부동산 점유취득시효 어떤 경우 인정되나

 

 

 

담장을 설치하거나 대문을 세우며 의도치 않게 남의 땅을 침범한 경우, 혹은 남의 땅임을 알지만 토지주가 누군지 몰라 오랜기간 동안 점유해 상용하게 되는 경우 등 생각보다 많은 분들이 점유취득시효과 관련된 분쟁을 많이 겪고 계십니다. 또한 변동폭이 큰 부동산 가격에 이 같은 분쟁은 시간이 지남에 따라 더욱 빈번하게 발생하고 있습니다.  

 

그렇다면 여기서 말하는 점유취득시효는 무엇일까요? 점유취득시효는 부동산 소유의 의사로 20년간 점유를 했을 시 소유권을 주장할 수 있도록 해주는 제도를 말합니다. 또한 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게, 선의로 과실 없이 그 부동산을 점유했을 때에는 소유권을 취득할 수 있습니다. 

 

 

 

 

아래 사례를 통해 좀 더 자세히 확인해 볼까요?

 

지난 1993년 아파트 지하실 일부분을 사들인 입주민 이씨는 이 공간에서 20년 넘게 에어로빅 연습장을 운영해왔습니다. 원래 아파트 지하실은 공용부분으로 별도 소유권을 가질 수 없지만, 건축 당시 건설업체가 부도가 나는 과정에 이 씨가 이중 일부를 사들인 것입니다. 

그런데 지난 2012년 아파트 주민들은 공용부분인 지하실 소유권을 반환하라고 소송을 제기했고, 이 씨는 20년 넘게 써왔으니 소유권은 자신에게 있다며 맞소송을 냈습니다. 이씨는 소유권자가 권리를 주장하지 않는 상태에서 20년이 지나면 그동안 부동산을 점유한 사람에게 자동으로 소유권이 주어진다는 '점유취득시효'의 취지와 관련해 소를 제기했습니다. 

 

 

1심 "지하실을 점유할 권리 없다"

2심 "부동산 시효취득이 인정된다"

대법은?

 

 

1심은 "지하실을 점유할 권리가 없다"며 "입주민들에게 지하실을 인도하고 부당이득을 반환하라"고 판결했습니다. 이에 있는 항고했고, 2심은 "부동산 시효취득이 인정된다"며 1심 판결을 뒤집었습니다. 하지만 대법의 판단은 달랐습니다. 원심의 판결과 같이 '지하실은 아파트 공용부분'이라며 주민의 손을 들어준 것입니다. 

 

대법원은 애당초 소유권을 취득할 수 없는 부동산에 대해서 점유를 하더라도 취득시효가 인정될 수 없다고 판단한 것이었죠.  부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게, 선의로 과실 없이 그 부동산을 점유했을 때에는 소유권을 취득할 수 있습니다. 하지만 아파트 지하 공간은 공용부분인 만큼, 20년 넘게 점유했더라도 소유권을 인정받을 수 없다고 대법원이 판단한 것입니다. 

 

이는 20년간 토지를 점유, 1차 취득시효가 지난 뒤 다른 사람으로 소유권이 바뀌었을 경우 권리주장을 할 수 없지만 이후에도 계속 점유했다면 새로운 취득시효가 완성될 수 있다는 결과가 나온 대법원의 첫 사례였습니다. 

이번 판결을 통해 아파트 지하실이 임의로 개조돼 독립성을 갖춘 공간으로 사용되더라도, 여전히 주민들의 공용부분이란 점을 재확인할 수 있었습니다.

 

 

 

 

이처럼 오랜기간 점유하며 사용을 하고 있었는데, 갑자기 해당 부동산의 소유자라고 주장하는 사람이 나타나 분쟁이 일어나는 경우들이 꽤 많이 발생합니다. 보통 상속재산을 조회하는 과정에서 몰랐던 토지가 발견되거나, 담장, 건물 등을 올리는데 타인의 경계를 넘어 설치하게 되는 경우 등이 바로 이러한 분쟁의 원인이 됩니다. 

 

앞서 잠깐 설명 드렸듯이 점유취득시효가 인정되기 위해서는 20년간 소유의 의사로 평온*, 공연**하게 부동산을 점유한 자가 등기를 했거나, 소유자로 등기를 한 자가 10년간 소유의 의사로 평오느 공연하게 그리고 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 경우여야 합니다. * 점유자가 그 점유를 취득 또는 보유하는데 법률상 용인될 수 없는 강포행위를 쓰지 아니하는 점유  **은비의 점유가 아닌 누구나 점유의 사실을 알 수 있도록 하는 점유

 

점유자의 점유가 타주점유였는지 혹은 자주점유였는지 여부 또한 분쟁의 핵심이 되는 경우가 많습니다. 소유의 의사가 없이 점유을 한 타주점유의 경우에는 점유취득시효가 인정되지 않기 때문에 이 경우 점유에 의한 소유권 취득을 원하는 자는 자주점유였다는 사실을, 자신의 소유권을 지키고 싶은 사람은 타주점유였다는 사실을 입증할 수 있도록 해야 합니다.

 

 

 

 

부동산이라는 특성상 그 금액의 범위나 피해의 범위가 클 수 밖에 없습니다. 때문에 분쟁이 발생했을 시 하루라도 빨리 대응에 나서는 것이 좋습니다. 하지만 어려운 법률용어 등의 문제로 개인이 진행하기에는 어려움이 따를 수 있으니 만약 분쟁에 휘말렸다면 법조인과 함께 진행하시는 것을 추천 드립니다.

 

법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문가 인증'을 받은 변호사를 대표로, 팀을 구성해 각종 분쟁을 해결해 나가고 있습니다. 관련 상담 및 각종 법률적 조언이 필요한 상황에 놓여 있다면 명경(서울)으로 문의 주시기 바랍니다. 

 

 

(구 3000타워)