부동산분쟁변호팀

전국의 대부분 지역이 규제에 묶임에 따라 서울에 부동산 관련 수요가 몰려 이번 주 서울의 아파트값이 5개월 만에 가장 크게 올랐다 합니다. 지방의 대도시에 있는 집값도 이전과는 다르게 크게 오르면서 그동안 눌려있던 서울 강남권으로 매수세가 몰려 강남 주요 단지에서 신고가 거래도 속출했다고 합니다. 서울 집값은 강남 3구가 이끌었는데 송파구가 0.10% 상승하여 가장 많이 오른 곳으로 뽑혔고, 서초구는 0.09, 강남구가 0.08%로 그 뒤를 이었습니다.

수도권 아파트도 0.22% 올라 과거보다 큰 폭으로 오른 것인데 경기도가 0.31%, 인천이 0.22% 순이었다 합니다. 그래도 다행히 다른 지역의 상승률은 이전보다 떨어져서 부동산 시장에서 풍선효과가 진정되고 있는 분위기를 보인다 합니다. 끝도 없이 치솟고 있는 부동산, 상승률은 줄었지만 그 값 자체가 떨어지지 않으면 내 집 마련의 꿈은 평생 꿀 수 없는 것일지 모릅니다. 의식주 중 가장 중요한 부분인만큼 하루빨리 안정되었으면 좋겠습니다.

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https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=001&oid=001&aid=0012100467&rankingType=RANKING

인터넷 검색창에 '재개발'을 검색해보면 새로운 다양한 소식들이 나옵니다. 금강하구의 준설토 투기장인 금란도와 시설 노후화 등으로 인해 활력을 잃은 장항항 어항두부에 대한 재개발이 추진된다 합니다. 또한 서울시가 강력하게 반대해 사업 추진이 어려웠던 종로 사직 2구역 사업 역시 내년에 있을 서울시장 재보궐선거를 기점으로 하여 정상화를 보이고 있는 등 매일 이슈들이 연이어 나오고 있습니다.

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재개발이라는 것에 긍정적인 의견을 가지고 계신 분들도 계시겠지만 반대의 경우도 당연히 존재하고 있습니다. 저희 법무법인 명경(서울)과 상담을 나눈 주택재*개발정비구역 안에 있는 상가를 운영 중인 한 분께서는 이곳 10년 전에 고시가 떴고, 그 뒤로도 큰 변화가 없었기 때문에 그것에 대해 무뎌지고 있었습니다. 많은 분들이 아시겠지만 고시가 난다고 하여 일사천리로 진행되는 것이 아니라 수년의 시간이 흐르게 되기 때문입니다.

상담자는 해당 사업 구역에서 제외되기를 희망하였지만 처음 구역 지정 시 취소해달라는 소송을 제기했어야 했기 때문에 그 가능성은 희박했습니다. 이 사업은 재건축과 다르게 공공성의 성격이 짙기 때문에 행정 주체가 법률에 따라 계획을 수립하는 과정에서 인정되는 형성의 자유가 폭넓게 인정된다는 점, 절차상의 하자가 일부 있는 것으로 보이는 점에서 가능성이 아주 없진 않았지만, 무효까지 인정되기에는 한계가 있었던 것입니다.

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기존에 상가로 사용되었던 구역에 관해서는 원칙적으로 협의 대상지로 지정되어야 하지만 기반 시설 계획 대상지는 협의 대상에서 제외됩니다. 기반 시설의 경우 사업이 종료되면 소유권이 지방정부로 옮겨가서 계획 재량이 도시계획시설과 마찬가지로 크게 인정되며 공익사업에 의한 토지보상법의 적용을 받게 되기 때문입니다.

명경(서울)과 상담을 진행한 분의 토지도 도로부지로 계획되어 있었고, 그 이외 토지에 대해서도 정비예정 구역 지정 시에 가로공원 및 보행자 전용도로로 계획되어 있어 협의 대상지에서 제외되었습니다. 그러나 2009년에 있었던 정비 계획지정 시 해당 구역이 공원계획에 포함이 되지 않아 협의 대상지로 토지 소유자들의 의견에 따라 정비구역에 해당되지 않을 가능성도 있었습니다.

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이에 대해 저희 명경(서울)에서 그 지자체가 제대로된 절차로 진행을 하여 적법성을 갖추었는지를 중심으로 하여 따져볼 예정입니다.

주택정비 사업 조합과 그곳의 대지와 지상 무허가 건물을 소유한 조합원 사이에 분쟁이 발생한 사례가 있었습니다. 그 조합은 관리처분계획을 수립한 후 지자체 인가까지 진행되어 7월 말에 고시 되었습니다. 이 때 분쟁 당사자 조합원은 현금청산 대상자로 분류되었습니다. 이에 대해 자신의 분양권 박탈은 위헌적 공권력 행사에 의한 재산권 침해라고 하며 헌법소원심판청구를 하였습니다.

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이에 헌법재판소는 심판청구 부적격 판결을 내렸습니다. 청구인의 현금청산 대상자 지정은 관리처분계획에 의한 것으로 이것을 심판 대상으로 특정함이 상당하다고 보았습니다. 「헌법재판소 법 제68조 제1항」에 따라 공권력의 행사 또는 불행사로 인하여 헌법상 보장된 기본권을 침해받은 자는 다른 법률에 구제 절차가 있는 경우에는 그 절차를 모두 거친 후가 아니면 헌법소원심판을 청구할 수 없습니다.

하지만 이 청구인은 관리처분계획에 대한 항소 소송을 제기할 수 있는 기간 동안에 진행하지 않았기 때문에 요건 충족이 되지 않았고, 그로 인해 부적법하다는 결론을 내렸습니다.

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어떠한 소송이든 제소 기간 내에 소제기하는 것은 중요합니다. 그 기간을 놓친다면 자신의 권리 주장에 치명적인 타격을 입게 되기 때문입니다. 특히 재-개-발사업은 공익성이 강해 당사자가 실제로 고시를 확인하지 못했다 하더라도 효력이 발생합니다.

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'사건 처분이 있음을 우편 등의 방법으로 현실적으로 알았는지에 관계없이 그 효력 발생일인 이 사건 처분이 인터넷 홈페이지에 고시된 날부터 5일이 경과했거나 또는 적어도 공보 발행일로부터 5일이 경과한 때에는 이 사건 처분이 있음을 알았다고 보아야 한다'라고 판례에 적혀 있으니 참고하시기 바랍니다.

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우선 그 제소 기간을 놓친 것을 인정받기는 어렵고, 고시가 제대로 진행되지 않았다는 점을 근거로 제시해도 위의 판례로 인해 실제로 효과는 없을 가능성이 높습니다. 따라서 어떤 일이든 주의깊게 보고, 공고가 올라오면 신속하게 원하는 권리를 주장할 수 있도록 준비하셔야 합니다.

만약 발표된 고시 중 자신에게도 영향이 있을 경우에는 그 즉시 할 수 있는 조치들에 대해서 알아보아야 합니다. 인터넷검색이나 지자체에 문의하여 볼 수도 있으며 법률전문가의 도움을 받는 등의 방법이 있습니다.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 자격증을 가지고 있는 김재윤 대표변호사를 주축으로 하여 재개발 및 재건축 전담팀을 운영하고 있습니다. 의뢰인 분들과 1 대 1 상담을 통해 현재 상황에 맞춤형 솔루션을 제공해드림으로써 당사자로서의 권리 회복에 힘을 쏟고 있습니다. 어떻게 해결해야 할지 막막하지만 어디서부터 행동을 취해야 하는지 몰라 답답한 마음이 드는 분들께서는 자문을 한 번 받아보시기 바랍니다.

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