부동산분쟁변호팀

최근 법무부에서 부동산 투기 세력에 대해 집중적인 수사를 진행한다고 합니다. 단기 시세차익을 노린 부동산 전문 투기세력들의 불법행위로 인해 일부 지역의 부동산이 가격이 급등하고 있다고 하며 부동산 전문 사모 펀드의 불법행위, 개발제한구역 농지 무허가 개발 행위, 차명거래 행위, 불법 부동산 중개 행위, 조세포탈 행위 단속을 지시했다고 합니다. 또한 범죄수익까지 철저히 환수하는 등 부동산 불법 투기사범에 대해 엄중하게 대응할 것이라는 입장도 밝혔습니다. 요즘 들어 부동산으로 인해 뉴스들이 시끌벅적합니다. 부동산을 안정시키기 위해 발표한 부동산 대책은 오히려 부동산 시장을 과열되게 만들었고, 이제 또 새로운 정책들이 나오면 과연 안정시킬 수 있을지 귀추가 주목됩니다. 

법무부에서 부동산 투기 사기에 대해 집중적인 단속을 한다고 합니다. 하지만 투기 사기 뿐만 아니라 흔하게 일어나고 있는 부동산 사기가 하나 더 있습니다. 바로 "기획부동산 사기"입니다. 이 사기는 대개 개인이나 조직 단위로 진행하며, 토지를 저렴하게 매입한 다음 사람들에게 개발 호재가 있다는 달콤한 말로 혹하게 하여 매매한 다음 발생하는 차액을 수익으로 하는 수법을 이용합니다.

이들은 적은 투자에도 높은 수익을 만들어 낼 수 있다는 말로 사람들을 꼬셔냅니다. 예를 들어 개발될 가능성이 낮고, 현재 가치가 미미한 부동산이 조만간 크게 개발될 것이며, 근처에 여러 시설들이 생긴다고 하면서 가치가 높아질 것이라는 말을 하지만 사실상 알고 보면 개발이 될 예정이 없는 곳인 것입니다. 또한 이들은 매수자들을 끌어 모으기 위해 불특정 다수의 전화번호를 입수하여 무작위로 전화를 하거나, 일반적인 부동산 투자 설명회를 진행한다는 말로 사람들을 모아서 기획된 부동산을 팔기도 합니다. 이렇듯 수법들이 점점 더 교묘해져 보통의 사람들은 사기인지의 여부를 알아차리기가 더 힘들어졌습니다.

기획부동산 '사기'로 인정되기 위해서 상대방을 기망하는 행위, 기망으로 인해 상대방의 착오가 발생하였고, 경제적 손실까지 생겨야 합니다. 이 세 가지 구성요건은 서로 연관이 되어 있어야 성립이 됩니다.  위 세 가지의 구성요건이 충족되면 이들은 형법 제347조에 따라 처벌을 받습니다. 

형법 제 347조

① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다. 

② 전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다. 

사람들을 기망해서 발생한 경제적 손실금이 크면 클수록 형은 가중됩니다.

또한 이미 매매 계약을 한 사람에게 또 다른 사람을 데리고 오면 더 많은 혜택을 준다고 하여 또 다른 피해자들을 만들어내게 하기도 합니다. 이런 경우 피해자임에도 불구하고 가해자가 되는 상황이 오는 것입니다. 본인도 피해를 입었음에도 본인도 모르게 피고인으로 고소를 당하기도 하고, 취업을 시켜준다고 하여 가서 하라는 것을 했을 뿐인데 사기 방조죄로 고소를 당한 경우도 있을 것입니다.

기획부동산 업체를 직접적으로 운영하지 않아도 옆에서 같이 판매하고, 다른 사람이 그 토지를 구매하도록 한 사람의 경우에도 사기 방조죄로 처벌을 받는다는 판례가 나왔습니다.

판례를 간략히 보자면, 이 사건의 피고인 A 씨는 기획부동산 업체 운영자인 B 씨에게 토지 매수를 희망한다고 피해자를 소개하는 행위를 통해 B 씨의 사기 범행을 방조하였고, 그 방조의 고의도 있었음을 법원에서 인정하였습니다. 

피고인은 B 씨가 운영하는 토지를 저렴하게 구매하여 여러 필지로 분할하여 고가에 매각하는 기획부동산 업체의 근로자였는데, 피고인은 이 곳에서 일하기 전에도 동종 업체에서 일한 경험이 있고, 본인의 근무지가 기획부동산 업체라는 사실도 알고 있었습니다. 또한 이 사건에 해당하는 토지는 기존에 있는 진입로를 연장하면 전원주택을 지을 수 있고, 토지주와 현재 길을 내기 위해 협의를 진행하고 있다는 사실을 B 씨로부터 전해 들어 알고 있었습니다.

피고인은 피해자에게 이 토지는 전원주택을 지을 수 있는 좋은 땅이며 개발 호재까지 있어 가격도 오를 것이라는 취지를 담아 토지를 소개하였고, 함께 방문도 하였습니다. 그러나 피고인은 B 씨로부터 이 토지가 맹지인 것을 들어 알고 있었지만 피해자에게는 이 사실을 말하지 않았고, 매매계약이 체결할 때까지 B 씨에게 토지의 진입로가 확보되었는지 여부도 확인하지 않았습니다. 또한 현재 이 땅은 맹지이며 매매 가격에 비해 공시지가가 매우 낮은 토지임을 알았더라면 피해자가 매수하지 않았을 것이란 사정도 잘 알고 있었습니다. 

위와 같은 내용들을 종합하여 수원 지방법원에서는 피고인에게 사기 방조로 징역 4월을 선고하였습니다.

위 판례에 나와 있는 것처럼 직접적으로 기획부동산 업체를 운영한 사람이 아니더라도 모든 사실을 다 알고도 피해자가 구매하도록 유도하거나 있는 사실을 고지하지 않았을 시 실형까지 선고받을 수 있습니다.

이 뿐만 아니라 기획된 부동산에 이미 투자를 하고, 이 땅이 좋은 땅이라고 주변 사람들에게 투자를 권유하는 등 영업행위를 한 것만으로도 유사수신사기법에 의해 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 

위 판례에서 살펴보아야 할 또 다른 점으로 맹지인 사실을 고지하지 않았다는 점이 판결에 영향을 미친다는 점입니다. 건물을 세우기 위해서는 도로가 필요하며, 도로가 없는 맹지인 경우에는 가격이 훨씬 낮습니다. 이 점을 이용하여 싼 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 비싼 값으로 팔기 위해 맹지에 투자를 하기도 합니다. 그러한 점이 나쁜 점은 아니지만, 토지를 팔 때 맹지임을 고지하지 않은 경우에는 유죄 판결에 영향을 미칩니다.

1. 피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매목적물이 맹지인 사실을 미고지한 경우 2. 맹지인 사실은 고지하였으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입도로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고하고 고지하는 것의 경우에는 유죄 판결을 내린 판례가 있습니다. 3. 맹지인 사실을 미고 지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 않은 경우에는 주변 개발 호재에 대한 허위/과대광고를 했는지의 여부에 따라 유/무죄 판결로 나뉩니다.

그렇기 때문에 원래 있던 사실을 숨기지 말고 이 점이 상대방의 매매에 있어서 영향이 있을 거 같다는 점은 반드시 말을 해야 합니다. 또한, 다른 사람에게 소개를 해주거나 해줌으로써 이득을 얻으려고 하셔도 안됩니다. 기획부동산 사기를 당한 피해자에서 본인도 모르게 피고인이 되어 있고, 실형까지 받게 될 수 있기 때문입니다.

저희 법무법인 명경 서울에서는 기획부동산 사기를 당한 의뢰인들을 구제하고, 매매대금을 반환받고, 상대방은 법에 따라 정당한 대가를 치를 수 있도록 최선을 다하고 있습니다. 개발이 된다고 하여 매매하였는데 그 뒤로 감감무소식이거나, 공유 지분 토지를 분할해 준다고 하였지만 분할이 제대로 되지 않고, 팔고자 한 경우에도 팔 수가 없어 이도 저도 못하는 곤란한 상황에 처해 계시거나 본인이 매입한 토지가 기획부동산 사기로 의심되는 경우 언제든지 법무법인 명경 서울로 문의하시기 바랍니다.

또한, 계약서에 서명하기 전 해당 토지를 미리 방문해보시고, 해당 지자체나 주변 부동산에게 정말 개발이 될 가능성이 있는 곳인지 반드시 확인하시기 바랍니다. 직접 방문이 어려운 경우, 토지이용계획원, 등기부등본 등 여러 서류를 검토해서 이 계약이 정말 신뢰성이 있는지도 꼭 체크하시기 바랍니다.

저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 의뢰인의 현재 답답하고 억울한 상황에 대해 정확하고, 명쾌한 판단을 하여 최고의 방법으로 해결해드리고자 하고 있습니다.