현재 서울시는 부동산 중개 보수 요율표에 따라 5단계 구간으로 나뉜 주택 상한 요율을 사용하고 있습니다. 그러나 이 요율이 집값과 연동되어 있기 때문에 상승하는 집 값에 맞추어 중개 수수료 역시 계속 올라 이에 대한 개선이 시급한 상황입니다.
부동산 업계에서는 현재보다 개선될 중개 수수료 거래금액별 상항 요율이 세분화될 전망이라 예측하고 있습니다. 과연 어떤 변화가 있을지, 그 변화는 또 어떤 것을 변하게 할지 상황을 지켜보아야겠습니다.
하루가 다르게 부동산 시장이 변하고 있는 가운데, 부동산 업계 관련자들 뿐 아니라 매매 당사자들도 혼란스럽기 그지없습니다. 하루빨리 좋은 쪽으로 안정되어 부동산 시장이 효율적이고 합리적인 방법으로 개선되었으면 좋겠습니다.
부동산 매매계약을 통해 부동산이 거래되긴 하지만, 이러한 과정이 없이 소유권이 넘어갈 수 있습니다. 즉, 매매 없이 본인의 토지가 다른 사람에게 소유권이 이전될 수 있다는 것이죠. 어떻게 이런 상황이 발생할 수 있을까요?
바로 우리나라 민법 제245조가 규정하고 있는 '점유취득시효'제도 때문입니다. 민법 제245조에서는 점유로 인한 부동산 소유권의 취득 기간에 대해 언급하고 있습니다.
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
최근 한 여행 유튜버(A 씨)는 국내 여행을 하던 중 돌아가신 할아버지 댁에 방문을 해보기로 하였습니다. 혼자 사시던 할아버지가 돌아가신 후 그 집은 비어 있어야 했는데, 놀랍게도 한 부부가 그 집에 살고 있었습니다. 당황한 A 씨가 누구냐고 묻자, 그 부부는 자신들을 소개하였습니다. 그들은 A 씨의 가족과는 관계가 없는 사람이며, 조선족이고 이 곳에 와서 살게 된 지는 1년 정도 되었다고 합니다. A씨는 큰아버지에게 연락을 하였고, 자세한 사정을 알 수 있었습니다.
그 부부는 A씨의 큰아버지에게 이 집에서 살아도 되는지를 물었고, 큰할아버지는 여러 시설이 노후되었던 상황이었기 때문에 거절도 승낙도 아닌 애매한 의사 표시를 하였던 것이었습니다. 그 뒤 그 부부는 별 다른 연락 없이 그 집에 들어가 청소하며, 전기와 가스 요금을 내며 살고 있던 것입니다.
A 씨는 그 부부와 다행히 대화가 잘 통하여 좋게 마무리되었습니다.
드라마 같은 지어낸 이야기처럼 들리겠지만, 이런 상황은 주변에 생각보다 많이 발생하고 있습니다. 저희 법무법인 명경 (서울)로도 비슷한 상황에 처한 분들의 문의가 많이 들어오고 있습니다.
만약 조선족 부부가 20년 이상 그 집을 소유할 의사로 점유했다면, A 씨와 그 가족들은 더 이상 그 집에 대해서 소유권을 주장할 수 없게 될 가능성이 있습니다.
부동산 전문 김재윤 대표 변호사
법원에서는 그 토지 혹은 건물의 소유자인데도 20년 이상 그 토지와 건물에 대해 어떠한 소유권을 주장하지 않았다면, 법적으로 그 소유자를 보호해 줄 이유가 없다는 것입니다. 즉, 소유자가 본인의 소유권을 지키려고 하지 않았는데 법원에서 도와줄 필요가 없다는 것이죠.
점유취득시효가 인정되려면 어떤 점을 확인해 보아야 할까요?
바로 점유의 성격이 자주점유인지 타주 점유인지 여부입니다. 판례에 따르면, 자주인지 타주인지는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적 그리고 객관적으로 결정되어야 하는 것입니다.
따라서 점유자가 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 법률적으로 정당화하는 근거에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 보이지 않는 객관적 사정이 있는 경우에는 자주점유가 인정되지 않는다고 합니다.
즉, 자주점유가 인정되려면 본인이 부동산 및 토지를 소유할 의사를 가지고, 누가 봐도 소유자인 것처럼 보이고, 소유자라면 당연히 했을 행동을 취해야 합니다. 점유취득시효를 주장하는 측은 자주점유를 가지고 점유를 한 것이기 때문에 시효가 완성된 것이다는 것을 주장할 것이며, 상대방은 그와 반대인 타주 점유 혹은 무단점유를 주장할 것입니다. 자주점유인지 아닌지는 자주점유를 부정하는 측에 있다는 점 알아두시기 바랍니다.
타주 점유는 자주점유와 반대되는 개념이라면 무단점유는 어떤 것일까요?
무단점유는 '무단'이라는 말 그대로 어떤 것을 점유할 때 소유자에게 어떠한 동의도 받지 않고 무단으로 점유하는 것을 말합니다. 무단점유를 한 경우에도 자주점유는 인정되지 않기 때문에 증명할 정황이나 서류들을 준비하신 후 주장하시기 바랍니다.
단, 특별한 경우를 제외하고는 자주점유에 대한 입증은 상대방의 몫이기 때문에 점유자는 점유의 권원 즉, 어떠한 행위를 법률적으로 정당화하는 근거를 주장하면 자주점유를 인정받을 수 있습니다.
그러나 점유자가 처분할 수 있는 권한이 없는 사람에게 그 사람이 그러한 권한이 없다는 것을 알면서도 부동산이나 토지를 취득하였거나 그 법률행위가 무효임을 알고서도 행함으로써 점유를 시작한 것이라면, 이것은 무단점유이기 때문에 점유를 인정받을 수 없습니다.
처음부터 진짜 소유자의 소유권을 배제하고 배타적인 지배를 할 수 없다는 것을 알면서도 점유를 한 것이기 때문에 소유의 의사가 없다고 보기 때문입니다. (대법원 2000. 9. 29. 선고 99다50705)
점유자는 소유자에게 점유취득시효를 주장하며 소유권을 이전해달라는 요구를 할 수 있을 것이며, 소유자는 점유자에게 자주점유를 부정하면서 부동산의 인도 청구나 부당이득 반환 청구를 주장할 수 있습니다.
소유권자가 다른 사람으로 바뀌었다면 어떻게 될까요?
그것은 시효가 완성되기 전에 바뀐 것인지 아니면 완성 후 바뀐 것인지 여부에 달렸습니다. 만약 시효 완성 전에 소유권자가 바뀐 것이라면, 점유자는 계속 이어서 시효 완성이 가능합니다. 그러나 시효가 완성되고 난 후 제3자로 소유권이 바뀐 것이라면, 제 3자에게 완성된 취득시효로 대항할 수 없습니다.
그렇기 때문에 등기부등본 등을 꼼꼼하게 확인하여, 소유자가 바뀌었다면 언제 바뀌었는지 확인해보시기 바랍니다.
저희 법무법인 명경 (서울)에도 점유취득시효와 관련된 문의가 많이 오고 있습니다. 이러한 제도가 있다는 것은 알지만 어떤 것인지, 어떻게 적용될 수 있는지, 본인은 해당될 수 있는지에 대해서 제대로 확인하기 어렵습니다. 아주 사소한 점도 큰 변수로 작용할 수 있기 때문입니다.
자신의 경우가 이 제도를 적용할 수 있는지의 여부를 확인하고 싶으시거나, 상대방의 주장에 대해 어떻게 대응을 하면 좋을지 조언을 얻고 싶으신 분들께서는 저희 법무법인 명경 (서울)의 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 확실하고 정확하게 알아보시기 바랍니다.
