아파트매매계약 소유권이전 분쟁 대응방법은

 

 

부동산 가격이 천정부지로 오르며 매매계약과 관련한 소유권이전등기 분쟁이 빈번히 일어나고 있습니다. 소유권은 재산권 중에서도 가장 기본이 되는 권리인데요. 계약 등의 행위로 부동산의 소유권이 변동되기 위해서는 이전등기를 경료해야만 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

​이를 위해서는 앞서 말씀 드린 바와 같이 소유권이전등기가 필요합니다. 쉽게 말해 부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말하는데요. 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분할 수 있습니다.

 

법률행위를 원인으로 하는 소유권 이전등기 : 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 함.   ​법률규정에 의한 소유권 이전등기 : 공익사업법에 의한 토지 등의 수용, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 함.

 

최근 법무법인 명경 서울분사무소에도 이와 관련한 분쟁으로 상담문의를 하시는 분들이 많이 계십니다. 통상적으로 소유권이전등기 분쟁은 점유자와 소유자 사이에서 많이 발생하게 되는 경우가 많으며, 이 밖에도 매매대금을 모두 지급했음에도 등기를 이전하는 것을 미루는 행위, 등기를 받았으나 매매계약이 사기 혹은 착오에 의해 취소된 경우가 실제 소유권자와 점유자가 불일치해 문제가 발생하기도 합니다.

 

 

 

 

최근 명경에서 진행한 사건 중 A씨의 사례를 통해 좀 더 정확히 살펴볼까요?

 

A씨의 경우, 아파트 매매를 앞두고 계약서를 쓰지 않은 상태로 구두로만 계약을 한 후 취소 의사를 밝히자, 상대측에서 아파트 소유권 이전등기 소송을 걸어왔습니다.

 

사건은 A씨가 한 공인중개사무소에 아파트 매도 중개를 의뢰하면서부터 시작됐습니다. B씨가 해당 부동산을 통해 368,600,000원에 매수할 의사가 있음을 밝혔고, 같은 날 저녁 A씨가 알려준 계좌로 계약금 38,6000,000원 중 2백만 원을 송금했습니다. 나머지 잔금은 서로 합의된 날짜에 입금 하기로 했습니다.

 

 

 

 

하지만 A씨는 위 2,000,000원을 송금 받은 지 10~20분 정도 지난 후 중개인에게 "처가 공제조합에 신청한 대출이 실행될 예정인 사실을 알았고, 공제조합으로부터 대출된 금원으로 기존 대출금을 상환하여 해당 부동산에 관한 대출이 없는 상태로 이를 임대하려고 하므로, 매매계약을 진행하기 어렵다"는 취지로 말하였고, 중개사뿐 아니라 함께 있던 B씨에게도 위와 같은 취지를 전달했습니다.

 

그런데 B씨는 A씨가 알려준 은행 계좌로 나머지 계약금인 36,600,000원을 송금했고, 이에 A씨는 송금 받은 가계약금을 반환하려고 하니 B씨의 연락처, 인적사항, 계좌번호에 대한 정보를 제공해 달라고 유고하는 취지의 내용증명을 발송했습니다.

 

하지만 B씨는 계약금 2백만 원을 송금할 당시 A씨(처 포함)와 해당 부동산에 관한 매매계약이 성립되었음을 전제로 보아야 한다며, 소유권이전등기 절차 이행을 요구했습니다. 이에 대해 A씨는 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 없어 매매계약이 성립되지 않았다고 주장했습니다.

 

 

 

 

법원의 판단은 어땠을까요?

 

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).

 

- 중 략 -

 

원고(B씨)는 위 돈에 대하여 최종 지급일로부터의 지연손해금도 청구하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고(A씨)들은 원고로부터 가계약금 2,000,000원을 송금받은 후 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였고, 피고들은 위 돈을 공탁하려 하였으나 원고의 주소 등 정확한 인적사항을 알 수 없어 위 돈을 공탁하지 못하였고, 중개인에게 원고가 일방적으로 36,600,000원을 입금한 사실을 항의하며 이를 반환해 줄 원고의 계좌번호를 알려달라고 하였던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 유효하게 체결되었다고 주장하면서 위 돈의 수령을 거절하여 온 것으로 봄이 상당하다.

 

즉, 피고들에게 위 반환금에 대한 이행지체 책임 부담은 물론, 소유권 이전과 관련해서도 기각처리 하였습니다.

 

좀 더 자세히 들여다보면, ① 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 계약서 등 어떠한 서면도 작성되지 아니한 점, ②원고와 피고가 직접 이 사건 부동산의 매매에 관한 의사를 교환한 적은 없고, 오로지 공인중개사가 원고와 피고 박윤제의 의사를 전달하는 방식으로 이 사건 부동산에 관한 매매가 진행되었을 뿐인데, 오로지 중개인을 통하여 구두로 고가의 부동산에 관한 매매계약을 체결한다는 것은 거래 통념에 비추어 이례적인 점, ③ 원고도 추후 피고들과 만나 정식으로 매매계약서를 작성할 것을 예정하고 있었다고 인정하고 있는 점, ④ 원고는 2018. 6. 2. 피고에게 계약금 전액이 아닌 2,000,000원을 지급하였는데 본계약이 성립되지 않을 경우 반환할 것이 전제된 가계약금으로 보이는 점, ⑤ 피고는 가계약금을 송금받은 지 10~20분 정도 지난 후 이 사건 부동산의 공유자이자 배우자인 피고와 상의한 바에 따라 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였던 점, ⑥ 피고들은 위와 같은 의사표시 후에도 원고의 인적사항은 물론 연락처도 알 수 없자 중개인에게 원고의 인적사항 등을 알려달라는 내용증명을 발송하기도 한 점 등에 비추어 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 있어 매매계약이 확정적으로 성립되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하고 있습니다.

 

 

 

 

소유권이전등기 분쟁은 다양한 형태로 빈번하게 발생하고 있습니다. 부동산 거래 특성상 분쟁이 발생하는 경우 피해금액이 클 수 밖에 없음에도 어려운 법률용어 및 상황 해석, 대처 능력 등의 문제로 개인이 혼자서 진행하기에는 무리가 있는 것이 사실입니다. 때문에 만약 이러한 분쟁에 휘말리셨다면, 하루 빨리 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사가 상시 대기하며 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 의뢰인 분들의 빠른 피해회복을 위해 법무법인 명경이 나서겠습니다.

 

 

 

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