 정도로 그 피해의 수가 많다 합니다. 전혀 모르는 사람에게 당한 경우는  불과 약 33%이고, 친인척 혹은 지인에 의한 경우가 약 67%를 차지한다 합니다. 이렇게 사회에서 서로 간의 신뢰가 무너짐에 따라 심지어 가족을 기망하는 행위도 서슴없이 발생하는 것이죠.

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이보다 더 큰 문제는 해결을 위해 소를 제기하여도 피해를 입은 만큼에 해당하는 처벌을 받지 않으며, 피해금 환수까지 안되고 있다는 점입니다. 법무부에 따르면 2014년 해당 범죄 회수금은 1%에도 미치지 못하였고, 전체 건들 중에서 한 푼도 돌려받지 못한 건이 95%나 된다 합니다. 한 경찰 관계자에 따르면 "가해자가 그동안 개별 합의를 본다거나 변제의사가 있는 것처럼 일부 갚아버리면 혐의를 입증하는 데 어려움이 생기는 것은 사실"이라 합니다.

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□관련 기사□

https://v.kakao.com/v/20201201180132532?from=tgt

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위의 기사의 내용처럼 상대를 기망하는 행위로 인해 이익을 편취하는 행위로 인한 피해가 늘어나고 있습니다. 더군다나 피해를 가하는 사람들이 피해자들의 지인이라는 점이 놀라운 사실이었습니다. 저희 법무법인 명경(서울)을 찾아주시는 분들께서도 상대방의 기망행위에 당했다는 분들이 많으셨는데, 그중 특히 부동산과 관련된 경우가 가장 많았습니다.

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이를 기획부동산 사기라고 하는데, 저렴한 값에 산 땅을 금방이라도 개발이 될 것처럼 가짜 정보를 풀어 사람들을 혹하게 함으로써 비싼 값에 파는 기망행위를 주로 일컫습니다. 저희 법인을 통해 피해 사실을 알게 된 분들 중 공통점이 있다면 바로 '지인'의 소개로 거래를 하게 되었다는 것입니다. 그 지인은 본인의 가족 및 가깝게 지낸  사람 혹은 본인의 배우자 혹은 가족의 지인이었습니다. 그렇게 먼 사이가 아니라는 것이죠.

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그들이 좋은 땅이 있는데 내 주변, 내 사람에게 소개해 주어 부자가 되는 것이 더 좋겠다는 생각이 들었다며 영업을 시작합니다. 좋은 땅이 있다, 빠른 시일 내에 투자가 될 것이다, 지금이 가장 저렴할 때이고 조금만 지나도 이 가격에 사기 어렵다, 너니까 알려주는 거다 하며 마치 선택받은 사람인 것처럼, 사지 않으면 두고두고 후회를 할지도 모른다는 생각을 하게끔 합니다.

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아무래도 지인을 통해 거래하다 보니 자세한 내용을 파악하기가 애매합니다. 평소 알고 지냈고, 친하게 지낸 관계이기 때문에 이것저것 캐묻기가 민망할 수 있기 때문이죠. 하지만 사실 아는 사람에게 살수록 더욱더 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 이런 상황을 맞닥뜨리지 않기 위해서 말입니다. 혹시 이번 일을 해결하고, 다음에 같은 일이 또다시 반복된다면 그때는 모든 것을 확실하게 확인해보시기 바랍니다.

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그러나 이미 발생한 일에 대해서 후회를 한들 아무런 소용이 없습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 앞으로는 똑같이 피해를 입지 않도록 주의해야 한다는 것으로 마무리를 하며, 현재 입은 피해에 대해 어떻게 해결할 수 있는지 알아볼까요?

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우선 토지이용규제정보서비스 (http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp)에 방문하여 해당 지번이 어떤 지역 지구에 지정되어 있는지, 개별공시지가는 얼마인지, 행위에 제한은 있는지 등을 알아보시기 바랍니다. 만약 <산지관리법>에 따라 대표적으로 보전산지, 임업용산지, 공익용산지에 해당되어 있다면 개발은 가능할지 몰라도 그 기준이 까다롭기 때문에 사실상 개발이 어렵다는 점을 알아두시기 바랍니다.

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두 번째로는 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에서 그 토지가 얼마나 많은 사람들을 거쳐왔으며, 누구와 그곳을 공유하고 있는지를 알아두시기 바랍니다. 땅을 판 업체에서는 큰 땅 하나를 사서 여러 명에게 쪼개어 파는 방법을 이용하기 때문에 적게는 열댓 명, 많게는 수 백 명이 등기가 되어 있을 수 있습니다.

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공유지분자가 많으면 많을수록 소유권 행사에 대한 제약이 발생하며, 자신의 구역이 아닌 전체 땅에 대해서는 마음대로 처분 혹은 이용이 불가능합니다. 업체가 분할등기를 해준다며 가분할도까지 보여주었다면 정말로 분할이 되었는지 알아보시기 바랍니다. 일부 곳에서는 해준다고 하였지만 실제로 진행을 문의하면 시간이 걸린다며 차일피일 미루고 있을 수 있습니다.

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세 번째로는 지적도나 지도를 통해 맹지 여부를 확인하실 필요가 있습니다. 즉, 계약한 토지와 붙어있는 땅이 있는지를 알아보셔야 합니다. 만약 어떠한 도로 없이 땅만 덩그러니 있다면 그곳에는 건물을 세울 수 없습니다. 다시 말해 건축이 불가능하다는 것입니다.

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도로에 접한다는 것이 어떤 느낌인지 애매하신 분들을 위해 준비한 저희 명경(서울)과 상담을 진행한 분의 토지입니다. 해당 토지는 좌측 위에 보이는 길을 제외하곤 어느 곳도 도로로 보이는 것과 땅이 겹치는 곳이 없습니다. 바로 그 부분이 길과 접하는 부분이 없다는 말이며, 맹지를 일컫는 것입니다.

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네 번째로는 관련 지자체에 문의를 해보는 방법도 있습니다. 해당 토지가 있는 시, 군청에 토지계획과 관련된 혹은 건축과 관련된 부서에 문의하여 건축이 가능한 곳인지 알아볼 수 있습니다. 또한 해당 지번에 직접 방문하여 그곳의 시세를 인근 부동산을 통해 알 수 있습니다.

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저희 의뢰인에 따르면, 그곳의 부동산에서는 그 땅을 취급도 하지 않는 쓸모없는 땅으로 분류를 한다는 것을 듣고 의심을 하기 시작했다고 하였습니다. 부동산 중개인이 말하는 금원보다 훨씬 비싼 값에 구매했다면 위 내용을 검토해보시기 바랍니다.

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위 내용들을 검토한 후 땅이 닿은 곳이 없거나 공유지분자가 지나치게 많은 숫자이던가 개발제한구역, 보전산지 등 개발에 제한이 있는 곳이라면 기획 부동산으로 의심을 시작하시기 바랍니다. 아무리 가까운 사이여도 어떤 일이 일어났을지는 모르기 때문입니다.

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소개해 준 지인이 업체의 직원이라면 그들도 업체에게 속아 정말로 좋은 땅인 줄 알고 알려준 것일 수 있기 때문입니다. 즉, 또 하나의 피해자일 수 있다는 것입니다. 경제적으로도 심리적으로 심한 타격을 입었겠지만 그럴 때일수록 객관적으로 사실을 직시하는 태도가 필요합니다.

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또한 사기 특성상 그 죄를 입증하는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 확신을 갖기 위해선 전문적인 관점으로 법리적인 부분을 다루어 줄 수 있는 법률 전문가의 도움을 받기를 권해드립니다. 저희 명경 서울 분사무소에서는 의뢰인 분들의 증거 수집에 있어서의 부담을 덜어드리기 위해 자체적인 방법을 통해 도움을 드리고 있습니다.

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마지막으로 의뢰인 분들의 소중한 재산 되찾기를 가장 중점적으로 다루고 있다는 점 역시 참고해 보시기 바랍니다. 그들을 향한 처벌이 중요하지만 그보다 더 적극적인 자세로 임해야 할 것이 그동안 납부한 매매 대금을 돌려받는 것이기 때문입니다.

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법무법인 명경(서울)은 의뢰인 분들의 재산권 회복을 위해 최선을 다하고 있습니다.

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중국에서 한 시부모가 며느리를 학대해 숨지게 했다고 한 사실이 세상에 밝혀져 충격을 주고 있습니다. 그들은 며느리가 아이를 낳지 못한다는 이유만으로 이러한 행각을 벌였다고 하며, 남편마저 말리기는 커녕 거들었다 합니다. 더욱 놀라운 것은 이에 대해 중국 재판부에서는 남편에 대해서는 징역 2년에 집행유예 3년, 시부모에 대해서는 징역 3년과 2년 2월 형을 선고했습니다.

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한 사람의 목숨을 앗아간 것에 비해 턱없이 약한 처벌로 여론이 일어나자 2심에서 재심을 결정했지만 며느리측 요청으로 일정은 잠정 연기된 상태입니다. 판결문에 따르면 며느리가 임신하지 못한다는 이유로 굶기거나 각목으로 폭행하거나 겨울에 밖에 서 있게 하는 등 학대가 벌어졌으며, 그녀가 죽은 당일에는 온종일 이어진 것으로 밝혀졌습니다.

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대를 잇고 싶은 마음은 알겠지만, 며느리와 부인은 그것을 위한 도구가 아님을 반드시 재판부에서는 인지하여 가족에게 적용되는 학대 혐의가 아니라 살인 혐의로 올바르게 다루어야 할 것이며 다시는 이런 일이 벌어지지 않도록 가정폭력에 대해 엄중하게 다루었으면 합니다.

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국가가 주도하여 열악한 지역을 다시 보수하기 위한 공적인 성격을 띄는 재개발 사업에 대해서 들어보셨나요? 재건축과 헷갈리는 분들도 계실텐데요, 이는 민간 사업으로 전자는 동네를 살리고 후자는 아파트 단지를 살리는 것이라고 간단하게 생각하시면 될 것 같습니다.

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국가가 나서서 하는 이 사업 구역에 해당하면 본인의 의사와는 상관 없이 그곳에 거주하고 있다는 이유만으로 조합에 무조건적으로 가입이 됩니다. 그 후 새로운 건물 분양을 받을지 아니면 현금 보상을 받을지 결정하면 됩니다. 후자인 경우를 선택하면 바로 이제 설명드릴 현금청산자가 되는 것입니다.

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분양을 받기 위해선 조합원으로 남아있으면 되고, 보상을 받기 위해서는 우선 조합과 협의를 진행해야 합니다. 바로 적절한 선에서 서로 만족하여 보상을 받고 끝내면 되지만 대부분의 경우 조합에서 턱없이 적은 금원을 제시하기 때문에 원만한 협의는 어렵습니다. 그러면 그 후에는 수용재결, 이의재결, 행정소송 절차를 거쳐 점점 보상금을 높이는 쪽으로 진행하면 됩니다.

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흔히들 이 과정은 아는 만큼 더 보장받기 때문에 관련 정보를 수집하거나 전문적인 지식을 가지고 있는 법률 전문가의 자문을 받아보시는 것도 좋은 방법입니다.

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☆ 아파트? 돈? 뭐로 해야할까 고민된다면

이제 자신이 살고 있는 곳이 다시 지어진다고 하며 집을 받을 지 보상을 받을지 선택해야 한다고 합니다. 하지만 사실 둘 중 결정하는 것은 매우 어려운 일입니다. 추가 부담금이 생길 수도 있고 나중에 아파트 경기가 어떻게 될지 등 영향이 미치는 부분이 많기 때문입니다.

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하지만 이 부분에 있어선 전적으로 본인의 선택에 달렸기 때문에 그 누구의 말에도 흔들리지 말고 충분히 생각하고 고민하고 난 뒤 결정하시기를 바랍니다.

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선택에 조금이라도 도움이 되기 위해 말씀드릴 수 있는 부분은 분양의 경우 우선 그 분양가가 일반 분양보다 저렴하다는 장점이 있지만 그만큼 추가부담금이 발생할 가능성이 높습니다. 일반 분양분이 많아 사업성이 좋거나 공사조건이 양호하거나 운영이 비리 없이 투명하게 되고 있는 조합이라면 긍정적으로 생각해보아도 좋을 것 같습니다.

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반대로 보상을 받는다면 위의 부담금에 대한 걱정은 없어지지만 시세보다는 낮은 청산금을 받을 수 있습니다. 재개발의 경우라면 토지 지분이 적은 사람은 분양신청이, 많은 사람은 현금청산이 조금 더 나을 수 있지만 이 역시 본인의 선택입니다.

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국가 주도 사업에서 현금 보상을 택했다면?

우선 1차 협의보상금액이 적절한 금원으로 평가되도록 하는 것이 가장 중요합니다. 이를 위해선 과반수 이상이 감정평가사를 추천하고, 그들 중 신중하게 선택해야 합니다. 당해 사업구역 또는 인근 실제 거래사례, 경매감정가격, 선평가를 받았다면 그 평가서, 자신의 건물에 대한 대수선 자료 등 특이사항 등을 통해 자신의 부동산이 최소 얼마 정도의 평가를 받아야 할지 지표를 제공하는 것이 좋습니다.

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참고로 민간 사업에서 보상 받기를 원하신다면 이는 바로 소송으로 진행되기 때문에 사전에 많은 것들을 준비하고 난 뒤에 시작하는 것을 권해드립니다.

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2013.12.23 이전에 조합 설립인가를 신청한 경우 분양 신청을 철회하였다면 신청기간이 끝난 다음날부터 150일이 지난 다음날까지 청산을 해야 하며, 신청기간이 끝난 후에 임의로 신청을 철회하는 것은 무효입니다. 또한 법의 개정으로 인해 2013. 12. 24. 도시정비법 개정 시행 이후 조합 설립인가를 신청한 경우에는관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날부터 90일이 지난 다음날까지 청산을 해주어야 합니다.

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2018. 2. 9. 이후라면 협의는 분양신청기간이 끝난 다음 날부터 가능하고, 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내까지 해야 합니다. 만약 위 기간까지 하지 못했다면 그 기간이 끝난 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하시기 바랍니다.

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이렇듯 때를 놓치거나 적절한 금원을 처음부터 조리 있게 진행하지 못하면 손해를 입을 수 있습니다. 그런 이유에서 현금청산금은 아는 만큼 받을 수 있다고 하는 것 같습니다. 진행하고 있는데 보상금이 생각한 것보다 턱없이 적게 나왔다거나 더 올리고 싶으신 분들은 전문적인 법률 자문을 통해 어떻게 해결할 수 있는지 알아보시기 바랍니다.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 재개발과 재건축을 담당하고 있는 전담 팀을 운영함으로써 어떠한 손해도 입게 하지 않게 해드리기 위해 최선을 다하고 있습니다. 또한 이와 과련된 도시정비법도 매년 예고 없이 개정되기 때문에 전에 알고 있던 지식과는 다르게 진행됨에 따라 분쟁이 발생할 수 있으니 반드시 꼼꼼하게 살펴보시고 진행하시기 바랍니다.

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명경(서울)에서는 의뢰인 분들의 맞춤 솔루션 제공을 위해 1 대 1 상담을 통해 각각의 상황에 대한 파악을 마친 뒤 해결책을 찾아드리고 있기 때문에 믿고 맡겨주시기 바랍니다.

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제주시의 한 저수지에 나타난 뱀 한 마리로 인해 사람들이 모두 놀랐다고 합니다. 바로 이 뱀의 정체 때문이었습니다. 우리나라에서는 공비단뱀이라고 불리는 이 뱀은 가장 대중적인 애왕 파충류 중 하나인데 상자에 담겨 있는 것으로 보아 누군가가 키우다가 유기한 것으로 보인다 합니다. 해당 종은 국제적인 멸종위기 종으로 증명서를 소지해야만 사육이 가능하지만 개인 간 거래되는 사례가 많다보니 그 규모조차 파악하기 어려운 상태입니다.

섬 지역의 특성상 생태개 교란 종에 의한 피해에 약하기 때문에 제주도의 고유종을 위협할 가능성이 높아 걱정이 된다 합니다. 이렇게 외래종이 들어와 고유종을 위협할 가능성은 지금까지도 많았는데 주로 관상용으로 수입했다가 포기하는 경우였습니다. 적법한 절차에 따라 키우고, 키울 때에는 끝까지 책임감을 가질 필요가 있지 않나 생각 됩니다. 

부동산 시장의 과열에 따라 청약통장 혹은 분양권을 불법 거래한 일들이 경찰에 의해 적발되었습니다. 경찰청에 따르면 지난 8월 7일부터 시작된 100일간의 부동산 교란 행위 특별 단속 기간 동안 387건, 2천140명을 적발했다 합니다. 이와 관련하여 부동산 개발 정보를 이용하여 사람들을 기망한 행위가 27.5%로 두 번째로 높은 수치입니다.

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제주경찰청과 세종경찰청은 부동산 개발 호재를 이용한 불법 취득 농지를 매도하여 수십억 원의 차익을 얻은 법인 대표와 투자자 검거에도 성공하였습니다. 이에 경찰청에서는 불법으로 얻은 수익을 몰수하거나 추징 보전할 수 있도록 범죄수익은닉규제법 개정을 추진한다며 국토교통부, 지방자치단체 등과 태스크포스 팀을 구성해 합동 단속을 벌일 것 그리고 시민 여러분의 적극적 신고와 제보에 대한 당부의 말을 남겼습니다.

▼관련 기사▼

https://www.yna.co.kr/view/AKR20201117069200004?input=1195m

※ 매매계약서에 이미 도장을 찍었는데, 취소는 안될까요?

부동산 관련 계약은 아무래도 큰돈이 오고 가기 때문에 서명을 하거나 지장을 찍기 전 반드시 신중하게 고민하며 여러 객관적인 자료와 계약서를 꼼꼼하게 검토할 필요가 있습니다. 그러나 계약서는 작은 글씨로 자잘하게 적혀 있기 때문에 사람들이 쉽게 놓칩니다. 그저 옆에서 직원이 설명해 주는 대로 듣고 그 말을 믿고 진행을 하는 경우가 많습니다.

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계약서 서명을 집에 돌아와 돌이켜 생각하다가 문득 계약서를 읽어보면 자신이 생각했던 내용과 다르거나 설명 받은 것과는 다르게 적혀있는 경우가 있을 수 있습니다. 혹은 계약한 땅을 알아보니 더욱더 계약이 잘못되었음을 알게 될 때도 있죠.

이를 인지하자마자 계약 취소 요구를 해보아도 업체 측에서는 이미 도장을 찍었기 때문에 취소해줄 수 없다, 충분히 설명해줬는데 알겠다 하지 않았냐 하며 집에 돌려보내죠. 시간은 계속 흐르다보면 당사자들은 잊으려고 애쓰거나 인생을 배웠다며 포기하기도 합니다.

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그러나 그렇게 보내기엔 그동안 모은 돈임에 아깝기 그지 없습니다. 그렇기 때문에 중요한 일을 앞두었을 때는 충분한 시간을 두고 작아서 잘 보이지 않는 글씨라도 한 글자씩 차분히 읽고 나서 진행하시기 바랍니다.

※ 혹시 설명을 들은 내용과 다르게 개발과 같은 것이 진행되고 있지는 않나요?

예를 들어 "개발이 금방 된다, 시세 차익이 엄청나서 부자가 될 것이다, 쉽게 오지 않는 절호의 기회이다, 일단 계약금부터 걸어놓으면 내가 다른 살마에게 팔지 않겠다" 등 지금 바로 계약을 하지 않으면 엄청난 손해가 발생하는 것처럼 말을 하는 것입니다. 그렇게 계약을 했지만 초기 영업과는 달리 어떠한 소식도 없죠.

만약 읽으면서 어? 하신다면 직원의 기망행위에 당한 것은 아닌지 생각해보시기 바랍니다. 가장 먼저 등기부등본을 찾아보시기 바랍니다. 등기필증이라 하여 해당 업체에서 준 것도 있을 텐데 전체적으로 몇 명의 등기권자가 있는지 알아야 하니 인터넷 등기소에 접속하여 손쉽게 받아보시길 바랍니다.

부동산 투자, 컨설팅, 인베스트라는 이름으로 운영하고 있는 업체는 저렴한 값의 땅 한곳을 매입하여 많은 사람들에게 팔고 있습니다.  대부분 땅은 하나지만 그 안에는 상당수의 사람들이 그 곳을 공유를 하는 형태를 갖추고 있습니다. 물론 분할등기를 해주겠단 약속을 하지만 바로 이루어지는 것은 아니며 처음에는 3개월 그 뒤에는 조금 더 기다리라는 말로써 시간을 끌기만 합니다.

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한 곳을 여러 명이 소유할 경우 상대적으로 저렴한 값에 구매할 수 있다는 장점은 있지만 소유권에는 그만큼 제약이 생긴다는 점 알고 계시나요? 땅을 매매하거나 이용하기 위해선 토지주의 과반수 혹은 전체의 동의가 필요합니다. 물론 자신의 지분만큼은 마음껏 팔 수 있지만 많은 사람들이 소유한 곳을 사려는 사람들은 많지 않습니다.

그다음으로는 토지이용계획원을 살펴보시기 바랍니다. 그곳에는 자신이 계약한 곳이 어떤 용도 구역으로 지정되어 있는지, 어떠한 제한을 받는 곳인지 그리고 공시지가를 알 수 있습니다. 업체에서는 쓸모가 적은 땅을 심지어 공시지가보다도 낮은 값에 사서 '개발'이라는 첨가물을 넣어 3~5배 많게는 10배까지 부풀려 팔고 있습니다.

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그러나 여기서 주의할 점은 재판부에서는 개발이 가능한 곳을 비싼 값에 팔았다는 것으로는 상대방이 기망했다고 보고 있지 않습니다. 따라서 반드시 개발행위를 할 수 있는 곳인지를 확인해보아야 하는데, 기본적으로 무언가를 짓기 위해선 그 땅을 오고 갈 수 있는 진입도로가 필요합니다. 그곳과 접한 도로가 없다면 그 땅은 맹지로 어떠한 건축도 할 수 없습니다.

토지이용계획원을 통해 개발제한구역, 보전산지, 공익용 산지, 임업 용산지 등에 지정되어 있는지 확인해볼 수 있습니다. 만약 이 구역에 해당되었다면 일반인들의 보통의 개발행위는 어렵다고 볼 수 있습니다. 지자체의 승인을 받는다면 가능하다고 하지만 허락을 받는 것 자체가 쉽지 않습니다.

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또한 앞서 말씀드린 것처럼 도로가 있는지를 알아보아야 합니다. 그곳에 사람들이 오고가는 곳이 있다고 안심하지 마시고 지적도 등 지도로도 확인을 해보셔야 합니다. 실제 갔을 때는 사람들이 이용하고 있는 길이 있지만 국가에서 인정받은 공인 도로가 아닐 수 있기 때문입니다. 이 경우 인정받은 도로가 아니기 때문에 맹지로 인정되며, 도로 승낙을 새롭게 받아야 합니다.

기망을 당해 부동산 계약을 체결하게 된 것이라면 그 계약을 무효로 하고 매매 대금 역시 반환받아야 합니다. 그동안 납부한 금원을 돌려받는 것, 저희 법무법인 명경(서울)에서 가장 중요하게 생각하고 있습니다. 의뢰인 분들께서 그동안 열심히 고생하셔서 모은 소중한 자산이자, 심지어 빌려서까지 마련한 대금이라는 점을 너무나도 잘 알기 때문입니다.

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또한 저희는 증거수집에 어려움을 느끼는 의뢰인 분들의 부담을 덜어드리기 위해 자체적인 방법으로 증거 수집에 힘을 쓰고 있습니다. 따라서 이 부분으로 인해 상담을 망설이고 계시다면 연락 주시기 바랍니다. 업체가 폐업 신고를 하고 다른 곳으로 가기 전 진행을 해야 조금이라도 더 빨리 해결이 될 수 있습니다.

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시간이 지나면 오르겠지 하는 생각으로 기다리고 계시는 분들께서도 위의 객관적인 자료들을 통해 실제로도 개발이 가능한 곳인지 알아보시기를 권해드립니다.

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최근 자신을 엄마라고 부르는 사람에게 핸드폰이 고장나서 수리를 맡겼는데 수리비를 내야 하니까 이쪽으로 돈을 보내달라는 한 문자를 받았습니다." 실제로도 자녀가 있는 분이셔서 혹시나 하는 마음으로 자녀분에게 전화를 하였고 그로 인해 다행히 어떠한 피해도 입지 않았습니다.

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최근 보이스 피싱 뿐 아니라 문자 피싱까지 심해지고 있어 피해는 점점 늘어나고 있습니다. 문제는 그 수법이 더 교묘해져 진짜인지 아닌지 구분이 어려워졌다는 것입니다. 심지어는 카카오톡이나 문자로까지 범죄가 일어나고 있다고 합니다.  문자로는 택배 배송 추척과 관련된 url을 보내고 그 곳에 접속하면 돈이 빠져나가기도 한다고 합니다. 

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이에 대해 카카오에서는 금전 관련 내용이 나오면 '톡 사이렌'이 울리도록 하여 지인 사칭 메신저 피싱 범죄를 사전에 예방하고자 하였습니다. 다만 국내 번호 가입자 중에서 해당 메신저를 오랜 기간 동안 사용 중인 이용자라면 이 사이렌이 보이지 않으며, 기간이 짧아도 빅데이터를 기반으로 노출 대상에서 제외된다고 하는 단점이 있지만 해당 관계자는 향후에도 이용자 보호를 위해 노력할 것이라고 합니다.

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▼관련 기사 ▼

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=119&aid=0002444095

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우리의 일상생활에 이미 만연한 피싱, 부동산 시장도 마찬가지였습니다. 일반 피싱은 그들의 지인인 척 하여 사람들을 속이지만, 부동산에서의 피싱은 실제 자신의 지인, 가족의 지인 등 일면식 있는 사람에게 연락이 오니 의심이 가지 않습니다. 자신을 속이지 않을 것이란 믿음이 있기 때문이죠.

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또한 부동산 관련은 사람들이 한 번쯤 관심갖고 볼만한 내용을 소개합니다. 허무맹랑한 소리가 아니라 실제 발생 가능성이 있고, 지인(업체)에서는 객관적인 자료도 제시하니 더 알아차리기 어렵게 됩니다.

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"곧 개발이 된다, □□산업단지가 들어오면 사람들이 몰려들 것이다, 지금은 제한 구역이지만 곧 해제된다, 그러면 땅값이 지금보다 훨씬 오른다, 지금 아니면 늦는다, 계약금부터 걸어놔라." 등과 같은 말로 사람들을 혹하게 한 다음, 지금 아니면 살 수 없다는 말로 쐐기를 박으면 사람들은 고민은 그만하고 바로 계약금을 이체합니다. 곧 품절이다, 마감한다 하면 사람들이 경쟁심리가 생기는 소비자 심리를 이용한 수법이죠.

업체 이름도 인베스트, 부동산 컨설팅·투자 업체 등으로 하기 때문에 의심을 하기도 어렵고, 거기다 지인이 소개를 한 곳이니 우선 진행을 하시곤 합니다. 심지어는 현장답사를 하지 않고, 업체도 방문해보지 않은 상태로 계약을 체결하시는 분이 많았습니다.  설명만 듣고 도장만 찍기 때문에 ​나중에 실제로 가보면 홍보와는 많이 다르고, 그로 인해 무언가 이상하다는 점을 깨닫게 됩니다.

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 빠른 설명시간이 지나면 생각할 여유 없이 그 자리에서 바로 계약을 체결하라고 하거나 계약금을 내라고 합니다. 저희 법무법인 명경(서울)과 상담을 나눈 분께서는 돈이 없어 계약금을 못 낸다고 하니 직원이 본인이 돈을 빌려준다 하여 그렇게 계약금을 내서 체결하게 되었다 하셨습니다.

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• 업체의 주된 토지 판매 방법은?

투자 컨설팅 가장 업체에서는 대개 한 필지를 여러 사람에게 쪼개어 팝니다. 이때 이용되는 토지는 당연히 아무런 가치가 없는, 개발이 거의 불가능한 심지어 공시지가보다 저렴한 값에 파는 곳입니다. 공유지분으로 갖게 되면 불리하게 되는 거 아니냐고 하는 질문에는 "구분소유적 공,유관계"일뿐이라며 걱정말라고 합니다.

피해를 입은 분들에게 여기에 대한 의구심이 들지 않았냐 여쭤보니 해당 관계를 아는 사람이든 모르는 사람이든 우선 그렇다고 하니까 자신있기 말하기에 그냥 그렇구나 하고 진행을 하셨다 합니다.

• 구분 소유적 공유관계란?

토지 전체에 대해서는 공동으로 소유를 하는 것이지만 그 중 각자 부분은 특정하여 다른 부분의과는 별개로  소유하는 것을 말합니다. 이때 그 위치와 면적을 딱 정해서 여러 사람이 구분해서 소유하기로 하는 약정이 있어야 하며 공유관계에 있는 사람들끼리 의사 합치가 되지 않는다면 관계는 성립할 수 없습니다. (대법원 2009. 3. 26 선고 2008다44313 판결)

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업체에서는 위 관계를 말하면서 자신들이 임의로 나눈 가분할도를 보여주며 구매자에게 확신을 줄 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)의 의뢰인 분들께서도 업체로부터 가분할도를 받자 내 땅에 대한 믿음이 더 생겼고, 부자가 될 수 있을거라는 생각이 들어 바로 서명을 하셨다는 분들이 계실 정도로 효과는 컸습니다. 

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그러나 재판부에 따르면 계약 과정에서 매매대금이 분할 부분 위치와는 상관없이 면적을 기준으로 정해진 것으로 보이는 점, 피고들 사이의 각 매매계약에 있어서 각 매수 면적만 기재되어 있었고 가분할도상의 특정 부분 표시가 기재되어 있지 않은 이상 가분할도의 내용이 매매계약 내용으로 편입된 것으로 보기 어렵다고 보았습니다.

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또한 계약 당시 대략 위치만 정하고 측량 절차를 거치지 않고 임의의 방법으로 총 83부분으로 나눈 가분할도를 참조한 사실만으로 그 위치와 경계에 있어 가분할도에 따른 해당 관계 설정 의사가 보기 어렵다고 보았습니다. (대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313판결)

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그 밖에도 매매계약 당시 A 씨가 피고들로부터 인감증명서를 받는 등 구분소유를 인정받기 위한 조치를 취하였다고 볼 만한 아무런 자료도 없는 점, 원고가 제시하는 이 사건 계약서는 목적물이 있고 주장처럼 구체적으로 특정되어 있지 않고 단지 '산**번지 매도자는 매수인에게 측량하여 단독 지번으로 해줄 것을 약정함'이라고만 명시되어 있다.

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이것만으로는 해당 임야를 A 씨의 단독 소유로 하고 나머지 토지들은 함께 가지고 있는 상태로 보유하기로 하였다고 볼 수 없는 점, 이곳이 분할 전의 나머지 임야 부분과 외관상 구분할만한 특징이 있다는 자료가 없을 뿐 아니라 특정 구분하여 소유하고 있다고 볼만한 아무런 자료가 없기 때문에 공유관계로 인정되지 않았습니다. (인천지방법원 2005. 9. 9 선고 2005나4789)

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이렇듯 만약 업체에서 한 필지 부동산을 여러 사람이 위치를 특정하여 일부씩 매수를 한 뒤 혼자 소유하는 것처럼 사용하며 수익할 수 있다고 하면서 공.유 지.분으로 편의상 등기만 하는 것이라 한다면 반드시 확인해보시기 바랍니다. 위의 판례처럼 해당 관계 자체가 받아들여지지 않는 경우도 있기 때문입니다.

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• 공유 지분이라면 내 땅이어도 내 땅이 아니다!

구분 없이 그저 여러 사람이 공동으로 등기되어 있다면 그 토지에 대해 소유권을 완벽히 본인 마음대로 할 수 없습니다. 개발을 하거나 그 토지 자체를 매각할 때에는 과반수 혹은 전원의 동의가 필요한데 이 때 본인은 그 지분에 해당하는 만큼만 의사를 표현할 수 있습니다.

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기획 부동산의 경우 한 필지에 대해 몇 십 명, 몇 백 명의 공유자들이 있다보니 의견을 모으기가 쉽지 않고 자신의 지분 역시 전체에 비해 소수일 것입니다. 본인의 가족들과 함께 구매하시는 분들도 많으신데, 그 모든 분들의 힘을 모은다 하더라도 과반수에도 미치지 못할 가능성이 높습니다. 

물론 자신의 몫에 대해서는 다른 사람들에게 파는 것이 가능합니다. 하지만 과연 누가 많은 등기권자들이 있는 땅을 살지, 그 땅이 팔리는 데 얼마나 걸릴지는 아무도 알 수가 없습니다. 업체에 문의를 해보아도 기다리라는 답변만 들으며 시간만 흘러갑니다. 업체가 폐업하고 도망갈 기회를 주는 것임을 모르는 체 말이죠.

​간혹 공유지분 만을 대상으로 투자를 하시는 분들도 있습니다. 그러나 가급적 한곳에 이미 많은 사람들이 등기가 되어 있는 것은 다른 사람들도 투자한 안전한 곳이 아니라 더 위험한 곳일 수 있음을 지각하시기 바랍니다.

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이러한 수법으로 사람들을 기망하여 그들의 소중한 재산을 착취하는 업체의 행위는 그 피해 사실을 인지하는 데 어려움이 있습니다. 토지 개발에 대한 경우에는 기본적으로 수년이 소요되는 것이기 때문에 업체 입장에서는 폐업을 하고 도망갈 시간을 벌 수 있게 됩니다.

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따라서 자신이 당했다는 것을 알게 되었거나 조금이라도 의심이 가는 경우 전문적인 법리적인 상담을 받아보시기를 권해드립니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 이러한 분들의 피해 회복을 위해 특히 경제적인 피해 복구를 위한 전담 팀을 운영하는 등 최선을 다하고 있습니다.

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최근 혹은 이전에 구입한 곳이 시간이 지나도 값이 오르지 않는 땅일 수 있습니다. 작은 부분이라도 글을 읽으시면서 혹은 이것저것 알아보시면서 의구심이 드신다면 더 자세히 확인해보시기 바랍니다.

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기본적으로 등기부등본, 토지이용계획확인원 등을 통해 개발 여부를 확인 할 수 있으며, 저희 명경(서울)에서는 상담을 통해 개발 가능성 여부도 함께 검토해 드리고 있으니 부담 갖지 마시고 상담을 나눠보시기 바랍니다. 또한 증거물들이 없어서 망설이시는 분들을 위해 자체적인 방법을 통해 증거를 수집할 수 있도록 도움을 드리고 있습니다.

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늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때입니다.

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부동산 시장이 매일매일 새로운 국면을 맞고 있는 가운데 가을을 맞이하여 이사를 하기 위해 부동산을 방문하는 사람들이 늘고 있습니다. 정부의 부동산 정책이 실패했는지 성공했는지 알 수는 없지만 집값은 더 올랐고, 더 오르기 전에 전세계약이나 매수를 진행하기 위해서 일수도 있고, 점점 더 한치 앞을 알 수 없게 되어 불안감에 방문을 하시곤 합니다.

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오늘은 알지만 잘 모르겠는 부동산과 관련한 쟁점 세 가지를 해결해보고자 합니다.

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• 만약 부동산 중개인이 중개를 한 것이 아니라 계약서만을 작성한 경우, 부동산중개업자가 계약에 책임을 져야 할까요?

공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

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중개업자 및 소속 공인중개사는 전문 직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 하고, 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래 계약서 및 중개대상물 확인, 설명서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하며, 중개업자가 거래 계약서 등에 서명 및 날인하여야 하고, 거래 계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래 계약서를 작성하여서는 안된다.

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위의 규정에서도 알 수 있듯이 공인중개사가 본인 마음대로의 계약서 작성은 안된다는 내용이 명백하게 적혀 있습니다. 만약 부동산 중개인이 임의로 작성한 계약서 때문에 제3자가 피해를 입었다면, 공인중개사는 그에 대해 책임을 져야 합니다. 이와 관련해서 주의의무 위반에 따른 손해배상 청구와 같은 법적 소송이 진행될 수 있습니다.

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• 부동산을 이중으로 매매한 경우 배임죄가 성립할까요?

요즘같이 집값이 계속 오르고 있는 상황에 부동산을 가지고 있는 사람들은 이것을 언제 매매해야 할지 고민이 클 것입니다. 어제와 오늘 가격이 다르고, 내일을 더 다를 것이기 때문입니다. 기존의 매수인과 계약서를 작성하고, 계약금과 중도금까지 받았는데 갑자기 집값이 매우 오른 경우 현재 진행 중인 계약을 파기하고 더 높은 값으로 매매를 하고 싶은 것이 당연한 사람의 욕심입니다.

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하지만 욕심을 부리다가 더 큰 화를 초래할 수 있습니다. 동일한 목적물을 서로 다른 둘 이상의 사람들에게 매도를 하는 것은 위법이기 때문입니다. 이것을 '부동산 이중매매'라고 합니다.

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바로 배임죄의 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 부동산 매매계약을 체결 후 계약금만을 받은 상태라면 매도인은 매수인에게 계약금의 배액(2배)만을 물어주고 계약을 파기할 수 있습니다.

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그러나 이미 중도금까지 받은 상황이라면 매도인의 일방적인 계약 파기는 더 이상 불가능하며, 잔금을 모두 치르고 난 후에는 소유권을 이전시켜주어야 하는 의무가 발생합니다. 이는 매도인과 매수인의 동시에 이행되어야 하는 각자의 의무이기 때문입니다.

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본래의 매도인 이외에 다른 사람과 계약을 체결한 경우에 배임죄에 해당한다는 법원의 판례도 있습니다.

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배임죄란 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가하는 죄로 형법 제 355조 제2항에 명시되어 있습니다.

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이것이 성립한다면, 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 단, 유죄가 인정된다고 해서 소유권을 이전 받을 수 있는 것은 아니고, 민사소송을 통해 매도인과 제2의 매수인의 계약으로 인한 소유권 이전등기는 무효임을 따로 주장해야 합니다.

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또한 부동산 이중계약에 있어서 새로운 사람과 계약을 체결하였지만 계약금까지만 진행이 된 상황에는 이중으로 계약이 진행되었다고 보지 않아 배임죄에 해당하지는 않습니다. 만약에 이중계약은 있었으나 소유권 이전 등기는 이루어지지 않은 경우에는 소유권이전등기 소송을 진행함으로써 권리 주장이 가능합니다.

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눈앞에 이익만을 쫓으려다가는 오히려 큰 화를 입을 수 있으니 신중하게 행동하시길 바랍니다.

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• 부동산 공인중개사가 본인의 중개인과 계약할 수 있을까요?

계약할 수 없습니다. 공인중개사법 제 33조 제6호에서 중개업자가 중개 의뢰인과 직접거래를 하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있다고 하였습니다.

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위 조항은 부동산 공인중개사 본인에게 의뢰가 들어온 매물의 정보 혹은 부동산을 중개하며 얻은 정보를 자신의 이익을 위해 사용한다면 부동산 중개 의뢰인의 이익을 침해할 수 있기 때문에 이를 방지하기 위해 규정되었습니다. 다만 이 조항은 국가가 어떤 행위를 단속할 목적으로 금지하거나 제한하는 내용을 담은 규정으로 계약은 유효하고, 단속 상의 처벌만 있는 단속규정으로 대법원에서는 보고 있습니다.

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따라서 중개 의뢰인이 중개사와 직접적으로 계약하는 것을 알고 본인의 이익을 위해 계약을 한 경우에는 계약은 유효하다는 것이 판례의 입장입니다.

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오늘은 부동산 중개업자의 계약 그리고 배임죄에 대해서 알아보았습니다. 하루가 멀다 하고 올라가는 집값으로 인해 매도인과 매수인, 부동산 중개업자 간의 분쟁도 늘어나고 있습니다. 가장 좋은 방법은 서로 원만하게 합의를 하는 것이지만, 법리적인 부분을 다투어 보아야 하는 부분이 존재하는 경우도 있습니다.

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이런 경우, 부동산 전문 변호사에게 전문적인 법률 상담을 통해 어떤 방식으로 해결할 수 있는지, 귀책사유는 누구에게 있는지 등을 파악하여 진행하시기 바랍니다.