임대인과 임차인 분쟁, 집이야기 소송결과는?

 

 

 

전국적으로 큰 피해를 발생 시켰던 (주)집이야기 사건, 알고 계시나요? 당시 업체 대표는 임대인(집주인)에게는 월세로, 임차인(세입자)에게는 전세로 이중계약을 해 차액을 편취한 혐의를 받고 있습니다. 한 마디로 이중계약서를 작성해 별도로 관리를 해왔던 것이었죠. 

최근 해당 사건과 관련해 다양한 판결이 나오기 시작하면서 저희 법무법인 명경 서울로도 많은 문의를 주고 계십니다. 저희 법인 역시 최근 의뢰인(임대인) 분과 사건을 진행, 최종 승소판결을 받은 상태인데요. 자세한 내막은 아래와 같습니다.  

 

 

 

임차인들은 임대인들이 작성한 위임장을 보고 해당 업체에 전세금을 송금했습니다. (주)집이야기는 '국내최초, 10년 임대보장'이라는 슬로건을 내세우며 업계에서는 소위 말해 '알아주는 업체'로 성장해 왔을뿐 아니라 본사가 위치한 천안을 비롯해, 서울, 경기, 충북 등 전국적으로 사업을 확장해 겉 보기에는 성공한 중견업체 혹은 사업가의 모습을 갖추고 있어 믿음을 더했습니다. 거기다 전세매물을 찾기 힘든 요즘, 전세로 오피스텔을 이용할 수 있다고 하니 계약하지 않을 이유가 없었죠.

임대인들의 경우도 마찬가지입니다. 전세보증금 하락과 이에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이 이어지자 수익성 보장을 위해 임대위탁관리업체인 집이야기를 이용하게 됐습니다. 

거주의 목적으로 구입한 오피스텔이 아니다보니 관리를 해 줄 사람이 필요했던 것이죠. 그런데 해당 업체는 매월 일정 금액의 임대료를 보장하기 위해 직접 세입자를 구해주고 최소 2년간 공실이 되는 것을 방지해 주겠다고 약속했습니다. 어떤 임대인이라도 혹하지 않을 수 없는 제안이었을 것입니다. 

 

 

 

하지만 업체 대표는 이를 비웃기라도 하듯 이중계약서를 작성하고 차액을 개인적인 유흥비로 사용하기 시작했습니다. 전세로 받은 돈의 일부를 임대인을 속이기 위한 월세로 일부 넣고 나머지는 계속해서 다른 용도로 사용하고 있던 것이었습니다. 확인된 피해액만 전국적으로 약 300여억 원에 달했습니다. 

문제는 여기서 그치지 않았습니다. 대표가 검거 됐음에도 이미 모든 금액을 탕진해 돌려받을 수 없자, 당장 이사를 앞둔 임차인들이 임대인을 상대로 전세금반환소송을 걸게된 것입니다. 임대인 역시 집을 무단점거 하고 있다는 이유로 명도소송을 준비하게 된 것이고요. 

안타깝게도 가해자가 분명한 사건임에도 불구하고 임대인과 임차인 간의 분쟁으로 이어지고 있습니다. 임차인은 "임대인이 위임장을 써줬으니, 보증금반환의 의무는 임대인에게 있다"라는 주장을, 임대인은 "위임장은 써줬으나 계약서 상 모든 책임은 집이야기에 있다. 집을 비워달라"는 주장을 펼치고 있습니다. 

 

 

법무법인 명경 서울분사무소 대표 김재윤 변호사

 

이러한 가운데 최근 임대인(이하 피고)이 임차인(이하 원고)의 전세보증금을 반환할 책임이 없다는 법원의 판결이 나왔습니다. 저희 법무법인 명경 서울과 함께한 임대인분께서는 임차인분들로부터 소송을 당한 상황이었는데요. 임차인들의 청구취지는 ' 임차보증금반환(전세금 반환)'이었습니다.​ 총 5명을 상대로 진행한 이번 소송의 결과는 임대인 분들의 승소였습니다. 

법원은 각 영업위탁계약서 특약조항에서 "임차인과 임대차계약시 위 보장금과 금액이 상이할 수 있다" 또는 "임대차계약시 위 임대인 보장금액과 임차인의 보증금 및 월세금액은 다를 수 있다"는 말이 기재가 되어 있으나, 이는 영업위탁계약 당시 지정된 보증금, 월 수익금을 기준으로 다소 증감될 수 있다는 것을 의미한다고 보고 있습니다. 

 

 

 

만일 위와 같이 보지 않는다면 피고들로서는 자신들이 수령하지 않은 다액의 임대차보증금을 반환하여야 할 책임을 부담할 수도 있게 되는데, 피고들이 어더한 담보도 확보하지 아니한 채 위와 같은 위험을 스스로 용인하였다고 보기는 어렵다고 판단한 것입니다. 

또 영업위탁계약서와 별도로 피고들이 작성해 준 위임장들에는 '임대 보증기간 동안의 임대료 지급'이라고 기재되어 있고, 위 '임대료'는 '월 차임'을 의미하는 것이지 전세보증금 전체를 말하는 것은 아니라고 단언했습니다. 이 말인 즉슨, ​월 차임이 전혀 없는 대신 고액의 보증금을 지급하는 '전세계약' 또는 월 차임은 소액으로 하는 대신 보증금이 대폭 증액된 이른바 '반전세 계약'을 체결할 권한을 부여하였다고 볼 수는 없다는 것입니다. 

 

 

 

며칠 전, 또 다른 임대인 승소판결 소식이 들려왔습니다. 광주의 한 건물을 매매해 임차를 놓았던 임대인은 집이야기 관련 사건에 휘말리며 3천만 원의 전세금을 돌려줘야하는 위기에 처해있었습니다. 여기에 임차인께서는 전세금을 돌려주지 않는다면 거주지를 이전할 수 없다고 주장하는 상황이었습니다.   

​피고측 

 

- 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 대리인인 (주)집이야기에 의해 체결 되었다. 설령 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결했다하더라도 이 사건 영업위탁계약의 수임인이 (주)집이야기 혹은 대표 A라는 사실에 대해 원고는 이를 묵시적으로 승낙하였거나 추인하였다. 

- 설령 대표A가 우너고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없다고 하더라도, A의 무권대리행위에 관하여 표현대리요건이 갖추어졌거나, 원고가 A의 무권대리행위를 추인하였으므로, 원고는 이 사건 임대차계약의 임대인으로서 책임을 진다. 

원고측 

- 이 사건 영업위탁게약은 자기관리형 주택임대관리업에 해당하므로 원고는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아닐 뿐 아니라, (주)집이야기나 A는 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없다. 설령 대리권이 있다고 하더라도 이 사건 임대차계약은 대리권의 범위를 초과하여 체결된 것이므로 무효이다. 

​- 설령 이 사건 임대차계약이 유효하더라도 그 특약사항에 보증금 반환책임은  (주)집이야기가 부담하기로 명시되어 있으므로 원고는 보증금 반환의무를 부담하지 아니한다. 

 

 

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이러한 주장들에 대한 법원의 판단은 어땠을까요?

이 사건 임대차계약의 당사자는 원고와 피고로 봄이 타당하다. 위 사실만으로는 원고가 이 사건 영업위탁계약상 수임인인 집이야기의 해산 사실을 알았다거나, 수임인을 집이야기에서 대표A 개인으로 변경하는 것을 묵시적으로 승낙하였거나 추인하였다고 인정하기 부족하고, 이를 인정할 만한 증거가 없다.

 

(중략)

특히 이 사건 임대차게약은 공인중개사가 중개하여 체결되었는바, 공인중개사가 위임장의 수임인의 인적사항과 임대차계약서의 대리인의 인적사항이 완전히 다른데도 이를 간과하고 별도의 확인 절차를 거치지 않았다는 것은 주의의무를 해태한 것으로 보인다.  따라서 이 사건 임대차계약은 대리권 없는 자에 의하여 체결된 계약으로서 무효이무로, 피고의 항변은 모두 받아들이지 아니한다. 

 

 

 

이 사건 각 임대차계약은 무권대리에 의한 것으로써 무효이므로, 이 사건 각 임대차계약이 유혀함을 전제로 하는 원고들의 주위적 청구는 모두 이유없다는 판결이 나왔습니다. 저희 의뢰인분들과 함께한 임대인 모두 승소하였으며, 명도소송에서도 좋은 결과를 얻었습니다.

다만, 재판부는 여러 상황을 고려하여 사건을 본질을 파악한 뒤 판결을 내리기 때문에 집이야기가 정당한 대리권을 가지고 있는 상태에서 계약을 위임 받은 것인지, 집이야기의 이중계약을 유효하다고 볼 수 있는지 등의 여부를 따져 볼 것으로 예상됩니다. 

 

 

 

실제로 집이야기의 사건은 각 건별로 특약사항에 조금씩 차이가 있습니다. 계약서를 체결하게 된 경위, 시기, 위임장 기재 내용 등을 면밀히 살펴봐야 하며, 관련 서류에 따라 임대인이 불리해질 수도, 임차인이 불리해질 수도 있습니다. 

하지만 확실한 것은 기존 임대인들의 승소 사례가 적었던만큼 이번 판결이 억울했던 많은 임대인분들께 도움이 될 수 있을 것이라는 것입니다. 전세는 물론, 반전세에 대해서도 모두 승소를 거뒀기 때문에 앞으로 진행되는 거의 모든 상황에 대해서도 구제가 가능할 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 대한변호사협회를 통해 부동산 전문 변호사 인증을 받은 변호사가 사건을 진행중입니다. 현재 해당 사건과 관련해 분쟁에 휘말렸거나 분쟁이 예상되는 상황이라면 주저말고  연락 주시기 바랍니다. 의뢰인들의 빠른 피해 회복을 위해 최선을 다해 돕겠습니다. 

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