부동산분쟁변호팀

한 가정을 이끈다는 것이 쉬운 일은 아닐 것입니다. 하루가 다르게 크는 아이, 책임져야 할 가정. 요즘같은 불경기에는  가정의 행복을 유지하는 일이 더욱 어려운 것이 사실입니다. 

저희 법무법인 명경 서울분사무소로 의뢰를 주신 분 역시 한 가정의 아버지로서, 아빠로서 열심히 일을 하셨으나 경기악화로 퇴사를 하게 됐는데요. 사연을 들어보니 악용할 목적으로 개인회생을 진행하려는 것으로는 보이지 않아 도움을 드렸습니다.

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사연인 즉슨 이러했습니다. 미성년 자녀를 둔 의뢰인은 외벌이로 착실하게 살아가고 계셨습니다. 젊은 나이에 일을 시작해 남부러울 것 없이 직장생활을 이어가던 중 경기 악화로 회사가 어려워지자 갑작스럽게 해고통지를 받게 된 것인데요. 급한대로 알바를 전전 했으나, 이마저도 오랫동안 할 수 없는 상황이었습니다. 고정적으로 들어가는 생활비조차 감당할 수 없는 상황이되자, 개인회생제도를 알아보게 됐습니다. 

그런데 개인회생 신청을 위해서는 반드시 일정한 소득이 있어야했죠. 다행히 얼마 지나지 않아 어렵게 직장을 구할 수 있었고 신청을 위해 찾아오셨습니다. 

이에 저희는 앞으로 매월 약 250만 원의 소득이 발생한다는 점과 부양가족이 미성년자녀 1명이라 회생가능한 사안이라고 판단(아내분이 계시지만 피부양자로 포함되지 않습니다), 19년도 기준 2인가구 중위소득 60%인 1,743,917원으로 생계비를 잡아 36개월을 변제한다는 내용으로 신청서를 작성했습니다. 이렇게 진행되는 경우 월 695,764원이 가용소득(=월 평균소득-월평균생계비)으로 잡히게 됩니다.

* 피부양자: 근로능력이 없어 부양능력이 있는 사람으로부터 부양을 받아야 할 사람으로서, 법령상 19세 이하 60세 이상의 남자와 19세 이하 50세 이상의 여자, 질병이나 심신장애로 인하여 사회생활이 어려운 사람

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의뢰인의 경우 차량을 소유하고 있었으나 할부금을 갚고 있는 상황으로 재산으로 잡을 수 없기 때문에 이를 제외한 총 채무액 1억 8백만 원 중 약 2500만 원 정도를 변제금으로 책정, 약 70% 상당의 채무를 탕감 받는 내용으로 개시결정을 받을 수 있었습니다(변제율 24% 상당).

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개시결정이 난 이후에는 변제계획안에 작성된 내용대로 해당 월부터 착실히 납입하시면 됩니다. 참고로 납부시기와 계좌는 개시결정문에 나와있으니 이와 관련해 헷갈리는 부분이 있다면 담당 법률대리인이나 법원에 문의하면 자세히 알 수 있습니다. 일반적으로 변제계획안에 작성된 날짜에 납부해야하는 것이 맞으나, 개시결정이 늦어지는 경우에는 그 달에 넣을 수 없기 때문에 보통은 채권자집회기간 전까지 해당 월에 해당하는 변제금액을 한꺼번에 납부하기도 합니다.

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개인회생은 재정적 어려움으로 경제적 어려움에 처한 채무자의 모든 빚을 법원이 강제로 재조정하여 회생을 도모하는 제도를 말합니다. 파산과는 달리 채권자 동의없이 진행이 가능하고, 비정규직, 정규직, 영업소득자 상관없이 앞으로 소득이 일정하게 발생하고 있는 사람이라면 누구나 신청 가능한 것이 특징인데요(단, 부채가 재산에 비해 많아야 하며 최소 1,500만 원 이상의 채무가 있어야 함).

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하지만 이 중 실질적으로 인가결정을 받는 경우는 그렇게 많지 않습니다. 개인회생 신청자들은 신청서와 채권자 목록, 재산 목록, 수입 지출에 관한 목록, 진술서, 변제계획안 등 각 서류에 기재된 사실을 소명할 자료를 전부 빠짐없이 제출해야 하기 때문인데요. 여기에 어려운 법률용어 혹은 많은 양의 자료를 준비해야하다보니 제대로 준비하지 못하는 경우가 생기기도 합니다.

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또한 위의 사례를 통해 알 수 있듯이 재산 및 발생한 채무에 대한 소명이 제대로 이루어지고 앞으로 꾸준히 소득이 발생한다면 개인회생을 통해 많은 빚을 탕감받을 수 있기 때문에(최대 90%) 법원에서도 더욱 엄격히 심사하고 있으니

처음부터 확실히 준비하시는 것이 좋습니다. 신청 및 준비기간이 길기 때문에(최소 6개월~ 최대 1년이상) 중간에 기각되거나 폐지된다면 그간 금지됐던 채권추심 및 이자에 대한 부분도 모두 갚아나가야 하기 때문이죠.

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이에 저희 법무법인 명경 서울은 개인회생 신청 가능여부를 미리 판단할 수 있는 사전진단기를 개발해 도움을 드리고 있습니다. 실제로 사용하는 식을 그대로 구현했기 때문에 신청 전 내가 탕감을 받을 수 있는 상황인지, 받을 수 있다면 어느정도 탕감받을 수 있는지에 대해 대략적인 결과를 무료로 확인할 수 있습니다. 만약 좀 더 확실하게 알고 싶다면 이용자에 한해 변호사 상담도 무료로 제공되기 때문에 부담없이 이용 가능합니다.

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현재 과도한 빚으로 어려움을 겪고 있다면 법무법인 명경 서울이 도와드리겠습니다. 개인회생에 대한 다양한 정보 및 신청은 법인 대표번호 혹은 개인회생도우미닷컴 홈페이지(개인회생도우미.com)를 통해 확인할 수 있습니다.

카카오채널, 인스타그램, 페이스북을 통해서도 만나보실 수 있습니다. 법무법인명경서울 혹은 개인회생도우미닷컴을 검색해 보세요:)

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장기화된 경기악화로 부동산과 관련한 분쟁이 빈번하게 일어나는 가운데, 최근 (주)집이야기 사건이 다시 수면 위로 떠오르고 있습니다.  천안에 본사를 두고 있어 이른 바 '천안 집이야기 사건'으로 불리는 본 사건의 내용을 살펴보면, (주)집이야기 대표가 임대인(집주인)에게는 월세로, 임차인(세입자)에게는 전세로 계약, 즉 이중계약서를 작성해 별도로 관리를 하며 차액을 편취한 내용을 담고 있습니다. 

최근 해당 사건이 다시 주목을 받는 이유는 이에 대한 판결이 나오기 시작하면서 부터인데요. 그동안 임차인과 임대인의 분쟁으로 이어지면서 명확하게 해결하기 어려웠던 점이 있었기 때문입니다.  저희 법인 역시 최근 의뢰인(임대인) 분과 사건을 진행, 최종 승소판결을 받은 상태인데요. 좀 더 자세히 확인해 볼까요? 

(주)집이야기는 '국내최초, 10년 임대보장'이라는 슬로건을 내세우며 업계에서는 소위 말해 '알아주는 업체'로 성장해 왔을뿐 아니라 본사가 위치한 천안을 비롯해, 서울, 경기, 충북 등 전국적으로 사업을 확장해 겉 보기에는 성공한 중견업체 혹은 사업가의 모습을 갖추고 있었습니다.  전세매물을 찾기 힘든 요즘, 전세로 오피스텔을 이용할 수 있다고 하니 선뜻 계약에 나선 것인데요. 

임대인들의 경우도 마찬가지입니다. 전세보증금 하락과 이에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이 이어지자 수익 보장을 위해 임대위탁관리업체인 집이야기를 이용하게 됐습니다. 거주의 목적으로 구입한 오피스텔이 아니다보니 관리를 해 줄 사람이 필요했던 것이죠. 그런데 해당 업체는 매월 일정 금액의 임대료를 보장하기 위해 직접 세입자를 구해주고 최소 2년간 공실이 되는 것을 방지해 주겠다고 약속했습니다. 어떤 임대인이라도 혹하지 않을 수 없는 제안이었을 것입니다. 

결과는 생각지도 못한 방향으로 흘러 갔습니다. 업체 대표가 이중계약서를 작성하고 차액을 개인적인 유흥비로 사용하기 시작한 것이죠. 현재까지 확인된 피해액만 전국적으로 약 300여억 원에 달했습니다. 아직 확인되지 않은 건까지 더하면 피해규모는 더 커질 것으로 예상되고 있는 상황입니다.

문제는 여기서 그치지 않았습니다. 대표가 검거 됐음에도 이미 모든 금액을 탕진해 돌려받을 수 없자, 당장 이사를 앞둔 임차인들이 임대인을 상대로 전세금반환소송을 걸게된 것입니다. 임대인 역시 집을 무단점거 하고 있다는 이유로 명도소송을 준비하게 된 것이고요. 

안타깝게도 가해자가 분명한 사건임에도 불구하고 임대인과 임차인 간의 분쟁으로 이어지고 있습니다. 임차인은 "임대인이 위임장을 써줬으니, 보증금반환의 의무는 임대인에게 있다"라는 주장을, 임대인은 "위임장은 써줬으나 계약서 상 모든 책임은 집이야기에 있다. 우리는 책임없다"는 주장을 펼치고 있습니다. 

​이러한 가운데 최근 임대인(이하 피고)이 임차인(이하 원고)의 전세보증금을 반환할 책임이 없다는 법원의 판결이 나왔습니다. 저희 법무법인 명경 서울과 함께한 임대인분께서는 임차인분들로부터 소송을 당한 상황이었는데요. 임차인들의 청구취지는 ' 임차보증금반환(전세금 반환)'이었습니다.​  이번 소송의 결과는 임대인 분들의 '전부 승소'였습니다. 

법원은 각 영업위탁계약서 특약조항에서 "임차인과 임대차계약시 위 보장금과 금액이 상이할 수 있다" 또는 "임대차계약시 위 임대인 보장금액과 임차인의 보증금 및 월세금액은 다를 수 있다"는 말이 기재가 되어 있으나, 이는 영업위탁계약 당시 지정된 보증금, 월 수익금을 기준으로 다소 증감될 수 있다는 것을 의미한다고 보고 있습니다. 

만일 위와 같이 보지 않는다면 피고들로서는 자신들이 수령하지 않은 다액의 임대차보증금을 반환하여야 할 책임을 부담할 수도 있게 되는데, 피고들이 어더한 담보도 확보하지 아니한 채 위와 같은 위험을 스스로 용인하였다고 보기는 어렵다고 판단한 것입니다. 

또 영업위탁계약서와 별도로 피고들이 작성해 준 위임장들에는 '임대 보증기간 동안의 임대료 지급'이라고 기재되어 있고, 위 '임대료'는 '월 차임'을 의미하는 것이지 전세보증금 전체를 말하는 것은 아니라고 단언했습니다. 이 말인 즉슨, 월 차임이 전혀 없는 대신 고액의 보증금을 지급하는 '전세계약' 또는 월 차임은 소액으로 하는 대신 보증금이 대폭 증액된 이른바 '반전세 계약'을 체결할 권한을 부여하였다고 볼 수는 없다는 것입니다. 

조금 더 정리를 해보면,

▲ 원고들은 임대차계약서를 작성할 당시 피고들로부터 위임장, 영업위탁계약서를 제시받거나 사본을 교부받아 그 내용을 확인한 점 ▲ 위임장, 영업위탁계약서는 월세계약을 전제로 작성된 점 ▲ 영업위탁계약서에 기재된 보증금보다 훨씬 고액의 보증금을 조건으로하는 임대차계약을 체결을 한 점 ▲ 임대인이 아닌, 다른 사람 명의의 계좌로 보증금을 송금하면서도 이를 임대인인 피고들에게 확인하지 아니한 점 등 이 4가지 조건만으로도 임대인이 전세금을 반환할 의무가 없다는 것입니다. 

따라서 이 사건 각 임대차계약은 무권대리에 의한 것으로써 무효이므로, 이 사건 각 임대차계약이 유혀함을 전제로 하는 원고들의 주위적 청구는 모두 이유없다는 판결이 나왔습니다. 저희 의뢰인과 함께한 임대인 모두 승소하였으며, 명도소송에서도 좋은 결과를 얻었습니다.

다만, 재판부는 여러 상황을 고려하여 사건을 본질을 파악한 뒤 판결을 내리기 때문에 집이야기가 정당한 대리권을 가지고 있는 상태에서 계약을 위임 받은 것인지, 집이야기의 이중계약을 유효하다고 볼 수 있는지 등의 여부를 따져 볼 것으로 예상됩니다. 

실제로 집이야기의 사건은 각 건별로 특약사항에 조금씩 차이가 있습니다. 계약서를 체결하게 된 경위, 시기, 위임장 기재 내용 등을 면밀히 살펴봐야 하며, 관련 서류에 따라 임대인이 불리해질 수도, 임차인이 불리해질 수도 있습니다. 

하지만 단 하나 확실한 것은 기존 임대인들의 승소 사례가 적었던만큼 이번 판결이 억울했던 많은 임대인분들께 도움이 될 수 있을 것이라는 것입니다. 전세는 물론, 반전세에 대해서도 모두 승소를 거뒀기 때문에 앞으로 진행되는 거의 모든 상황에 대해서도 구제의 가능성이 높아질 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사와 함께 사건을 해결하고 있습니다. 현재 위와 비슷한 상황으로 어려움을 겪고 계시다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다. 

부동산 매매 시  계약과 관련한 소유권이전등기 분쟁이 빈번히 일어나고 있습니다. 소유권은 재산권 중에서도 가장 기본이 되는 권리인데요. 계약 등의 행위로 부동산의 소유권이 변동되기 위해서는 이전등기를 경료해야만 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

이를 위해서는 앞서 말씀 드린 바와 같이 소유권이전등기가 필요합니다. 쉽게 말해 부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말하는데요, 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분할 수 있습니다.

최근 법무법인 명경(서울)에도 이와 관련한 분쟁으로 상담문의를 하시는 분들이 많이 계십니다. 통상적으로 소유권이전등기 분쟁은 점유자와 소유자 사이에서 많이 발생하게 되는 경우가 많으며, 이 밖에도 매매대금을 모두 지급했음에도 등기를 이전하는 것을 미루는 행위, 등기를 받았으나 매매계약이 사기 혹은 착오에 의해 취소된 경우가 실제 소유권자와 점유자가 불일치해 문제가 발생하기도 합니다. 

명경에서 수임한 A씨 사건의 경우,  아파트 매매 계약서를 쓰지 않은 상태로 구두로만 계약을 한 진행한 후 취소 의사를 밝히자 문제가 불거졌고, 상대측에서 아파트 소유권 이전등기 소송을 걸어왔습니다.

아래 판결을 통해 좀 더 자세히 살펴보면,

A씨는 한 공인중개사무소에 아파트 매도 중개를 의뢰했습니다. 곧 B씨가 해당 부동산을 통해368,600,000원에 매수할 의사가 있음을 밝혔고, 같은 날 저녁 A씨가 알려준 계좌로 계약금 38,6000,000원 중 2백만 원을 송금했습니다. 나머지 잔금은 서로 합의된 날짜에 입금 하기로 했습니다. 

하지만 A씨는 위 2,000,000원을 송금 받은 지 10~20분 정도 지난 후 중개인에게   "처가 공제조합에 신청한 대출이 실행될 예정인 사실을 알았고, 공제조합으로부터 대출된 금원으로 기존 대출금을 상환하여 해당 부동산에 관한 대출이 없는 상태로 이를 임대하려고 하므로, 매매계약을 진행하기 어렵다"는 취지로 말하였고, 중개사뿐 아니라 함께 있던 B씨에게도 위와 같은 취지를 전달했습니다. 

그런데 B씨는 A씨가 알려준 은행 계좌로 나머지 계약금인 36,600,000원을 송금했고, 이에 A와 그의 처는 받은 돈을 반환하려고 하니 B씨의 연락처, 인적사항, 계좌번호에 대한 정보를 제공해 달라고 유고하는 취지의 내용증명을 발송했습니다. 

B씨는 계약금 2백만 원을 송금할 당시 A씨(처 포함)와 해당 부동산에 관한 매매계약이 성립되었음을 전제로 보아야 한다며, 소유권이전등기 절차 이행을 요구했습니다. 이에 대해 A씨는 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 없어 매매계약이 성립되지 않았다고 주장했습니다. 

법원의 판단은 어땠을까요?

####### 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).  

- 중 략 - 

원고는 위 돈에 대하여 최종 지급일로부터의 지연손해금도 청구하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고들은  원고로부터 가계약금 2,000,000원을 송금받은 후 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였고, 피고들은 위 돈을 공탁하려 하였으나 원고의 주소 등 정확한 인적사항을 알 수 없어 위 돈을 공탁하지 못하였고, 중개인에게 원고가 일방적으로 36,600,000원을 입금한 사실을 항의하며 이를 반환해 줄 원고의 계좌번호를 알려달라고 하였던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 유효하게 체결되었다고 주장하면서 위 돈의 수령을 거절하여 온 것으로 봄이 상당하다.  

따라서 피고들에게 위 반환금에 대한 이행지체 책임을 부담하게 하는 것은 부당하므로, 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 부분은 받아들이지 아니한다. 

 그렇다면, 원고의 주위적 청구는 이유 없으므로 이를 기각하고, 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하며, 나머지 예비적 청구는 이유 없으므로 기각하되, 소송비용은 각자 부담하는 것으로 정하여 주문과 같이 판결한다.  #######

즉, ① 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 계약서 등 어떠한 서면도 작성되지 아니한 점, ②원고와 피고가 직접 이 사건 부동산의 매매에 관한 의사를 교환한 적은 없고, 오로지 공인중개사가 원고와 피고 박윤제의 의사를 전달하는 방식으로 이 사건 부동산에 관한 매매가 진행되었을 뿐인데, 오로지 중개인을 통하여 구두로 고가의 부동산에 관한 매매계약을 체결한다는 것은 거래 통념에 비추어 이례적인 점, ③ 원고도 추후 피고들과 만나 정식으로 매매계약서를 작성할 것을 예정하고 있었다고 인정하고 있는 점, ④ 원고는 2018. 6. 2. 피고에게 계약금 전액이 아닌 2,000,000원을 지급하였는데 본계약이 성립되지 않을 경우 반환할 것이 전제된 가계약금으로 보이는 점, ⑤ 피고는 가계약금을 송금받은 지 10~20분 정도 지난 후 이 사건 부동산의 공유자이자 배우자인 피고와 상의한 바에 따라 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였던 점, ⑥ 피고들은 위와 같은 의사표시 후에도 원고의 인적사항은 물론 연락처도 알 수 없자 중개인에게 원고의 인적사항 등을 알려달라는 내용증명을 발송하기도 한 점 등에 비추어 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 있어 매매계약이 확정적으로 성립되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하고 있습니다. 

#소유권이전등기분쟁은 다양한 형태로 빈번하게 발생하고 있습니다. 부동산 거래 특성상 분쟁이 발생하는 경우 피해금액이 클 수 밖에 없음에도 어려운 법률용어 및 상황 해석, 대처 능력 등의 문제로  개인이 혼자서 진행하기에는 무리가 있는 것이 사실입니다. 때문에 만약 이러한 분쟁에 휘말리셨다면, 하루 빨리 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 

법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회를 통해 부동산 인증을 받은 부동산 전문 변호사가 상시 대기하며 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 의뢰인 분들의 빠른 피해회복을 위해 앞장서겠습니다. 

아파트 실외 주차장과 외부를 구분하기 위한 담, 혹은 주택의 개인 프라이버시를 지키기 위해 설치된 담 등 우리 주변에서 흔하게 볼 수 있는 담장은 다양한 이유를 가지고 설치되어 있습니다. 그런데 이러한 담을 미관상 보기 안 좋다는 이유로, 혹은 사용하고 있는 토지 범위를 넓히겠다는 목적으로 허무는 경우가 발생해 분쟁으로 이어지는 경우가 생기기도 하는데요. 

실제 사례를 통해 살펴보면, 지난 2012년 파주에 거주하는 A씨는 창고가 있는 토지와 이웃집 거주지 사이에 있는 담을 허물었습니다. 이는 이웃집과 각각 소유하고 있던 땅의 경계 역할을 하던 곳이었는데요. 이웃집 주인 B씨는 A씨를 경계침범 혐의로 고소했고, 1심은 "A씨가 망므대로 담을 헐어버리고 흙으로 덮어버림으로써 대지의 경계를 알아보지 못하게 했다"는 이유로 검찰의 공소사실을 토대로 벌금 50만 원을 선고했습니다. 

하지만 A씨의 입장은 달랐습니다. 경계 역할을 하던 담이 붕괴 위험이 있었고, 이웃집에 동의를 구한 후 담을 허물었다는 것인데요. 특히 이웃집 주인이 담을 허문지 3년이 지난 시점에서야 고소르 한 것에 의문을 품었습니다. 결국 A씨는 항소했고 무죄를 선고 받았습니다. 

재판부는 경계침범죄가 성립하기 위해서는 토지의 경계를 알지 못하게 할 의사가 있어야 하는데 A씨에게는 그런 의사가 없었다고 판단한 것인데요. 실제로 B씨의 진술이 일관되지 않고, 종전 경찰관을 무고해 실형을 선고 받은 전력, 동료 수감자를 무고한 전력, 1심 뒤 A씨에게 민사소송을 제기하기 위해 유죄판결이 필요했다고 언급한 점 등을 미뤄 무죄 판결 했다고 이유를 밝혔습니다. 

경계침범은 의외로 많은 곳에서 발생합니다. 쉽게 말해 담을 비롯해 다문의 위치, 논밭의 자투리 공간 등 평소에는 잘 이용하고 잇다가 나중에 토지대장, 지적도 등을 떼어보고 알게되는 경우도 많은데요. 이럴 때 보통 내 땅을 남이 사용하고 있구나라고 깨닫게 되면서 이해관계가 해결되지 않을 시 소송으로 이어지는 것입니다. 

이 과정에서 점유취득시효의 문제도 발생하게 됩니다. 점유취득시효란, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있는 제도로, 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의의사로 평온 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득할 수 있다는 의미를 담고 있습니다. 그렇다고 20년간 점유했다고해서 무조건 소유권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 소유권 등기를 했어야 소유자가 됩니다. 

이 밖에도 담장 경계 내에 위치한 타인 소유의 대지에 대하여 시효취득을 인정한 사례도 확인해 볼 수 있습니다. 아래 그 내용을 보면,

A의 소유인 서울 중구 신당동 357의5 대지와 B의 소유의 같은 동 357의 6, 7, A소유의 같은 동 358의 6, B씨의 소유의 같은 동 357의9 대지들은 모두 1937년경 이미 현재의 지적대로 분할이 되었고, 그후인 1941년경부터 각 대지상에 건물이 건축되기 시작하였는데,  A소유인 건물이 지적도상의 B의 소유 대지를 침범하여 건축되었고, 그 후 위 각 대지와 그 지상건물이 전전 양도되어 A,B가 각 소유권을 취득하게 되었습니다. 

이들은 전전 양도될 때의 당사자들이나 원고, 피고도 현실의 경계와 공부상의 경계가 상이하다는 사정을 모르는 상태에서 현장만을 보고 그 현실의 경계가 매매목적물의 경계로 알고 매매를 하였다가 후에 공부상의 경계와 현실의 경계가 차이가 있음을 알게 되었습니다. 

이에 B는 A를 상대로 취득시효 완성후에 매도하여 줄 것을 요청했으나, 매수대금에 대한 견해차로 매수교섭이 결렬되어 담장철거 및 대지인도에 대한 소를 제기했습니다. 

대법원의 판단은 어땠을까요?

즉, 이 사건 각 토지에 대한 각 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하여 준 것이 실제 증여행위가 없었거나 증여를 가장한 것이고, 그렇지 않다하더라도 피고에 대한 소유권이전등기의무를 회피할 목적에서 이루어진 것이라고 볼 증거가 없다는 것입니다.

사실 토지 경계침범과 같은 분쟁은 양측이 원활한 소통을 통해 합의하는 것이 가장 이상적인 해결방법입니다. 하지만 일시적인 문제가 아닌 앞으로 계속 부딪힐 수 밖에 없고 재산권과 연관된 문제이다보니 결국 소송으로 이어지는 경우가 대다수입니다. 

위의 사례에서도 살펴봤듯이 점유취득시효에 해당하느냐에 따라 달라질 수도, 악의적인 침범이냐 등에 따라 법리적 해석이 달라질 수 있습니다. 때문에 명확하게 자신의 권리를 주장하고자한다면 부동산 전문가와 함께 하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 

법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받는 전문 변호사가 상담 및 사건 변호를 진행하고 있습니다.  부동산 관련 분쟁으로 어려움에 처해 있다면 저희 법무법인 명경(서울)이 도와드리겠습니다. 

담장을 설치하거나 대문을 세우며 의도치 않게 남의 땅을 침범한 경우, 혹은 남의 땅임을 알지만 토지주가 누군지 몰라 오랜기간 동안 점유해 상용하게 되는 경우 등 생각보다 많은 분들이 점유취득시효과 관련된 분쟁을 많이 겪고 계십니다. 또한 변동폭이 큰 부동산 가격에 이 같은 분쟁은 시간이 지남에 따라 더욱 빈번하게 발생하고 있습니다.  

그렇다면 여기서 말하는 점유취득시효는 무엇일까요? 점유취득시효는 부동산 소유의 의사로 20년간 점유를 했을 시 소유권을 주장할 수 있도록 해주는 제도를 말합니다. 또한 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게, 선의로 과실 없이 그 부동산을 점유했을 때에는 소유권을 취득할 수 있습니다. 

아래 사례를 통해 좀 더 자세히 확인해 볼까요?

지난 1993년 아파트 지하실 일부분을 사들인 입주민 이씨는 이 공간에서 20년 넘게 에어로빅 연습장을 운영해왔습니다. 원래 아파트 지하실은 공용부분으로 별도 소유권을 가질 수 없지만, 건축 당시 건설업체가 부도가 나는 과정에 이 씨가 이중 일부를 사들인 것입니다. 

그런데 지난 2012년 아파트 주민들은 공용부분인 지하실 소유권을 반환하라고 소송을 제기했고, 이 씨는 20년 넘게 써왔으니 소유권은 자신에게 있다며 맞소송을 냈습니다. 이씨는 소유권자가 권리를 주장하지 않는 상태에서 20년이 지나면 그동안 부동산을 점유한 사람에게 자동으로 소유권이 주어진다는 '점유취득시효'의 취지와 관련해 소를 제기했습니다. 

1심 "지하실을 점유할 권리 없다"

2심 "부동산 시효취득이 인정된다"

대법은?

1심은 "지하실을 점유할 권리가 없다"며 "입주민들에게 지하실을 인도하고 부당이득을 반환하라"고 판결했습니다. 이에 있는 항고했고, 2심은 "부동산 시효취득이 인정된다"며 1심 판결을 뒤집었습니다. 하지만 대법의 판단은 달랐습니다. 원심의 판결과 같이 '지하실은 아파트 공용부분'이라며 주민의 손을 들어준 것입니다. 

대법원은 애당초 소유권을 취득할 수 없는 부동산에 대해서 점유를 하더라도 취득시효가 인정될 수 없다고 판단한 것이었죠.  부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게, 선의로 과실 없이 그 부동산을 점유했을 때에는 소유권을 취득할 수 있습니다. 하지만 아파트 지하 공간은 공용부분인 만큼, 20년 넘게 점유했더라도 소유권을 인정받을 수 없다고 대법원이 판단한 것입니다. 

이는 20년간 토지를 점유, 1차 취득시효가 지난 뒤 다른 사람으로 소유권이 바뀌었을 경우 권리주장을 할 수 없지만 이후에도 계속 점유했다면 새로운 취득시효가 완성될 수 있다는 결과가 나온 대법원의 첫 사례였습니다. 

이번 판결을 통해 아파트 지하실이 임의로 개조돼 독립성을 갖춘 공간으로 사용되더라도, 여전히 주민들의 공용부분이란 점을 재확인할 수 있었습니다.

이처럼 오랜기간 점유하며 사용을 하고 있었는데, 갑자기 해당 부동산의 소유자라고 주장하는 사람이 나타나 분쟁이 일어나는 경우들이 꽤 많이 발생합니다. 보통 상속재산을 조회하는 과정에서 몰랐던 토지가 발견되거나, 담장, 건물 등을 올리는데 타인의 경계를 넘어 설치하게 되는 경우 등이 바로 이러한 분쟁의 원인이 됩니다. 

앞서 잠깐 설명 드렸듯이 점유취득시효가 인정되기 위해서는 20년간 소유의 의사로 평온*, 공연**하게 부동산을 점유한 자가 등기를 했거나, 소유자로 등기를 한 자가 10년간 소유의 의사로 평오느 공연하게 그리고 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 경우여야 합니다. * 점유자가 그 점유를 취득 또는 보유하는데 법률상 용인될 수 없는 강포행위를 쓰지 아니하는 점유  **은비의 점유가 아닌 누구나 점유의 사실을 알 수 있도록 하는 점유

점유자의 점유가 타주점유였는지 혹은 자주점유였는지 여부 또한 분쟁의 핵심이 되는 경우가 많습니다. 소유의 의사가 없이 점유을 한 타주점유의 경우에는 점유취득시효가 인정되지 않기 때문에 이 경우 점유에 의한 소유권 취득을 원하는 자는 자주점유였다는 사실을, 자신의 소유권을 지키고 싶은 사람은 타주점유였다는 사실을 입증할 수 있도록 해야 합니다.

부동산이라는 특성상 그 금액의 범위나 피해의 범위가 클 수 밖에 없습니다. 때문에 분쟁이 발생했을 시 하루라도 빨리 대응에 나서는 것이 좋습니다. 하지만 어려운 법률용어 등의 문제로 개인이 진행하기에는 어려움이 따를 수 있으니 만약 분쟁에 휘말렸다면 법조인과 함께 진행하시는 것을 추천 드립니다.

법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문가 인증'을 받은 변호사를 대표로, 팀을 구성해 각종 분쟁을 해결해 나가고 있습니다. 관련 상담 및 각종 법률적 조언이 필요한 상황에 놓여 있다면 명경(서울)으로 문의 주시기 바랍니다. 

(구 3000타워)

최근 대구 지역에 거주하는 세입자들로부터 수십억 원의 전세금을 가로채 달아난 40대 남성이 경찰에 붙잡혔습니다.  A씨는 지난 2014년부터 최근까지 달서구와 서구, 수성구 등 대구 지역 곳곳에 총 13채의 다가구주택을 보유하면서 100여 명의 세입자들로부터 받은 전세보증금을 갖고 달아난 혐의를 받고 있는데요. 피해 금액은 총 50억 원에 달하는 것으로 전해졌습니다.

이 뿐만이 아닙니다. 광주, 대구 등 전국적으로 전세보증금 사기가 잇따르고 있는 가운데, 수원에서도 세입자들을 대상으로 수백억 원을 편취한 사건이 발생해 수백 명이 길거리로 쫓겨날 위기에 처했습니다. 수원에서 임대산업을 하기 위해 건물 수십여채를 사들인 변씨가 전세금을 이른 바 '돌려막기'를 해 모두 탕진, 은행 대출이자도 내지 않고 있어 일부 건물이 경매에 들어간 상황인데요.

변씨는 갭투자를 통해 수익을 얻고자 했지만, 부동산 경기침체와 가격하락 등으로 대출금을 갚지 못하게 되자 파산에 이르렀고, 이에 따라 가지고 있던 건물 일부가 경매에 들어간 것이었습니다. 세입자들은 이 사실을 전혀 알지 못했고, 심지어 한 피해자는 경매에 들어간다는 고지를 받고나서야 알게 되었습니다.

갭투자란, 세시차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 방식을 말합니다. 예를 들어 매매 가격이 3억 원인 주택의 전세금 시세가 2억 5천만 원이면 전세를 끼고 5천만 원으로 집을 사는 방식인 것이죠.

문제는 이 같은 방식이 부동산 호황기에는 집값이 상승하면 큰 이익을 얻을 수 있지만, 반대로 부동산 가격이 하락해 집들이 '깡통주택'으로 전락해 버리면 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못하는 상황이 발생할 수도 있다는 것입니다.

뒤늦게 사태파악에 나선 세입자들은 민형사 고소를 준비하는 등 법적 대응을 논의하고 있으며, 시에서도 TF(태스크포스)팀을 꾸려 피해자 지원에 나설 계획이라고 밝힌 바 있습니다.

하지만 이러한 방법에도 피해를 입은 세입자들이 피해액을 온전히 돌려받을 수 있을지는 미지수입니다. 경매에 낙찰된다 하더라도 사실상 수백억 원이 넘는 보증금을 모두 돌려주기란 쉽지 않기 때문입니다.

이에 세입자들은 나머지 재산에 대한 가압류신청을 고려하고 있습니다. 세입자들은 변씨가 본인 소유의 부동산을 가족이나 지인에게 명의 이전을 하는 등 재산 은닉을 시도한 정황이 포착된다고 주장, 때문에 혹시 숨겨놨을 지 모를 재산에 대한 가압류신청을 진행해야 한다는 것이죠.

여기서 말하는 가압류신청은 상대방의 재산조사부터 시작되며, 이를 위해서는 반드시 상대의 주민등록번호 및 주소 등의 개인정보를 정확히 알고 있어야 합니다. 신청서 제출 시 가압류신청을 왜 하는 것인지에 대한 사유도 명백해야 하고요.

위 사례의 경우에는 전세금을 돌려 받을 길이 없어 가해자의 남은 재산에 대한 가압류를 통해 어느정도의 재산보존을 하고자 하는 경우였습니다. 그런데 전세사기 분쟁은 이런 형태로만 진행되는 것은 아닙니다.

얼마 전 천안에서는 임대관리업체 (주)집이야기 대표가 임차인과 임대인 사이에서 이중계약서를 작성해 그 차액을 편취한 사건이 발생하기도 했습니다. 해당 사건으로 발생한 피해금액만 무려 300억 원에 달했는데요. 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 약 천여 명, 임대인은 약 사백여 명인 것으로 추정되고 있습니다.

해당 업체 대표 이씨는 임대보증기간 동안 임대료 지급, 임대보증금 수금 및 관리, 임차인 선정부터 임대홍보 등 임대차 계약과 관련한 모든 업무를 맡아 진행했습니다.

임대인들의 대부분은 거주할 목적이 아닌 수익을 위해 마련한 오피스텔이다보니 하나하나 신경쓰지 않아도 수익을 보장해준다는 업체의 말이 반갑지 않을 수 없었을 것입니다. 임차인 입장에서도 전세매물이 잘 나오지도 않는 시기에  쉽게 전세를 구할 수 있고 중간에서 관리까지 체계적으로 해준다고 하니 마다할 이유가 없었죠.

집이야기 대표는 이러한 점을 악용해 임대인과 임차인 사이에서 이중계약서를 작성했고, 기간만료일이 다가오면 이러저러한 핑계로 전세금반환 및 월세를 미루거나 돌려주지 않았습니다. 그리고는 잠적해 버렸습니다. 

다행히 몇 주 후 대표가 검거되기는 했으나, 이미 피해금액은 모두 탕진한 상태로, 변제여력이 없었습니다. 이에 임차인들은 집이야기에 위임장을 써준 임대인을 상대로 전세금반환소송을, 임대인들은 임차인들을 상대로 명도소송을 진행하고 있는 상황입니다. 

실제로 저희 법무법인 명경(서울)이 진행중인 광명 동일센타시아 건의 경우에는 임차인분들이 임대인들을 상대로 전세금반화소송에 들어갔습니다. 이에 임대인측 역시 이를 방어함과 동시에 명도소송을 준비 중에 있는데요. 반대로 또 다른 피해 오피스텔인 수원 MJ스톤타워의 경우에는 임대인측이 임차인들을 상대로 명도소송에 들어간 상황입니다. 

여기서 주목해 봐야할 것은 계약서입니다.같은 업체를 통해 진행했음에도 조금씩 차이가 있어 어떤 계약서는 임대인이, 또 다른 계약서는 임차인이 유리한 정황을 보이고 있기 때문인데요. 따라서 어떻게 풀어나가느냐에 따라 그 결과는 천차만별로 달라질 것으로 예상되고 있습니다. 

이렇듯 부동산 사기사건은 그 종류나 수법이 매우 다양합니다. 때문에  '과거의 사례를 보니 이래서', '비슷한 일을 겪었던 지인이 이래서' 등 비슷한 사건이라고 해서 같은 선상에 두고 해석을 해서는 안됩니다. 법률적인 지식을 충분히 가지고 있는 전문가를 통해 사건을 해결해 나가시는 것이 좋습니다. 

법무법인 명경(서울)은 수년 간 쌓아온 노하우와 이론적인 연구를 통해 명쾌한 해답을 제공해 드리고 있습니다. 어려운 부동산 관련 분쟁은 부동산 전문 변호사에게 맡기시길 바랍니다. 

내년 7월, 도시공원일몰제(실효제)가 시행됩니다. 이에 따라 전국에 위치한 도시공원들이 사라지게 될 수도 있는데요. 여의도 면적의 111배에 해당하는 이러한 공원들을 조성하기 위해서는 약 40조 원의 예산이 필요할 것으로 예상되고 있습니다. 

도시공원일몰제란 정확히 무엇일까?

우리가 알고 있는 도시공원들은 국가와 시, 그리고 개인의 사유지로 구성되어 있는 경우가 많습니다. 도시공원으로 지정되면 아무리 개인의 사유지여도 재산권의 행사가 제한받는 경우가 있었는데, 이를 해결하기 위해 생겨난 것이 바로 '도시공원일몰제'인 것입니다. 

1999년 10월 헌법재판소는 땅 소유주들의 사유재산권을 보호하기 위해 '도시계획시설을 지정해놓고 장기간 집행하지 않으면 위헌'이라는 결정을 내렸습니다. 그러면서 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 도시계획시설에서 해제한다는 법률 부칙도 제정했고, 이 시기가 바로 2020년 7월 1일인 것이죠. 

즉, '도시공원일몰제'란, 도시관리계획상 공원 용지로 지정돼 있지만 장기간 공원 조성 사업에 착수하지 못한 부지를 공원 용도에서 자동 해제토록 한 제도를 말합니다. 

끊임없이 불거지고 있는 토지보상 문제

​실제로 이러한 이유 때문에 많은 토지주 분들께서 저희 법무법인 명경(서울)으로 상담문의를 많이 해오고 계십니다. 상담자분들 대부분이 궁금해 하셨던 점은 역시나 '보상 문제'와 '공원 해지'에 대한 부분이었는데요. 도시계획시설 조성사업의 주체인 지자체의 보상계획안이 나오고 있지만 만족할만한 답변을 받지 못하고 있기 때문입니다. 

서울을 제외한 지역들에도 사유지가 포함된 도시공원이 있을까?

전국 지자체 가운데서도 서울시의 장기미집행 도시계획시설 일몰제 대상 규모는 압도적입니다. 그 중 서울시 서초구는 전체 면적의 약 30%가 공원인데요. 서울시 자치구 가운데 가장 큰 면적인데, 이 공원 면적에서 69%가 사유지이며 도시공원 일몰제 대상 부지입니다.

​이에 서울시는 1,654억 원, 서초구는 43억 원을 예산으로 편성, 공원일몰제에 대한 공원 사유지 보상을 진행코자 하지만 서초구 내 9개 공원을 모두 보상하기엔 턱없이 부족합니다. 더욱이 서초구 도시공원 매입률은 30% 수준에 불과한 것으로 알려졌는데요. 서울시는 사유지 면적이 너무 넓고, 보상 가격이 높아 예산을 높게 세우더라도 1년 안에 보상할 수 있는 면적이 사유지 면적 대비 많이 적다고 밝히기도 했습니다. 

경기도 시·군 가운데는 성남시와 안양시가 가장 많은 일몰제 대상지를 가지고 있습니다. 이에 성남시는 3천 3백억 원을 들여 수원 하대원동에 위치한 총 8개 공원부지를 지방채 발행과 추경을 토한 공원조성기금 등으로 재원을 마련해 매입할 계획에 있습니다.  ​ 

이 외에도 대구 범어공원, 광주광역시 중앙공원이 대표적입니다. 하지만 보상에 대한 뚜렷한 대책도, 제안도 나오지 않자 일부 토지주들은 소송을 불사하고 있습니다. 

특히 서초/양재에 위치한 말죽거리공원 토지주분들은 오랜시간 침해 받아온 사유재산권을 지키기 위해 비대위(비상대책위원회)를 꾸려 법무법인 명경(서울)과 함께 소송 준비에 나서고 있습니다. 

이들은 서울시가 공원 입구 땅만 사서 막아놓은 다음 공원 구역을 아예 지정해 버리고는 다시 한 번 사유지를 공원 땅으로 꽁꽁 묶어버리겠다는 속셈을 보이고 있다고 주장하고 있는데요. 한 마디로 '맹지'를 만드려는 꼼수를 부리고 있다는 것입니다. 서울시가 보상할 돈도 없으면서 도로에 인접한 땅만을 수용해 '맹지'로 만들려는 꼼수를 부린다고 주장하고 있습니다. 공원 입구 땅만 사서 막아놓은 다음 공원 구역으로 아예 지정해버리고는 다시 한 번 사유지를 공원 땅으로 꽁꽁 묶어버리겠다는 속셈이라면서 말입니다

제대로 대비하려면? 보상금 책정을 위한 가장 중요한 첫 단계 '감정평가사 추천'

보상금 책정은 1차적으로 감정평가사의 역할이 매우 중요합니다. 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있고, 이 같은 과정을 통해 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는데 매우 좋은 기회로 작용하게 됩니다.  만약, 토지보상금이 만족스럽지 않다면 지자체와 협의를 할 필요없이 재결절차 등을 거치거나 행정소송을 통해 토지수용보상금을 높여 달라고 요구하면 됩니다.

도시공원 내 부지를 가지고 있는 토지주들은 그동안 개발하지도, 팔지도 못할 땅에 대한 세금을 꾸준히 내 왔습니다. 이들이 요구하는 것은 그동안의 보상이 아닌, '앞으로의 합당하고 적정한 보상'입니다. 공시지가를 기준으로 감정평가를 받아 산정되는 것이 마땅하나, 지자체가 제시하고 있는 보상액은 시세에 비해 현저히 낮은 금액이기 때문에 소송까지 불사하고자 하는 것이니까요.  

긴 시간 사유재산권을 침해 당했던 토지주분들께서는 이번에야말로 그동안 받지 못했던 보상과 앞으로 일어날 수 있는 상황에 대한 재산권을 제대로 지킬 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 분쟁과 관련해 다양하게 쌓은 노하우, 끊임없는 이론적 연구를 통해 명쾌한 해답을 이끌어내고 있습니다. 토지주분들의 피해를 최소화하기 위해 저희 명경(서울)이 함께 하겠습니다. 

부동산 전문가 절반 이상이 1년 뒤 서울 집값이 오를 것으로 예상했습니다. 불과 3개월 전 조사 때만 해도 절반 이상이 하락을 전망했는데 말이죠. 이렇듯 부동산 가격 변동이 한치 앞을 모를뿐 아니라 폭 역시 크다 보니 이를 이용한 사기 사건들도 많이 발생하고 있습니다. 특히 이사철이 다가오면서 공인중개사나 중개보조원이 허위로 전/월세 계약을 체결하고 발생하는 임대차보증금의 차액을 편취하는 등의 사기 사건이 꾸준히 발생하고 있어 주의를 요하고 있습니다.  

실제로 얼마 전, 경기 용인시에서는 한 신탁회사가 계약 효력이 없는데도 세입자를 속이고 전세금을 챙겨 잠적한 사건이 발생했습니다.  

사건의 전말은 이렇습니다. 자신이 모은  전재산과 은행에서 대출 받은 4000만 원을 합쳐 전세금 5500만 원을 납입한 A씨는 전세 계약기간 만료를 앞두고 전세금 반환을 위해 집주인 B씨에게 연락했습니다. 하지만 연락이 되지 않았습니다. 알아보니 원룸 건물은 이미 신탁회사로 소유권이 넘어가 있었던 것이었죠.   

신혼전세금을 돌려받지 못한 김 씨는 집주인인 B씨를 사기 혐의로 고소했고, 전세금 반환 청구소송도 제기한 상태입니다. 하지만 박 씨가 잠적한 상태여서 전세금을 언제 돌려받을 수 있을지 기약이 없는 상황이어서 안타까움을 더했습니다.  

해당 건물은 5개 동, 120가구 규모의 빌라로, 전세 입주자는 약 60명에 달합니다. 이들 대부분은 인근에 있는 명지대나 용인대에 재학 중인 학생이거나 서울 강남지역으로 출퇴근하는 직장인들로, 이들이 박 씨에게서 돌려받아야 할 전세금은 30억 원이 넘는 것으로 알려졌습니다. 

신탁은 건물주가 은행 등에서 대출을 받는 조건으로 부동산 소유권을 신탁회사에 맡기는 것을 말합니다. B씨는 2012년 4월 한 저축은행에서 돈을 빌리면서 A빌라 소유권을 신탁회사에 맡겼습니다. 부동산 소유권을 신탁하게 되면 원래 소유자는 신탁회사와 저축은행의 허락 없이는 세입자 등을 상대로 임대차 계약을 할 수 없습니다. 하지만 B씨는 이런 내용을 잘 모르는 대학생과 20, 30대 사회초년생들을 상대로 전세 계약을 맺은 뒤 전세금을 챙겨 잠적했습니다. 

이 밖에도 월세 계약을 전세 계약인 것처럼 위장해 보증금을 빼돌리는 사건도 있었습니다. 임대인에게는 월세로, 임차인에게는 전세로 이중계약서를 작성해 차액을 편취한 사건이었는데요. 해당 사건의 문제가 된 (주)집이야기라는 업체는 전국을 상대로 이 각은 행각을 벌여 300억 원에 달하는 피해를 발생 시켰습니다. 이 역시 대표가 검거되기는 했지만, 변제할 능력이 없어 임대인과 임차인의 분쟁으로 번지고 있는 상황입니다. 

이처럼 최근 타인의 명의를 도용하는 등의 부동산 계약 문제가 많이 발생하고 있는데요. 그렇기 때문에 부동산 계약 시 아는 사람에게 소개 받았다고 해서, 혹은 현재 시사보다 저렴하게 나왔다고해서 무턱대고 계약을 진행해서는 안됩니다. 물론, 계약 전 다양한 방법으로 미리 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요하겠죠?

먼저, 계약 시 소유자 확인 작업을 철저히 해야 합니다. 집주인의 신분증과 대리인 위임장 및 인감증명서 확인, 신분증과 등기부등본 상 인적사항을 대조해 보는 것이 중요합니다. 이 외에 등기권리증이나 의료보험증 등도 살펴보는 것이 좋습니다. 

또한 행정안전부에서 운영하는 '주민등록증 진위 확인 서비스'를 이용하는 것도 하나의 방법일 수 있습니다.

홈페이지 또는 국번없이 1382로 전화를 걸어 주민등록번호와 발급일자를 순서대로 입력하면 해당 신분증의 정상 발급 여부를 확인할 수 있는데요. 만약 정보가 일치하지 않거나 분실신고가 되었다면 거래를 의심해 봐야 합니다. 운전면허증의 경우에는 도로교통공단이 운영하는 e-운전면허 홈페이지에 접속하면 유효한 면허증인지 확인할 수 있습니다. 

전자계약시스템을 활용하는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. 해당 서비스는 중개사, 임대인, 임차인 모두 사용하고 있을 때 가능하며, 이용 시 임대인과 임차인이 은행에서 공인인증을 받아 서명해야 하기 때문에 본인 확인이 보증된다는 장점이 있습니다. 또한 임대인과 임차인, 공인중개사 모두 공인전자문서센터를 통해 언제, 어디서든 계약 내용을 열람할 수 있어 이중계약의 불안감에서 벗어날 수 있습니다.

이 외에도 만약 집주인의 사정으로 대리인이 나왔다면, 대리인이 집주인 신분증, 도장, 위임장, 명의자 인감증명서 등을 제대로 챙겨왔는지 반드시 확인해 보셔야 합니다.

부동산 이중계약 사기는 부동산이라는 특성 상 피해규모가 클 수 밖에 없습니다. 따라서 예방을 위해서는 앞서 설명 드린 바와 같이 의심 또 의심을 통해 철저한 확인절차를 거쳐 진행하는 것이 매우 중요합니다. 그럼에도 피해가 발생했다면 더 지체하지 마시고 하루라도 빨리 전문가의 도움을 받아 분쟁 해결에 나서는 것이 좋습니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 대한변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받아 부동산 분쟁과 관련한 다양한 사건을 맡아 명쾌한 해답으로 좋은 결과를 이끌어내고 있습니다. 현재 (주)집이야기 사건과 관련해 피해를 받으신 광명 동일센타시아 피해자분들 40여 명과 함께 해당 사건도 진행중에 있습니다. 본 사건과 관련해 피해를 입으셨거나 분쟁예상이 되어 법률적 도움을 얻고자 하신다면 망설이지 말고 연락 주시기 바랍니다.

우리 주변에 있는 도시공원이 유지될 수도 사라질 수도 있습니다. 내년 7월 1일, 도시공원 일몰제(실효제)가 시행되기 때문인데요. 도시공원 일몰제란, 지자체가 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주인의 재산권 보호를 위해 해당 부지를 '도시공원'에서 풀어주는 것을 말합니다. 

 40~50년 전 정부는 도시개발을 위해 도시주민의 생활이나 도시 기능 유지에 필요한 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설(도로, 도시공원, 학교, 광장 등)을 조성하고자 했습니다. 그 안에는 당연히 사유지도 포함되어 있었죠.

"토지소유주, 하루 아침에 내땅 뺏겨"

하지만 정부는 개인 소유의 토지들이 다수 포함돼 있음에도 불구하고 보상이나 협의 매수는 커녕 공원 부지로 묶어버리고 개발제한까지 걸어 놓았습니다. 토지주들 입장에서는 하루 아침에 내 땅이 공원과 도로가 되는 등 공익의 목적으로 사용되면서 본인 마음대로 땅을 이용할 수 없을뿐 아니라 사용하지도 못하는 땅에 대한 재산세까지 내야 해 허망하지 그지없었습니다. 

토지주 "명백한 사유재산권 침해"

헌법재판소 "사유재산권 침해 인정해"

토지주들은 명백한 사유재산권 침해라며 강한 반발에 나섰습니다. 이는 곧 법정 다툼으로도 이어졌죠. 

그 결과, 1999년 10월, 헌법재판소는 "지자체가 개인소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것"이라며 토지주들의 손을 들어줬습니다. 이에 따라 관련 법이 개정됐고, 땅 주민들의 재산권을 보호하고자 '장기미집행 도시공원 일몰제'라는 제도가 생긴 것입니다.

국토교통부에 따르면, 도시관리 계획상 공원 용지의 효력을 잃을 수 있는 실효 대상 공원의 면적은 전국적으로 396.7km2으로, 국내 전체 공원시설의 42.1% 달하며, 서울시 전체 면적의 3분의 2와 맞먹는 규모라고 합니다. 그런데 실효 대상 공원 면적의 27% 정도만 국공유지이고 나머지는 사유지라고 하는데요. 생각보다 엄청난 규모입니다. 

이에 지자체는 도시공원 일몰제를 통해 상당수의 공원부지가 사유지로 돌아가는 경우 무분별한 개발이 이루어질 것을 막기 위해 토지수용을 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 

서울시의 경우에도 지난해 4월 '장기미집행 도시공원 실효 대응 기본계획'을 발표하고 2020년 7월 1일 일몰(실효)되는 도시공원 가운데 사유지 40.3km2를 모두 매입한다고 밝혔으며, 경기도의 경우에도 평택시 모산공원에 212억 원의 토지보상을 배정한 것을 포함해 총 5곳의 공원에 모두 472억 원의 토지보상비가, 수원에서는 일월근린공원에 150억 원의 토지보상 예산이 배정된 것을 포함해 모두 5곳의 공원에서 451억 원의 토지보상비를 풀 예정이라고 밝힌 바 있습니다.

그런데 여기서, 또 한 가지 문제가 발생합니다. 대법에서는 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해야 한다고 말하고 있으나, 지자체가 예산부족을 이유로 토지주들에게 터무니 없는 금액을 제시하고 있다는 것이죠.

토지주 입장에서는 수십년간 사유지를 제공해 왔음에도 아무런 혜택도 받지 못한 채 세끔까지 내고 있었는데, 부지에 대한 적절한 감정평가도 없이 터무니 없는 보상액을 제시하고 있다는 것 자체가 황당한 일이 아닐 수 없었을 것입니다.

"보상금 책정 시 감정평가사의 역할 중요"

그렇다면 어떻게 진행하는 것이 좋을까요? 무엇보다도 사업시행자와 보상 협의에 돌입하는 첫 단계를 신경 쓰셔야 합니다. 사실상 지자체와 첫 보상협의를 앞두고 있는 지금이 가장 중요한 시기라고 볼 수 있는데요. 이 때 원하는 보상액을 이끌어낼 수 있으냐 없느냐가 결정되기 때문입니다. 

특히 보상금 산정 역할을 하는 감정평가사 추천은 토지수용보상금 책정 시 매우 중요한 역할을 합니다. 여기서 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있고, 이 같은 과정은 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는데 매우 좋은 기회로 작용합니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 현재 서초/양재 말죽거리 근린공원의 토지주분들과 함께(약 40여명) 단체 소송을 준비중에 있습니다. 대한변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받은 대표 변호사가 진행중에 있으니, 정당한 보상을 원하는 토지주 분들이 계시다면 망설이지 마시고 법무법인 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다. 

오는 2020년 7월 1일, 도시공원일몰제(도시공원실효제)가 시행됩니다. 도시공원은 지자체가 법으로 지정된 곳을 구입해 집행한 곳인데요. 그런데 이 공원부지로 지정된 땅은 사유지에 해당하는 부지도 포함되어 있다는걸 알고 계셨나요?

절차상 도시공원을 만들기 위해 이 부지들을 모두 매입하고 집행해야 하지만, 지자체의 예산부족과 도시계획시설 순위에 밀려 수십년 간을 사유지에 대한 이렇다할 보상없이 책임을 미뤄왔습니다. 

이러한 이유로 토지주들은 자신의 재산권을 지키기 위해 소송을 진행, 이에 대해 헌법재판소는 지난 1999년 10월, '지자체가 개인소유의 땅이 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것'이라며 도시계획법에 대해 헌법불합치 결정을 내린 바 있습니다. 이에 따라 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 내년 7월 1일부터 토지주들이 자유롭게 개발하거나 사용할 수 있게됩니다.  

하지만 그렇게되면 무분별한 개발이 이루어질 수도, 도심의 허파 역할을 하던 공원이 사라질 수도 있기 때문에 지자체는 일년여 남은 지금, 이제사 토지를 수용하기 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 

그런데 여기서 또 문제가 발생하게 됩니다. 앞서 잠깐 언급했 듯 지자체가 예산부족으로 토지주들이 만족할 만한 보상액을 줄 수 없다는 것인데요. 정부에서 편입보상비를 지원해 주기로 했으나 주변 시세에 미치지 못하는 터무니없는 금액을 제안하고 있기 때문입니다. 

하지만 판례를 보면, 대법원은 도로·공원 등 특정 도시계획시설의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 구역의 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때에는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 위 제한을 받지 않은 상태를 상정해 평가해야 한다(대법원 2012.5.24.선고 2012두1020판결 참조)고 하여 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해 합니다.

이에 따라 보상금 산정 역할을 하는 감정평가사 추천은 매우 중요한 역할을 하게 됩니다. 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있는데요. 이는 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는 데 매우 좋은 기회로 작용하게 됩니다.

토지주들이 추천하기 위해서는 공고 열람기간이 끝난 후 30일 이내에 대상 토지 면적의 절반에 해당하는 토지주들 중 그들의 과반수 이상의 동의를 받고, 이를 증명하는 서류를 제출하면 됩니다. 

최근  저희 명경을 통해 문의를 주시는 곳 중 하나는 용인입니다. 얼마 전, 용인시에서 도시계획시설 실시계획인가 공고를 냈기 때문인데요. 일몰제에 대해 전혀 몰랐거나, 알았지만 그동안 보상받을 수 있는 길이 없어 답답해 하시던 토지주들께서 문의를 많이 주고 계십니다.

용인시의 일몰 대상지는 양지근린공원, 통삼근린공원, 영덕1근린공원, 포곡초 주변 제39어린이 공원 등 총 6곳인데요. 시 역시 개인의 사유재산 피해에 대해 공감하고는 있지만 토지보상 금액이 만만치 않아 난항을 겪고 있다고 합니다. 하지만 그렇다고해서 제대로된 보상이 이루어지지 않는다면, 이 피해는 고스란히 토지주분들만의 몫이 되버리고 말 것입니다.

일몰제를 1년여 앞두고, 곧 보상계획안이 뜰 것으로 보이는데요. 합당한 보상을 받기 위해서는 그 전에 소송을 준비하는 것이 바람직합니다. 통상적으로 알려진 토지 수용에 따른 보상금 산정방법은 면적, 비교표준지공시지가, 지역, 보상선례 등을 모두 참작한 방법인데, 공원 지정을 고려하고 보상금을 산정한 것인지 아닌지 등도 따져봐야 할 것입니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 현재 서울 서초 말죽거리근리공원의 토지주분들 수십 명과 함께 단체소송을 준비중에 있습니다. 변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받은 대표변호사가 도움을 드리고 있으니, 정당한 토지보상을 원하는 토지주분들이 계시다면 언제든 명경으로 연락 주시기 바랍니다.