부동산분쟁변호팀

LG유플러스가 2G 서비스를 종료한다고 합니다. LG유플러스는 6월 말까지 2G 서비스를 종료하기 위해 사업폐업 신청서를 정부에 제출하는 등의 본격적인 절차에 돌입했으며, 세부 일정은 정부와 협의 후 결정한다고 합니다. 2G 지원 단말기 단종, 부품생산 중단 등이 종료의 배경일 뿐 아니라 가입자 감소에 따른 주파수 자원의 효율적인 활용 역시 한 이유에 해당합니다. 

그밖에 LT로 전환하는 이용자는 기존 2G요금제와 동일한 가격에 서비스를 이용할 수 있는 요금제 10종에 가입할 수 있으며, 본인이 선택한 2G 요금제에 포함된 통화·문자 제공량을 LTE에서도 저렴하게 이용할 수 있습니다. 앞서 KT는 2012년에, SK텔레콤은 작년 7월에 서비스를 종료하였습니다. 2G가 나왔을 때 혁신적이라며 환호를 하던 때가 엊그제인 거 같은데 벌써 종료가 된다니 감회가 새롭습니다.

열심히 근무를 하다가 은퇴를 한 후 노후 자금을 어떻게, 얼마나 마련해야 할지에 대한 고민이 큰 분들이 많을 것입니다. 다른 사람들에게 도움을 받을 수는 없고, 자녀가 결혼을 한다면 조금이라도 도움을 주고 싶은 것이 부모의 마음이기 때문에 어떻게든 여윳돈을 마련해놓기를 바랄테니 말입니다. 그렇게 이리저리 찾아보다 가장 쉽고, 친숙하게 접근할 수 있는 부분을 발견했다면, '부동산 투자'일 가능성이 높습니다.

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하지만 쉽다 생각하며 초기 정보 없이 달려들면 안되는 부분 역시 '땅 투자'입니다. 하지만 많은 사람들은 제대로 알아보지 않고 투자하였다가 업체의 기망행위에 당해 투자금만 날리는 일이 발생하고 있습니다. 이러한 일이 더이상 일어나지 않도록 경기도지사는 토지거래허가구역을 지정하는 등 정부 차원에서도 관심을 가지며 근절하고자 하고 있지만 아직까지도 많은 사람들이 자신이 계약한 곳은 뉴스에 나오는 곳과는 다를 것이라는 믿음을 가지고 있기 때문에 쉽게 끝나지 않는 상황입니다.

서울 강동구 암사동의 한 그린벨트 안에 있는 하나의 필지로 추정되는 임야를 지난해 12월 31일에 21명이 구매하였다는 거래가 포착되었다 합니다. 1인당 구매한 면적은 10평 남짓으로 그 면적이 적었지만 매매가는 4,900만원에 달했습니다. 정부가 주택 공급의 확대를 추진한다는 소식이 들리자 그에 맞추어 그린벨트 해제 가능성이 높아지면서 서울시 내의 개발제한구역 지분 매매가 활발해졌다 합니다.

지분 매매는 한 필지를 여러 곳으로 쪼개 파는 것으로 땅으로 기망행위를 하는 업체들의 가장 주된 수법입니다. 따라서 지분 매매가 늘었다는 것은 정부에서, 언론에서 예의주시하고 있는 범죄의 수가 늘었다는 것을 의심해볼만 하기 때문에 마냥 지켜볼 수만은 없는 상황인 것 같습니다. 

서울경제신문에서 국토교통부 실거래가 정보시스템을 분석한 결과 서울시 내에 있는 개발제한구역에서 이루어진 토지지분 거래는 735건으로 그 수는 이전에 비해 감소했지만 그 거래 금액은 588억 477만 원으로 이전보다 70%가 늘었다고 합니다. 기망행위를 통해 땅을 판매하는 수가 늘어날수록 그 거래 면적은 줄어들지만 거래 대금은 오릅니다. 이는 업체에서 이득을 취해 산 것에 비해 훨씬 높은 값에 팔기 때문입니다.

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심지어 기망행위로 인한 판매로 의심되는 사례 중에서 서초구 내곡동의 토지가 면적이 1.08㎡에 불과함에도 수백 만 원에 팔린 상황도 포함되어 있었으며, 비슷한 상황은 내곡동과 강동구 암사동에서도 벌어졌다 합니다.

< 관련 기사 >
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=011&aid=0003853775

​"그린벨트에서 조만간 해제된다고 하는데, 무조건 믿어도 될까요?"

위 기사에서 포착한 거래는 대부분 현재는 개발이 제한된 구역이지만 빠른 시일 내 해제될 것을 구매자들이 기대하게 하여 체결한 것입니다. 아직 국가에서 이렇다 할 계획은 없지만 여러 정황을 고려해 보았을 때 그렇게 예측이 되기 때문에 판매하기도 구매하기도 합니다. 하지만 자신의 판단이 아닌 업체의 말만, 그것도 정확한 사실이 아닌 것들만 믿은 채 거래를 해도 될까요?

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최근 서울에서 GTX 등 교통망을 확층하는 계획이 계속해서 발표되면서 서울의 그린벨트를 타겟으로 한 사기가 빈번하게 발생하고 있으며, 서울에서도 특히 원래도 땅 값이 높은 곳을 매매하고 있기 때문에 그 피해금은 더 클 것으로 예상됩니다. 가장 많은 사례를 가지고 있던 경기도에서는 앞서 말씀드린대로 일부 경기도 지역의 토지 거래를 제한하는 정책을 수차례 지정함으로써 그러한 기망행위로 의심거래가 거의 절반으로 줄어든느 등의 효과를 보고 있다 합니다.

이렇게 개발호재가 있다하여 구매한 땅들 중 업체의 홍보대로 얼마나 진행이 될지에 대해서는 객관적으로 생각해보아야 합니다. 혹시 "곧 개발이 될거다, 역이 생길거다, 제한구역에서 해제될거다, 지금 아니면 다른 사람한테 넘어가게 된다, 지금이 가장 쌀 때이다, 일단 계약금부터 내라 없으면 잠깐 빌려주겠다, 나중에 개별등기 해주겠다, 생각이 바뀌면 언제든 환불 가능하니 걱정하지 말아라"는 말로 나도 모르게 구매하게 된 것은 아닌가요? 그것도 지인의 소개로 인한 것은 아닌가요?

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만약 위와 같은 말을 듣고 진행을 했다면 그 땅이 실제로도 설명과 같은 곳인지, 그 실제를 알아볼 필요가 있습니다. 객관적인 자료를 검토해 보았을 때는 그만한 값어치를 하지 않는, 팔 때 오히려 돈이 더 드는, 아무도 사려고 하지 않는, 세금만 내게 되는 애물단지의 땅을 로또와 같은 것이라 생각하고 있을 수 있기 때문입니다. 

그렇다면 어떻게 알 수 있을까요? 땅의 정보 뿐 아니라 매매대금을 돌려받거나 기망행위로 주장하기 위한 방법까지 심층적으로 알아보기 위해서는 부동산 전문 변호사의 법리적인 부분까지 고려한 자문을 받아보시기를 권해드립니다. 하지만 그 전 자신의 땅이 의심을 해야 할 곳인지부터 알아보는 것이 중요한데, 그 점을 위해서는 다음 세 가지를 살펴보시면 도움이 될 것입니다.

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우선 토지이용계획확인원을 통해 이용 용도를 확인할 수 있습니다. 확인원을 통해 지목, 소재지, 개별공시지가, 면적 등 토지의 기본적인 정보 및 용도지구, 용도지역을 알 수 있으며 부동산 개발 시 토지에 대한 각종 규제와 허가 가능한 용도까지 확인할 수 있습니다.

인터넷 토지이용규제정보서비스 홈페이지를 통해 가입과 수수료 없이 손쉽게 열람할 수 있으니 반드시 확인해보시길 권해드립니다. 만약 공익용 산지, 임업용 산지, 보전산지, 개발제한구역 등 특정한 사람만 이용할 수 있거나 개발이 불가능한 지역이라면 사실상 언제 그 구역에서 벗어날 수 있는지에 대해 일반 사람들은 알 수 없으며, 계획이 발표되었다 해도 언제 실현이 될 지도 확실치 않습니다. 그렇기 때문에 해제 예정이다라고 듣고 계약을 하셨다면 어디서 어떻게 들었는지 지 지자체에 문의하는 등을 통해 사실확인을 철저히 하시기 바랍니다.

두 번째로 등기부등본 확인 역시 필수입니다. 이 자료에는 부동산에 관한 권리관계 뿐 아니라 현황까지 등기부에 기재되어 있으며 지번, 지목, 구조, 면적, 소유권, 전세권 가압류 등 권리설정 여부까지 알 수 있습니다. 이 공적 장부를 살펴 보았을 때 그 소유주가 자주 바뀌었다거나 저당권 및 가압류, 근저당권 등 변동된 사연이 많은 땅일수록 의심을 해보시기 바랍니다. 

또한 이 서류는 업체가 보여준 것 외에 당사자 본인이 직접 발급받아 비교해보는 것을 권해드립니다. 이 자료는 특히 위조가 가능하기 때문에 당사자의 눈으로 직접 확인을 해보셔야 하며 소유주가 계약 당사자랑 일치하는 지, 저당 잡혀있는 것은 없는지 등 여러 차례 꼼꼼하게 검토 후 계약을 진행해야 합니다.

마지막으로 살펴보면 좋을 것은 지적도 혹은 위성지도 입니다. 개발이 되기 위해 가장 기본이라고 할 수 있는 부분이 바로 길이 있는지 여부입니다. 땅과 접한 길이 없다면 이는 맹지로 건축법 상 건축이 불가능한 곳이기 때문입니다. 만약 직접 가보고 아 길이 있구나 하고 안심하셨다면 더더욱 공적인 자료를 발급 받아 재차 확인이 필요합니다. 실제로는 길로써 사용하고 있는 곳이 있더라도 공식적으로 인정받은 길은 아닐 수 있기 때문입니다. 그렇다면 길로 인정받지 못해 어떠한 건물도 세울 수 없습니다.

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이 밖에도 현지 부동산 혹은 지자체에 문의하는 방법도 있으니 참고하시기 바랍니다. 위의 세(네) 부분에 해당하는 내용을 모두 확인하시고, 의심이 더욱 강해졌다면 혹은 들기 시작했다면 그 다음은 해결 방법을 신속하게 알아보셔야 합니다. 업체 특성상 나타났다가 사라지는 것이 빈번하게 발생하기 때문에 알게 된 후 가능한 빠르게 처리하는 것을 권해드립니다.

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또한 간혹 저희 법무법인 명경(서울)로 문의주시는 분들 중 계약한 업체명을 말씀하시면서 이 곳과 계약한 다른 분들도 계시냐고 물어보시는 경우가 있습니다. 그러나 앞서 말씀드린대로 이러한 상황의 경우 계약을 한 업체명은 자주 바뀌기 때문에 대형 업체가 아닌 이상 크게 중요하지 않다는 점 말씀드리고 싶습니다.

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 자격증을 가지고 있는 김재윤 대표 변호사를 필두로 하여 여러 부동산 및 다양한 범주 소화가 가능한 유능한 변호인단으로 구성되어 있습니다. 싼 값에 땅을 구입하여 거짓된 정보로 비싸게 팜으로써 이득을 취하는 행위로 인한 피해가 점차 증가하는 데 발맞추어 전담 팀을 운영 중에 있습니다.

명경(서울)에서는 대응을 하기로 마음 먹었으나 어디서부터 어떻게 시작해야 할 지 모르는 의뢰인들을 위해 직접 증거 수집에 도움을 드리는 등 부담을 덜어드리고 있습니다. 따라서 기본적으로 업체 직원과의 통화시 녹취 및 문자 및 SNS 대화 내용은 지우지 말고 보관하시기를 권해드립니다.

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또한 가장 중점적으로 다루는 것은 피해대금 회복으로, 열심히 힘들게 모은 혹은 일확천금을 꿈꾸며 대출까지 받은 의뢰인 분들의 소중한 자산을 다시 돌려받도록 힘을 쓰고 있습니다. 따라서 고민은 잠시 접어 두시고 우선 행동을 취해보시기 바랍니다.

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