부동산분쟁변호팀

전국의 대부분 지역이 규제에 묶임에 따라 서울에 부동산 관련 수요가 몰려 이번 주 서울의 아파트값이 5개월 만에 가장 크게 올랐다 합니다. 지방의 대도시에 있는 집값도 이전과는 다르게 크게 오르면서 그동안 눌려있던 서울 강남권으로 매수세가 몰려 강남 주요 단지에서 신고가 거래도 속출했다고 합니다. 서울 집값은 강남 3구가 이끌었는데 송파구가 0.10% 상승하여 가장 많이 오른 곳으로 뽑혔고, 서초구는 0.09, 강남구가 0.08%로 그 뒤를 이었습니다.

수도권 아파트도 0.22% 올라 과거보다 큰 폭으로 오른 것인데 경기도가 0.31%, 인천이 0.22% 순이었다 합니다. 그래도 다행히 다른 지역의 상승률은 이전보다 떨어져서 부동산 시장에서 풍선효과가 진정되고 있는 분위기를 보인다 합니다. 끝도 없이 치솟고 있는 부동산, 상승률은 줄었지만 그 값 자체가 떨어지지 않으면 내 집 마련의 꿈은 평생 꿀 수 없는 것일지 모릅니다. 의식주 중 가장 중요한 부분인만큼 하루빨리 안정되었으면 좋겠습니다.

○관련 기사○

https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=001&oid=001&aid=0012100467&rankingType=RANKING

인터넷 검색창에 '재개발'을 검색해보면 새로운 다양한 소식들이 나옵니다. 금강하구의 준설토 투기장인 금란도와 시설 노후화 등으로 인해 활력을 잃은 장항항 어항두부에 대한 재개발이 추진된다 합니다. 또한 서울시가 강력하게 반대해 사업 추진이 어려웠던 종로 사직 2구역 사업 역시 내년에 있을 서울시장 재보궐선거를 기점으로 하여 정상화를 보이고 있는 등 매일 이슈들이 연이어 나오고 있습니다.

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재개발이라는 것에 긍정적인 의견을 가지고 계신 분들도 계시겠지만 반대의 경우도 당연히 존재하고 있습니다. 저희 법무법인 명경(서울)과 상담을 나눈 주택재*개발정비구역 안에 있는 상가를 운영 중인 한 분께서는 이곳 10년 전에 고시가 떴고, 그 뒤로도 큰 변화가 없었기 때문에 그것에 대해 무뎌지고 있었습니다. 많은 분들이 아시겠지만 고시가 난다고 하여 일사천리로 진행되는 것이 아니라 수년의 시간이 흐르게 되기 때문입니다.

상담자는 해당 사업 구역에서 제외되기를 희망하였지만 처음 구역 지정 시 취소해달라는 소송을 제기했어야 했기 때문에 그 가능성은 희박했습니다. 이 사업은 재건축과 다르게 공공성의 성격이 짙기 때문에 행정 주체가 법률에 따라 계획을 수립하는 과정에서 인정되는 형성의 자유가 폭넓게 인정된다는 점, 절차상의 하자가 일부 있는 것으로 보이는 점에서 가능성이 아주 없진 않았지만, 무효까지 인정되기에는 한계가 있었던 것입니다.

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기존에 상가로 사용되었던 구역에 관해서는 원칙적으로 협의 대상지로 지정되어야 하지만 기반 시설 계획 대상지는 협의 대상에서 제외됩니다. 기반 시설의 경우 사업이 종료되면 소유권이 지방정부로 옮겨가서 계획 재량이 도시계획시설과 마찬가지로 크게 인정되며 공익사업에 의한 토지보상법의 적용을 받게 되기 때문입니다.

명경(서울)과 상담을 진행한 분의 토지도 도로부지로 계획되어 있었고, 그 이외 토지에 대해서도 정비예정 구역 지정 시에 가로공원 및 보행자 전용도로로 계획되어 있어 협의 대상지에서 제외되었습니다. 그러나 2009년에 있었던 정비 계획지정 시 해당 구역이 공원계획에 포함이 되지 않아 협의 대상지로 토지 소유자들의 의견에 따라 정비구역에 해당되지 않을 가능성도 있었습니다.

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이에 대해 저희 명경(서울)에서 그 지자체가 제대로된 절차로 진행을 하여 적법성을 갖추었는지를 중심으로 하여 따져볼 예정입니다.

주택정비 사업 조합과 그곳의 대지와 지상 무허가 건물을 소유한 조합원 사이에 분쟁이 발생한 사례가 있었습니다. 그 조합은 관리처분계획을 수립한 후 지자체 인가까지 진행되어 7월 말에 고시 되었습니다. 이 때 분쟁 당사자 조합원은 현금청산 대상자로 분류되었습니다. 이에 대해 자신의 분양권 박탈은 위헌적 공권력 행사에 의한 재산권 침해라고 하며 헌법소원심판청구를 하였습니다.

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이에 헌법재판소는 심판청구 부적격 판결을 내렸습니다. 청구인의 현금청산 대상자 지정은 관리처분계획에 의한 것으로 이것을 심판 대상으로 특정함이 상당하다고 보았습니다. 「헌법재판소 법 제68조 제1항」에 따라 공권력의 행사 또는 불행사로 인하여 헌법상 보장된 기본권을 침해받은 자는 다른 법률에 구제 절차가 있는 경우에는 그 절차를 모두 거친 후가 아니면 헌법소원심판을 청구할 수 없습니다.

하지만 이 청구인은 관리처분계획에 대한 항소 소송을 제기할 수 있는 기간 동안에 진행하지 않았기 때문에 요건 충족이 되지 않았고, 그로 인해 부적법하다는 결론을 내렸습니다.

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어떠한 소송이든 제소 기간 내에 소제기하는 것은 중요합니다. 그 기간을 놓친다면 자신의 권리 주장에 치명적인 타격을 입게 되기 때문입니다. 특히 재-개-발사업은 공익성이 강해 당사자가 실제로 고시를 확인하지 못했다 하더라도 효력이 발생합니다.

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'사건 처분이 있음을 우편 등의 방법으로 현실적으로 알았는지에 관계없이 그 효력 발생일인 이 사건 처분이 인터넷 홈페이지에 고시된 날부터 5일이 경과했거나 또는 적어도 공보 발행일로부터 5일이 경과한 때에는 이 사건 처분이 있음을 알았다고 보아야 한다'라고 판례에 적혀 있으니 참고하시기 바랍니다.

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우선 그 제소 기간을 놓친 것을 인정받기는 어렵고, 고시가 제대로 진행되지 않았다는 점을 근거로 제시해도 위의 판례로 인해 실제로 효과는 없을 가능성이 높습니다. 따라서 어떤 일이든 주의깊게 보고, 공고가 올라오면 신속하게 원하는 권리를 주장할 수 있도록 준비하셔야 합니다.

만약 발표된 고시 중 자신에게도 영향이 있을 경우에는 그 즉시 할 수 있는 조치들에 대해서 알아보아야 합니다. 인터넷검색이나 지자체에 문의하여 볼 수도 있으며 법률전문가의 도움을 받는 등의 방법이 있습니다.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 자격증을 가지고 있는 김재윤 대표변호사를 주축으로 하여 재개발 및 재건축 전담팀을 운영하고 있습니다. 의뢰인 분들과 1 대 1 상담을 통해 현재 상황에 맞춤형 솔루션을 제공해드림으로써 당사자로서의 권리 회복에 힘을 쏟고 있습니다. 어떻게 해결해야 할지 막막하지만 어디서부터 행동을 취해야 하는지 몰라 답답한 마음이 드는 분들께서는 자문을 한 번 받아보시기 바랍니다.

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전동킥보드를 사용하는 사람들의 수가 늘어났다는 점 알고 계신가요? 그러나 이용자 수의 증가 속도가 규제 보완 속도가 쫓아가지 못하고 있습니다. 애매하고 허술한 규제로 인해 보행자, 자동차 운전자, 전동킥보드 이용자를 위협하고 있습니다. 본래는 해당 이동장치를 타고 보도를 주행하지 못하지만, 아랑곳하지 않고 이용하고 있는 사람들이 63.5%에 달한다고 합니다. 그러나 앞으로는 도로교통법 개정됨에 따라 보도 주행이 가능해진다는 점 참고하시기 바랍니다. 

또한 안전모 착용한 사람은 8.9%, 횡당보도를 건널 때 내려서 보행해야 함에도 10명 중 2명 만이 이를 지켰다 합니다. 이 이동수단을 이용함으로써 발생하는 사고의 수가 늘어난만큼 주의깊게 관찰하여 사고를 최소화할 수 있는 방안을 마련해야 할 것 같습니다. 

◇관련 기사◇

https://www.yna.co.kr/view/AKR20201209099800530?input=1195z

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요즘 노후된 건물에 대해 재-건-축 및 재-개-발을 진행하는 움직임이 쉽게 보입니다. 또한 국토교통부는 15일 '국민 불편 해소 및 건축산업 활성화를 위한 규제 개선 방안'을 국정현안점검조정회의에서 발표했습니다. 이에 따르면 기존에는 오피스텔·상가 등 집합 건축물의 경우 다시 짓기 위해선 100%의 동의가 필요했지만 앞으로는 80%로 낮춰진다고 합니다.

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30가구 이상 주택은 허가 요건이 75~80%라는 점을 고려하여 이와 같이 완화한 것이라 합니다. 또한 창의적인 건축을 위해 건폐율 등을 완화해 주는 특별건축구역도 기존보다 확대된다고 합니다. 이 변화를 통해 20년 이상 노후된 상가 및 오피스텔의 주거 개선 사업이 활성화될 것이라는 전망이 있습니다.

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◇관련 기사◇

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=02404246625933248&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

도시환경개선사업과 주거환경개선사업의 차이는?

많이 접했던 아파트 '재.건.축과 재.개.발' 단어에 대해 우선 알아보도록 할까요? 이 두 단어는 '건축'과 '개발'의 차이만 있을 뿐 사실상 비슷한 의미로 생각될 수 있습니다. 아파트 주거환경개선사업은 대상 건물 주변의 환경은 양호하지만 주택이 오래되어 새로 건물을 세우는 것을 말합니다. 주로 민간주택사업이 해당되며, 지어진 지 30년이 된 건물을 대상으로 안정성 기준보다 떨어지는 건물에 대해서 진행됩니다.

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단독주택도 포함될 수 있는데 이 경우 사업 진행을 위해 300세대 이상 혹은 200호 이상, 부지면적 10,000㎡ 이상이 되어야 합니다. 또한 사업 추진 전 건축물의 지어진 연도는 오래되었지만 안전도에 있어서는 문제가 없는지를 검사하는 안전진단검사를 하고 사업시행구역의 2/3 이상이 통과되어야 합니다.

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이후 민간사업 대상에 해당된다고 하면 정말로 할 것인지에 대한 동의가 필요합니다. 이 동의서에는 동의자의 정보로 성명, 생년월일, 주민등록지 주소, 전화번호 및 비용 분담에 관한 내용이 필수적으로 있어야 합니다. 이와 같은 내용이 담긴 동의서가 효력을 갖추기 위해서는 서명이 필수 요건이기 때문에 꼼꼼하게 확인하신 후 마지막에 서명하시면 됩니다.

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재개발의 경우 해당 아파트 및 주택뿐 아니라 그 주변 시설, 공원, 도로, 상하수도 등 여러 부분들이 모두 열악하여 아예 통째로 낙후된 곳을 새로 짓는 것입니다. 용산구의 한남뉴타운, 동작구 흑석뉴타운 등이 이에 해당됩니다. 민간주택사업이 주를 이루는 위 사업과는 달리 이것은 공공사업의 성격을 띠고 있으며 참여의 강제성이 있습니다. 그로 인해 기존의 세입자에게 공공임대주택 공급 자격이 없는 세입자에게는 3개월 분의 주거 대책비를 지급해야 하는 의무가 있습니다.

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또한 이 사업은 상대적으로 넓은 지역을 대상으로 하기 때문에 지자체에서 사업지의 주택이 낡은 정도가 60~70% 되어야 한다는 조건을 충족해야 하며 3분의 2 이상의 주민들에게 동의를 받아야 하며 공사가 들어가기 전까지는 80% 이상의 동의를 받아야 하는 등 민간사업을 띄는 건축 시와는 다른 부분의 요건을 채워야 합니다.

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아파트 재건축 절차는?

아무래도 많은 분들이 관심을 가지는 부분이 이것 일 것 같습니다. 몇몇 사람들은 새로운 건물이 지어질 시 가격이 올라가는 것을 기대하며 일부러 노후된 아파트를 구매하여 거주하기도 합니다. 해당 절차를 진행하기 위해서 단독주택은 200호 이상의 단지 그리고 공동주택은 300세대 이상 대지 면적 1만 제곱미터 이상이어야 합니다.

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해당 요건을 충족시켰다면 우선 기본 계획을 수립하고 정비구역 대상을 지정합니다. 지정한 후 추진위가 구성된다면 안전진단을 진행하게 됩니다. 안전진단을 통해 A등급에서 D 등급까지 세분화되어 시행 시기가 조정되는 것입니다. 진단을 통과하면 추진위가 아닌 조합이 설립되고 토지의 3/4 이상, 전체 소유자의 2/3 이상의 조합원들의 동의가 있어야 계속할 수 있습니다.

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단, 조합원은 토지와 건물 모두 소유하여야 합니다. 사업시행 인가를 받고, 관리처분계획을 세웁니다. 이 처분 계획은 해당 건물의 권리를 변경하는 단계라고 할 수 있으며, 그 토지 및 건물에 대한 권리를 새로운 건설사에게 옮기는 것입니다. 그 후 착공 및 분양이 시작되고, 사업이 완료된다면 조합 청산 또는 해산을 하게 됩니다.

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민간주택 사업의 세입자와 집주인도 보상받을 수 있을까?

공익적 목적을 띄는 사업의 경우에는 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』에 따라 상가 세입자에게 영업 손실보상, 살고 있는 세입자에게는 주거이전비 보상이 주어집니다.

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해당 구역의 집주인 혹은 건물주들은 보상과 입주권들을 받을 수 있습니다. 세입자에게는 사업 추진의 원활함을 위해 조기 이주를 장려해 이주비를 주어야 합니다. 이것은 공람공고일 이전 3개월 이상 거주했을 때 가구 구성원 기준으로 4개월 분에 대해 받을 수 있습니다. 이때 통계 작성기관의 조사를 통해 비용을 산정하게 됩니다. 그 밖에 이사 비용도 받을 수 있는데, 이는 주택에 따라 측정됩니다.

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그러나 사적 목적 성격이 짙은 사업의 경우에는 천재지변이나 재난, 시설물 결함으로 인해 긴급 조치가 필요한 경우가 아니라면 뚜렷한 보상정책이 존재하지 않았습니다.

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작년 마포구의 한 세입자는 스스로 목숨을 끊었습니다. 그 지역은 그 당시 기존 건물을 철거하고 새 건물을 짓기로 지정된 곳이었는데, 이로 인해 그의 집이 강제 철거되어 오갈 데가 없어지자 극단적인 선택을 한 것입니다. 그 이후 사업 시행자가 철거세입자에게 주거이전비, 동산 이전비, 영업손실보상비 등 공익사업 시에 준하는 손실보상을 하도록 유도하였지만 서울시에만 해당된다는 한계가 있습니다.

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재개발 사업은 지방토지수용위원회를 통해 수용재결을 하거나 중앙토지수용위원회를 통해 이의재결을 하거나 행정소송 절차를 통해 보상금을 진행할 수 있습니다. 이에 반해, 재건축은 매도청구소송이라는 민사소송을 통해 보상금 증액을 다퉈볼 수 있습니다.

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또한 공시지가를 기준으로 보상금이 결정되는 재.개.발.과는 달리 시장가격에 따라 결정된다는 차이점을 가지고 있습니다. 이때 세입자 이주 책임은 집주인에게 있다고 보고 있습니다.

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갑작스럽게 자신이 살던 곳을 허물고, 적은 돈만 주며 집을 비워주었으면 좋겠다고 한다면 매우 당혹스러울 것 같습니다. 집주인의 경우에도 그렇겠지만, 전세 혹은 월세와 같이 세입자는 더더욱 곤란한 상황에 놓일 것입니다. 특히 지금처럼 이사 갈 집 찾기가 어려운 상황이라면 더더욱 말이죠. 하지만 사업은 진행되기에 집을 나가야 한다는 점은 확실하다면 보상금을 조금이라도 더 올려서 받을 수 있기를 희망하실 것입니다.

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이러한 권리를 보장받기 위해 저희 법무법인 명경(서울)에서는 재개발/재건축 전담 TF 팀을 운영하고 있습니다. 이 팀에는 명경(서울)의 대표 변호사이자 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 변호사가 함께 함으로써 해결 방안에 더더욱 힘을 싣고 있습니다.

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곤란하고 난처한 상황에 처해 계신다면 주저 말고 연락하셔서 상담을 통해 명쾌한 해답을 받으시길 바랍니다.

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중국에서 한 시부모가 며느리를 학대해 숨지게 했다고 한 사실이 세상에 밝혀져 충격을 주고 있습니다. 그들은 며느리가 아이를 낳지 못한다는 이유만으로 이러한 행각을 벌였다고 하며, 남편마저 말리기는 커녕 거들었다 합니다. 더욱 놀라운 것은 이에 대해 중국 재판부에서는 남편에 대해서는 징역 2년에 집행유예 3년, 시부모에 대해서는 징역 3년과 2년 2월 형을 선고했습니다.

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한 사람의 목숨을 앗아간 것에 비해 턱없이 약한 처벌로 여론이 일어나자 2심에서 재심을 결정했지만 며느리측 요청으로 일정은 잠정 연기된 상태입니다. 판결문에 따르면 며느리가 임신하지 못한다는 이유로 굶기거나 각목으로 폭행하거나 겨울에 밖에 서 있게 하는 등 학대가 벌어졌으며, 그녀가 죽은 당일에는 온종일 이어진 것으로 밝혀졌습니다.

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대를 잇고 싶은 마음은 알겠지만, 며느리와 부인은 그것을 위한 도구가 아님을 반드시 재판부에서는 인지하여 가족에게 적용되는 학대 혐의가 아니라 살인 혐의로 올바르게 다루어야 할 것이며 다시는 이런 일이 벌어지지 않도록 가정폭력에 대해 엄중하게 다루었으면 합니다.

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국가가 주도하여 열악한 지역을 다시 보수하기 위한 공적인 성격을 띄는 재개발 사업에 대해서 들어보셨나요? 재건축과 헷갈리는 분들도 계실텐데요, 이는 민간 사업으로 전자는 동네를 살리고 후자는 아파트 단지를 살리는 것이라고 간단하게 생각하시면 될 것 같습니다.

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국가가 나서서 하는 이 사업 구역에 해당하면 본인의 의사와는 상관 없이 그곳에 거주하고 있다는 이유만으로 조합에 무조건적으로 가입이 됩니다. 그 후 새로운 건물 분양을 받을지 아니면 현금 보상을 받을지 결정하면 됩니다. 후자인 경우를 선택하면 바로 이제 설명드릴 현금청산자가 되는 것입니다.

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분양을 받기 위해선 조합원으로 남아있으면 되고, 보상을 받기 위해서는 우선 조합과 협의를 진행해야 합니다. 바로 적절한 선에서 서로 만족하여 보상을 받고 끝내면 되지만 대부분의 경우 조합에서 턱없이 적은 금원을 제시하기 때문에 원만한 협의는 어렵습니다. 그러면 그 후에는 수용재결, 이의재결, 행정소송 절차를 거쳐 점점 보상금을 높이는 쪽으로 진행하면 됩니다.

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흔히들 이 과정은 아는 만큼 더 보장받기 때문에 관련 정보를 수집하거나 전문적인 지식을 가지고 있는 법률 전문가의 자문을 받아보시는 것도 좋은 방법입니다.

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☆ 아파트? 돈? 뭐로 해야할까 고민된다면

이제 자신이 살고 있는 곳이 다시 지어진다고 하며 집을 받을 지 보상을 받을지 선택해야 한다고 합니다. 하지만 사실 둘 중 결정하는 것은 매우 어려운 일입니다. 추가 부담금이 생길 수도 있고 나중에 아파트 경기가 어떻게 될지 등 영향이 미치는 부분이 많기 때문입니다.

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하지만 이 부분에 있어선 전적으로 본인의 선택에 달렸기 때문에 그 누구의 말에도 흔들리지 말고 충분히 생각하고 고민하고 난 뒤 결정하시기를 바랍니다.

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선택에 조금이라도 도움이 되기 위해 말씀드릴 수 있는 부분은 분양의 경우 우선 그 분양가가 일반 분양보다 저렴하다는 장점이 있지만 그만큼 추가부담금이 발생할 가능성이 높습니다. 일반 분양분이 많아 사업성이 좋거나 공사조건이 양호하거나 운영이 비리 없이 투명하게 되고 있는 조합이라면 긍정적으로 생각해보아도 좋을 것 같습니다.

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반대로 보상을 받는다면 위의 부담금에 대한 걱정은 없어지지만 시세보다는 낮은 청산금을 받을 수 있습니다. 재개발의 경우라면 토지 지분이 적은 사람은 분양신청이, 많은 사람은 현금청산이 조금 더 나을 수 있지만 이 역시 본인의 선택입니다.

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국가 주도 사업에서 현금 보상을 택했다면?

우선 1차 협의보상금액이 적절한 금원으로 평가되도록 하는 것이 가장 중요합니다. 이를 위해선 과반수 이상이 감정평가사를 추천하고, 그들 중 신중하게 선택해야 합니다. 당해 사업구역 또는 인근 실제 거래사례, 경매감정가격, 선평가를 받았다면 그 평가서, 자신의 건물에 대한 대수선 자료 등 특이사항 등을 통해 자신의 부동산이 최소 얼마 정도의 평가를 받아야 할지 지표를 제공하는 것이 좋습니다.

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참고로 민간 사업에서 보상 받기를 원하신다면 이는 바로 소송으로 진행되기 때문에 사전에 많은 것들을 준비하고 난 뒤에 시작하는 것을 권해드립니다.

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2013.12.23 이전에 조합 설립인가를 신청한 경우 분양 신청을 철회하였다면 신청기간이 끝난 다음날부터 150일이 지난 다음날까지 청산을 해야 하며, 신청기간이 끝난 후에 임의로 신청을 철회하는 것은 무효입니다. 또한 법의 개정으로 인해 2013. 12. 24. 도시정비법 개정 시행 이후 조합 설립인가를 신청한 경우에는관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날부터 90일이 지난 다음날까지 청산을 해주어야 합니다.

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2018. 2. 9. 이후라면 협의는 분양신청기간이 끝난 다음 날부터 가능하고, 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내까지 해야 합니다. 만약 위 기간까지 하지 못했다면 그 기간이 끝난 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하시기 바랍니다.

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이렇듯 때를 놓치거나 적절한 금원을 처음부터 조리 있게 진행하지 못하면 손해를 입을 수 있습니다. 그런 이유에서 현금청산금은 아는 만큼 받을 수 있다고 하는 것 같습니다. 진행하고 있는데 보상금이 생각한 것보다 턱없이 적게 나왔다거나 더 올리고 싶으신 분들은 전문적인 법률 자문을 통해 어떻게 해결할 수 있는지 알아보시기 바랍니다.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 재개발과 재건축을 담당하고 있는 전담 팀을 운영함으로써 어떠한 손해도 입게 하지 않게 해드리기 위해 최선을 다하고 있습니다. 또한 이와 과련된 도시정비법도 매년 예고 없이 개정되기 때문에 전에 알고 있던 지식과는 다르게 진행됨에 따라 분쟁이 발생할 수 있으니 반드시 꼼꼼하게 살펴보시고 진행하시기 바랍니다.

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명경(서울)에서는 의뢰인 분들의 맞춤 솔루션 제공을 위해 1 대 1 상담을 통해 각각의 상황에 대한 파악을 마친 뒤 해결책을 찾아드리고 있기 때문에 믿고 맡겨주시기 바랍니다.

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부동산 시장이 매일매일 새로운 국면을 맞고 있는 가운데 가을을 맞이하여 이사를 하기 위해 부동산을 방문하는 사람들이 늘고 있습니다. 정부의 부동산 정책이 실패했는지 성공했는지 알 수는 없지만 집값은 더 올랐고, 더 오르기 전에 전세계약이나 매수를 진행하기 위해서 일수도 있고, 점점 더 한치 앞을 알 수 없게 되어 불안감에 방문을 하시곤 합니다.

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오늘은 알지만 잘 모르겠는 부동산과 관련한 쟁점 세 가지를 해결해보고자 합니다.

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• 만약 부동산 중개인이 중개를 한 것이 아니라 계약서만을 작성한 경우, 부동산중개업자가 계약에 책임을 져야 할까요?

공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

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중개업자 및 소속 공인중개사는 전문 직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 하고, 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래 계약서 및 중개대상물 확인, 설명서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하며, 중개업자가 거래 계약서 등에 서명 및 날인하여야 하고, 거래 계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래 계약서를 작성하여서는 안된다.

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위의 규정에서도 알 수 있듯이 공인중개사가 본인 마음대로의 계약서 작성은 안된다는 내용이 명백하게 적혀 있습니다. 만약 부동산 중개인이 임의로 작성한 계약서 때문에 제3자가 피해를 입었다면, 공인중개사는 그에 대해 책임을 져야 합니다. 이와 관련해서 주의의무 위반에 따른 손해배상 청구와 같은 법적 소송이 진행될 수 있습니다.

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• 부동산을 이중으로 매매한 경우 배임죄가 성립할까요?

요즘같이 집값이 계속 오르고 있는 상황에 부동산을 가지고 있는 사람들은 이것을 언제 매매해야 할지 고민이 클 것입니다. 어제와 오늘 가격이 다르고, 내일을 더 다를 것이기 때문입니다. 기존의 매수인과 계약서를 작성하고, 계약금과 중도금까지 받았는데 갑자기 집값이 매우 오른 경우 현재 진행 중인 계약을 파기하고 더 높은 값으로 매매를 하고 싶은 것이 당연한 사람의 욕심입니다.

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하지만 욕심을 부리다가 더 큰 화를 초래할 수 있습니다. 동일한 목적물을 서로 다른 둘 이상의 사람들에게 매도를 하는 것은 위법이기 때문입니다. 이것을 '부동산 이중매매'라고 합니다.

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바로 배임죄의 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 부동산 매매계약을 체결 후 계약금만을 받은 상태라면 매도인은 매수인에게 계약금의 배액(2배)만을 물어주고 계약을 파기할 수 있습니다.

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그러나 이미 중도금까지 받은 상황이라면 매도인의 일방적인 계약 파기는 더 이상 불가능하며, 잔금을 모두 치르고 난 후에는 소유권을 이전시켜주어야 하는 의무가 발생합니다. 이는 매도인과 매수인의 동시에 이행되어야 하는 각자의 의무이기 때문입니다.

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본래의 매도인 이외에 다른 사람과 계약을 체결한 경우에 배임죄에 해당한다는 법원의 판례도 있습니다.

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배임죄란 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가하는 죄로 형법 제 355조 제2항에 명시되어 있습니다.

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이것이 성립한다면, 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 단, 유죄가 인정된다고 해서 소유권을 이전 받을 수 있는 것은 아니고, 민사소송을 통해 매도인과 제2의 매수인의 계약으로 인한 소유권 이전등기는 무효임을 따로 주장해야 합니다.

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또한 부동산 이중계약에 있어서 새로운 사람과 계약을 체결하였지만 계약금까지만 진행이 된 상황에는 이중으로 계약이 진행되었다고 보지 않아 배임죄에 해당하지는 않습니다. 만약에 이중계약은 있었으나 소유권 이전 등기는 이루어지지 않은 경우에는 소유권이전등기 소송을 진행함으로써 권리 주장이 가능합니다.

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눈앞에 이익만을 쫓으려다가는 오히려 큰 화를 입을 수 있으니 신중하게 행동하시길 바랍니다.

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• 부동산 공인중개사가 본인의 중개인과 계약할 수 있을까요?

계약할 수 없습니다. 공인중개사법 제 33조 제6호에서 중개업자가 중개 의뢰인과 직접거래를 하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있다고 하였습니다.

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위 조항은 부동산 공인중개사 본인에게 의뢰가 들어온 매물의 정보 혹은 부동산을 중개하며 얻은 정보를 자신의 이익을 위해 사용한다면 부동산 중개 의뢰인의 이익을 침해할 수 있기 때문에 이를 방지하기 위해 규정되었습니다. 다만 이 조항은 국가가 어떤 행위를 단속할 목적으로 금지하거나 제한하는 내용을 담은 규정으로 계약은 유효하고, 단속 상의 처벌만 있는 단속규정으로 대법원에서는 보고 있습니다.

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따라서 중개 의뢰인이 중개사와 직접적으로 계약하는 것을 알고 본인의 이익을 위해 계약을 한 경우에는 계약은 유효하다는 것이 판례의 입장입니다.

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오늘은 부동산 중개업자의 계약 그리고 배임죄에 대해서 알아보았습니다. 하루가 멀다 하고 올라가는 집값으로 인해 매도인과 매수인, 부동산 중개업자 간의 분쟁도 늘어나고 있습니다. 가장 좋은 방법은 서로 원만하게 합의를 하는 것이지만, 법리적인 부분을 다투어 보아야 하는 부분이 존재하는 경우도 있습니다.

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이런 경우, 부동산 전문 변호사에게 전문적인 법률 상담을 통해 어떤 방식으로 해결할 수 있는지, 귀책사유는 누구에게 있는지 등을 파악하여 진행하시기 바랍니다.

요 근래 차사고가 끊이지 않고 있습니다. 청와대 국민청원을 통해 사람들이 알게 된 '을왕리 음주운전 역주행 사건'이 있죠. 음주운전을 한 운전자 때문에 한 가정의 아버지가 목숨을 잃었습니다. 운전자와 그 동승자는 사고 직후 119에 신고도 없이 차 안에 있었다고 합니다. 심지어 운전자에 따르면 동승자가 합의금을 내줄 테니 본인 이야기는 하지 말아 달라고 회유를 하기도 했다는데 어떻게 된 일인지 궁금합니다.

부산 해운대에서는 대마를 한 환각 상태로 운전을 하여 7중 추돌 사고를 일으킨 사건도 있습니다. 이 운전자는 제한 속도가 50km인 곳에서 최소 140 킬로미터 이상의 속력으로 운전 중이었던 것으로 추정된다고 합니다. 또 경기도 평택에서는 편의점으로 돌진한 사례도 있습니다. 편의점을 뚫고 들어간 후에도 멈추지 않고 앞뒤로 움직이며 난동을 피워 결국 경찰이 공포탄 1발을 발사했다고 하죠.

크고 작은 자동차 사고가 빈번하게 발생하긴 하지만 이렇게 큰 이슈가 될만한 정도의 사고가 이어진 것은 흔치 않습니다. 본인이 아무리 조심해도 사고를 날 수 있는 것이 자동차인데, 음주를 하고, 환각상태에, 화가 나서 , 이러한 사고가 발생하여 심지어 목숨을 잃은 분도 생기니 어처구니가 없습니다.

내가 조심해도 날 수 있는 차 사고, 그래도 내가 먼저 조심하면 조금이라도 위험이 줄지 않을까 싶습니다.

• 도시공원 일몰제에 대해 들어보셨나요?

오늘은 부동산 관련 최근 이슈인 도시공원 일몰제에 대해 포스팅하려고 합니다. 이미 뉴스에 여러 번 언급된 주제이다 보니 많은 사람들이 알 텐데요, 더 자세하게 이 제도는 어떤 것일까요?

□□□ 장기미집행 공원 실효제란?

실효제란 효과가 사라진다는 말로써 장기적으로 집행되지 않은 공원은 그 효력이 사라진다는 말입니다. 즉, 도시계획시설상 도시공원으로 지정해놓은 개인 소유의 땅에 20년이 넘는 시간 동안 아무런 공원도 짓지 않고 방치된 채로 있었다면 그 용도에서 해제한다는 것이죠. 

헌법재판소에서는 1999년 헌법불합치 결정을 내렸으며 2020년 7월 1일이 첫 적용이었습니다. 도시공원은 도시민들의 쾌적한 환경을 형성하기 위해 지정되었고, 관할 지자체의 시장 및 군수의 조성계획에 의하여 공원이 만들어지는 것입니다. 그러나 이곳들 중에는 잘 조성된 곳도 있었지만 그렇지 않은 곳들도 있어 이 곳을 대상으로 제도가 마련된 것입니다.

관련 토지주들은 이제는 본인의 소유권을 마음껏 활용할 수 있게 되었구나는 생각에 들뜬 분들도 계셨겠지만, 현실은 평온하게 흘러가진 않았습니다.

□□□ 서울시, 64% 해당하는 곳에 '도시자연공원구역' 지정

서울시에서는 해당 지역이 실효될 시 발생할 무자비한 난개발을 염려하며 64%의 대상 토지를 도시자연공원구역으로 지정하였습니다. 이 구역은 자연을 보호하고, 도시민에게 자연친화의 휴식공간을 제공하기 위해 개발제한이 필요한 곳을 지정한 구역입니다. 

이곳들은 개발제한구역과 비슷한 효력이 있어 여러 개발이 제한되지만, 일부 허용되는 것을 하기 위해선 지차제의 허가가 필요합니다. 국가에서 설치하는 청소년 수련시설, 등산로, 산책로, 국공립 어린이집 등을 설치할 수 있습니다. 승인이 있다면 지을 수는 있지만, 자신이 원하는 대로는 하지 못할 가능성이 높습니다.

심지어 재산세 감면도 되지 않고, 매수 청구 시 제한받는 상태로 평가되기 때문에 가격 책정에도 부정적인 영향을 끼칩니다. 차라리 이렇게 될 거면 국가에서 매입했으면 하고 바라는 분들도 계실 테지만, 현재 지자체의 자금이 부족하여 불가능할 것입니다. 

광주 등 일부 타 지역에서는 일몰제에 맞추어 민간공원 특례 사업을 실시한다고 합니다. 공원 조성을 대가로 일부 용지에 대해 개발을 허용하는 것이죠. 많은 반발이 있는 상태긴 하지만 진행 중이기 때문에 해당 지역에서는 민간 기업의 개발이 가능해졌습니다.

□□□ 고시 후 세 달 이내 대응 필요

도시자연공원구역에 지정된 것을 취소하기 위해서 별도로 취소 소송을 제기해야 하는데, 이 기간이 고시 후 단 90일 동안입니다. 6월 29일에 서울시에서 어떤 곳이 앞으로 공원구역으로 해당되는지를 고시하였으니 9월 말까지만 취소소송이 가능한 것이죠. 이미 알고 계신 분, 이제 알게 되신 분 관계없이 모든 분들이 이번 달 말까지입니다. 

만약 시기를 놓쳤다면 어떻게 되는 걸까요? 언제나 솟아날 구멍은 있는 법입니다. 법무법인 명경(서울)에서는 이런 경우 도시공원으로 지정해달라고 하는 신청(이관 신청)을 할 것이며, 서울시에서 거부할 시 지정 신청 거부 처분에 대한 취소 소송을 또 제기할 예정입니다.

이 지정 취소 소송에서 승소한다면 보상절차에 들어갑니다. 그러나 보상 절차에 들어가기 전 보상 대상에 포함되어야 하는데 언제 될지 확신할 수 없어 저희 명경(서울)에서는 내년 우선 보상 대상지에 포함되도록 하는 것을 목표로 하였습니다.

□□□ 세 번의 감정을 거쳐 보상금 증액 가능

보상 대상에 포함되면 감정평가를 받게 됩니다. 감정평가 후 결과에 따라 보상금액이 나오고 대부분 토지주의 생각과는 다른 금원일 가능성이 높습니다. 이 경우 1차 감정인 수용재결을 신청할 수 있습니다. 수용재결 결과 역시 마음에 들지 않으면 2차 감정 이의 재결을 신청하며, 최종적으로는 행정소송까지 진행하실 수 있습니다. 이러한 과정을 통해 보상금을 증액하게 되는 것입니다. 

단 신청에도 기한이 있기 때문에 유의하셔야 합니다. 이의재결, 행정소송 신청은 앞선 결과가 나온 후 30일이 지나기 전에 해야 하며 이의재결 없이 행정소송으로 바로 진행할 수 있는데 이 경우네는 수용재결 결과 후 60일 이내에 진행해야 합니다. 

□□□  법무법인 명경(서울)의 현 진행 상황은?

• 명경(서울)은 2019년 중순부터 말죽거리 근린공원 비상대책위원회에 법률대리인단으로 위촉되어 활동 중입니다. 이후 설명회를 열어 일몰제에 대한 소개 및 대응 방안과 명경(서울)의 진행 계획을 알림으로써 토지주들의 궁금증을 해결하며, 해결할 수 있다는 희망을 품을 수 있도록 도와드렸습니다.

• 도시자연공원구역으로 지정된 봉제산 근린공원의 토지에 대해 손실보상금을 80억 원으로 측정하여 손실 보상 청구가 가능할 것으로 판단하여 강서구청에 구역 지정 취소 및 내년도 우선 보상지 대상 포함을 내용으로 내용증명을 발송하였습니다. 

이에 강서구청에게서 서울시에 관련 토지를 내년도 우선 보상 대상지에 포함시켜 달라고 요청하였다는 답문을 받았습니다. 만약 아무런 대응 없이 기다리기만 했다면 언제 될지 모르는 보상을 기다리면서 시간만 흘렀을 것이라며 의뢰인께서는 감사의 말을 전하였습니다.

• 인천, 대전 등 다양한 지역의 토지주들의 보상금 증액을 위해 수용재결, 이의재결, 행정소송 등을 진행하고 있습니다. 대전 행평 근린공원은 첫 감정가보다 수용재결을 통해 10% 넘게 증액되었고, 이의재결을 할지 여부는 의뢰인과 논의 중에 있습니다.

• 여러 보도자료와 인터뷰를 통해 도시공원 일몰제 및 도시자연공원구역에 대해 많은 사람들이 알게 하여 재산권을 지켜드리고자 노력 중에 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)에서는 이 밖에도 서리풀 근린공원, 홍제동 안산도시자연공원, 거북골 근린공원, 초안산 근린공원 등 공원 토지를 소유하고 있는 토지주들을 대리하여 법적 대응을 하고 있습니다. 또한 도시공원 일몰제의 시행에 발맞추어 확실하고 꼼꼼한 대응을 하기 위해 작년부터 일몰제 전담 팀을 운영 중에 있습니다. 

명경(서울)의 김재윤 대표 변호사는 대한변호사협회로부터 부동산 전문을 인정받아 등록되어 있으며, 제52회 사법시험 합격 및 제42기 사법연수원 수료를 하였습니다. 김재윤 대표 변호사를 비롯하여, 서울시 미집행 도시계획시설 재정비 계획 연구원과 서울시 건축 기본계획 및 뉴타운 해제 실태조사 등의 연구원을 겸임한 이력이 있는 강정욱 변호사도 함께 하고 있습니다. 

도시공원 일몰제에 해당하는 토지를 갖고 계시거나 본인의 토지가 도시자연공원구역에 지정되신 분들은 주저 말고 법무법인 명경(서울)에 연락 주셔서 해결 방법을 찾으시길 바랍니다. 

앞으로도 법무법인 명경(서울)은 여러분의 소중한 재산권을 지켜드리기 위해 함께 하겠습니다.

부동산 시장에 따르면 최근 주택 임대차 보호법이 개정됨에 따라 전세 매물이 잘 나오지 않는다고 합니다. 전세를 바라는 세입자와 월세를 원하는 임대인 사이의 의견 차이 때문에 거래 자체가 성립되지 않는 수도 늘었습니다. 

이밖에도 전세 자체를 반전세(보증부 월세)나 완전 월세로 전환하는 경우도 증가하였습니다. 전월세 상한제와 계약 갱신청구권이 시행됨에 따라 전세의 월세화 즉 전세를 월세나 반전세로 바꾸는 현상이 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.

곧 가을 이사철인데 이 혼란스러움이 격변의 부동산 시장에 또 어떤 변화를 불러일으킬지 두고 봐야겠습니다. 전세 매물이 줄어들면서 전셋값은 계속 오르고 있어 사람들의 시름이 가득하니 하루빨리 안정되길 바랍니다.

월세와 반월세의 수가 증가하고 있는 부동산 시장에 따라 오늘은 월세 임차인과 임대인이 알아야 할 "월세 차임"에 대해 알아보고자 합니다.

부동산 임대차 계약을 맺으면 임차인과 임대인은 각자 지켜야 할 의무와 권리가 생기게 됩니다. 임차인은 주택을 사용하고 수익 할 수 있는 권리와 임대인에게 보증금, 월차임, 관리비의 지급 의무가 생기며 반대로 임대인은 보증금, 월차임, 관리비를 받을 수 있는 의무와 임차인이 사용, 수익 할 수 있도록 하는 의무가 생깁니다.

그러나 생각보다 이 의무와 권리가 지켜지지 않는 경우가 많습니다. 월세를 제대로 납부하지 않거나, 주택에 고장이 났을 때 임대인이 고쳐주지 않는 것 등과 같이 임대차 분쟁이 빈번하게 발생하기 때문입니다. 임차인이 월세가 밀리면, 임대인은 너그러운 마음으로 다음에 두 달치를 넣으라고 이해해줍니다. 그러나 이러한 상황이 반복되면 임대인도 마냥 사정을 봐줄 순 없습니다. 

■ 월세 연체가 계속되었을 때, 임대인은 어떠한 대응을 할 수 있을까요?

우리나라 민법 제640조에는  '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다." 고 규정되어 있습니다.

즉, 2기에 해당하는 연체액이 발생했을 때 임대인은 임차인과의 계약을 해지할 정당한 권리가 생기는 것입니다. 법 조항의 차임 연체액이란 월세가 밀린 금액이며, 2기는 두 달 분을 나타냅니다. 두 달분이 밀린다면 임차인(세입자)은 반환 의무가 생겨 임대인에게 목적물을 돌려주어야 합니다. 

여기서 두 달분이란 횟수를 의미하는 것이 아니며, 밀린 월세 총액이 두 달분의 월세 총액 이상이어야 합니다. 세 번 밀리든, 네 번 밀리는 것에는 관계없이 총연체금이 두 달 치의 월세에 해당하지 않으면 되는 것입니다.

■ 표를 통해 더 자세히 설명해보도록 하겠습니다.

임차인 A 씨와 임대인 B 씨는 월세를 200만 원으로 하는 것으로 임대차 계약을 맺었고, 매월 납부 중이었습니다. 그러나 갑작스럽게 A 씨가 경제적 상황이 안 좋아져 월세를 점점 밀리고 있는 상황입니다.

1)

표에 따르면 임차인 A 씨는 3월, 5월, 6월 총 세 번 연체하였고, 그 금액은 6월까지 총 350만 원입니다. 이 경우 임대인 B 씨는 A 씨에게 계약 해지를 주장할 수 없습니다. 비록 A 씨가 횟수로는 3번 연체하였지만 그 금액은 350만원으로 2기의 월세에 해당하는 400만원 보다 적은 금액입니다. 차임 연체가 2기에 해당하는 차임액에 달하지 않았기 때문에 계약 해지 사유에 해당하지 않습니다.

2)

A 씨는 매달 월세의 반씩밖에 납부하지 못했습니다. 그래도 매달 냈기 때문에 참작이 되지 않을까 라는 생각을 가지시는 분들도 계시겠지만, 이 경우 B 씨는 A 씨에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 100만원씩 4번 연체하였기 때문에, 총 400만원을 연체한 것으로 2기의 차임액에 해당하기 때문입니다.

3)

이 경우도 마찬가지로 3월과 5월에 하나도 납부하지 못했기 때문에 당연히 2기의 차임액만큼 연체되어 임대차 계약 해지 사유가 됩니다.

■ 차임 연체액이 2기의 차임액에 달해 계약이 끝나는 상황에 놓였을 때 임대인의 계약 해지 통보 전 임차인이 그동안 밀린 월세를 모두 납부하고, 임대인은 그것을 받았을 때는 어떻게 될까요?

그동안 받아야 하는 월세였기 때문에 당연히 받아도 아무 상관없이 계약을 해지할 수 있을 것이다 생각하는 분들이 많이 계실 텐데요, 임대인이 차임 연체액을 받았다면 더 이상 계약을 해지할 수 없습니다. 임대인이 임차인에 대한 계약 해지권을 포기했다고 보기 때문입니다. 

따라서 두 달치 월급을 밀린 세입자와 더 이상 계약을 이어가지 싶지 않다면 그동안 밀린 월세를 받으시면 안 됩니다. 

■ 월세를 밀릴 것 같은 임차인 중 밀린 만큼 보증금에서 공제하라고 임대인에게 요구하는 분들도 계실 것입니다.

보증금도 임차인이 낸 돈이기 때문이죠. 그러나 만약 사전에 임대인과 임차인이 서로 합의하여 차임연체 발생 시 보증금에서 공제하도록 하기로 했다면 문제는 없겠지만, 그런 상황이 아니라면 무조건적으로 요구할 수는 없습니다. 이에 대한 법적 조항 역시 없습니다.

즉 보증금의 유무에 상관없이 연체는 성립되며, 보증금에서 공제하는 것이 임대인의 의무는 아니라는 것입니다. 

오늘은 월세 임대차 계약을 맺은 분들이 한 번쯤 읽어보면 좋을 차임 연체에 대해서 알아보았습니다. 

차임 연체에 대해 계약 해지, 명도소송, 지급명령신청 등 임대인이 대응할 수 있는 방법은 여러 가지가 있지만 사실 제일 좋은 방법은 임차인과 원만하게 합의하는 것입니다. 소송 진행 시, 시간적 비용적으로 많이 소요되기 때문입니다. 또한 임차인도 월세를 내고 싶지 않아서 내지 않는 것이 아니라 못 내는 것일 수 있으므로 더욱 소송은 서로에게 손해일 수 있습니다.

그러나 합의가 진행되지 않으면, 법적 전문가의 도움을 받아보시기를 바라며, 법리적인 검토 역시 상담을 통해 받아보시길 바랍니다.

5년 만에 부동산 중개 수수료 체계가 개편될 수 있다고 합니다.

현재 서울시는 부동산 중개 보수 요율표에 따라 5단계 구간으로 나뉜 주택 상한 요율을 사용하고 있습니다. 그러나 이 요율이 집값과 연동되어 있기 때문에 상승하는 집 값에 맞추어 중개 수수료 역시 계속 올라 이에 대한 개선이 시급한 상황입니다.

부동산 업계에서는 현재보다 개선될 중개 수수료 거래금액별 상항 요율이 세분화될 전망이라 예측하고 있습니다. 과연 어떤 변화가 있을지, 그 변화는 또 어떤 것을 변하게 할지 상황을 지켜보아야겠습니다.

하루가 다르게 부동산 시장이 변하고 있는 가운데, 부동산 업계 관련자들 뿐 아니라 매매 당사자들도 혼란스럽기 그지없습니다. 하루빨리 좋은 쪽으로 안정되어 부동산 시장이 효율적이고 합리적인 방법으로 개선되었으면 좋겠습니다.

부동산 매매계약을 통해 부동산이 거래되긴 하지만, 이러한 과정이 없이 소유권이 넘어갈 수 있습니다. 즉, 매매 없이 본인의 토지가 다른 사람에게 소유권이 이전될 수 있다는 것이죠. 어떻게 이런 상황이 발생할 수 있을까요?

바로 우리나라 민법 제245조가 규정하고 있는 '점유취득시효'제도 때문입니다. 민법 제245조에서는 점유로 인한 부동산 소유권의 취득 기간에 대해 언급하고 있습니다.

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

최근 한 여행 유튜버(A 씨)는 국내 여행을 하던 중 돌아가신 할아버지 댁에 방문을 해보기로 하였습니다. 혼자 사시던 할아버지가 돌아가신 후 그 집은 비어 있어야 했는데, 놀랍게도 한 부부가 그 집에 살고 있었습니다. 당황한 A 씨가 누구냐고 묻자, 그 부부는 자신들을 소개하였습니다. 그들은 A 씨의 가족과는 관계가 없는 사람이며, 조선족이고 이 곳에 와서 살게 된 지는 1년 정도 되었다고 합니다. A씨는 큰아버지에게 연락을 하였고, 자세한 사정을 알 수 있었습니다.

그 부부는 A씨의 큰아버지에게 이 집에서 살아도 되는지를 물었고, 큰할아버지는 여러 시설이 노후되었던 상황이었기 때문에 거절도 승낙도 아닌 애매한 의사 표시를 하였던 것이었습니다. 그 뒤 그 부부는 별 다른 연락 없이 그 집에 들어가 청소하며, 전기와 가스 요금을 내며 살고 있던 것입니다.

A 씨는 그 부부와 다행히 대화가 잘 통하여 좋게 마무리되었습니다.

드라마 같은 지어낸 이야기처럼 들리겠지만, 이런 상황은 주변에 생각보다 많이 발생하고 있습니다. 저희 법무법인 명경 (서울)로도 비슷한 상황에 처한 분들의 문의가 많이 들어오고 있습니다.

만약 조선족 부부가 20년 이상 그 집을 소유할 의사로 점유했다면, A 씨와 그 가족들은 더 이상 그 집에 대해서 소유권을 주장할 수 없게 될 가능성이 있습니다.

법원에서는 그 토지 혹은 건물의 소유자인데도 20년 이상 그 토지와 건물에 대해 어떠한 소유권을 주장하지 않았다면, 법적으로 그 소유자를 보호해 줄 이유가 없다는 것입니다. 즉, 소유자가 본인의 소유권을 지키려고 하지 않았는데 법원에서 도와줄 필요가 없다는 것이죠.

점유취득시효가 인정되려면 어떤 점을 확인해 보아야 할까요?

바로 점유의 성격이 자주점유인지 타주 점유인지 여부입니다. 판례에 따르면, 자주인지 타주인지는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적 그리고 객관적으로 결정되어야 하는 것입니다. 

따라서 점유자가 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 법률적으로 정당화하는 근거에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 보이지 않는 객관적 사정이 있는 경우에는 자주점유가 인정되지 않는다고 합니다.

즉, 자주점유가 인정되려면 본인이 부동산 및 토지를 소유할 의사를 가지고, 누가 봐도 소유자인 것처럼 보이고, 소유자라면 당연히 했을 행동을 취해야 합니다. 점유취득시효를 주장하는 측은 자주점유를 가지고 점유를 한 것이기 때문에 시효가 완성된 것이다는 것을 주장할 것이며, 상대방은 그와 반대인 타주 점유 혹은 무단점유를 주장할 것입니다. 자주점유인지 아닌지는 자주점유를 부정하는 측에 있다는 점 알아두시기 바랍니다.

타주 점유는 자주점유와 반대되는 개념이라면 무단점유는 어떤 것일까요?

무단점유는 '무단'이라는 말 그대로 어떤 것을 점유할 때 소유자에게 어떠한 동의도 받지 않고 무단으로 점유하는 것을 말합니다. 무단점유를 한 경우에도 자주점유는 인정되지 않기 때문에 증명할 정황이나 서류들을 준비하신 후 주장하시기 바랍니다.

단, 특별한 경우를 제외하고는 자주점유에 대한 입증은 상대방의 몫이기 때문에 점유자는 점유의 권원 즉, 어떠한 행위를 법률적으로 정당화하는 근거를 주장하면 자주점유를 인정받을 수 있습니다.

그러나 점유자가 처분할 수 있는 권한이 없는 사람에게 그 사람이 그러한 권한이 없다는 것을 알면서도 부동산이나 토지를 취득하였거나 그 법률행위가 무효임을 알고서도 행함으로써 점유를 시작한 것이라면, 이것은 무단점유이기 때문에 점유를 인정받을 수 없습니다.

처음부터 진짜 소유자의 소유권을 배제하고 배타적인 지배를 할 수 없다는 것을 알면서도 점유를 한 것이기 때문에 소유의 의사가 없다고 보기 때문입니다. (대법원 2000. 9. 29. 선고 99다50705)

점유자는 소유자에게 점유취득시효를 주장하며 소유권을 이전해달라는 요구를 할 수 있을 것이며, 소유자는 점유자에게 자주점유를 부정하면서 부동산의 인도 청구나 부당이득 반환 청구를 주장할 수 있습니다. 

소유권자가 다른 사람으로 바뀌었다면 어떻게 될까요?

그것은 시효가 완성되기 전에 바뀐 것인지 아니면 완성 후 바뀐 것인지 여부에 달렸습니다. 만약 시효 완성 전에 소유권자가 바뀐 것이라면, 점유자는 계속 이어서 시효 완성이 가능합니다. 그러나 시효가 완성되고 난 후 제3자로 소유권이 바뀐 것이라면, 제 3자에게 완성된 취득시효로 대항할 수 없습니다.

그렇기 때문에 등기부등본 등을 꼼꼼하게 확인하여, 소유자가 바뀌었다면 언제 바뀌었는지 확인해보시기 바랍니다. 

저희 법무법인 명경 (서울)에도 점유취득시효와 관련된 문의가 많이 오고 있습니다. 이러한 제도가 있다는 것은 알지만 어떤 것인지, 어떻게 적용될 수 있는지, 본인은 해당될 수 있는지에 대해서 제대로 확인하기 어렵습니다. 아주 사소한 점도 큰 변수로 작용할 수 있기 때문입니다.

자신의 경우가 이 제도를 적용할 수 있는지의 여부를 확인하고 싶으시거나, 상대방의 주장에 대해 어떻게 대응을 하면 좋을지 조언을 얻고 싶으신 분들께서는 저희 법무법인 명경 (서울)의 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 확실하고 정확하게 알아보시기 바랍니다.

귀농 전문 컨설팅이 있을 정도로 사람들의 귀농, 귀촌에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 2019년 조사 결과에 따르면 사람들이 귀농, 귀촌을 하는 이유로 자연환경이 좋고, 정서적으로 여유로운 생활을 하기 위해 그리고 농업의 비전 및 발전가능성을 꼽았습니다. 

30대의 젊은 부부들이 복잡한 도시를 떠나고 싶어 농촌을 찾기도 하고, 퇴직을 앞두고 여유로운 노후를 보내기 위해 농촌으로 돌아가곤 합니다. 

귀농, 귀촌을 꿈꾸는 사람들 중 그 지역에 원래 본인 소유의 땅이 있는 사람들은 드물 것입니다. 새로운 곳에서 농사를 짓거나, 터전을 마련하기 위해서는 부동산 거래가 필수적이기에 농촌의 부동산 매매계약도 늘어나고 있는 추세입니다.

귀농·귀촌과 맞물려 아이러니하게도 농촌의 개발 역시 많이 이루어지고 있습니다. 개발을 하려는 움직임이 끊이지 않아 사람들의 땅의 일부를 도로로 편입시키고자 하는 공익사업도 활발히 진행 중입니다.

이러한 상황에 맞추어 오늘은 부동산 매매를 진행하는 데 있어서 발생한 착오로 인해 계약을 최종적으로 취소할 수 있는지에 대해서 알아보고자 합니다.

A씨는 곧 있으면 회사 내규에 맞추어 정년퇴직을 해야 하는 나이가 되었습니다. 30년이 넘는 시간동안 치열한 경쟁 속에 산 A씨는 이제 회사를 "졸업"하면 복잡한 도심을 벗어나 한적한 곳으로 터전을 옮겨 남은 여생을 여유롭고 차분하게 보내고자 하고 있으며, 그 생활만을 바라보며 열심히 일을 하고 있습니다.

이제 때가 와서 이리저리 땅을 알아보던 중, 적당한 부지를 발견하여 매매를 체결하였습니다. 이는 약 1,000여 평정도 되는 땅이었으며, 매도인인 B씨에게도 내려와서 전원주택을 지으며 살기 위해 매매하는 것이라는 점도 밝혔습니다. B씨는 A씨의 이야기를 듣고, 정말 살기 좋은 곳이라며 응원의 말도 아끼지 않았습니다.

처음 진행 할 때 1,000평 중 약 50여 평이 도로에 편입될 것이라는 점은 B씨에게 들어 A씨는 알고 있었습니다. 그러나 50여 평이 도로에 편입되어도 전원주택을 짓는데는 무리가 없어 흔쾌히 진행하였습니다.

그러나 체결하고 난 뒤 최종적으로 전해들은 바로는 50여 평이 아니라 400평이 도로에 편입된다는 것이었습니다. 400평이 도로에 편입이 된다면 A씨의 꿈인 전원주택은 짓지 못하게 됩니다.

이 사실을 알게 된 A씨는 바로 B씨에게 파기를 요구하였지만, B씨는 이미 체결한 후이며 제대로 알아보지 않은 A씨의 탓이라며 해지를 거절하였습니다.

이런 경우, A씨는 계약을 해지할 수 없을까요?

아니요, 취소할 수 있습니다.

우리나라 민법 제109조(착오로 인한 의사표시)에서 "의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. " 라고 규정하고 있습니다. 

그렇다면 착오로 인해 계약을 취소하기 위해서 어떤 요건들을 갖추어야 할까요?

우선 의사표시에 대한 착오가 있어야 합니다. 착오는 법률행위가 유요하게 성립한 것을 전제로 하며 의사와 표시가 일치하지 않은 것을 의미합니다.

두 번째로는 중요 부분에 대한 착오가 있어야 합니다. 중요 부분이라는 것은 판례에 따라 다르게 채택하고 있기 때문에 얼마나 설득력 있게 주장하는지가 중요합니다. 그렇기 때문에 이 부분을 제대로 입증하기 위해서는 전문적인 법률 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

마지막으로 표의자에게 행위에 일반적으로 요구되는 주의를 현저하게 결여한 과실이 없어야 합니다. 현저하게 결여된 과실이 없다는 것이 어떤 것을 의미하는 것일까요? 예를 들어 보자면, 공장을 경영하는 자가 공장이 작아 새로운 공장을 설립할 목적으로 토지를 매수하였습니다.

이 과정에서 거래하는 토지상 공장을 건축할 수 있는지 여부를 관할 지자체에 알아보지 않았다면, 이 부분은 표의자의 과실에 해당합니다.

위 세 요건을 갖추어야 의사표시를 취소할 수 있으며, 취소하면 계약은 무효가 되어 해지가 됩니다.

A씨의 경우를 보면, 부동산 매매에 있어서 동기에 충분히 착오가 있었다고 볼 수 있기 때문에 해지가 가능합니다. 

만약 계속해서 매매를 이어간다면, 도로에 대해 보상을 받을 수 있을까요? 네, 그런 경우에는 손실 보상금을 요구하여 받을 수 있습니다. 손실 보상금이란 국가나 공공 단체의 적법한 공권력 행사에 의해 사유 재산에 특별한 손실이 생겼을 경우 지급되는 계산적 전보로서의 금전입니다. 

현재는 코로나19로 인해 영업 손실을 입은 의료기관, 약국, 일반 사업장 등에 손실 보상금을 지급하고 있습니다.

A씨는 토지 매매의 목적이 '전원주택'을 짓기 위함이었습니다. 그렇기 때문에 사실 전원주택을 짓지 못한다면 그 토지는 더이상 A씨에게 필요하지 않습니다. 따라서 A씨는 토지의 40%가 도로에 편입됨으로써 더 이상 계획대로 집을 지을 수 없게 되었으니 동기에 의한 착오가 발생했다는 것을 주장할 수 있습니다.

판례에 따르면 "동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다"라고 규정하고 있습니다.

본인이 매수하고자 한 토지의 일부분이 도로로 편입된다는 것을 알고 나서도 매수자가 계속 진행을 했을지 여부가 중요한 것입니다. 만약 아무 상관 없이 매매를 진행했을만한 상황이라면 착오에 의한 의사표시 해제를 주장할 수 없습니다. 

그러나 A씨는 처음부터 전원주택을 짓고자 하였고, B도 이 사실을 충분히 인지하고 있었습니다. 따라서 40%의 부분이 도로로 편입되어 전원주택을 짓지 못한다는 점을 알게 되었다면 A씨는 매수하지 않았을 것입니다. 그렇기 때문에 A씨의 동기에 의한 착오가 인정되며, 법률행위 취소 역시 가능합니다.

만약 위에서 언급한 것처럼 의사표시 당사자에게 중대한 과실이 있는 경우에는 취소가 되지 않습니다. 예를 들어보자면, 매수를 하려고 하는 임야를 매매 전에 그 지번도 모르는 등 제대로 알아보지 않은 채 진행을 하였습니다. 그 후 본인이 매수한 임야가 매수자가 생각한 곳과는 다른 곳이어서 계약 해지를 주장하였지만 법원에서는 당사제에게 제대로 알아보지 않은 중대한 과실이 있다는 이유로 해지가 불가능하다는 판결을 냈습니다.

이렇듯 의사표시 당사자의 주관대로 해지가 가능한 것은 아니며, 객관적이고 확실한 정황이 있어야 합니다. 

착오에 의한 매매계약 취소를 주장하기 위해서 전문적인 법률 상담을 받아보시는 것도 한 방법일 수 있습니다. 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 해지가 가능한지 여부를 먼저 알아본 다음 진행해보시기 바랍니다. 

파기가 끝나고 이미 납부한 대금에 대해서도 매매 대금 반환 소송을 통해 매매 대금을 돌려받는 것도 잊지 마시길 바랍니다.

부동산 시세 상승과 장기간 이어지고 있는 경기 악화로 부동산 관련 투자에 관심을 쏟고 있는 이들이 늘고 있습니다. 문제는 이를 악용한 범죄까지 늘고 있는 것인데요. 특히 재개발/재건축에 대한 정보 부족으로 분쟁에 휘말려 큰 피해를 보는 사건들을 보면 켤코 남의 얘기가 아닙니다. 

여기서 말하는 재개발과 재건축은 말은 비슷하지만 다른 의미를 담고 있는데요. 재개발사업은 정비기반시설이 노후되거나 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선 혹은 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

반면 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 이 두 사업은 '도시 및 주거환경정비법'에 근거하고 있습니다. 

이러한 사업들은 지역 활성화를 위해, 혹은 주민들의 더 나은 생활인프라를 위한 목적'만'으로 진행이 된다면 매우 좋겠지만 사실상 이로인한 시세차익의 목적으로 진행되는 경우가 많기 때문에 분쟁이 발생하기도 합니다.

특히 재개발의 경우, 재건축 보다 강제성을 보이기 때문에 문제가 커집니다. 예를 들어, 나는 집을 새로 지을 생각이 없는데 해당 구역 사람들이(75%이상) 신축을 하자고 한다면 결국 내 집도 부숴야 하는 상황이 발생합니다. 물론 이때 제값이 팔면야 문제가 되지 않겠지만, 문제는 시세에 훨씬 못 미치는 경우가 많아 분쟁으로 확대될 수 있다는 것입니다.

또한 조합장과 이사들은 집행부의 주도하에 시공사와 협력업체를 선정하게 되는데, 이 과정에서 부정거래가 발생하기도 합니다. 물론 모든 조합이 그런 것은 아니지만,  일단 조합이 결성되고 개발이 시작되었다면 조합장은 누구인지, 진행상황은 어떻게 되고 있는지 살펴보는 것이 좋습니다. 또한 총회가 열린다면 반드시 참석하는 것이 좋겠죠?

더불어 재개발/재건축 가능성이 있는 지역의 부동산을 거래할 시에는 전문가는 물론, 해당 지역의 시청이나 구청에도 반드시 문의해 보는 것이 좋습니다. 해당 조합이 설립인가 또는 사업승인은 났는 그 주변의 개발사업은 어느 정도로 진행되고 있는지, 사업진척은 어느정도인지 등을 토대로 확인해 봐야 하기 때문입니다.

만약 조합이 설립인가를 받으면 지자체처럼 행정권을 행사하는 공법인이 됩니다. 이후 조합의 행위에 대해 소송을 진행하게 되는 경우 행정소송으로 진행하게 됩니다. 실제로 과거 대법의 판례를 보면, 조합원이 조합에 대해 민사소송을 제가한 사안에 대해 민사소송이 아닌, 행정소송으로 다투어 보아야한다고 판단하기도 했습니다.

하지만 행정소송은 민사소송과는 달리, 처분이 있음을 안 날로부터 90일이라는 제소기간이 있기 때문에 이 기간을 놓치면 더이상 의사를 주장할 수 없으니 주의하셔야겠습니다.

이 밖에도 저희 법인으로 많이 들어오는 문의 중 하나가 조합의 집행내역 공개인데요. 이는 조합임원이 조합사업비를 어디에 얼마나 사용하고 있는지를 알 수 있는 내역입니다. 하지만 이마저도 공개하지 않으려는 사람들이 많습니다.

그러나 '도시정비법 20124조'에 따르면 위와 같은 정보는 조합원의 알권리를 보장하기 위하여 조합원이 정비사업 관련 자료의 열람과 복사를 조합에 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 적법한 절차를 거쳐 정보공개요청이 들어갔다면 조합은 15일 이내에 이에 응해야 합니다.

재개발/재건축과 같은 부동산 관련 분쟁은 어려운 법률용어, 복잡한 진행 탓에 혼자서는 진행하기 어렵습니다. 

부동산의 특성상 피해범위나 피해금액이 크기 때문에 문제가 발견 됐다면, 주저말고 전문가를 찾아 상담을 받아보시는 것이 좋습니다. 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사들이 팀을 이뤄 부동산 분쟁과 관련해 다양한 사건을 해결해 나가고 있습니다. 현재 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 저희 법인이 도와드리겠습니다.

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부동산과 관련한 분쟁은 매년 끊임없이 발생하고 있습니다. 얼마 전, 200만 명 이상의 구독자를 보유하고 있는 인기 유튜버 A씨가 부동산 계약금을 가로채고 사문서를 위조했다는 의혹에 휩싸이며 논란에 휩싸이기도 했는데요.

이번 논란은 또 다른 유튜버 B씨가 관련 의혹에 대한 영상을 올리며 밝혀지게 됐습니다. 영상에서는 유튜버 A씨가 5월 부산 동구에 있는 80평 펜트하우스를 구입하는 과정에서 이른 바 '먹튀'를 했다고 주장했습니다.

B씨는 A씨가 부모님과 함께 10억1000만 원에 해당하는 집을 구입하기 위해 매매 계약서를 작성했으나 계약금을 내지 않고 3달 동안 연락이 두절됐다고 말했는데요. 이후 A씨는 부산 서면에 있는 70평대 다른 아파트를 구입, 합의 없이 계약을 파기했고 이런 상황에서 지급해야 하는 위약금 1억100만 원(매매가의 10%)도 내지 않았다는 것이 B씨의 주장이었습니다.

뿐만 아니라 사문서 위조 의혹도 제기했습니다. 매도인이 보낸 내용증명을 받은 A씨는 '계약을 맺은 건 인정하지만 계약금을 지불하지 않았기 때문에 이 계약은 원천무효'라는 내용증명을 보냈고, 매도인이 A씨의 주장을 뒤집는 대법원 판례가 적힌 내용증명을 한 번 더 보내니 '부모님이 본인의 허락을 받지 않고 계약한 무권대리'라며 모든 책임을 공인중개사에게 돌렸다고 말했다고 합니다.

만일 이 주장이 사실이라면 A씨의 부모님이 한 행위는 사문서 위조에 해당된다는 것이죠. A씨 역시 양팡은 '소송 중 잠적을 한 적이 없다, 오히려 연락을 피한 건 집주인 쪽'이라며 당시의 상황을 녹음한 녹취록도 공개, 이에 대한 반박에 나섰는데요 현재 매도인과 합의한 것으로 마무리를 지었다고합니다. 

이는 계약과 가계약의 차이라고 볼 수 있는데요. 가계약의 경우에도 목적물과 거래금액과 잔금 날짜 등이 정해져 있으면 이것은 계약이 완성됐다고 볼 수도 있습니다. 계약으로서 효력을 발생하기 때문에 그에 따른 효과가 발생하기 때문이죠. 착각으로 이행을 안 했을 때 손해배상 책임을 질 수도 있으니 주의해야 합니다.

그리고 만약, 가계약이라고 하더라도 계약 시 가계약서라고 명시를 해야 합니다. 아직 계약으로서 완전한 효력을 발생시키는 게 아니고 가계약이라는 점을 밝혀야 하는 것이죠. 만약에 그것을 가계약이 아니고 그냥 계약서라고 나중에 그걸 가지고 상대방이 주장을 해버리게 되면 앞서 언급한 바와 같이 계약금을 잃게 되거나 계약이행을 해야 할 책임을 부담할 수도 있습니다. 

부동산 관련 문제는 평범한 일상에서도 빈번하게 나타날 수 있는 사건이지만, 위의 사건처럼 부동산이라는 특성상 아무래도 금액이 크고 피해 사실 범위가 넓기 때문에 문제가 커질 위험이 높습니다. 또 그 종류나 수법, 해석에 따라서도 매우 다양한 문제가 발생할 수 있어, 재판부에 따라 이를 다르게 판단하는 경우도 있기 때문에 해결보다는 예방이 더 중요합니다.

예를 들어 과거 판례에 따르면, 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수 없다는 판결이 나오기도 했습니다. 

이는 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보고 있기 때문입니다( 대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결, 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 등 참조).

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앞서 설명 드렸 듯, 부동산 관련 분쟁은 그 범위나 해석이 넓어 혼자 진행하기에는 어려움이 따를 수 있습니다. 그렇다고 그냥 넘겨버릴 수도 없는 노릇인지라, 언제든 내가 사기의 대상이 될 수 있다는 점을 인지하고 처음부터 계약에 관련해서는 법률 전문가와 함께 확실하게 진행하는 것이 좋습니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사가 포함된 전담 변호팀이 상시 대기하며 상황별로 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 현재 복잡한 부동산 분쟁에 휘말리셨다면 지체하지 마시고 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.

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