경계침범 분쟁 사례 및 소송결과는?

 

 

 

 

아파트 실외 주차장과 외부를 구분하기 위한 담, 혹은 주택의 개인 프라이버시를 지키기 위해 설치된 담 등 우리 주변에서 흔하게 볼 수 있는 담장은 다양한 이유를 가지고 설치되어 있습니다. 그런데 이러한 담을 미관상 보기 안 좋다는 이유로, 혹은 사용하고 있는 토지 범위를 넓히겠다는 목적으로 허무는 경우가 발생해 분쟁으로 이어지는 경우가 생기기도 하는데요. 

 

실제 사례를 통해 살펴보면, 지난 2012년 파주에 거주하는 A씨는 창고가 있는 토지와 이웃집 거주지 사이에 있는 담을 허물었습니다. 이는 이웃집과 각각 소유하고 있던 땅의 경계 역할을 하던 곳이었는데요. 이웃집 주인 B씨는 A씨를 경계침범 혐의로 고소했고, 1심은 "A씨가 망므대로 담을 헐어버리고 흙으로 덮어버림으로써 대지의 경계를 알아보지 못하게 했다"는 이유로 검찰의 공소사실을 토대로 벌금 50만 원을 선고했습니다. 

 

 

하지만 A씨의 입장은 달랐습니다. 경계 역할을 하던 담이 붕괴 위험이 있었고, 이웃집에 동의를 구한 후 담을 허물었다는 것인데요. 특히 이웃집 주인이 담을 허문지 3년이 지난 시점에서야 고소르 한 것에 의문을 품었습니다. 결국 A씨는 항소했고 무죄를 선고 받았습니다. 

재판부는 경계침범죄가 성립하기 위해서는 토지의 경계를 알지 못하게 할 의사가 있어야 하는데 A씨에게는 그런 의사가 없었다고 판단한 것인데요. 실제로 B씨의 진술이 일관되지 않고, 종전 경찰관을 무고해 실형을 선고 받은 전력, 동료 수감자를 무고한 전력, 1심 뒤 A씨에게 민사소송을 제기하기 위해 유죄판결이 필요했다고 언급한 점 등을 미뤄 무죄 판결 했다고 이유를 밝혔습니다. 

 

 

경계침범은 의외로 많은 곳에서 발생합니다. 쉽게 말해 담을 비롯해 다문의 위치, 논밭의 자투리 공간 등 평소에는 잘 이용하고 잇다가 나중에 토지대장, 지적도 등을 떼어보고 알게되는 경우도 많은데요. 이럴 때 보통 내 땅을 남이 사용하고 있구나라고 깨닫게 되면서 이해관계가 해결되지 않을 시 소송으로 이어지는 것입니다. 

이 과정에서 점유취득시효의 문제도 발생하게 됩니다. 점유취득시효란, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있는 제도로, 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의의사로 평온 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득할 수 있다는 의미를 담고 있습니다. 그렇다고 20년간 점유했다고해서 무조건 소유권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 소유권 등기를 했어야 소유자가 됩니다. 

 

 

 

이 밖에도 담장 경계 내에 위치한 타인 소유의 대지에 대하여 시효취득을 인정한 사례도 확인해 볼 수 있습니다. 아래 그 내용을 보면,

 

A의 소유인 서울 중구 신당동 357의5 대지와 B의 소유의 같은 동 357의 6, 7, A소유의 같은 동 358의 6, B씨의 소유의 같은 동 357의9 대지들은 모두 1937년경 이미 현재의 지적대로 분할이 되었고, 그후인 1941년경부터 각 대지상에 건물이 건축되기 시작하였는데,  A소유인 건물이 지적도상의 B의 소유 대지를 침범하여 건축되었고, 그 후 위 각 대지와 그 지상건물이 전전 양도되어 A,B가 각 소유권을 취득하게 되었습니다. 

 

이들은 전전 양도될 때의 당사자들이나 원고, 피고도 현실의 경계와 공부상의 경계가 상이하다는 사정을 모르는 상태에서 현장만을 보고 그 현실의 경계가 매매목적물의 경계로 알고 매매를 하였다가 후에 공부상의 경계와 현실의 경계가 차이가 있음을 알게 되었습니다. 

 

이에 B는 A를 상대로 취득시효 완성후에 매도하여 줄 것을 요청했으나, 매수대금에 대한 견해차로 매수교섭이 결렬되어 담장철거 및 대지인도에 대한 소를 제기했습니다. 

 

 

 

 

대법원의 판단은 어땠을까요?

지적법의 여러규정에 의하면( 지적법 제3조 내지 제7조 및 제15조 내지 제20조), 지적법에 의하여 어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면 그 토지의 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로서 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여 확정된다. 따라서 토지에 대한 매매도 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 확정된 토지를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 할 것이며, 다만 지적도를 작성함에 있어서 그 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다든가 또는 1필지의 토지위에 수동의 건물을 짓고 건물의 경계에 담장을 설치하여 각 건물의 부지로 사실상 구획지워 어림잡아 매도한후 그 분필등기를 하였기 때문에 그 경계와 지적이 실제의 것과 일치하지 않게 되었고, 그 부지들이 전전매도 되면서도 당사자들이 사실상의 경계대로의 토지를 매매할 의사를 가지고 거래를 한 경우등과 같은 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 한다고 할 것이다( 대법원 1975.11.11. 선고 75다1080 판결; 1982.6.8. 선고 81다611 판결; 1986.10.14. 선고 84다카490 판결; 1986.12.23. 선고 86다카1380 판결; 1989.1.24. 선고 88다카8194 판결 참조).  이에 원고 등과 피고가 이 사건 각 대지를 매수하면서 위 각 대지의 실제의 경계가 공부상의 경계와 상이한 것을 모르는 상태에서 당시 실제의 경계를 대지의 경계로 알고 매매를 하였다고 해서 매매당사자들이 이 사건 각 토지의 공부상의 경계를 떠나 현실의 경계에 따라 매매목적물을 특정하여 매매한 것이라고 볼 수는 없을 것이다. 따라서 같은 취지의 원심판결에 소론과 같은 법리오해의 위법은 없고 논지가 지적하는 대법원 판결은 위에서 인용한 판결로서 이 사건과 사안을 달리하고 있으므로 이에 위배된다고도 할 수 없다. 논지는 이유없다.

 

즉, 이 사건 각 토지에 대한 각 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하여 준 것이 실제 증여행위가 없었거나 증여를 가장한 것이고, 그렇지 않다하더라도 피고에 대한 소유권이전등기의무를 회피할 목적에서 이루어진 것이라고 볼 증거가 없다는 것입니다.

 

 

 

 

사실 토지 경계침범과 같은 분쟁은 양측이 원활한 소통을 통해 합의하는 것이 가장 이상적인 해결방법입니다. 하지만 일시적인 문제가 아닌 앞으로 계속 부딪힐 수 밖에 없고 재산권과 연관된 문제이다보니 결국 소송으로 이어지는 경우가 대다수입니다. 

위의 사례에서도 살펴봤듯이 점유취득시효에 해당하느냐에 따라 달라질 수도, 악의적인 침범이냐 등에 따라 법리적 해석이 달라질 수 있습니다. 때문에 명확하게 자신의 권리를 주장하고자한다면 부동산 전문가와 함께 하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 

 

 

법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받는 전문 변호사가 상담 및 사건 변호를 진행하고 있습니다.  부동산 관련 분쟁으로 어려움에 처해 있다면 저희 법무법인 명경(서울)이 도와드리겠습니다.