부동산분쟁변호팀

LG유플러스가 2G 서비스를 종료한다고 합니다. LG유플러스는 6월 말까지 2G 서비스를 종료하기 위해 사업폐업 신청서를 정부에 제출하는 등의 본격적인 절차에 돌입했으며, 세부 일정은 정부와 협의 후 결정한다고 합니다. 2G 지원 단말기 단종, 부품생산 중단 등이 종료의 배경일 뿐 아니라 가입자 감소에 따른 주파수 자원의 효율적인 활용 역시 한 이유에 해당합니다. 

그밖에 LT로 전환하는 이용자는 기존 2G요금제와 동일한 가격에 서비스를 이용할 수 있는 요금제 10종에 가입할 수 있으며, 본인이 선택한 2G 요금제에 포함된 통화·문자 제공량을 LTE에서도 저렴하게 이용할 수 있습니다. 앞서 KT는 2012년에, SK텔레콤은 작년 7월에 서비스를 종료하였습니다. 2G가 나왔을 때 혁신적이라며 환호를 하던 때가 엊그제인 거 같은데 벌써 종료가 된다니 감회가 새롭습니다.

열심히 근무를 하다가 은퇴를 한 후 노후 자금을 어떻게, 얼마나 마련해야 할지에 대한 고민이 큰 분들이 많을 것입니다. 다른 사람들에게 도움을 받을 수는 없고, 자녀가 결혼을 한다면 조금이라도 도움을 주고 싶은 것이 부모의 마음이기 때문에 어떻게든 여윳돈을 마련해놓기를 바랄테니 말입니다. 그렇게 이리저리 찾아보다 가장 쉽고, 친숙하게 접근할 수 있는 부분을 발견했다면, '부동산 투자'일 가능성이 높습니다.

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하지만 쉽다 생각하며 초기 정보 없이 달려들면 안되는 부분 역시 '땅 투자'입니다. 하지만 많은 사람들은 제대로 알아보지 않고 투자하였다가 업체의 기망행위에 당해 투자금만 날리는 일이 발생하고 있습니다. 이러한 일이 더이상 일어나지 않도록 경기도지사는 토지거래허가구역을 지정하는 등 정부 차원에서도 관심을 가지며 근절하고자 하고 있지만 아직까지도 많은 사람들이 자신이 계약한 곳은 뉴스에 나오는 곳과는 다를 것이라는 믿음을 가지고 있기 때문에 쉽게 끝나지 않는 상황입니다.

서울 강동구 암사동의 한 그린벨트 안에 있는 하나의 필지로 추정되는 임야를 지난해 12월 31일에 21명이 구매하였다는 거래가 포착되었다 합니다. 1인당 구매한 면적은 10평 남짓으로 그 면적이 적었지만 매매가는 4,900만원에 달했습니다. 정부가 주택 공급의 확대를 추진한다는 소식이 들리자 그에 맞추어 그린벨트 해제 가능성이 높아지면서 서울시 내의 개발제한구역 지분 매매가 활발해졌다 합니다.

지분 매매는 한 필지를 여러 곳으로 쪼개 파는 것으로 땅으로 기망행위를 하는 업체들의 가장 주된 수법입니다. 따라서 지분 매매가 늘었다는 것은 정부에서, 언론에서 예의주시하고 있는 범죄의 수가 늘었다는 것을 의심해볼만 하기 때문에 마냥 지켜볼 수만은 없는 상황인 것 같습니다. 

서울경제신문에서 국토교통부 실거래가 정보시스템을 분석한 결과 서울시 내에 있는 개발제한구역에서 이루어진 토지지분 거래는 735건으로 그 수는 이전에 비해 감소했지만 그 거래 금액은 588억 477만 원으로 이전보다 70%가 늘었다고 합니다. 기망행위를 통해 땅을 판매하는 수가 늘어날수록 그 거래 면적은 줄어들지만 거래 대금은 오릅니다. 이는 업체에서 이득을 취해 산 것에 비해 훨씬 높은 값에 팔기 때문입니다.

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심지어 기망행위로 인한 판매로 의심되는 사례 중에서 서초구 내곡동의 토지가 면적이 1.08㎡에 불과함에도 수백 만 원에 팔린 상황도 포함되어 있었으며, 비슷한 상황은 내곡동과 강동구 암사동에서도 벌어졌다 합니다.

< 관련 기사 >
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=011&aid=0003853775

​"그린벨트에서 조만간 해제된다고 하는데, 무조건 믿어도 될까요?"

위 기사에서 포착한 거래는 대부분 현재는 개발이 제한된 구역이지만 빠른 시일 내 해제될 것을 구매자들이 기대하게 하여 체결한 것입니다. 아직 국가에서 이렇다 할 계획은 없지만 여러 정황을 고려해 보았을 때 그렇게 예측이 되기 때문에 판매하기도 구매하기도 합니다. 하지만 자신의 판단이 아닌 업체의 말만, 그것도 정확한 사실이 아닌 것들만 믿은 채 거래를 해도 될까요?

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최근 서울에서 GTX 등 교통망을 확층하는 계획이 계속해서 발표되면서 서울의 그린벨트를 타겟으로 한 사기가 빈번하게 발생하고 있으며, 서울에서도 특히 원래도 땅 값이 높은 곳을 매매하고 있기 때문에 그 피해금은 더 클 것으로 예상됩니다. 가장 많은 사례를 가지고 있던 경기도에서는 앞서 말씀드린대로 일부 경기도 지역의 토지 거래를 제한하는 정책을 수차례 지정함으로써 그러한 기망행위로 의심거래가 거의 절반으로 줄어든느 등의 효과를 보고 있다 합니다.

이렇게 개발호재가 있다하여 구매한 땅들 중 업체의 홍보대로 얼마나 진행이 될지에 대해서는 객관적으로 생각해보아야 합니다. 혹시 "곧 개발이 될거다, 역이 생길거다, 제한구역에서 해제될거다, 지금 아니면 다른 사람한테 넘어가게 된다, 지금이 가장 쌀 때이다, 일단 계약금부터 내라 없으면 잠깐 빌려주겠다, 나중에 개별등기 해주겠다, 생각이 바뀌면 언제든 환불 가능하니 걱정하지 말아라"는 말로 나도 모르게 구매하게 된 것은 아닌가요? 그것도 지인의 소개로 인한 것은 아닌가요?

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만약 위와 같은 말을 듣고 진행을 했다면 그 땅이 실제로도 설명과 같은 곳인지, 그 실제를 알아볼 필요가 있습니다. 객관적인 자료를 검토해 보았을 때는 그만한 값어치를 하지 않는, 팔 때 오히려 돈이 더 드는, 아무도 사려고 하지 않는, 세금만 내게 되는 애물단지의 땅을 로또와 같은 것이라 생각하고 있을 수 있기 때문입니다. 

그렇다면 어떻게 알 수 있을까요? 땅의 정보 뿐 아니라 매매대금을 돌려받거나 기망행위로 주장하기 위한 방법까지 심층적으로 알아보기 위해서는 부동산 전문 변호사의 법리적인 부분까지 고려한 자문을 받아보시기를 권해드립니다. 하지만 그 전 자신의 땅이 의심을 해야 할 곳인지부터 알아보는 것이 중요한데, 그 점을 위해서는 다음 세 가지를 살펴보시면 도움이 될 것입니다.

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우선 토지이용계획확인원을 통해 이용 용도를 확인할 수 있습니다. 확인원을 통해 지목, 소재지, 개별공시지가, 면적 등 토지의 기본적인 정보 및 용도지구, 용도지역을 알 수 있으며 부동산 개발 시 토지에 대한 각종 규제와 허가 가능한 용도까지 확인할 수 있습니다.

인터넷 토지이용규제정보서비스 홈페이지를 통해 가입과 수수료 없이 손쉽게 열람할 수 있으니 반드시 확인해보시길 권해드립니다. 만약 공익용 산지, 임업용 산지, 보전산지, 개발제한구역 등 특정한 사람만 이용할 수 있거나 개발이 불가능한 지역이라면 사실상 언제 그 구역에서 벗어날 수 있는지에 대해 일반 사람들은 알 수 없으며, 계획이 발표되었다 해도 언제 실현이 될 지도 확실치 않습니다. 그렇기 때문에 해제 예정이다라고 듣고 계약을 하셨다면 어디서 어떻게 들었는지 지 지자체에 문의하는 등을 통해 사실확인을 철저히 하시기 바랍니다.

두 번째로 등기부등본 확인 역시 필수입니다. 이 자료에는 부동산에 관한 권리관계 뿐 아니라 현황까지 등기부에 기재되어 있으며 지번, 지목, 구조, 면적, 소유권, 전세권 가압류 등 권리설정 여부까지 알 수 있습니다. 이 공적 장부를 살펴 보았을 때 그 소유주가 자주 바뀌었다거나 저당권 및 가압류, 근저당권 등 변동된 사연이 많은 땅일수록 의심을 해보시기 바랍니다. 

또한 이 서류는 업체가 보여준 것 외에 당사자 본인이 직접 발급받아 비교해보는 것을 권해드립니다. 이 자료는 특히 위조가 가능하기 때문에 당사자의 눈으로 직접 확인을 해보셔야 하며 소유주가 계약 당사자랑 일치하는 지, 저당 잡혀있는 것은 없는지 등 여러 차례 꼼꼼하게 검토 후 계약을 진행해야 합니다.

마지막으로 살펴보면 좋을 것은 지적도 혹은 위성지도 입니다. 개발이 되기 위해 가장 기본이라고 할 수 있는 부분이 바로 길이 있는지 여부입니다. 땅과 접한 길이 없다면 이는 맹지로 건축법 상 건축이 불가능한 곳이기 때문입니다. 만약 직접 가보고 아 길이 있구나 하고 안심하셨다면 더더욱 공적인 자료를 발급 받아 재차 확인이 필요합니다. 실제로는 길로써 사용하고 있는 곳이 있더라도 공식적으로 인정받은 길은 아닐 수 있기 때문입니다. 그렇다면 길로 인정받지 못해 어떠한 건물도 세울 수 없습니다.

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이 밖에도 현지 부동산 혹은 지자체에 문의하는 방법도 있으니 참고하시기 바랍니다. 위의 세(네) 부분에 해당하는 내용을 모두 확인하시고, 의심이 더욱 강해졌다면 혹은 들기 시작했다면 그 다음은 해결 방법을 신속하게 알아보셔야 합니다. 업체 특성상 나타났다가 사라지는 것이 빈번하게 발생하기 때문에 알게 된 후 가능한 빠르게 처리하는 것을 권해드립니다.

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또한 간혹 저희 법무법인 명경(서울)로 문의주시는 분들 중 계약한 업체명을 말씀하시면서 이 곳과 계약한 다른 분들도 계시냐고 물어보시는 경우가 있습니다. 그러나 앞서 말씀드린대로 이러한 상황의 경우 계약을 한 업체명은 자주 바뀌기 때문에 대형 업체가 아닌 이상 크게 중요하지 않다는 점 말씀드리고 싶습니다.

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 자격증을 가지고 있는 김재윤 대표 변호사를 필두로 하여 여러 부동산 및 다양한 범주 소화가 가능한 유능한 변호인단으로 구성되어 있습니다. 싼 값에 땅을 구입하여 거짓된 정보로 비싸게 팜으로써 이득을 취하는 행위로 인한 피해가 점차 증가하는 데 발맞추어 전담 팀을 운영 중에 있습니다.

명경(서울)에서는 대응을 하기로 마음 먹었으나 어디서부터 어떻게 시작해야 할 지 모르는 의뢰인들을 위해 직접 증거 수집에 도움을 드리는 등 부담을 덜어드리고 있습니다. 따라서 기본적으로 업체 직원과의 통화시 녹취 및 문자 및 SNS 대화 내용은 지우지 말고 보관하시기를 권해드립니다.

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또한 가장 중점적으로 다루는 것은 피해대금 회복으로, 열심히 힘들게 모은 혹은 일확천금을 꿈꾸며 대출까지 받은 의뢰인 분들의 소중한 자산을 다시 돌려받도록 힘을 쓰고 있습니다. 따라서 고민은 잠시 접어 두시고 우선 행동을 취해보시기 바랍니다.

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멕시코에 한 소녀는 현재 전세계적으로 심각한 전염병에 걸린 할아버지에게 필요한 산소를 사기 위해 2년간 허리까지 기른 머리카락을 팔았다고 합니다. 가족들도 확진되었지만 그 중 할아버지는 특히 당뇨병을 앓고 있었기 때문에 산소 치료가 필요한 상황이 되었지만 계속 충전해야 하는 산소통 비용은 가족에게 큰 부담이 되었다 합니다. 이미 지금까지의 치료를 위해 빚을 지고 있는 상황에 이 소녀는 자신의 머리카락으로 조금이라도 도움이 되기 위해 이와 같은 행동을 한 것입니다.

이 소녀 뿐 아니라 전 세계 곳곳에서 힘든 상황에 처한 사람들이 많습니다. 우리나라에도 현재 계속되는 전염병으로 경제적, 사회적으로 큰 위기를 맞고 있습니다. 이러한 시국일수록 다 함께 힘을 합쳐 거리는 두되, 마음은 강하게 하여 하루라도 빨리 이겨냈음 좋겠습니다. 

▽관련 기사▽

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=104&oid=005&aid=0001399049

많은 사람들은 재산을 늘리고 노후자금을 마련하기 위해 부동산 투자를 많이 이용하고 있습니다. 가장 익숙하고, 많이 찾는 부분이 바로 땅 혹은 집 관련 투자인 것 같습니다. 요즘 전세를 끼고 전세금 및 매매가에서 발생하는 차이에 해당하는 돈을 또 다른 집을 매수하는 방법으로 투자하여 그 차익을 얻는 이른바 '갭투자' 역시 성행하고 있는데요.

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이로 인한 피해 역시 적지 않다 하니 각별히 유의하셔야 합니다. 강서구에서 발생한 해당 피해로 인해 전세 계약이 만료되었음에도 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 많고, 그 사건을 일으킨 당사자는 600여 채를 소유한 것으로 추정되어 이런 사실을 인지조차 하지 못하고 있는 세입자들이 많아 그 피해 수는 더 늘어날 것으로 보고 있다 합니다.

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하지만 이러한 피해는 전세와 같은 아파트 및 주택 매매, 임차를 통해서만 발생하는 것은 아닙니다. 바로 '땅' 관련 거래에서도 이러한 사기가 성행하고 있으며, 자신의 피해사실을 인지하지 못하는 분들도 다수입니다. 이 기망행위 역시 시세 차익을 통해 돈을 벌 수 있다 하며 개발호재 같은 사실과 다른 내용으로 사람들을 현혹하게 하여 구매하게 함으로써 그 대금을 편취하는 것입니다.

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땅을 살까하고 이곳저곳 알아보면 갑자기 매물을 내놓게 되었다고 하거나 피치 못할 사정에 의한 것이라고 하며 판매를 촉구하는 경우 그리고 사실 가장 대표적인 경우로 싼값에 구입한 땅을 주변보다 3~4배 많게는 10배까지 비싸게 판다면 다시 한 번 생각해보시기 바랍니다.

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이때, 업체에서는 '그곳은 조만간 개발이 들어갈 곳이다, 근처에 역이 생긴다, 산업단지가 조성될 것이다, 테크노밸리/파크 등 지역 발전에 이바지하는 곳들이 생길 예정이다'라는 말을 통해 지금이 시세가 앞으로를 보았을 때 가장 싸고 조금만 지나면 값이 훨씬 뛸 것이라고 언급하며 다른 사람이 가져가는 건 아까워서 '너'가 샀으면 좋겠다 하며 지금 당장 사야 할 것처럼 합니다. 하지만 해당 사실이 진짜인지를 판단하는 분들은 생각보다 없습니다. 가까운 사람에게 소개받고, 워낙 설명해주는 사람이 전문적으로 보여 지역 지자체 혹은 인근 부동산에 문의하는 것까지 생각하지 못합니다.

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저희 법무법인 명경(서울)로 문의하신 분들 중에서도 위와 같은 광고에 속아 주변 시세보다 높은 값에 구매하였지만 시간이 지나도 아무런 소식도 들리지 않았고, 업체에 문의해도 기다리라는 말만 계속 했다 합니다. 그 후 인근 부동산에 물어보니 본인들은 그곳을 취급도 안 하는 곳이라고, 수십 년이 지난 후에도 값이 오를까 말까 한 곳이라는 답변을 들었고, 충격받아 저희 쪽에 전화를 한 것이었습니다.

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업체들은 가장 주된 수법으로 한 필지를 사서 여러 지분으로 쪼갠 다음 각각을 따로따로 판매를 하는 방법을 이용합니다. 지분을 쪼개 거래하는 자체가 불법은 아니지만 주의는 꼭 하셔야 할 부분입니다. 만약 업체에서 나중에 분할해준다고 하여도 무조건 믿기만 하면 안됩니다. 분할등기를 해준다고 한 업체라도 정말로 해줄 것인지는 알 수가 없기 때문입니다. 명경(서울)로 전화 주신 분들께서도 개별로 등기를 해준다고 하여 계약을 진행했지만 시간이 지나도 진행이 되지 않았고 문의해보니 몇 개월 기다려야 할 수 있다는 말로 시간을 계속 지체했다 하여 수개월을 또 기다리신 분도 계셨습니다.

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또한 만약 따로따로 구분되어 있지 않다면 본인의 땅이 그 큰 필지 중 어떤 부분에 해당하는지 알 수 없습니다. 이런 상황이라면 전체 필지로 보았을 때는 길이 있어 건축이 가능할 수 있지만 자신의 지분은 아무런 길이 없는 땅 한가운데가 되는 문제가 발생할 수 있습니다. 그 경우에는 맹지가 아닌 것은 전체 땅이기 때문에 자신의 땅이 분할된다 하여도 어떠한 건축도 불가능합니다.

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그 밖에도 여러 명이 함께 갖고 있다면 자신의 지분만큼만 권리 행사가 가능합니다. 그 말은 즉 마음대로 땅을 팔 수도, 살 수도, 개발할 수도 없음을 의미합니다. 여러 점들이 제한되기 때문에 자신이 산 곳이 등기부 상 수 십 명, 수 백 명이 함께 소유하고 있는 곳이라면 한 번쯤 업체의 기망행위로 인한 구매는 아닌지 의심해보시기 바랍니다.

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< 토지이용계획확인원 · 등기부등본 · 토지(임야)대장 · 지적도 및 지도 >

첫 번째로 토지이용계획확인원을 통해 해당 토지는 어떠한 규제를 받고 있는지, 관련 계획은 있는지, 용도는 어떻게 되는지 등을 확인할 수 있습니다. 또한 그곳의 공시지가도 알 수 있어 그 필지의 가치에 대해 알 수 있다고 할 수 있습니다. 두 번째로 등기부등본을 통해서는 권리관계를 알 수 있기 때문에 얼마나 많은 사람들이 함께 소유하고 있는지, 소유자는 얼마나 바뀌었는지 기본적인 내용을 알 수 있습니다.

만약 번지 앞에 '산'이라고 적혀 있다면 임야대장을, 그렇지 않다면 토지대장을 확인하시기 바랍니다. 이 자료를 통해서는 면적, 지목 등 기본적인 내용 및 필지 분할 시기 또는 지목 변경 시기에 대해 알 수 있습니다. 마지막으로 지적도 및 지도를 통해서 해당 필지의 길의 유무를 확인해볼 수 있습니다. 직접 가보았을 때는 사람들이 이용하는 길이 있더라도 공식적으로 인정받은 것은 아닐 수 있기 때문에 반드시 서류 상으로도 확인하셔야 합니다.

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최근 경기도에서 토지거래허가구역을 또다시 지정함으로써 기.획. 부동산과 관련되어 발생하는 피해를 근절하기로 한 만큼 전국적으로 그 피해가 심각하며 강경 정책을 펼치고 있습니다. 특히 이것의 가장 큰 문제점은 피해자들께서 자신의 피해를 빠르게 인지하지 못한다는 것이라 할 수 있습니다. 그만큼 업체의 수법이 교묘하고 치밀해졌다는 것이죠. 그렇기 때문에 조금이라도 의심이 든다면 바로 알아보시기를 권해드립니다.

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업체 특성상 폐업과 개업이 잦기 때문에 시간이 더 지체되었다간 이미 업체는 다른 곳으로 사라져 해결하는 데 시간이 더 소요될 수 있기 때문입니다. 저희 법무법인에서는 의뢰인 분들이 납부한 대금을 돌려받고, 건강한 권리를 회복하기 위해 관련 전담팀을 운영 중에 있습니다.

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마지막으로 저희 명경에서 가장 중점적으로 다루고 있는 것은 매매 대금 반환이며, 이에 필요한 증거는 명경(서울)의 자체적인 방법을 통해 진행함으로써 의뢰인 분들의 부담을 덜어드리고 있습니다. 따라서 한 번 의심이 가면 그 뒤로의 업체 직원과의 연락 시 녹음을 필수로 하고 그동안 나눈 연락을 지우지 않는 등 신속하게 대응할 수 있는 만반의 준비를 하시기 바랍니다.

음식물 쓰레기는 종량제 봉투 혹은 전용 용기를 통해 버려야 함에도 일부 사람들은 재활용 쓰레기장에 무단으로 투기하고 있어 문제가 되고 있습니다. 음식물이 포함되어 있는 것을 분리해서 버리지 않고 한꺼번에 배출할 시 과태료를 물게 되니 조심하셔야 합니다. 경범죄처벌법 3조 1항 11호에 따라 10만 원 이하의 벌금 및 구류 혹은 과료형, 20만 원 이하의 과태료를 물 수 있으며 폐기물관리법 8조에 따라 최대 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

또한 소방시설법에 따라서도 처벌을 받게 되는데요. 계단, 복도 또는 비상구 등에 물건을 적치하거나 장애물을 두어 피난 및 소방 활동에 지장을 준다면 최대 200만 원 이하의 과태료가 발생합니다.  따라서 음식물 쓰레기는 반드시 다른 재활용 혹은 쓰레기와 분리 배출하시기 바랍니다.

부동산을 매매할 때 상대방의 나쁜 꾀로 인해 구매를 하게 된 경우 어떤 조치를 취할 수 있을까요? 기망행위 및 재산상 손해가 있다는 것을 증명한다면 처벌을 가능하게 할 수 있습니다. 가장 대표적으로 기획부동산과 관련된 교란행위가 있습니다. 이것은 개발호재와 같은 허위정보를 통해 투자자가 특정 지역의 땅을 구매하도록 하여 구매자의 금전적인 손해를 자신의 이득으로 하는 행위를 말합니다.

보통 한 지분을 여러 명에게 쪼개어 팔고, 쓸모가 없어 값이 싼 땅을 3~4배 높은 가격에 팝니다. 이렇게 사람들을 속여 이득을 취하는 업체들의 수는 점점 많아지고 있으며, 규모도 전보다 훨씬 커져 합법적인 부동산 컨설팅 및 투자회사와의 차이를 거의 알기 어려워졌습니다. 또한 그 수법이 더 교묘하고 체계적이 되어 전문가도 혀를 내두를 정도입니다.

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자신이 피해자라는 점은 어떻게 알 수 있을까요? 여러 방법들이 있는데 우선, 부동산 관련 업체에서 일하는 지인으로부터 소개를 받은 것이라면 해당 업체의 관련 자료를 통해 그곳의 상태를 확인해보시기 바랍니다. 그곳을 소개해 준 지인이 일하는 곳은 보통 ○○경매, ○○투자, ○○컨설팅 등의 이름을 하고 있을 것이며, 아마 계약서상 매도인으로 되어 있는 곳이 근무지일 것입니다.

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부동산으로 기망행위를 하는 곳은 폐업을 자주 하고, 이사를 자주 다니거나 회사명을 빈번하게 바꿉니다. 이러한 점을 확인하기 위해 회사 상호, 법인 등록번호, 법인등기부 등을 통해 얼마나 오래되었는지를 알아보는 과정이 필요합니다.

또한 가장 중요하게 계약을 진행한 땅의 정보를 객관적인 자료를 통해 확인하시기 바랍니다. 투자할 가치가 있는지 들었던 설명대로 개발 호재가 정말로 있는지 개발이 되려면 기본적으로 건축이 되어야 하는데 이 부분이 가능한지 등 말입니다.

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예를 들어 토지이용계획확인원을 통해 개발제한구역, 보전산지 등의 지정 여부를 알 수 있습니다. 만약 제한된 구역에 해당되어 있다면 그곳이 개발될 가능성은 거의 없다고 볼 수 있습니다. 이 밖에도 토지대장, 지적도, 토지등기부 등의 서류를 통해 개발 가능 여부를 알아볼 수 있고, 건축이 가능한지에 대해 알기 위해선 인근에 길이 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.

실제 그곳을 방문하여 여러 서류들과 일치하는지 체크하는 시간을 가지는 것도 필요합니다. 실제와 지적도를 비교하는 과정이 필요하다는 것인데, 사람들이 통상적으로 사용하고 있는 길은 있지만 지적도에는 나와있는 것이 없다면 그곳은 맹지이기 때문입니다.

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인근 부동산이나 관련 지자체에 해당 지번에 대해 문의해보는 것도 한 가지 방법이 될 수 있습니다. 저희 법무법인 명경(서울)로 문의하신 분들께서도 인근에 있는 부동산 중개인에게 물어보니 여기는 몇 년이 지나도 개발이 안될 것이다, 자신에게 줘도 팔지 않는다는 답변을 들었다고 하시며, 이때부터 더 확실한 의심이 들었다고 하였습니다.

저희 명경(서울)로 들어온 문의 중에는 의심이 들기 시작하고, 해결 방법에 대해 이곳저곳 알아보니 형사상 진행을 하는 경우 단체로 진행해야 한다는 답을 들으셨다며 혼자 진행은 어려운 것이냐는 분들도 계셨습니다. 대체적으로 한 필지를 쪼개는 공유지분 매매로 진행되다 보니 같은 땅을 구매한 사람들이 여럿이고, 모두 같은 피해를 입었다면 함께 진행해야 할 거 같은데 같은 땅을 함께 구매했다는 것이지 서로 아는 사이가 아니기 때문에 연락을 하기도 애매하다고 하시며 난감함을 표시하는 분들이 많이 계셨습니다.

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진행 시 함께 참여하시게 되면 개개인의 진술이 서로에게 좋은 증거로써 작용할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 이 점 때문에 진행을 망설이고 계시다면 그러실 필요 없다고 말씀드리고 싶습니다. 저희 법인에서는 바로 이 점을 보완해드리기 위해 자체적인 방법으로 도움을 드리고 있습니다. 함께 진행하는 분들을 모으기 위해 시간을 지체하는 것보다는 내용증명 발송 등 우선 액션을 취하는 것이 더 낫기 때문입니다.

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또한 그동안 업체나 직원으로부터 모은 증거가 없어서 이 점부터 준비를 해야 할 거 같은데 어디서부터 어떻게 해야 할지 모르겠다는 분들도 계셨습니다. 이 점에 대해선 우선 법률 전문가와의 상담을 통해 어떻게 해결할 수 있고, 해결은 할 수 있는지 그리고 증거를 모으려면 어떤 방향으로 모으면 되는지, 어떤 자료가 필요한지 등의 자문을 들으신다면 그 막막함이 조금은 사라지지 않을까 싶습니다.

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보통 부동산 투자에 관심을 가지고 현 상황 혹은 미래가 지금보다 조금이라도 나아졌으면 하는 마음에 매매까지 하신 분들은 퇴직금이거나 그동안 힘들게 모은 돈, 대출 등으로 자금을 마련하였을 것입니다. 즉, 개개인의 사정은 모두 다르겠지만 그 누구에게도 쉽게 포기할 수 없는 소중한 자산인 것입니다. 따라서 저희 법무법인 명경(서울)에서는 그 대금을 돌려받는 것에 가장 큰 초점을 두고 진행하고 있습니다.

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국내 손 꼽히는 대형 규모의 업체 회장 및 지사장이 이전과는 다르게 실형을 받은 만큼 현재 더 엄격한 형이 부과되고 있고, 각 지자체에서도 관심을 두고 있는 만큼 해결을 하기 위해선 지금이 적기이지 않을까 싶습니다.  언젠가 오르겠지 하는 마음에 그냥 두지 마시고 지금이라도 해야 한다는 생각으로 피해 복구 가능성을 낮추지 마시기 바랍니다.

한 회사에 오래 다니는 것은 어렵죠. 사람들과 경제적인 상황 모두가 충족되어도 또 다른 여건 상 다른 곳으로 이직을 해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 그러나 '유종의 미'라는 말이 괜히 있는게 아닌 것처럼 처음부터 끝까지 모두 깔끔한 게 좋지 않을까 싶습니다. 회사에서도 당연히 마찬가지입니다. 트러블로 인해 이제 다니지 못하게 되었다면 그와 동시에 그동안의 작업 파일을 모두 삭제해버리는 거로 회사에 보복을 하는 분들이 계실 것입니다. 

그러나 업무방해, 전자기록손괴죄 등으로 처벌을 받을 수 있다는 점 반드시 유의하셔야 합니다.  세상에 아름다운 끝맺음 없다고 하지만 이성적이고 깔끔한 끝은 필요하지 않을까 싶습니다. 어떠한 경로든 겹치는 지점이 생길 수 있기 때문이죠. 머물렀다가 떠날 때 자신의 흔적이 남아있지 않도록 해보는 건 어떨까요?

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우리나라의 100명 중 1명은 사기 피해를 입은 경험이 있다고 할 정도로 그 피해의 수가 많다 합니다. 전혀 모르는 사람에게 당한 경우는  불과 약 33%이고, 친인척 혹은 지인에 의한 경우가 약 67%를 차지한다 합니다. 이렇게 사회에서 서로 간의 신뢰가 무너짐에 따라 심지어 가족을 기망하는 행위도 서슴없이 발생하는 것이죠.

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이보다 더 큰 문제는 해결을 위해 소를 제기하여도 피해를 입은 만큼에 해당하는 처벌을 받지 않으며, 피해금 환수까지 안되고 있다는 점입니다. 법무부에 따르면 2014년 해당 범죄 회수금은 1%에도 미치지 못하였고, 전체 건들 중에서 한 푼도 돌려받지 못한 건이 95%나 된다 합니다. 한 경찰 관계자에 따르면 "가해자가 그동안 개별 합의를 본다거나 변제의사가 있는 것처럼 일부 갚아버리면 혐의를 입증하는 데 어려움이 생기는 것은 사실"이라 합니다.

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□관련 기사□

https://v.kakao.com/v/20201201180132532?from=tgt

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위의 기사의 내용처럼 상대를 기망하는 행위로 인해 이익을 편취하는 행위로 인한 피해가 늘어나고 있습니다. 더군다나 피해를 가하는 사람들이 피해자들의 지인이라는 점이 놀라운 사실이었습니다. 저희 법무법인 명경(서울)을 찾아주시는 분들께서도 상대방의 기망행위에 당했다는 분들이 많으셨는데, 그중 특히 부동산과 관련된 경우가 가장 많았습니다.

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이를 기획부동산 사기라고 하는데, 저렴한 값에 산 땅을 금방이라도 개발이 될 것처럼 가짜 정보를 풀어 사람들을 혹하게 함으로써 비싼 값에 파는 기망행위를 주로 일컫습니다. 저희 법인을 통해 피해 사실을 알게 된 분들 중 공통점이 있다면 바로 '지인'의 소개로 거래를 하게 되었다는 것입니다. 그 지인은 본인의 가족 및 가깝게 지낸  사람 혹은 본인의 배우자 혹은 가족의 지인이었습니다. 그렇게 먼 사이가 아니라는 것이죠.

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그들이 좋은 땅이 있는데 내 주변, 내 사람에게 소개해 주어 부자가 되는 것이 더 좋겠다는 생각이 들었다며 영업을 시작합니다. 좋은 땅이 있다, 빠른 시일 내에 투자가 될 것이다, 지금이 가장 저렴할 때이고 조금만 지나도 이 가격에 사기 어렵다, 너니까 알려주는 거다 하며 마치 선택받은 사람인 것처럼, 사지 않으면 두고두고 후회를 할지도 모른다는 생각을 하게끔 합니다.

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아무래도 지인을 통해 거래하다 보니 자세한 내용을 파악하기가 애매합니다. 평소 알고 지냈고, 친하게 지낸 관계이기 때문에 이것저것 캐묻기가 민망할 수 있기 때문이죠. 하지만 사실 아는 사람에게 살수록 더욱더 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 이런 상황을 맞닥뜨리지 않기 위해서 말입니다. 혹시 이번 일을 해결하고, 다음에 같은 일이 또다시 반복된다면 그때는 모든 것을 확실하게 확인해보시기 바랍니다.

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그러나 이미 발생한 일에 대해서 후회를 한들 아무런 소용이 없습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 앞으로는 똑같이 피해를 입지 않도록 주의해야 한다는 것으로 마무리를 하며, 현재 입은 피해에 대해 어떻게 해결할 수 있는지 알아볼까요?

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우선 토지이용규제정보서비스 (http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp)에 방문하여 해당 지번이 어떤 지역 지구에 지정되어 있는지, 개별공시지가는 얼마인지, 행위에 제한은 있는지 등을 알아보시기 바랍니다. 만약 <산지관리법>에 따라 대표적으로 보전산지, 임업용산지, 공익용산지에 해당되어 있다면 개발은 가능할지 몰라도 그 기준이 까다롭기 때문에 사실상 개발이 어렵다는 점을 알아두시기 바랍니다.

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두 번째로는 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에서 그 토지가 얼마나 많은 사람들을 거쳐왔으며, 누구와 그곳을 공유하고 있는지를 알아두시기 바랍니다. 땅을 판 업체에서는 큰 땅 하나를 사서 여러 명에게 쪼개어 파는 방법을 이용하기 때문에 적게는 열댓 명, 많게는 수 백 명이 등기가 되어 있을 수 있습니다.

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공유지분자가 많으면 많을수록 소유권 행사에 대한 제약이 발생하며, 자신의 구역이 아닌 전체 땅에 대해서는 마음대로 처분 혹은 이용이 불가능합니다. 업체가 분할등기를 해준다며 가분할도까지 보여주었다면 정말로 분할이 되었는지 알아보시기 바랍니다. 일부 곳에서는 해준다고 하였지만 실제로 진행을 문의하면 시간이 걸린다며 차일피일 미루고 있을 수 있습니다.

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세 번째로는 지적도나 지도를 통해 맹지 여부를 확인하실 필요가 있습니다. 즉, 계약한 토지와 붙어있는 땅이 있는지를 알아보셔야 합니다. 만약 어떠한 도로 없이 땅만 덩그러니 있다면 그곳에는 건물을 세울 수 없습니다. 다시 말해 건축이 불가능하다는 것입니다.

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도로에 접한다는 것이 어떤 느낌인지 애매하신 분들을 위해 준비한 저희 명경(서울)과 상담을 진행한 분의 토지입니다. 해당 토지는 좌측 위에 보이는 길을 제외하곤 어느 곳도 도로로 보이는 것과 땅이 겹치는 곳이 없습니다. 바로 그 부분이 길과 접하는 부분이 없다는 말이며, 맹지를 일컫는 것입니다.

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네 번째로는 관련 지자체에 문의를 해보는 방법도 있습니다. 해당 토지가 있는 시, 군청에 토지계획과 관련된 혹은 건축과 관련된 부서에 문의하여 건축이 가능한 곳인지 알아볼 수 있습니다. 또한 해당 지번에 직접 방문하여 그곳의 시세를 인근 부동산을 통해 알 수 있습니다.

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저희 의뢰인에 따르면, 그곳의 부동산에서는 그 땅을 취급도 하지 않는 쓸모없는 땅으로 분류를 한다는 것을 듣고 의심을 하기 시작했다고 하였습니다. 부동산 중개인이 말하는 금원보다 훨씬 비싼 값에 구매했다면 위 내용을 검토해보시기 바랍니다.

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위 내용들을 검토한 후 땅이 닿은 곳이 없거나 공유지분자가 지나치게 많은 숫자이던가 개발제한구역, 보전산지 등 개발에 제한이 있는 곳이라면 기획 부동산으로 의심을 시작하시기 바랍니다. 아무리 가까운 사이여도 어떤 일이 일어났을지는 모르기 때문입니다.

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소개해 준 지인이 업체의 직원이라면 그들도 업체에게 속아 정말로 좋은 땅인 줄 알고 알려준 것일 수 있기 때문입니다. 즉, 또 하나의 피해자일 수 있다는 것입니다. 경제적으로도 심리적으로 심한 타격을 입었겠지만 그럴 때일수록 객관적으로 사실을 직시하는 태도가 필요합니다.

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또한 사기 특성상 그 죄를 입증하는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 확신을 갖기 위해선 전문적인 관점으로 법리적인 부분을 다루어 줄 수 있는 법률 전문가의 도움을 받기를 권해드립니다. 저희 명경 서울 분사무소에서는 의뢰인 분들의 증거 수집에 있어서의 부담을 덜어드리기 위해 자체적인 방법을 통해 도움을 드리고 있습니다.

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마지막으로 의뢰인 분들의 소중한 재산 되찾기를 가장 중점적으로 다루고 있다는 점 역시 참고해 보시기 바랍니다. 그들을 향한 처벌이 중요하지만 그보다 더 적극적인 자세로 임해야 할 것이 그동안 납부한 매매 대금을 돌려받는 것이기 때문입니다.

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법무법인 명경(서울)은 의뢰인 분들의 재산권 회복을 위해 최선을 다하고 있습니다.

제주시의 한 저수지에 나타난 뱀 한 마리로 인해 사람들이 모두 놀랐다고 합니다. 바로 이 뱀의 정체 때문이었습니다. 우리나라에서는 공비단뱀이라고 불리는 이 뱀은 가장 대중적인 애왕 파충류 중 하나인데 상자에 담겨 있는 것으로 보아 누군가가 키우다가 유기한 것으로 보인다 합니다. 해당 종은 국제적인 멸종위기 종으로 증명서를 소지해야만 사육이 가능하지만 개인 간 거래되는 사례가 많다보니 그 규모조차 파악하기 어려운 상태입니다.

섬 지역의 특성상 생태개 교란 종에 의한 피해에 약하기 때문에 제주도의 고유종을 위협할 가능성이 높아 걱정이 된다 합니다. 이렇게 외래종이 들어와 고유종을 위협할 가능성은 지금까지도 많았는데 주로 관상용으로 수입했다가 포기하는 경우였습니다. 적법한 절차에 따라 키우고, 키울 때에는 끝까지 책임감을 가질 필요가 있지 않나 생각 됩니다. 

부동산 시장의 과열에 따라 청약통장 혹은 분양권을 불법 거래한 일들이 경찰에 의해 적발되었습니다. 경찰청에 따르면 지난 8월 7일부터 시작된 100일간의 부동산 교란 행위 특별 단속 기간 동안 387건, 2천140명을 적발했다 합니다. 이와 관련하여 부동산 개발 정보를 이용하여 사람들을 기망한 행위가 27.5%로 두 번째로 높은 수치입니다.

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제주경찰청과 세종경찰청은 부동산 개발 호재를 이용한 불법 취득 농지를 매도하여 수십억 원의 차익을 얻은 법인 대표와 투자자 검거에도 성공하였습니다. 이에 경찰청에서는 불법으로 얻은 수익을 몰수하거나 추징 보전할 수 있도록 범죄수익은닉규제법 개정을 추진한다며 국토교통부, 지방자치단체 등과 태스크포스 팀을 구성해 합동 단속을 벌일 것 그리고 시민 여러분의 적극적 신고와 제보에 대한 당부의 말을 남겼습니다.

▼관련 기사▼

https://www.yna.co.kr/view/AKR20201117069200004?input=1195m

※ 매매계약서에 이미 도장을 찍었는데, 취소는 안될까요?

부동산 관련 계약은 아무래도 큰돈이 오고 가기 때문에 서명을 하거나 지장을 찍기 전 반드시 신중하게 고민하며 여러 객관적인 자료와 계약서를 꼼꼼하게 검토할 필요가 있습니다. 그러나 계약서는 작은 글씨로 자잘하게 적혀 있기 때문에 사람들이 쉽게 놓칩니다. 그저 옆에서 직원이 설명해 주는 대로 듣고 그 말을 믿고 진행을 하는 경우가 많습니다.

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계약서 서명을 집에 돌아와 돌이켜 생각하다가 문득 계약서를 읽어보면 자신이 생각했던 내용과 다르거나 설명 받은 것과는 다르게 적혀있는 경우가 있을 수 있습니다. 혹은 계약한 땅을 알아보니 더욱더 계약이 잘못되었음을 알게 될 때도 있죠.

이를 인지하자마자 계약 취소 요구를 해보아도 업체 측에서는 이미 도장을 찍었기 때문에 취소해줄 수 없다, 충분히 설명해줬는데 알겠다 하지 않았냐 하며 집에 돌려보내죠. 시간은 계속 흐르다보면 당사자들은 잊으려고 애쓰거나 인생을 배웠다며 포기하기도 합니다.

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그러나 그렇게 보내기엔 그동안 모은 돈임에 아깝기 그지 없습니다. 그렇기 때문에 중요한 일을 앞두었을 때는 충분한 시간을 두고 작아서 잘 보이지 않는 글씨라도 한 글자씩 차분히 읽고 나서 진행하시기 바랍니다.

※ 혹시 설명을 들은 내용과 다르게 개발과 같은 것이 진행되고 있지는 않나요?

예를 들어 "개발이 금방 된다, 시세 차익이 엄청나서 부자가 될 것이다, 쉽게 오지 않는 절호의 기회이다, 일단 계약금부터 걸어놓으면 내가 다른 살마에게 팔지 않겠다" 등 지금 바로 계약을 하지 않으면 엄청난 손해가 발생하는 것처럼 말을 하는 것입니다. 그렇게 계약을 했지만 초기 영업과는 달리 어떠한 소식도 없죠.

만약 읽으면서 어? 하신다면 직원의 기망행위에 당한 것은 아닌지 생각해보시기 바랍니다. 가장 먼저 등기부등본을 찾아보시기 바랍니다. 등기필증이라 하여 해당 업체에서 준 것도 있을 텐데 전체적으로 몇 명의 등기권자가 있는지 알아야 하니 인터넷 등기소에 접속하여 손쉽게 받아보시길 바랍니다.

부동산 투자, 컨설팅, 인베스트라는 이름으로 운영하고 있는 업체는 저렴한 값의 땅 한곳을 매입하여 많은 사람들에게 팔고 있습니다.  대부분 땅은 하나지만 그 안에는 상당수의 사람들이 그 곳을 공유를 하는 형태를 갖추고 있습니다. 물론 분할등기를 해주겠단 약속을 하지만 바로 이루어지는 것은 아니며 처음에는 3개월 그 뒤에는 조금 더 기다리라는 말로써 시간을 끌기만 합니다.

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한 곳을 여러 명이 소유할 경우 상대적으로 저렴한 값에 구매할 수 있다는 장점은 있지만 소유권에는 그만큼 제약이 생긴다는 점 알고 계시나요? 땅을 매매하거나 이용하기 위해선 토지주의 과반수 혹은 전체의 동의가 필요합니다. 물론 자신의 지분만큼은 마음껏 팔 수 있지만 많은 사람들이 소유한 곳을 사려는 사람들은 많지 않습니다.

그다음으로는 토지이용계획원을 살펴보시기 바랍니다. 그곳에는 자신이 계약한 곳이 어떤 용도 구역으로 지정되어 있는지, 어떠한 제한을 받는 곳인지 그리고 공시지가를 알 수 있습니다. 업체에서는 쓸모가 적은 땅을 심지어 공시지가보다도 낮은 값에 사서 '개발'이라는 첨가물을 넣어 3~5배 많게는 10배까지 부풀려 팔고 있습니다.

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그러나 여기서 주의할 점은 재판부에서는 개발이 가능한 곳을 비싼 값에 팔았다는 것으로는 상대방이 기망했다고 보고 있지 않습니다. 따라서 반드시 개발행위를 할 수 있는 곳인지를 확인해보아야 하는데, 기본적으로 무언가를 짓기 위해선 그 땅을 오고 갈 수 있는 진입도로가 필요합니다. 그곳과 접한 도로가 없다면 그 땅은 맹지로 어떠한 건축도 할 수 없습니다.

토지이용계획원을 통해 개발제한구역, 보전산지, 공익용 산지, 임업 용산지 등에 지정되어 있는지 확인해볼 수 있습니다. 만약 이 구역에 해당되었다면 일반인들의 보통의 개발행위는 어렵다고 볼 수 있습니다. 지자체의 승인을 받는다면 가능하다고 하지만 허락을 받는 것 자체가 쉽지 않습니다.

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또한 앞서 말씀드린 것처럼 도로가 있는지를 알아보아야 합니다. 그곳에 사람들이 오고가는 곳이 있다고 안심하지 마시고 지적도 등 지도로도 확인을 해보셔야 합니다. 실제 갔을 때는 사람들이 이용하고 있는 길이 있지만 국가에서 인정받은 공인 도로가 아닐 수 있기 때문입니다. 이 경우 인정받은 도로가 아니기 때문에 맹지로 인정되며, 도로 승낙을 새롭게 받아야 합니다.

기망을 당해 부동산 계약을 체결하게 된 것이라면 그 계약을 무효로 하고 매매 대금 역시 반환받아야 합니다. 그동안 납부한 금원을 돌려받는 것, 저희 법무법인 명경(서울)에서 가장 중요하게 생각하고 있습니다. 의뢰인 분들께서 그동안 열심히 고생하셔서 모은 소중한 자산이자, 심지어 빌려서까지 마련한 대금이라는 점을 너무나도 잘 알기 때문입니다.

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또한 저희는 증거수집에 어려움을 느끼는 의뢰인 분들의 부담을 덜어드리기 위해 자체적인 방법으로 증거 수집에 힘을 쓰고 있습니다. 따라서 이 부분으로 인해 상담을 망설이고 계시다면 연락 주시기 바랍니다. 업체가 폐업 신고를 하고 다른 곳으로 가기 전 진행을 해야 조금이라도 더 빨리 해결이 될 수 있습니다.

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시간이 지나면 오르겠지 하는 생각으로 기다리고 계시는 분들께서도 위의 객관적인 자료들을 통해 실제로도 개발이 가능한 곳인지 알아보시기를 권해드립니다.

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최근 자신을 엄마라고 부르는 사람에게 핸드폰이 고장나서 수리를 맡겼는데 수리비를 내야 하니까 이쪽으로 돈을 보내달라는 한 문자를 받았습니다." 실제로도 자녀가 있는 분이셔서 혹시나 하는 마음으로 자녀분에게 전화를 하였고 그로 인해 다행히 어떠한 피해도 입지 않았습니다.

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최근 보이스 피싱 뿐 아니라 문자 피싱까지 심해지고 있어 피해는 점점 늘어나고 있습니다. 문제는 그 수법이 더 교묘해져 진짜인지 아닌지 구분이 어려워졌다는 것입니다. 심지어는 카카오톡이나 문자로까지 범죄가 일어나고 있다고 합니다.  문자로는 택배 배송 추척과 관련된 url을 보내고 그 곳에 접속하면 돈이 빠져나가기도 한다고 합니다. 

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이에 대해 카카오에서는 금전 관련 내용이 나오면 '톡 사이렌'이 울리도록 하여 지인 사칭 메신저 피싱 범죄를 사전에 예방하고자 하였습니다. 다만 국내 번호 가입자 중에서 해당 메신저를 오랜 기간 동안 사용 중인 이용자라면 이 사이렌이 보이지 않으며, 기간이 짧아도 빅데이터를 기반으로 노출 대상에서 제외된다고 하는 단점이 있지만 해당 관계자는 향후에도 이용자 보호를 위해 노력할 것이라고 합니다.

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▼관련 기사 ▼

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=119&aid=0002444095

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우리의 일상생활에 이미 만연한 피싱, 부동산 시장도 마찬가지였습니다. 일반 피싱은 그들의 지인인 척 하여 사람들을 속이지만, 부동산에서의 피싱은 실제 자신의 지인, 가족의 지인 등 일면식 있는 사람에게 연락이 오니 의심이 가지 않습니다. 자신을 속이지 않을 것이란 믿음이 있기 때문이죠.

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또한 부동산 관련은 사람들이 한 번쯤 관심갖고 볼만한 내용을 소개합니다. 허무맹랑한 소리가 아니라 실제 발생 가능성이 있고, 지인(업체)에서는 객관적인 자료도 제시하니 더 알아차리기 어렵게 됩니다.

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"곧 개발이 된다, □□산업단지가 들어오면 사람들이 몰려들 것이다, 지금은 제한 구역이지만 곧 해제된다, 그러면 땅값이 지금보다 훨씬 오른다, 지금 아니면 늦는다, 계약금부터 걸어놔라." 등과 같은 말로 사람들을 혹하게 한 다음, 지금 아니면 살 수 없다는 말로 쐐기를 박으면 사람들은 고민은 그만하고 바로 계약금을 이체합니다. 곧 품절이다, 마감한다 하면 사람들이 경쟁심리가 생기는 소비자 심리를 이용한 수법이죠.

업체 이름도 인베스트, 부동산 컨설팅·투자 업체 등으로 하기 때문에 의심을 하기도 어렵고, 거기다 지인이 소개를 한 곳이니 우선 진행을 하시곤 합니다. 심지어는 현장답사를 하지 않고, 업체도 방문해보지 않은 상태로 계약을 체결하시는 분이 많았습니다.  설명만 듣고 도장만 찍기 때문에 ​나중에 실제로 가보면 홍보와는 많이 다르고, 그로 인해 무언가 이상하다는 점을 깨닫게 됩니다.

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 빠른 설명시간이 지나면 생각할 여유 없이 그 자리에서 바로 계약을 체결하라고 하거나 계약금을 내라고 합니다. 저희 법무법인 명경(서울)과 상담을 나눈 분께서는 돈이 없어 계약금을 못 낸다고 하니 직원이 본인이 돈을 빌려준다 하여 그렇게 계약금을 내서 체결하게 되었다 하셨습니다.

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• 업체의 주된 토지 판매 방법은?

투자 컨설팅 가장 업체에서는 대개 한 필지를 여러 사람에게 쪼개어 팝니다. 이때 이용되는 토지는 당연히 아무런 가치가 없는, 개발이 거의 불가능한 심지어 공시지가보다 저렴한 값에 파는 곳입니다. 공유지분으로 갖게 되면 불리하게 되는 거 아니냐고 하는 질문에는 "구분소유적 공,유관계"일뿐이라며 걱정말라고 합니다.

피해를 입은 분들에게 여기에 대한 의구심이 들지 않았냐 여쭤보니 해당 관계를 아는 사람이든 모르는 사람이든 우선 그렇다고 하니까 자신있기 말하기에 그냥 그렇구나 하고 진행을 하셨다 합니다.

• 구분 소유적 공유관계란?

토지 전체에 대해서는 공동으로 소유를 하는 것이지만 그 중 각자 부분은 특정하여 다른 부분의과는 별개로  소유하는 것을 말합니다. 이때 그 위치와 면적을 딱 정해서 여러 사람이 구분해서 소유하기로 하는 약정이 있어야 하며 공유관계에 있는 사람들끼리 의사 합치가 되지 않는다면 관계는 성립할 수 없습니다. (대법원 2009. 3. 26 선고 2008다44313 판결)

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업체에서는 위 관계를 말하면서 자신들이 임의로 나눈 가분할도를 보여주며 구매자에게 확신을 줄 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)의 의뢰인 분들께서도 업체로부터 가분할도를 받자 내 땅에 대한 믿음이 더 생겼고, 부자가 될 수 있을거라는 생각이 들어 바로 서명을 하셨다는 분들이 계실 정도로 효과는 컸습니다. 

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그러나 재판부에 따르면 계약 과정에서 매매대금이 분할 부분 위치와는 상관없이 면적을 기준으로 정해진 것으로 보이는 점, 피고들 사이의 각 매매계약에 있어서 각 매수 면적만 기재되어 있었고 가분할도상의 특정 부분 표시가 기재되어 있지 않은 이상 가분할도의 내용이 매매계약 내용으로 편입된 것으로 보기 어렵다고 보았습니다.

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또한 계약 당시 대략 위치만 정하고 측량 절차를 거치지 않고 임의의 방법으로 총 83부분으로 나눈 가분할도를 참조한 사실만으로 그 위치와 경계에 있어 가분할도에 따른 해당 관계 설정 의사가 보기 어렵다고 보았습니다. (대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313판결)

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그 밖에도 매매계약 당시 A 씨가 피고들로부터 인감증명서를 받는 등 구분소유를 인정받기 위한 조치를 취하였다고 볼 만한 아무런 자료도 없는 점, 원고가 제시하는 이 사건 계약서는 목적물이 있고 주장처럼 구체적으로 특정되어 있지 않고 단지 '산**번지 매도자는 매수인에게 측량하여 단독 지번으로 해줄 것을 약정함'이라고만 명시되어 있다.

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이것만으로는 해당 임야를 A 씨의 단독 소유로 하고 나머지 토지들은 함께 가지고 있는 상태로 보유하기로 하였다고 볼 수 없는 점, 이곳이 분할 전의 나머지 임야 부분과 외관상 구분할만한 특징이 있다는 자료가 없을 뿐 아니라 특정 구분하여 소유하고 있다고 볼만한 아무런 자료가 없기 때문에 공유관계로 인정되지 않았습니다. (인천지방법원 2005. 9. 9 선고 2005나4789)

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이렇듯 만약 업체에서 한 필지 부동산을 여러 사람이 위치를 특정하여 일부씩 매수를 한 뒤 혼자 소유하는 것처럼 사용하며 수익할 수 있다고 하면서 공.유 지.분으로 편의상 등기만 하는 것이라 한다면 반드시 확인해보시기 바랍니다. 위의 판례처럼 해당 관계 자체가 받아들여지지 않는 경우도 있기 때문입니다.

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• 공유 지분이라면 내 땅이어도 내 땅이 아니다!

구분 없이 그저 여러 사람이 공동으로 등기되어 있다면 그 토지에 대해 소유권을 완벽히 본인 마음대로 할 수 없습니다. 개발을 하거나 그 토지 자체를 매각할 때에는 과반수 혹은 전원의 동의가 필요한데 이 때 본인은 그 지분에 해당하는 만큼만 의사를 표현할 수 있습니다.

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기획 부동산의 경우 한 필지에 대해 몇 십 명, 몇 백 명의 공유자들이 있다보니 의견을 모으기가 쉽지 않고 자신의 지분 역시 전체에 비해 소수일 것입니다. 본인의 가족들과 함께 구매하시는 분들도 많으신데, 그 모든 분들의 힘을 모은다 하더라도 과반수에도 미치지 못할 가능성이 높습니다. 

물론 자신의 몫에 대해서는 다른 사람들에게 파는 것이 가능합니다. 하지만 과연 누가 많은 등기권자들이 있는 땅을 살지, 그 땅이 팔리는 데 얼마나 걸릴지는 아무도 알 수가 없습니다. 업체에 문의를 해보아도 기다리라는 답변만 들으며 시간만 흘러갑니다. 업체가 폐업하고 도망갈 기회를 주는 것임을 모르는 체 말이죠.

​간혹 공유지분 만을 대상으로 투자를 하시는 분들도 있습니다. 그러나 가급적 한곳에 이미 많은 사람들이 등기가 되어 있는 것은 다른 사람들도 투자한 안전한 곳이 아니라 더 위험한 곳일 수 있음을 지각하시기 바랍니다.

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이러한 수법으로 사람들을 기망하여 그들의 소중한 재산을 착취하는 업체의 행위는 그 피해 사실을 인지하는 데 어려움이 있습니다. 토지 개발에 대한 경우에는 기본적으로 수년이 소요되는 것이기 때문에 업체 입장에서는 폐업을 하고 도망갈 시간을 벌 수 있게 됩니다.

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따라서 자신이 당했다는 것을 알게 되었거나 조금이라도 의심이 가는 경우 전문적인 법리적인 상담을 받아보시기를 권해드립니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 이러한 분들의 피해 회복을 위해 특히 경제적인 피해 복구를 위한 전담 팀을 운영하는 등 최선을 다하고 있습니다.

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최근 혹은 이전에 구입한 곳이 시간이 지나도 값이 오르지 않는 땅일 수 있습니다. 작은 부분이라도 글을 읽으시면서 혹은 이것저것 알아보시면서 의구심이 드신다면 더 자세히 확인해보시기 바랍니다.

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기본적으로 등기부등본, 토지이용계획확인원 등을 통해 개발 여부를 확인 할 수 있으며, 저희 명경(서울)에서는 상담을 통해 개발 가능성 여부도 함께 검토해 드리고 있으니 부담 갖지 마시고 상담을 나눠보시기 바랍니다. 또한 증거물들이 없어서 망설이시는 분들을 위해 자체적인 방법을 통해 증거를 수집할 수 있도록 도움을 드리고 있습니다.

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늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때입니다.

이제는 곳곳에서 빨갛고 노랗게 물들고 있습니다.  그 모습을 보고 있으면 괜히 커피 한 잔과 평소에는 보지 않던 책을 꺼내 페이지를 넘기고 싶어 집니다. 작년 가을에는 울긋불긋 단풍 구경을 하러 다녔던 거 같은데 이제는 근교로 쉽게 다녀올 수 있던 때가 꿈만 같습니다.

요즘에는 사람들이 놀이공원, 경복궁 등이 아니라 상대적으로 사람이 적고 넓은 왕릉과 같은 곳을 많이 간다고 들었습니다. 1년에 한 번 오는 가을을 만끽하고는 싶지만 상황이 여의치 않아 사람이 많은 곳은 불안하여 그런 것 같습니다.

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집에만 있을 수 없다는 것을 잘 알기에 무작정 나가지 말라고는 못하겠습니다. 곳곳에서 우울감을 느끼고 있는 사람들이 많아지고 있어 리프레시가 필요하다는 점은 동감하기 때문입니다. 단, 나들이를 갈 때에는 마스크를 더욱더 철저히 끼시고 음식점에서는 다른 테이블과 떨어져서 앉는 등 할 수 있는 최선의 방역을 하는 등의 노력을 하시기 바랍니다.

이곳저곳 집단 감염이 발생하고 있는 가운데 증상이 조금이라도 느껴진다면 숨기지 말고, 두려워 하지 말고 검사를 받아보시길 권해드립니다.

최근에 있었던 국세청 국정감사에서 부동산 탈세에 대한 질문이 대부분이었습니다. 국민의 힘 서일준 의원에 따르면 부동산 기획으로 이윤을 취하는 '기획부동산' 업체들이 날로 진화하여 법인세 탈루 등 추징세액이 최근 5년간 3,025억 원에 달한다고 합니다. 

또한 그는 "한 지점에서 한 필지를 4천 명이 넘는 투자자에게 공유 지분으로 쪼개 팔아 피해 금액이 1조 원에 달하는 경우가 있다고 한다"라고 말하며 정부의 노력과 조사 기법의 개선이 필요함을 강조했습니다. 이에 김대지 국세청장은 기획 부동산의 경우 토지 양도 후 폐업하고 사라져 신속한 대응이 필요한 부분을 대상으로 철저하게 조사하고 있다고 답변하였습니다.

▽관련 기사▽

http://www.sejungilbo.com/news/articleView.html?idxno=23462

기획부동산이란 초기에는 못쓰는 땅을 개발하고 좋은 땅으로 만들어 매매하는 부동산 개발을 일컫는 용어로 사용되었습니다. 그러나 이를 악용하는 사례들이 발생하였고 현재에는 부동산 투기를 조장하는 사기를 나타내고 있습니다. 사전에는 나와있지 않지만 이제는 고유명사처럼 쓰이게 된 것이죠. 물론 올바른 목적을 가지고 운영하는 업체도 있긴 합니다.

부동산 투기 조장 업체는 주로 1. 영업사원을 고용하여 그들의 지인 혹은 불특정 다수를 상대로 허위광고를 통해 땅을 파는 방식 2. 필지를 여러 지분으로 쪼개 파는 방식 3. 소유권이 없음에도 있는 것처럼 하여 판매하는 미등기 전매 방식 4. 개발 호재가 있다는 정보를 널리 퍼뜨린 후 토지를 선점하는 방식을 통해 영업을 합니다. 

업체들의 방식은 점점 더 교묘해지고 치밀해지고 있어 법률 전문가들도 혀를 내두를 정도입니다. 전문가들도 허점을 어렵게 찾아낼 수 있기에 보통의 사람들은 본인이 피해를 입었단 사실을 더욱 알기가 어려워 그냥 기다림의 시간만 흐르는 경우도 대다수라고 합니다.

최근에는 '경매업체', '투자회사', '부동산 컨설팅' 등 사람들이 한 번쯤 접해본 이름으로 영업을 하고 있습니다. 이곳들은 언뜻 보면 합법적이고 전문적으로 보여 사람들이 믿음을 갖도록 합니다. 또한 강남 등 번화가에 자리를 잡아 정장을 입고 방문하는 사람들을 응대하며, 구미가 당기는 말들만을 늘어놓기 때문에 쉽게 의심을 할 수가 없습니다.

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좋은 말들만 하다가 가끔 '~한 점은 있지만'과 같은 말을 해주면 더 뭔가 신뢰감이 생긴다는 것을 이용하여 설명을 할 것입니다. 또한 자신이 운영하는 블로그나 카페의 글들의 링크를 보내주며 이게 실제로 발생할 계획이구나라는 생각을 하게 합니다.

심지어는 자신의 신분증까지 보내주어 사기꾼이 아니라는 점도 어필을 하죠. 그리고 정신을 차리고 보니 서명을 한 상태라면 강을 하나 건넌 것입니다. 그러나 돌아올 수 없는 강을 건넌 것은 아니니 차분히 마저 읽어보시기 바랍니다.

​우선 스스로 확인을 해볼 수 있는 방법에는 다섯가지가 있습니다.

1. 토지이용계획 확인원을 발급받아 개발이 가능한지, 계획은 있는지 확인하기.

  ☞ 개발제한구역, 임야 등 기본적인 구역과 개발계획 여부를 알 수 있습니다.

2. 지적도, 위성지도, 로드뷰 등을 통해 토지와 닿은 길이 있는지 확인하기.

  ☞ 맹지는 건축 및 개발을 할 수 없습니다.

3. 직접 그곳을 가서 두 눈으로 확인하고, 근처 부동산에 문의해보기.

  ☞ 좋은 땅이라는 설명을 들었지만 해당 토지 부동산에서는 취급도 하지 않는다 할 수 있습니다.

4. 해당 지자체에 개발 계획 여부 확인해보기

5. 등기부등본 혹은 토지대장(산이라면 임야대장)으로 공유자가 몇 명인지 확인하기

  ☞ 공유자가 많을수록 행사 권리는 적어집니다.

"싼 것이 비지떡"

이 속담은 한 번씩 모두 들어보셨을 것입니다.  바로 '싼 물건은 당연히 그 품질도 나쁘다는 뜻'인데요. 기획부동산에서도 이 말이 적용될 수 있습니다. 업체에서는 한 필지를 사서 여러 사람들에게 쪼개어 파는 수법을 많이 이용합니다.

우선 업체에서 땅을 찾아 다니다 이용 가치가 적어 값이 싸게 매물로 나와 있는 곳을 타깃으로 정합니다. 이때 공시지가보다도 낮은 가격에 매수할 수 있습니다. 그 후 영업사원을 고용하여 그들에게 해당 토지를 팔게끔 하는 것이죠.

높은 인센티브와 부동산에 배울 수 있다는 점을 내세워 홍보하기 때문에 생각보다 많은 사람들이 지원합니다. 그리곤 그들이 불특정 다수를 상대로 영업을 하거나, 본인들의 지인에게 소개를 하고 심지어는 직접 구매를 하기도 합니다. 

한 필지를 여러 사람들에게 파는 것이기 때문에 주로 내세우는 문구는 '몇 배, 몇 십 배가 오를 땅을 오르기 직전인 지금 사야 한다'는 것입니다. 한 필지 전체를 사기에는 금액이 크고 부담스러우니 쪼개어 부담을 덜어주는 거라고 하며 마치 구매자들을 위하는 것처럼 말을 합니다. 사람들 입장에서는 적은 돈으로 큰돈을 벌 수 있다는 것에 우선 혹하고, 이미 산 사람이 있다면 판매자들이 거짓말을 하지 않는 거구나 하며 믿게 되고 안정감을 느껴 구매하게 됩니다.

자신뿐 아니라 가족들, 지인들까지 구매를 할 경우 한 필지 통째로 갖게 되는 것과 다를 바가 없을 것이다는 설명까지 듣는다면 아내, 남편, 부모님, 동생, 친척 등에게 소개하여 그들도 계약을 하게 될 수 있습니다. 계약 과정에서 업체는 계약 후에는 개별등기를 해줄 것이기 때문에 완전히 본인의 땅이 되는 것이며, 만약 설명한 대로 되지 않으면 나중에 다시 팔면 되기 때문에 우선 본인을 믿고 맡기라고 하며 안심까지 시킵니다.

그러나 한 필지를 다수의 명의로 등기가 되어있는 토지를 매수하는 데 있어서 발생하는 한계에 대해서 들어보셨나요? 민법에 따르면 공유 목적물에 대한 지배권한은 개별적이지만 그 권리를 행사하는 데 있어서는 제약이 생긴다고 명시되어 있습니다. 

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자신의 지분에 해당하는 부분에 대해서는 자유롭게 양도, 담보 제공, 매매 등을 할 수 있습니다. 토지를 통해 수익이 발생할 시 자신의 지분만큼 받을 수 있습니다. 만약 전체의 20%의 토지 소유자라면 토지에 10만 원 상당의 수익 발생 시 본인의 몫은 2만 원이 됩니다. 물론 세금 역시 소유하고 있는 지분만큼만 납부하면 됩니다.

양도, 담보 제공, 매매는 가능하지만 이는 자신이 소유한 지분만큼이며, 전체 공유물에 대해선 처분하거나 변경하지 못합니다. 그리고 공유물을 이용하거나 개량할 때는 과반수의 동의가 필요합니다. 50%가 넘는 지분을 가지고 있지 않다면 다른 등기권자의 동의가 있어야만 이용할 수 있는 것입니다. 이 점을 위해 가족들에게까지 투자를 권하는 분들이 계실 텐데 그보다는 우선 해당 토지가 정말로 개발이 될 곳인지, 건축은 가능한지를 확인해보시길 바랍니다. 

잘못된 선택을 통해 본인 뿐 아니라 주변 사람까지 얽혀 서로의 관계가 망가지는 것은 한순간이기 때문입니다. 다시 말해 이 곳이 접한 도로가 없는 맹지라 건축이 불가능하거나 임야 (개발제한구역 등) 개발이 아예 불가능한 곳일 수 있습니다. 

앞서 업체가 계약 후 마음에 안들면 다시 팔면 된다고 말했지만 사실 이미 여러 명이 가지고 있는 토지를 구매하려고 하는 사람은 흔하지 않습니다. 그 사람이 나타날 때까지 업체는 계속 기다리라는 말만 반복하여 시간만 계속 흐르며 기다림의 시간이 길어집니다. 그 사이 기획부동산 업체 특성상 목표한 필지를 팔면 폐업하거나 이름을 바꿔 흔적을 감추는데, 기다림의 시간이 길어지면 길어질수록 그들에게 도망갈 시간을 벌어주는 것입니다.

공유지분 투자는 현재도 많은 사람들이 하고 있는 투자 방법이지만, 개발 여부가 확실하지 않고, 오히려 불가능한 곳을 마치 될 것처럼 허위로 꾸며내 사람들을 속이는 것은 명백하기 사기행위입니다. 싼 것이 비지떡임을 기억하시면서 성급한 계약은 금물이라는 점 명심하시기 바랍니다.

저희 법무법인 명경(서울)과 기획부동산과 관련하여 상담을 나누신 분들의 토지 중에는 공유지분으로 소유자들이 많은 곳들이 상당했습니다. 그들은 모두 세부 계획은 달랐지만 개발이 된다는 말에 홀린 듯 구매를 했다는 공통점이 있었습니다. 개발이라는 것이 몇 년 걸리는 것이기 때문에 적금이다 생각하고 기다리지만 만기가 되면 바로 돈을 받는 적금과는 달리 이것으로부터는 아무런 소식이 없어 그 업체에게 다시 문의를 해보며 이상함을 느끼게 됩니다.

해당 토지에 대해 알아보면 알아볼수록 그간 들었던 것과는 달라 불안감이 들고, 초조해져 인터넷 검색을 해보면 본인과 비슷한 사례로 불법행위를 인정받은 판례들이 나와 더 의심이 들어 명경(서울)에 연락을 하여 상담을 받으며 같은 피해를 입었다는 사실을 알게 됩니다.

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저희 명경(서울)의 부동산 전문 변호사이자 대표 변호사인 김재윤 변호사와 위와 같은 고민을 가지고 상담이 진행된 일부 토지들입니다. 확인해보니 위의 등기부에 나와있는 것처럼 각 토지는 많게는 300여 명까지 같이 소유하고 있는 토지였습니다.

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이 밖에도 공유지분의 좋은 점만 알고 땅을 구매하거나 소유자가 본인뿐이 아니라는 것에 대해 알지 못한 채 계약을 진행하신 분도 계셨습니다. 조만간 개발이 되어 지금이 아니면 땅 값이 오를 것이라는 말에 급하게 진행하시기도 하셨습니다.

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처음 연락이 왔을 때는 관심 없다고 거절 의사를 밝혔지만 포기하지 않고 끊임없이 연락이 와 좋은 말만을 하다 보니 시간이 지날수록 솔깃해져 본인도 모르게 넘어갔다는 말을 하시는  분들도 계셨습니다. 아예 일면식이 없는 사람들에게 속아 구매하시기도 하고, 지인을 통해 진행하신 분들도 많았는데 대체적으로 지인에게 구매하신 분들이 더 많은 것으로 보입니다.

한곳을 구매하면 다른 곳은 어떻냐고 또 연락이 와 피해 토지를 여러 곳 가지고 계신 분들도 많습니다.

세금은 나가고 있지만 개발 소식은 없는 이 계약 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 없을까요?

우선 형법상 '사기죄'로 고소할 수 있습니다. 계약에 중대한 영향을 미치는 사실에 대해 기망을 하였고, 그로 인해 상대방에게 착오가 발생하여 재산 손실까지 생겼다는 것을 입증하면 성립하게 되는 것입니다. 하지만 어떤 증거가 필요한지 모르겠고, 그동안 모아놓은 것이 없어 시작부터 막막하셔서 선뜻 진행하기를 두려워하는 분들도 계실 것입니다.

저희 법무법인 명경(서울)에서는 이러한 고민을 해결해드리고자 증거가 없을 시 자체적으로 할 수 있는 방법을 모두 동원하고, 강구하여 증거를 대신 모아드리고 있습니다. 따라서 준비된 자료가 없다고 포기하지 마시고, 우선 상담을 통해 해당사항이 있는지, 앞으로 어떤 것들을 준비하면 되는지 변호사에게 설명을 받으며 하나씩 차근차근 진행하시기 바랍니다. 

그들이 처벌받는 것만큼 혹은 그보다 더 중요한 점이 그동안 낸 돈을 돌려받는 것일 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 업체(혹은 개인)를 상대로 사기로 고소하면서 그 과정에서 합의 단계에서 그동안 납부한 돈을 돌려받을 수 있도록 진행하고 있습니다. 법원 판결에서도 피해자와 얼마나 원만하게 합의를 하였고, 그 대금을 반환했는지 여부를 고려하여 판결을 내리고 있기 때문에 상대측에서도 형을 적게 받으려면 합의를 해야 할 필요가 있을 것입니다.

법무법인 명경(서울)로 문의하셔 기획부동산 사기가 맞는지, 어떻게 해결할 수 있는지 등에 대해 변호사와 상담을 나눠보시기를 권해드립니다.

명경(서울)은 의뢰인 분들의 소중한 재산을 돌려받기 위해 할 수 있는 최선을 다하고 있습니다.

어제(12일)부터 사회적 거리두기가 1단계로 낮아졌습니다. 1단계가 됨에 따라 스포츠 행사에 관중 입장이 제한적으로나마 가능해졌으며 뷔페·노래방 등의 운영 역시 재개되었습니다. 이로 인해 자영업자들은 여전히 힘들지만 전보다는 한시름 놓게 될 전망입니다. 그러나 오늘 확진자 수는 100명이 넘어 다시금 긴장의 끈을 잡아야겠습니다. 방심은 금물이니 같은 실수를 반복하지 않도록 '나'부터 열심히 하는 생활 습관을 유지해야겠습니다. 

오늘 날씨가 급격하게 차가워져 감기 걸리기 딱 좋은 날씨입니다. 감기 조심하시고, 옷은 언제나 따뜻하게 입어 몸이 차지지 않도록 주의하시기 바랍니다.

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군산이 앞으로 개발될 전망이 있고, 전북대학교 병원이 들어온다는 부지가 근처에 있기 때문에 매입하면 후에 큰 이득을 볼 수 있다. 이 임야를 판매하는데 계약금과 잔금을 지급하면 즉시 해당 토지를 분할하여 이전해주겠다.

- 대전지법 『2016고단683』

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기획부동산 업체로부터 피해자가 매수를 할 적에 들은 말입니다. 이 말을 철석같이 믿고 해당 토지를 구매하는 계약을 체결했습니다. 하지만 피고인에게는 해당 임야 소유자와 매매계약을 체결하지도 않았으며, 자금 부족으로 회사 운영이 어려운 상태였습니다. 그렇기 때문에 피해자로부터 매매대금을 받는다고 해도 소유권을 이전해 줄 능력이나 의사가 없었습니다. 

이 사실들을 알고도 업체는 매매를 진행하였고, 피해자로부터 계약금과 잔금 명목으로 총 1,700만 원을 받았습니다. 이 업체가 기망한 대상은 피해자 외에도 여러 사람들이 있었고 그들에게 총 230,338,000원을 교부받은 것이 확인되었습니다. 이에 법원에서는 피고인(업체)에게 징역 1년 6개월 형을 선고하였습니다. 

법원에서는 기획부동산 불법행위는 불특정 다수를 상대로 장기간 의도적으로 기망행위가 이루어지고, 상당 규모의 회사 외관을 가지고 조직적 그리고 집단적으로 거래가 이루어지기 때문에 이에 현혹되어 상대방이 일반 개인 간의 거래에서보다 기망당하기 훨씬 쉽고, 기준이 애매해 자칫 큰 피해를 발생할 수 있는 위험이 있는 점 등을 비추어 판겨을 내린 것입니다.

위와 같은 일들이 비일비재하게 발생하고 있습니다. 갑자기 생긴 것은 아니고 이전부터 있었지만 다른 범죄에 비해 본인의 피해사실을 알기 어려워 한동안은 모르고 있다가 최근 '우리 경매'와 같은 대형 기획부동산 업체의 대표와 관계자들이 실형 선고를 받음으로써 이 개념과 관련 사례들이 드러난 것입니다. 

"개발이 조만간 될 것이다. □□산업단지가 들어와 지금보다 땅값이 훨씬 오를 것이다. 노다지 땅인데 당신이니까 알려주는 거다. 나 믿고 계약해라. 나중은 늦으니 지금 바로 사야 한다. 우선 계약금만 내면 내가 안 팔고 있겠다. 아무나 소개해주지 않는데 당신이니까 내가 특별히 챙겨두는 것이다"

불행 중 다행으로 업체들의 수법은 비슷비슷합니다. 위와 같은 말을 하면서 충분히 생각할 시간을 주지 않고 계약이 척척 진행이 되었다면 한 번쯤 의심을 해보시기 바랍니다. 자신이 피해를 당한 것인지 어떻게 의심을 할 수 있을까요? 다음의 내용들을 통해 각각 맞는 서률 확인해 보시고, 한 구석이라도 개발이 되지 않는 것 같은 곳이 있다면 저희 법무법인 명경(서울)으로 문의하시기 바랍니다. 

1. 등기부 등본 확인하기.

인터넷 등기소에서 발급 및 열람이 가능한 등기부 등본을 통해 매매한 토지를 몇 명이 공유하고 있고, 그간 몇 명의 손을 거쳐갔는지 확인해보시기 바랍니다. 업체가 제공하는 자료가 있을 수도 있지만 본인이 직접 발급받아 보시기를 권해드립니다. 혼자만 구매한 곳이 아니라는 것은 이미 설명을 들어서 알고 있었을 수 있지만 정확하게 몇 명이 있는지는 모를 수 있습니다. 그 부분을 등기부등본을 통해 알 수 있는 것입니다.

저희 명경(서울)으로 문의하신 상담자께서는 여러 사람이 소유하고 있다는 건 알았지만 이렇게 많은 사람들이 있는 줄은 몰랐다고 하였습니다. 의도적으로 업체에서 그 수를 말하지 않았고, 상담자께서도 상식선에서만 생각을 한 것이죠. (참고로 등기부에 등록된 사람이 백 명이 넘었습니다.) 

공유 지분 토지는 자신의 지분만큼만 그 땅에 대한 소유권을 행사할 수 있습니다. 10평의 땅에 1평을 소유하고 있다면, 10%의 지분을 가지고 있는 것이죠. 주식과 비슷하다고 생각하면 될 것 같습니다. 주식에서도 자신이 주식을 가지고 있는 주주라 하여도 회사를 마음대로 처분하거나 개발할 수 없는 것처럼 공유지분에서도 개인 마음대로 진행할 수 없습니다. 대체적으로 과반수의 동의가 필요하기 때문에 개발을 시작할 때부터 시간이 오래 걸려 결국 무산되기도 하는 것입니다. 

그래서 다시 되팔려고 해도 그렇게 공유하는 사람들이 많은 땅을 사려고 하는 사람들은 흔치 않아 결국 매매도 어렵게 되어 버립니다. 애물단지가 된 그곳은 조혜련처럼 세금만 계속 납부하게 되는 것이죠. 만약 개별 분할등기가 되었다 하여도 끝이 아닙니다. 자신의 토지에 길이 나 있는지를 확인하셔야 합니다. 길이 있어야 건물을 짓거나 개발이 가능하기 때문입니다. 

2. 지적도 혹은 지형 지도를 통해 맹지 여부 확인하기

건축을 하기 위해선 토지에 접하고 있는 도로가 필요합니다. 접하고 있는 도로도 없고, 도로가 생길 계획이 없는 곳을 맹지라고 합니다. 현재는 접한 길이 없지만 확실히 도로가 날 예정이라면 건축허가 신청을 제출해볼 순 있습니다. 그러나 현재든 미래든 도로가 없고, 주변 도로를 소유한 토지주들로부터 사용허가도 받지 않았다면 개발은 불가능합니다.

여기서 길이라고 하는 것은 보행과 자동차의 통행이 가능한 너비 4m 이상의 (예정) 것을 말합니다. 지형적으로 자동차 통행이 필요하지만 불가능한 곳이거나 막다른 도로인 경우에는 시장, 군수, 구청장이 그 위치를 지정하고 공고하는 구간 안에서 너비 3m 이상의 도로가 필요합니다.

저희 법무법인 명경(서울)과 함께 기획부동산 사기와 관련되어 진행 중인 한 의뢰인께서도 이곳에 개발이 조만간 이루어질 것이라는 말에 믿고 매매를 진행하였지만 시간이 지나도 아무런 소식이 없고, 느낌은 싸하셨다고 합니다.

시간이 지날수록 이상함만 커져 명경(서울)에 문의를 하시게 되었고, 함께 확인해 본 결과 해당 토지는 맹지로 건축 및 개발이 가능하지 않았습니다. 도로가 생길 예정일 수 있나를 확인해 보았지만 없는 것으로 확인되어 처음 소개와는 달리 땅값이 크게 오를 수 없는 것이었습니다.

빨간색으로 표시된 곳이 의뢰인이 매입한 토지로 사진을 보면 알 수 있듯이 도로와는 멀리 떨어져 있습니다. 이 부분에 대한 기망행위를 주장하며 의뢰인이 납부한 돈을 돌려받을 수 있도록 진행 중에 있습니다.

3. 토지이용계획원을 통해 용도구역 확인하기

토지이용 규제정보 서비스 홈페이지에서 알고 싶은 주소를 검색하면 지목, 개별공시지가, 지역지구에 지정되었는지 등을 확인해볼 수 있습니다. 

위에서 말한 의뢰인의 토지는 농림지역 및 보전관리지역으로 지정된 임야였습니다. 산지관리법에 따라 보전산지를 사용할 수 있는 권한을 가지고 있는 사람 이외에는 사용할 수 없도록 규정되어 있습니다. 국방, 군사시설의 설치 / 기상관측시설 / 지하수 관측시설 등 특수한 경우에서만 사용할 수 있는 것입니다. 

만약 의뢰인 토지에 길이 있었다 하더라도 땅 값을 올릴 수 있는 일반적인 시설의 설치는 가능하지 않았기 때문에 개발이 되지 않는 곳이었습니다.

법원에서는 타인을 기망하여 그들의 소중한 재산을 가지고 이득을 취한 사람들에게 이전보다 더 엄격한 처벌을 내리고 있습니다. 다만, 피해자와의 합의나 피해금에 대한 변제가 이루어졌다면 처벌이 달라질 수 있는 여지를 남겨두고 있습니다. 그러나 그 피해 보상액이 현저하게 적은 경우는 용납하지 않고 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)에서는 기획부동산 피해에 대해 사기죄로 고소 진행 후 합의 단계에서 매매대금을 반환받을 수 있도록 하고 있습니다. 간혹 가지고 있는 증거가 없어 진행을 망설이는 분들도 계시는데요. 만약 업체의 유죄를 증명할 수 있는 자료들이 있으면 좋긴 하겠지만 없다 하여도 불가능한 것이 아닙니다. 명경(서울)에서 증거를 수집하여 진행할 수 있으니 걱정 마시고 문의하시기 바랍니다. 

명경(서울)은 부동산 전문 로펌으로, 노하우를 가지고 의뢰인 분들의 재산을 지켜드리기 위해

최선을 다하고 있습니다.

이제는 완연한 가을 날씨가 되었습니다. 10월 말쯤 되면 곳곳에 울긋불긋 단풍이 예쁘게 물들겠려나요. 작년 가을에는 늦가을쯤 수원 화성으로 단풍구경을 다녀와 내년에는 더 한창일 때 제대로 다녀오자 했는데 , 이젠 그마저도 쉽지가 않게 되었네요. 당장 다음 주에 있을 추석 연휴를 잘 지나가야 할 텐데 걱정이 큽니다. 

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전문가들이 현재 가장 걱정하고 있는 추석 연휴 그리고 그 다음주에 있는 한글날 연휴, 잘 이겨낼 수 있으면 좋겠습니다. 놀러 가고, 콧바람 쐬러 가고 싶은 마음이 굴뚝같지만 이번에는 한 번 참아 보려고 합니다. 올 추석 때 할머니 할아버지를 뵙지는 못하지만, 내년 설에는 꼭 뵐 수 있게 되었으면 좋겠습니다!

모두 몸조심하시길 바랍니다. 일교차가 크니 옷을 따뜻하게 입고 다니셔 감기에도 걸리지 않도록 주의하시기 바랍니다.

오늘은 부동산 시장의 새로운 화젯거리인 '도시공원 일몰제'와 '기획부동산 사기'가 가진 관련성에 대해 설명해드리려고 합니다. 뉴스에서 연달아 다루고 있는 내용으로 각각의 이슈를 가질 것으로 보이지만 조금 더 깊게 들어가면 이 둘이 서로 관련이 되었음을 알 수 있습니다. 장기 미집행 공원이 해제되는 것을 이용한 부동산 불법행위로 이득을 취하는 업체가 있으며, 그 피해 규모가 커 문제가 심각한 상황입니다. 혹시 본인의 땅이 해당되지는 않는지 참고하시기 바랍니다. 

• 도시공원 일몰제란?

20년간 미집행 공원에 대해 도시공원구역으로서의 효력이 없어지는 것을 뜻합니다. 즉 도시공원으로 지정되고 난 뒤 20년이 넘는 시간 동안 지자체의 계획에 따라 공원으로서 만들어지지 않았다면 다시 본래의 소유자에게 돌아가 마음대로 소유권을 행사할 수 있게 됩니다.

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이 제도는 1999년 헌법 재판소의 헌법 불합치 결정을 받았으며, 첫 시행일이 지난 2020년 7월 1일이었습니다. 작년 말부터 주목을 받기 시작했고 그 날짜가 다가오면서 사람들은 관련 지역 땅값이 오를 것이라는 생각에 기대를 품었습니다. 이 지역은 공원구역으로 개발이 안 되는 곳으로 땅값 자체가 주변 시세보다 훨씬 낮게 측정되어 있었기 때문에 토지주들 및 투자자들에게는 희소식이었죠.  

그러나 지자체에서는 해지에 반대하며 여러 방법들을 강구하고 있습니다. 해당 구역을 매입하면 되지만 그 규모가 너무 커서 자금이 부족하기에 다른 방법을 이용하여 해제를 막고 있는 상황입니다. 

일부 관련 지자체에서는 민간공원 특례사업 추진을 협의 중에 있습니다. 이 사업은 공원을 조성하는 대가로 일부 개발을 허용하는 것인데 협의가 앞으로도 계속해서 필요하지만 올바른 방향으로 진행이 된다면 서로 윈-윈할 수 있는 쪽이 아닐까 싶습니다.

서울시에서는 난개발을 막기 위한다는 취지로 해당 구역들을 도시자연공원구역으로 지정하는 방안을 추진하였습니다. 위 구역으로 되었다면 개발제한구역과 같은 영향을 미칠 수 있습니다. 즉 개발이 다시 불가능하게 되어 공원에서는 벗어났지만 사실상 토지주들이 할 수 있는 건 없는 것이죠.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 도시공원 일몰제 및 서울시의 도시자연공원구역 지정과 관련하여 전담 팀을 운영하고 있습니다. 위 지정에 대해 취소소송을 제기하기 위해선 9월 말까지 진행해야 하기 때문에 의뢰인들의 토지들을 대상으로 진행 중에 있습니다. 그중 봉제산 공원구역 지정에 취소와 관련된 내용증명을 발송하였고, 관련 지자체로부터 내년도 우선 보상 대상 포함을 서울시에 요청하였다는 회신을 받았습니다.

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이밖에도 의뢰인 분들의 보상금 증액을 위해 수용재결, 이의재결 및 여러 법적 대응을 진행하고 있으며 실제로 수용재결을 통해 10% 이상 증액이 된 의뢰인도 계십니다. 이에 대한 문의사항이 있으신 분들은 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다.

• 기획부동산 사기란?

개발 가능성이 없거나 자체가 불가능한 땅을 저렴한 값에 매입하여 훨씬 높은 가격에 팜으로써 이득을 취하는 부동산 투자 불법행위입니다. 업체에서는 직원을 고용해 그들의 지인 혹은 불특정 다수에게 개발이 된다는 이유로 보통 3~4배, 많게는 7~8배 부풀려 팔게 합니다.

지인을 믿고 구매를 하였지만 알고 보니 주변에 도로가 없어 건축행위 자체가 불가능한 맹지인 경우가 많습니다. 또한 한 필지를 몇십 명, 몇 백 명이 소유하고 있는 공유지분 토지인 경우도 대부분입니다. 이밖에도 개발이 아예 불가능한 개발제한구역에 해당되거나 특정 건물만 세울 수 있거나 특정인만 건축이 가능하도록 보호하고 있는 임야일 수 있습니다.

따라서 부동산 매매 전 반드시 토지이용계획 확인원, 등기부 등을 발급받아 본인이 살 땅이 어떠한 상태에 있는지 반드시 확인하신 후 계약을 진행하시기 바랍니다. 

위 행위에 당했다는 것을 아는 데까지 시간이 걸려 해결에도 어려움이 발생합니다. 우선 개발 자체가 당장 이루어지는 것이 아니라 몇 년 뒤, 나중에 이루어지는 것이라고 하기 때문에 당장 개발 여부를 알 수 없습니다. 또한 개발제한구역이 아니냐 하고 따져도 지금은 그렇지만 곧 그린벨트에서 풀릴 것이라고 한다면 피해인들은 우선 낸 돈이 있기 때문에 믿고 넘어갈 수밖에 없습니다. 

그렇기 때문에 피해사실을 알기까지도 오래 걸리고, 기획부동산 업체 특성상 금방 없어지기 때문에 해결하는데 더 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 조금이라도 의심이 들 때 바로 전문 변호사와의 도움을 받아 진행하시기를 권해드립니다. 

• 도시공원 일몰제와 기획부동산 사기의 연관성은?

업체의 수법은 도시공원 일몰제를 접했을 때 '이거다!' 싶었을 것입니다. '2020년 7월 1일부터 마음껏 개발하게 되니까 그 이후로는 땅값이 지금에 비해 엄청 오를 것이다. 지금 사놔야 그때 돈을 벌 수 있다. 곧 있음 사람들이 다 알게 돼서 살 수 없다. 지금 바로 사야 한다. 나중은 이미 올랐기 때문에 늦는다.'라고 하며 상대적으로 일몰제에 생소하고, 적은 위험 높은 이득을 원하는 사람들에게는 듣기 좋은 말이었을 것입니다. 그래서 업체와 소개해준 지인을 믿고 구매를 하게 되는 것이죠.

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A 부동산 업체는 서울시 강동구에 있는 임야를 공원에서 해제되면 가치가 훨씬 오를 것이라고 하며 62명에게 나누어 팔았습니다. 7월이 다가오고 있던 시점, 이제 곧 있으면 돈을 벌 수 있다는 기대에 부풀어있었지만 서울시에서는 관련 지역을 대부분 유지하겠다는 입장을 내세우고 있습니다. 그렇다 보니 투자자만 어떻게 대응해야 할지 막막한 상태가 되었고, 업체에 문의를 해도 이미 없어진 후입니다. 또한 처분을 하려고 해도 이미 많은 이들이 공유하고 있어 그마저도 어렵습니다.

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이밖에도 됩니다. 기획부동산 업체는 27억 원에 매입한 다음 900여 명에게 팔았는데 총 134억 원정도 됩니다. 그리고 이로 인해 약 107억 원만큼의 차익을 얻게 된 것이죠. 그러나 이곳은 현재 개발이 절대로 불가능한 지역임에도 공원 취소된다는 업체의 말을 믿고 사람들은 구매하였지만 아직도 그 값에는 큰 변화가 없는 상황입니다.

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▽관련 기사▽

http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=374952

장기미집행 공원 실효 제도가 시행된 지금 투자자들은 발만 동동 구르고 있는 상태입니다. 공원으로서 해제되어 개발이 가능한 일반 토지가 된다고 해도 공유지분으로 함께 소유한 사람들이 많아 소유권 행사는 여전히 어렵습니다. 그 땅을 개발하기 위해선 공유지분 토지주들의 동의가 모두 필요하기 때문입니다. 또한 본인 지분에 길이 접하지 않는다면 건축 자체가 불가능합니다.

• 해결할 수 있는 방법은?

업체는 공유지분이 어떤 것이며, 어떠한 제한이 있다는 것은 설명하지 않은 채 물건의 공동구매처럼 설명을 했을 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)으로 문의하신 한 분께서도 이 구역을 구매하였으나 공유지분으로 본인 이외에도 수십 명이 소유하고 있는 곳이며, 일몰제 적용 대상이라고 하였지만 현재까지도 달라지는 게 없다며 억울함을 표현하였습니다.

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그는 2017년 전쯤 '3년 뒤  구역 해제 예정 구역이기 때문에 개발이 가능하며 값이 매우 오를 것이다.'라는 말을 듣고 혹해서 매입하였습니다. 그 당시 아직 공원 일몰제가 관심을 받기 전이라 정보도 많이 없었고, 검색을 해보아도 업체의 말이 맞는 것 같아 구매를 하신 거죠.

그러나 여전히 그 땅은 시행이 된 지금도 개발 제한 구역이며 업체는 이미 사라진 지 오해였습니다. 이러한 상황에 당혹스러워하며 매매대금을 돌려받을 수는 없는지 문의하셨습니다.

우선 형사법상 사기죄로 고소 가능합니다. 사기죄 성립을 위해선 "1. 기망행위 2. 기망으로 인한 상대방의 착오 3. 그로 인한 경제적 손실" 이 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 또한 주장에 힘을 싣기 위해서는 동일한 피해를 당한 사람들을 최대한 모아 그들이 의도적으로 속였으며, 같은 피해를 당한 사람이 이렇게 많다는 것을 증명해야 합니다.

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그러나 처벌도 중요하지만 본인이 투자한 금원을 돌려받는 것이 사실 제일 중요하죠. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 의뢰인들이 낸 대금을 반환받는 것에 중점을 두어 해결하고 있습니다. 업체와 원만한 대화와 협의를 하여 평온하게 돌려받을 수 있다면 좋겠지만, 대부분의 업체들은 인정하지 않으며 반환을 해줄 수 없다 합니다. 따라서 명경(서울)은 의뢰인들의 기망에 대한 피해 복구 및 그들의 처벌을 위해 형사소송 및 법적 대응을 함께 진행하고 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 의뢰인들이 현재 처한 상황에 합리적이고 효과적인 해결책을 제시하기 위해 기획부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 우선 계약 전 토지를 제대로 살펴볼 시간이 없이 빠르게 진행되었다면 등기부등본, 토지이용 계획원 및 위성지도를 확인해 정말로 개발이 가능한 곳인지를 확인하시기 바랍니다.

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부동산 기획부동산 사기에 당했다는 사실을 알게 되었다면 최대한 빠른 대응을 하시기 바랍니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 저마다 다른 상황에 놓인 개개인을 위해 맞춤 대책을 마련하고자 노력하고 있습니다.

인천에 어린 형제가 의식이 없는 채 소방대원들에게 지난 14일 발견되었습니다. 어린 형제의 형(10)은 전신 40%에 화상을 입었고, 동생(8)은 다리에 1도 화상만을 입었습니다. 그들을 발견한 소방대원에 따르면 형이 동생을 구하기 위해 동생을 책상 아래에 두고 이불로 주변을 막은 것 같다 하였습니다. 형은 연기를 많이 마셔 의식이 돌아오지 않고 있다고 합니다.

이 형제는 엄마 없이 라면을 끓여 먹다가 불을 낸 것으로 보입니다. 엄마가 형제를 그동안 학대한 정황은 뚜렷했지만 개선은 되지 않았으며, 여러 차례 이웃들은 세 차례 아동학대 및 방임 혐의로 신고를 할 정도로 이 형제는 보호를 받지 못한 것으로 보입니다. 

여행용 가방에 아이를 감금해 숨지게 한 사건 기억나시나요? 대전지방법원 천안지원에서는 피고인인 죽은 아이의 의붓어머니에게 징역 22년을 선고하였습니다. 피고인의 행동으로 피해자가 사망한 것으로 보이기에 살인의 미필적 고의가 인정되어 이같이 판결을 내렸다고 합니다.

위의 일들과 관련된 기사를 읽으면서 마음이 아프고 참담했습니다. 아이들은 어른들로부터, 제도로부터 보호받아야 할 사회적 약자입니다. 우리나라에서는 아직도 아이를 마음대로 방치하고, 학대하는 일들이 부모이기 때문에, 부모라서, 부모라는 이유로 정당화되곤 합니다. 그러나 부모라고 마음대로 아이들을 대하는 것은 옳지 않습니다. 훈육과 학대는 명백히 다른 점을 명심하시기 바랍니다. 

오늘은 사람이 사람을 속여 이득을 취하는 또 다른 인간의 이기심인 '기획부동산 사기' 중 주된 수법인 '맹지'를 이용한 사례에 대해 알아보겠습니다.

• 우리나라에서 모든 땅에 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 

건축법 제44조에 따라 건축물을 지으려면 그 대지에 폭이 2미터 이상이 되는 도로에 접하여야 합니다. 어떠한 도로에도 접하지 않은 땅을 맹지라고 하며, 이곳에는 건축 자체가 불가능합니다. 만약 건축물에 자동차가 왔다갔다 해야 한다면 주차장법에 의해 2미터가 아닌 4미터 이상의 도로 폭이 필요합니다. 

일반 사람들은 자신의 땅에 건물을 짓는 것에 어떠한 조건이 필요한 지 정보가 부족합니다. 이런 맹점을 이용하여 업체에서는 맹지를 이용하여 사람들을 기망하는 사례가 증가하고 있습니다.

• 울산지방법원, 맹지를 속여 판 피고인에게 징역 1년 6월 형 선고

2013년 울산지방법원에서 피고인 A씨는 징역 1년 6개월 형을 받았습니다. 그는 경주시 외동읍에 있는 한 임야를 피해자 B 씨에게 파는 매매계약을 울산 남구에 있는 컨설팅 사무실에서 2005년에 체결하였습니다. 

피고인 A씨는 피해자에게 '이 곳을 전원주택지로 개발하면 6개월 안에 최소 두배 이상의 이익을 남길 수 있다. 이미 전원주택 허가는 거의 받은 거나 다른 없다. 내가 책임지고 전원주택지로 개발해서 투자금과 이익금을 책임져주겠다. 현재 평당 165,000원으로 가격도 적당하니 가능한 만큼 다 투자를 하라'라고 하며 구미가 당기는 말을 하였습니다.

피고인 외에도 다른 직원 역시 '많은 이익을 보게 될 것이니 믿고 구매해라'라고 하며 피고인 말에 힘을 실었습니다. 이 방법으로 피해자 B씨에게 1억 원 이상을 편취하였고, 다른 9명에게도 7억 8천여만 원을 받아냈습니다.

그러나 피고인 A씨는 부동산 중개 자격증도 없었으며, 부동산에 대한 전문적인 지식 역시 없었습니다. 전원주택지로 개발할 수 있다며 판매한 토지 역시 어떠한 도로에도 접하지 않은 맹지로 건축 자체가 불가한 곳이었습니다. 주변에 도로가 없다면 도로를 만들 인근 부지를 매입하거나 그 부지 소유자에게 토지사용승낙을 받아야 하지만 매입할 능력도, 승낙도 받지 않은 상태였던 것입니다. 

이러한 행태에 법원에서는 피고인이 지적도상 맹지인 토지에 전원주택을 여러채를 신축하기 위해선 진입로가 있어야 한다는 사실을 알았음에도 토지사용승낙을 받을 수 있는지도 확인해보지 않은 점 등을 미루어 보았을 때 의도적으로 피해자들을 기망할 의사가 있었다고 보았습니다. 

또한 피해자들이 직접 해당 부지를 방문하였어도 그들은 진입로가 필요한 등의 전문적인 지식이 없기 때문에 그곳이 전원주택지 개발이 가능한지에 대한 정확한 판단이 어려웠을 것이기 때문에 피고인이 말하는 것에 신뢰하였을 것이었기 때문에 피고인의 기망이 매매의 원인이 되었다 판단하였습니다.

피고인은 경주시 임야 외에도 마산시 진전면 임야에 대해서도 같은 행위를 하였고, 이 혐의도 인정되어 총 징역 1년 6월형을 받았습니다. 

위의 사례처럼 도로와 접하지 않아 건축 자체가 불가능한 토지에 대해서 산업단지 및 전원주택을 지을 수 있다고 속여 구매하도록 하는 기획부동산 업체가 늘어나고 있습니다. 건축법이나 부동산법에 대해 잘 모르는 일반 사람들의 수익을 얻고자 하는 심리를 이용한 것이죠.

따라서 만약 어떤 단지를 조성한다고 할 때 확실하게 확인해 보아야 할 점은 도로가 있는지며, 만약 주변 도로를 갖고 있는 토지주들에게 사용 승낙을 받았다고 하면 사용 승낙서를 보여달라고 하는 등 진실인지를 검토해보시기 바랍니다. 

저희 법무법인 명경(서울)과 상담을 진행한 의뢰인께서는 은퇴 후 전원주택을 짓고 살기 위한 토지를 알아보고 있었고, 마침 그런 땅이 있다며 지인에게 소개받아 그를 믿고 매매계약을 체결하였습니다. 그는 도로와 접한 부분이 있어야 건축이 가능하다는 것을 몰랐고, 저희 명경(서울)의 글을 읽고 본인이 매수한 곳이 맹지이며, 전원주택도 지을 수 없는 곳이라는 것을 알게 되었다고 하셨습니다. 

그 후 업체에게 맹지임을 알았다고 하니 그들은 주변 토지주들에게 사용승낙을 받을 것이라고 하며 얼버무렸습니다. 하지만 이 마저도 거짓이었고, 명경(서울)의 부동산 전문 변호사와 상담을 마친 후에야 이 모든 것들을 알게 된 것입니다. 그는 현재 납입금을 반환받기 위해 진행 중에 있습니다. 

기획부동산 불법행위를 저지른 사람들은 우선 형사법상 사기죄로 처벌받을 수 있습니다. 그러기 위해선 '기망'행위가 필요하며, 법원에 따르면 상대방을 착오에 빠뜨려서 그들의 재산적 처분 행위를 하는 데 있어서 판단의 기초를 제공한 정도면 충분하다고 합니다. 다시 말해 반드시 법률 행위 한가운데의 중요한 부분에 관한 것일 필요는 없다는 것이죠.

또한 발생한 재산 피해가 피해자들의 총 재산에 있어서 그 정도가 없어도 사는 데 무리가 없는 정도라고 해도 재산상 손해가 발생했다고 보고 있습니다. 피해 규모보다는 피해 발생 유무에 달린 것입니다.

처벌을 가할 수 있는 형사소송 외에도 납입금을 반환받을 수 있는 민사소송을 제기할 수 있습니다. 이 둘은 반드시 별개로 제기해야 하며, 형사소송을 한다고 민사소송이 자동적으로 진행되지 않음을 유의하시기 바랍니다. 

그러나 소송의 성격상 시간과 비용이 많이 소요됨은 감안하셔야 합니다. 여러 피해자들을 모아야 하며, 다수의 소송 건수로 인해 기일이 잡히는 것도 시간이 걸리기 때문이니다. 따라서 저희 법무법인 명경(서울)은 가급적 업체와의 대화와 합의를 통해 진행하는 것을 권해드리고 있습니다. 업체와 피해를 입은 사람이 직접적으로 연락을 취할 수 있기 때문에 모든 면에서 단축되기 때문입니다.

법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 변호사가 개개인의 사례에 맞는 맞춤 해결책을 제공해드리고 있습니다. 기획부동산 사기 특성상 본인이 체결한 계약이 이에 해당하는지에 대해 확신하기가 어렵습니다. 어쨌든 개발이 바로 되는 것은 아니기 때문이죠. 그러나 업체 특성상 폐업 신고 및 업체명을 바꾸는 것이 빈번하게 일어납니다.

따라서 상담을 진행하시면서 우선적으로 사기가 맞는지를 확인하시기 바랍니다. 만약 불법행위면 그에 따른 대응을 가급적 빨리 하면 되고, 다행스럽게도 아니라면 언젠가 발생할 이익을 위해 기다리기만 하면 될 것 같습니다.