부동산분쟁변호팀

| 경계침범? 경계복원측량? 부동산 분쟁 해결 어렵다면

쏟아져 나오는 부동산 이슈로, 최근 경계침범 및 점유취득시효 분쟁에 대해 많은 분들이 문의를 주고 계십니다. 이에 오늘은 토지의 이용변경으로 인하여 등록 당시의 측량 방법에 의한 기지점을 발견할 수 없는 경우, 경계복원측량의 방법은 어떻게 진행되고 있는지에 대해 이야기 해볼까 합니다.

| 경계복원측량, 당시 측량방법과 동일한 방법으로 진행돼야

우선, 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 진행되어야 합니다.

대법은, 등록 당시의 측량 방법에 따르고, 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지, 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1995. 4. 21. 선고 94다58490, 58506 판결, 1994. 5. 13. 선고 93다56381 판결 등 참조)고 보고 있습니다.

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​또한 토지의 등록 당시 기지점을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나, 현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면, 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있어야 한다는 것입니다.

대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수밖에 없다 할 것(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1991. 7. 23. 선고 90다15266 판결, 1991. 6. 14. 선고 90다10346, 10353 판결 등 참조)으로 보고 있습니다.

이 외에도 경계침범의 형태는 다양한 사유로 발생할 수 있는데요.

통행에 방해가 된다며 옆집 이웃이 심은 나무를 상대의 동의없이 잘랐다면 법적으로 아무 문제가 없을까요? 사례를 통해 살펴보면,

음식점을 운영하던 A씨는 인근에 토지를 가지고 있던 B씨와 통행로에 방해되는 나무로 인해 사이가 좋지 않았습니다. 음식점과 인근 공원을 오가는 통행로에 B씨가 심어놓은 나무들이 자라며 A씨의 음식점으로 이어지는 통행로까지 침법하여 음식점의 손님들에게까지 피해를 주게된 것인데요. 이에 A씨는 B씨에게 나뭇가지를 제거해달라고 요청했으나 이에 응하지 않았고 참다 못한 A씨는 동의를 얻지 않을 채 나무를 잘라버렸습니다.

​이에 B씨는 재물손괴죄로 고소했으나 이를 인정받지 못했습니다. 재판부는 B씨가 나무를 토지 경계 부분에 심을 시 그 가지가 통행로를 침범할 수 있다는 사실을 알 수 있었다며 그대로 심은 것은 문제가 있다고 봤습니다. 이에 음식점 주인의 행위는 정당행위로 본다고 판시했습니다.

그러나 경우에 따라서 점유자는 20년간 점유했다면 이에 따라 취득시효가 완성됐다고 주장하여 인정이 된다면 오히려 토지 일부를 넘겨주라는 요구를 받을 수도​ 있습니다.

| 내 토지를 침범 당했다면, 해결방법은?

그렇다면 이렇듯 자신의 토지를 침범 당했다면 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

자신의 토지에 도로나 건물 등이 침범해 설치된 것을 깨닫게 됐을 때 자신의 재산에 대한 권리를 지켜야할텐데요. 토지 소유권을 지키기 위해서는 토지의 인도나 시설물의 철거 등을 요구하여야합니다.

일반적으로 원상 회복 비용 청구, 사용한 대가를 청구(적정한 비용을 책정해 박더나 매입을 권유), 침범한 시설물의 철거 요청(주택의 경우에는 공사 착수 1년이 지났거나 완공이 됐다면 철거 요구는 불가능하고 손해배상 청구 가능) 등을 진행할 수 있습니다.

경계침범 소송을 진행하게 된다면 상대방이 취득시효를 주장할 수 있는 상황인지, 그러한 상황이라면 소유의 의사가 있었는지 없었는지 등 경우의 수가 많이 발생하게 됩니다. 이는 법적인 부분을 살펴봐야하는 상황이기 때문에 전문가와 함께 하는 것이 중요합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 '부동산 전문 인증'을 받은 대표변호사와 함께 부동산 변호팀이 의뢰인들의 변호를 맡고 있습니다. 부동산 분야에 특화되어 있는 만큼, 현재 어려움에 처해 계시다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다. 1:1 맞춤상담을 통해 정확한 솔루션을 제공해 드립니다. 

경계침범과 관련한 분쟁은 매년 새롭게 발생하고 있습니다. 특히 요즘처럼 부동산 시세가 널뛰기를 하고 있는 경우에는 더 심해지고 있는 상황인데요. 아무래도 예전에는 측량을 제대로 하지 않고 서로간의 구두 합의로 농사지을 땅을 빌려주거나 건축을 하는 경우가 많았기 때문입니다.

이웃간의 원만한 합의에 의해 사건이 마무리 되면 좋겠지만, 아무래도 재산권과 연결되는 부분이다 보니 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

만약 경계를 침범한 토지로 결정이 났다면 본 소유자에게 다시 돌려주는 것이 원칙이며, 토지가 아닌 건축물이 넘어가 있는 경우에는 해당 건물을 철거해야 합니다.

또한 #경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 '경계복원측량'의 경우에는 해당 토지에 특별한 사정이 없는 한 당시의 측량방법과 동일한 방법으로 해야합니다.

판례에 따르면, [지적법에 의하여 어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면 그 토지는 특별한 사정이 없는 한 등록으로써 특정되므로, 지적도를 작성함에 있어서 기술적 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지 소유권의 범위는 현실의 경계에 관계없이 지적공부상의 경계에 의하여 확정되어야 한다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다2333 판결, 대법원 1996. 4. 23. 선고 95다54761 판결 등 참조).]고 설명하고 있습니다.

또한 [등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 하여야 하므로, 첫째 등록 당시의 측량 방법에 따르고, 둘째 측량 당시의 지적측량기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 2003. 10. 10. 선고 2002다17791, 17807 판결, 대법원 2008. 5. 29. 선고 2008다5530 판결 등 참조)]고 판단했습니다.

하지만 경계침범에도 예외는 존재합니다. 그것이 바로 #점유취득시효 제도인데요. 점유취득시효란, 20년간 소유의 의사로 평온/공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로서 소유권을 취득 할 수 있다는 내용을 담고 있습니다.

이 제도의 취지는 비록 타인의 권리라고 하더라도 오랜 기간 분쟁없이 타인의 점유상태 하에 있었다면 그 상태를 허물고 다시 원상복구를 한다는 것은 사회질서의 안정을 뒤집는 결과가 된다는 것입니다. 매매 등으로 소유권을 취득했지만 아직 등기하지 않은 채 장기간 점유만 하는 경우도 이에 속하겠죠.

A씨의 경우를 예로 들어보면, A씨는 농촌으로 내려와 일을 찾던 도중 숙식 해결조건으로 다른 사람의 땅에서 농사를 짓게 되었습니다. 일 하는 모습을 눈여겨 보던 토지주는 A씨에게 토지 일부를 그냥 주었고, A씨는 고마운 마음에 등기도 하지 않고 30여년 간 땅을 가꾸었습니다.

그런데 이후 토지주가 사망하자 갑자기 가족들이 찾아와 해당 토지를 빼앗고 당장 나가라고 하는 상황이 발생했습니다. 이럴 경우 A씨는 어떻게 대응할 수 있을까요?

A씨는 20년 이상 평온/공연하게 토지를 이용하였으니, 명목상의 소유자에게 등기 청구권을 행사하여 자기 소유로 삼을 수 있습니다. 즉, 자손들에게 소유권 이전 등기를 청구할 수 있는 것입니다.

반대로, 어떤 부동산에 대해 10년간 소유자로 등기가 되어 있고, 또 점유하고 있는 경우 무조건 소유권을 취득하는 경우를 ‘등기부 취득 시효’라고 합니다. 취득시효가 인정되려면 그 점유의 권원이 있어야 합니다.

경계침범은 처해진 상황에 따라 다르게 해석될 수 있습니다. 20년을 점유하고 있었다고 해서 무조건 점유취득이 성립되는 것은 아닙니다. 이에 만약 토지 관련 분쟁에 휘말렸다면 전문가를 통해 처음부터 제대로 확인해 보는 것이 좋습니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사가 1:1로 맞춤상담을 진행해 드리고 있습니다. 현재 오랜시간 경계침범 문제로 피해를 받고 있거나, 점유취득시효 문제로 분쟁을 겪고 있다면 주저 말고 저희 법인에 연락 주시기 바랍니다.

정부의 부동산 대책으로 부동산과 관련한 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 특히 부동산 시세가 상승곡선을 이루며 경계침범과 관련한 이슈들도 줄을 잇고 있는데요. 이에 오늘은 토지의 이용변경으로 인하여 등록 당시의 측량 방법에 의한 기지점을 발견할 수 없는 경우, 경계복원측량의 방법은 어떻게 진행되고 있는지에 대해 이야기 해볼까 합니다.

우선, 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 진행되어야 합니다.

대법은, 등록 당시의 측량 방법에 따르고 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지, 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1995. 4. 21. 선고 94다58490, 58506 판결, 1994. 5. 13. 선고 93다56381 판결 등 참조)고 보고 있습니다.

또한 토지의 등록 당시 기지점을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나, 현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면, 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있어야 한다는 것입니다.

대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수밖에 없다 할 것(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1991. 7. 23. 선고 90다15266 판결, 1991. 6. 14. 선고 90다10346, 10353 판결 등 참조)으로 보고 있습니다.

​이 외에도 경계침범의 형태는 다양한 사유로 발생할 수 있는데요.

통행에 방해가 된다며 자신의 집쪽으로 넘어온 옆집 이웃의 나무를 상대의 동의없이 자른 경우, 법적으로 아무 문제가 없을까요? 

음식점을 운영하던 A씨는 인근에 토지를 가지고 있던 B씨와 통행로에 방해되는 나무로 인해 사이가 좋지 않았습니다. 음식점과 인근 공원을 오가는 통행로에 B씨가 심어놓은 나무들이 자라며 A씨의 음식점으로 이어지는 통행로까지 침법하여 음식점의 손님들에게까지 피해를 주게된 것인데요. 이에 A씨는 B씨에게 나뭇가지를 제거해달라고 요청했으나 이에 응하지 않았고 참다 못한 A씨는 동의를 얻지 않을 채 나무를 잘라버렸습니다.

이에 B씨는 재물손괴죄로 고소했으나 이를 인정받지 못했습니다. 재판부는 B씨가 나무를 토지 경계 부분에 심을 시 그 가지가 통행로를 침범할 수 있다는 사실을 알 수 있었다며 그대로 심은 것은 문제가 있다고 봤습니다. 이에 음식점 주인의 행위는 정당행위로 본다고 판시했습니다.

그러나 경우에 따라서 점유자는 20년간 점유했다면 이에 따라 취득시효가 완성됐다고 주장하여 인정이 된다면 오히려 토지 일부를 넘겨주라는 요구를 받을 수도​ 있습니다.

그렇다면 이렇듯 자신의 토지를 침범 당했다면 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

​자신의 토지에 도로나 건물 등이 침범해 설치된 것을 깨닫게 됐을 때 자신의 재산에 대한 권리를 지켜야할텐데요. 토지 소유권을 지키기 위해서는 토지의 인도나 시설물의 철거 등을 요구하여야합니다.

일반적으로 원상 회복 비용 청구, 사용한 대가를 청구(적정한 비용을 책정해 박더나 매입을 권유), 침범한 시설물의 철거 요청(주택의 경우에는 공사 착수 1년이 지났거나 완공이 됐다면 철거 요구는 불가능하고 손해배상 청구 가능) 등을 진행할 수 있습니다.

경계침범 소송을 진행하게 된다면 상대방이 취득시효를 주장할 수 있는 상황인지, 그러한 상황이라면 소유의 의사가 있었는지 없었는지 등 경우의 수가 많이 발생하게 됩니다. 이는 법적인 부분을 살펴봐야하는 상황이기 때문에 전문가와 함께 하는 것이 중요합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 '부동산 전문 인증'을 받은 대표변호사와 함께 부동산 변호팀이 의뢰인들의 변호를 맡고 있습니다. 부동산 분야에 특화되어 있는 만큼, 현재 어려움에 처해 계시다면 저희 법무법이 명경(서울)의 솔루션을 받아보시기 바랍니다.

부동산 가격이 천정부지로 오르며 매매계약과 관련한 소유권이전등기 분쟁이 빈번히 일어나고 있습니다. 소유권은 재산권 중에서도 가장 기본이 되는 권리인데요. 계약 등의 행위로 부동산의 소유권이 변동되기 위해서는 이전등기를 경료해야만 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다.

​이를 위해서는 앞서 말씀 드린 바와 같이 소유권이전등기가 필요합니다. 쉽게 말해 부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말하는데요. 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분할 수 있습니다.

최근 법무법인 명경 서울분사무소에도 이와 관련한 분쟁으로 상담문의를 하시는 분들이 많이 계십니다. 통상적으로 소유권이전등기 분쟁은 점유자와 소유자 사이에서 많이 발생하게 되는 경우가 많으며, 이 밖에도 매매대금을 모두 지급했음에도 등기를 이전하는 것을 미루는 행위, 등기를 받았으나 매매계약이 사기 혹은 착오에 의해 취소된 경우가 실제 소유권자와 점유자가 불일치해 문제가 발생하기도 합니다.

최근 명경에서 진행한 사건 중 A씨의 사례를 통해 좀 더 정확히 살펴볼까요?

A씨의 경우, 아파트 매매를 앞두고 계약서를 쓰지 않은 상태로 구두로만 계약을 한 후 취소 의사를 밝히자, 상대측에서 아파트 소유권 이전등기 소송을 걸어왔습니다.

사건은 A씨가 한 공인중개사무소에 아파트 매도 중개를 의뢰하면서부터 시작됐습니다. B씨가 해당 부동산을 통해 368,600,000원에 매수할 의사가 있음을 밝혔고, 같은 날 저녁 A씨가 알려준 계좌로 계약금 38,6000,000원 중 2백만 원을 송금했습니다. 나머지 잔금은 서로 합의된 날짜에 입금 하기로 했습니다.

하지만 A씨는 위 2,000,000원을 송금 받은 지 10~20분 정도 지난 후 중개인에게 "처가 공제조합에 신청한 대출이 실행될 예정인 사실을 알았고, 공제조합으로부터 대출된 금원으로 기존 대출금을 상환하여 해당 부동산에 관한 대출이 없는 상태로 이를 임대하려고 하므로, 매매계약을 진행하기 어렵다"는 취지로 말하였고, 중개사뿐 아니라 함께 있던 B씨에게도 위와 같은 취지를 전달했습니다.

그런데 B씨는 A씨가 알려준 은행 계좌로 나머지 계약금인 36,600,000원을 송금했고, 이에 A씨는 송금 받은 가계약금을 반환하려고 하니 B씨의 연락처, 인적사항, 계좌번호에 대한 정보를 제공해 달라고 유고하는 취지의 내용증명을 발송했습니다.

하지만 B씨는 계약금 2백만 원을 송금할 당시 A씨(처 포함)와 해당 부동산에 관한 매매계약이 성립되었음을 전제로 보아야 한다며, 소유권이전등기 절차 이행을 요구했습니다. 이에 대해 A씨는 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 없어 매매계약이 성립되지 않았다고 주장했습니다.

법원의 판단은 어땠을까요?

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).

- 중 략 -

원고(B씨)는 위 돈에 대하여 최종 지급일로부터의 지연손해금도 청구하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고(A씨)들은 원고로부터 가계약금 2,000,000원을 송금받은 후 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였고, 피고들은 위 돈을 공탁하려 하였으나 원고의 주소 등 정확한 인적사항을 알 수 없어 위 돈을 공탁하지 못하였고, 중개인에게 원고가 일방적으로 36,600,000원을 입금한 사실을 항의하며 이를 반환해 줄 원고의 계좌번호를 알려달라고 하였던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 유효하게 체결되었다고 주장하면서 위 돈의 수령을 거절하여 온 것으로 봄이 상당하다.

즉, 피고들에게 위 반환금에 대한 이행지체 책임 부담은 물론, 소유권 이전과 관련해서도 기각처리 하였습니다.

좀 더 자세히 들여다보면, ① 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 계약서 등 어떠한 서면도 작성되지 아니한 점, ②원고와 피고가 직접 이 사건 부동산의 매매에 관한 의사를 교환한 적은 없고, 오로지 공인중개사가 원고와 피고 박윤제의 의사를 전달하는 방식으로 이 사건 부동산에 관한 매매가 진행되었을 뿐인데, 오로지 중개인을 통하여 구두로 고가의 부동산에 관한 매매계약을 체결한다는 것은 거래 통념에 비추어 이례적인 점, ③ 원고도 추후 피고들과 만나 정식으로 매매계약서를 작성할 것을 예정하고 있었다고 인정하고 있는 점, ④ 원고는 2018. 6. 2. 피고에게 계약금 전액이 아닌 2,000,000원을 지급하였는데 본계약이 성립되지 않을 경우 반환할 것이 전제된 가계약금으로 보이는 점, ⑤ 피고는 가계약금을 송금받은 지 10~20분 정도 지난 후 이 사건 부동산의 공유자이자 배우자인 피고와 상의한 바에 따라 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였던 점, ⑥ 피고들은 위와 같은 의사표시 후에도 원고의 인적사항은 물론 연락처도 알 수 없자 중개인에게 원고의 인적사항 등을 알려달라는 내용증명을 발송하기도 한 점 등에 비추어 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 있어 매매계약이 확정적으로 성립되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하고 있습니다.

소유권이전등기 분쟁은 다양한 형태로 빈번하게 발생하고 있습니다. 부동산 거래 특성상 분쟁이 발생하는 경우 피해금액이 클 수 밖에 없음에도 어려운 법률용어 및 상황 해석, 대처 능력 등의 문제로 개인이 혼자서 진행하기에는 무리가 있는 것이 사실입니다. 때문에 만약 이러한 분쟁에 휘말리셨다면, 하루 빨리 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사가 상시 대기하며 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 의뢰인 분들의 빠른 피해회복을 위해 법무법인 명경이 나서겠습니다.

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도시공원일몰(실효)제 시행이 보름째 접어들고 있습니다. 이와 관련해 토지주분들의 문의가 이어지고 있는 상황인데요. 그렇다면 어떤 내용을 담고 있길래 이렇게 많은 분들의 관심을 받고 있는걸까요?

우선, 도시공원 일몰제는 사유지를 도시계획시설상 공원으로 지정한 뒤 20년 간 사업이 시행되지 않으면 지정 효력이 사라지게 한 제도입니다. 헌법재판소가 1999년 개인 소유 땅을 도시계획시설로 결정하고 이를 장기간 집행하지 않으면 소유자 재산권을 침해하는 것이라고 결정한 뒤 2000년 시행됐고 20년이 지난 올해 7월 1일 첫 효력 상실을 앞둔 것이죠.

서울시의 장기미집행 도시공원, 즉 서울시가 도시계획시설상 도시공원으로 지정해두고 20년 넘게 공원으로 만들지 않은 땅은 132곳에 걸쳐 총 118.5㎢입니다. 시는 이 가운데 68곳, 69.2㎢를 도시관리계획상 '도시자연공원구역'으로 용도구역을 변경할 것이라고 발표했습니다. 

하지만 도시자연공원구역으로 지정되는 경우, 사유지 역시 재산권 행사를 하지 못할 수도 있습니다. 그도 그럴 것이 도시자연공원구역은 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할 등이 금지되기 때문이죠.

| 확정 고시가 뜬 후 90일내 취소소송 진행

일반적으로 감정평가 후 나온 금액이 터무니 없이 낮은 경우 보상금 증액소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 고시가 뜬 이후라면 도시자연공원구역지정 취소소송을 진행해 보는 것을 추천 드립니다. 

확정 고시가 뜬 만큼 고시를 모두 확인했다는 것을 전제로 두기 때문에 만약  '고시가 뜬줄 몰랐다, 아무런 연락을 받지 못했다' 등의 이유는 처분 제외의 이유가 될 수 없는만큼, 미리 준비를 해두셔야 합니다. 이는 고시 후 90일 내에만 진행할 수 있습니다. 

| 법무법인 명경(서울) 취소소송 진행

토지 소유주 분들은 그동안 자신의 토지 개발 등을 통해 수익을 창출했을 수도 있습니다. 그 누구에게도 제재당하지 않았어야 마땅하지만 수십 년 동안 일방적 희생을 강요당했고, 현재 해제를 앞둔 상황에서도 제대로된 보상을 받지 못할 상황에 놓여져 있습니다.

​이에 저희 법무법인 명경 서울분사무소는 도시자연공원구역지정 고시에 대한 취소소송과 함께 근린공원에 포함되어 있으나 위치나 여건상의 문제로 보상에 불이익을 받는 토지소유주분들을 위해 잔여지매수청구, 보상금증액청구 소송 등을 함께 진행할 예정입니다.

현재 도시공원일몰제 지역에 포함되어 합당한 보상을 받지 못하였거나 도시공원구역으로 지정되어 아무런 혜택을 받지 못할 상황에 처해있다면 주저 말고 저희 법무법인명경서울의 문을 두드려 주시기 바랍니다.

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저희 법무법인 명경(서울)은 서울시가 발표한 도시자연공원구역 지정에 대한 취소소송을 진행합니다.

지난 7월 1일, 도시공원일몰제가 시행됐습니다. 이와 관련해 지난 달 박원순 서울시장은 장기미집행 도시공원 일몰제 대응방안을 발표하며 "한 평의 공원 녹지도 줄일 수 없다는 각오로 과감한 재정투자와 도시계획적 관리방안을 총동원해 한 뼘도 포기하지 않고 지켰다"고 밝히기도 했는데요.

문제는 이러한 발언은 해당 부지내 토지를 소유하고 있다 하더라도 모두 도시공원구역으로 지정하겠다는 말로 해석할 수 있다는 것입니다.

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여기서 말하는 도시공원 일몰제는 사유지를 도시계획시설상 공원으로 지정한 뒤 20년 간 사업이 시행되지 않으면 지정 효력이 사라지게 한 제도입니다. 헌법재판소가 1999년 개인 소유 땅을 도시계획시설로 결정하고 이를 장기간 집행하지 않으면 소유자 재산권을 침해하는 것이라고 결정한 뒤 2000년 시행됐고 20년이 지난 올해 7월 1일 첫 효력 상실을 앞둔 것이죠.

서울시의 장기미집행 도시공원, 즉 서울시가 도시계획시설상 도시공원으로 지정해두고 20년 넘게 공원으로 만들지 않은 땅은 132곳에 걸쳐 총 118.5㎢입니다. 시는 이 가운데 68곳, 69.2㎢를 도시관리계획상 '도시자연공원구역'으로 용도구역을 변경했습니다.

하지만 도시자연공원구역으로 지정되는 경우, 사유지 역시 재산권 행사를 하지 못할 수도 있다는 것입니다. 그도 그럴 것이 도시자연공원구역은 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할 등이 금지되기 때문이죠.

일반적으로 감정평가 후 나온 금액이 터무니 없이 낮은 경우 보상금 증액소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 고시가 뜬 이후라면 말이 달라지겠죠?

보상을 온전히 받지 못한 경우. 도시자연공원구역지정 취소소송을 하면 됩니다. 서울시의 확정고시가 뜬 만큼 지금부터라도 준비를 해두시는 것이 좋을 것 같은데요. 고시가 뜨고 90일 내에 소송을 제기해야하기 때문입니다.

고시를 모두 확인했다는 것을 전제로 두기 땜누에 만약 '고시가 뜬줄 몰랐다, 아무런 연락을 받지 못했다' 등의 이유는 처분 제외의 이유가 될 수 없습니다.

토지주들은 그동안 자신의 토지 개발 등을 통해 수익을 창출했을 수도 있습니다. 그 누구에게도 제재당하지 않았어야 마땅하지만 수십 년 동안 일방적 희생을 강요당했고, 현재 해제를 앞둔 상황에서도 제대로된 보상을 받지 못할 상황에 놓여져 있습니다.

이에 저희 법무법인 명경 서울분사무소는 도시자연공원구역지정 고시에 대한 취소소송과 함께 근린공원에 포함되어 있으나 위치나 여건상의 문제로 보상에 불이익을 받는 토지소유주분들을 위해 잔여지매수청구, 보상금증액청구 소송 등을 함께 진행할 예정입니다.

​현재 도시공원일몰제 지역에 포함되어 합당한 보상을 받지 못하였거나 도시공원구역으로 지정되어 아무런 혜택을 받지 못할 상황에 처해있다면 주저 말고 저희 법인의 문을 두드려 주시기 바랍니다.

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7월 도시공원일몰제 시행을 앞두고 저희 법무법인 명경 서울로 많은 토지주분들이 관련 문의를 주고 계십니다. 여기서 말하는 공원일몰제란, 도시계획에 따라 각 지자체들이 70-80년대에 급격한 도시화를 겪으면서 사유지인 것에 상관없이 도시공원으로 지정하고, 20년 이상 조성사업을 시행하지 않는다면 그 지정의 효력이 상실되는 제도입니다. 

그 시행일이 바로 오는 7월인데요. 이에 따라 지자체는 해당 토지를 매수에 도시공원을 유지하고자 보상방안을 마련하고 있습니다. 그동안 사유재산 침해로 고통 받았을 토지주분들에게는 언뜻 희소식같지만, 실상은 그렇지 않았습니다.  

이유인 즉슨, 장기간 방채 둔 탓에 보상해야할 금액은 점점 늘어갔고 그에 비해 지자체의 예산은 한정적이었던 것이죠. 때문에 예산문제로 보상금을 대폭 낮추거나 시세에 맞지 않는 보상금을 제시해 토지주들을 두 번 울게 하는 상황이 발생해 버린 것입니다. 

이러한 와중에 보상도 해제도 아닌, 도시공원구역지정 이야기까지 나오고 있어 토지주분들의 한숨은 더욱 깊어지고 있습니다. 근린공원이 도시공원구역으로 지정된다면 개발제한에 걸릴 수 밖에 없는 것이죠. 이에 저희 법인은 보상 대상인 토지를 가진 소유자분들이 제대로된 보상을 받을 수 있도록, 혹은 도시공원구역지정에서 벗어날 수 있도록 소송을 준비 중입니다. 

일반적으로 감정평가 후 나온 금액이 터무니 없이 낮을 경우, 수용재결을 통해 감정평가를 다시 받아볼 수 있습니다. 이때, 만족스럽지 않다면 수용재결서를 받고 60일 이내에 보상금 증액소송을 청구하시거나 토지보상이의신청을 통해 다시 한 번 감정평가를 받을 수 있습니다. 만약 이 때에도 협의가 되지 않는다면 이의재결서를 받고 30일 이내에 보상금 증액소송을 제기하면 됩니다. 

앞서 잠깐 언급했듯 보상을 온전히 받지 못한 경우에는 도시자연공원구역지정 취소소송을 하시면 되는데요. 확정고시가 6월중으로 예상되는만큼, 미리 준비를 해두시는 것이 좋습니다. 고시가 뜨고 90일 내에 소송을 제기하셔야 하기 때문인데요. 만약 고시가 뜬줄 몰랐다고 하더라도 이는 처분제외 이유가 될 수 없습니다. 

법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사가 도시공원 일몰제 전담팀을 꾸려 1:1 상담부터 진행까지 도움을 드리고 있습니다. 약 일주일 정도 남은 도시공원일몰제 시행, 현재 관련 내용으로 어려움을 겪고 계시다면 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

전국적으로 큰 피해를 발생 시켰던 (주)집이야기 사건, 알고 계시나요? 당시 업체 대표는 임대인(집주인)에게는 월세로, 임차인(세입자)에게는 전세로 이중계약을 해 차액을 편취한 혐의를 받고 있습니다. 한 마디로 이중계약서를 작성해 별도로 관리를 해왔던 것이었죠. 

최근 해당 사건과 관련해 다양한 판결이 나오기 시작하면서 저희 법무법인 명경 서울로도 많은 문의를 주고 계십니다. 저희 법인 역시 최근 의뢰인(임대인) 분과 사건을 진행, 최종 승소판결을 받은 상태인데요. 자세한 내막은 아래와 같습니다.  

임차인들은 임대인들이 작성한 위임장을 보고 해당 업체에 전세금을 송금했습니다. (주)집이야기는 '국내최초, 10년 임대보장'이라는 슬로건을 내세우며 업계에서는 소위 말해 '알아주는 업체'로 성장해 왔을뿐 아니라 본사가 위치한 천안을 비롯해, 서울, 경기, 충북 등 전국적으로 사업을 확장해 겉 보기에는 성공한 중견업체 혹은 사업가의 모습을 갖추고 있어 믿음을 더했습니다. 거기다 전세매물을 찾기 힘든 요즘, 전세로 오피스텔을 이용할 수 있다고 하니 계약하지 않을 이유가 없었죠.

임대인들의 경우도 마찬가지입니다. 전세보증금 하락과 이에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이 이어지자 수익성 보장을 위해 임대위탁관리업체인 집이야기를 이용하게 됐습니다. 

거주의 목적으로 구입한 오피스텔이 아니다보니 관리를 해 줄 사람이 필요했던 것이죠. 그런데 해당 업체는 매월 일정 금액의 임대료를 보장하기 위해 직접 세입자를 구해주고 최소 2년간 공실이 되는 것을 방지해 주겠다고 약속했습니다. 어떤 임대인이라도 혹하지 않을 수 없는 제안이었을 것입니다. 

하지만 업체 대표는 이를 비웃기라도 하듯 이중계약서를 작성하고 차액을 개인적인 유흥비로 사용하기 시작했습니다. 전세로 받은 돈의 일부를 임대인을 속이기 위한 월세로 일부 넣고 나머지는 계속해서 다른 용도로 사용하고 있던 것이었습니다. 확인된 피해액만 전국적으로 약 300여억 원에 달했습니다. 

문제는 여기서 그치지 않았습니다. 대표가 검거 됐음에도 이미 모든 금액을 탕진해 돌려받을 수 없자, 당장 이사를 앞둔 임차인들이 임대인을 상대로 전세금반환소송을 걸게된 것입니다. 임대인 역시 집을 무단점거 하고 있다는 이유로 명도소송을 준비하게 된 것이고요. 

안타깝게도 가해자가 분명한 사건임에도 불구하고 임대인과 임차인 간의 분쟁으로 이어지고 있습니다. 임차인은 "임대인이 위임장을 써줬으니, 보증금반환의 의무는 임대인에게 있다"라는 주장을, 임대인은 "위임장은 써줬으나 계약서 상 모든 책임은 집이야기에 있다. 집을 비워달라"는 주장을 펼치고 있습니다. 

이러한 가운데 최근 임대인(이하 피고)이 임차인(이하 원고)의 전세보증금을 반환할 책임이 없다는 법원의 판결이 나왔습니다. 저희 법무법인 명경 서울과 함께한 임대인분께서는 임차인분들로부터 소송을 당한 상황이었는데요. 임차인들의 청구취지는 ' 임차보증금반환(전세금 반환)'이었습니다.​ 총 5명을 상대로 진행한 이번 소송의 결과는 임대인 분들의 승소였습니다. 

법원은 각 영업위탁계약서 특약조항에서 "임차인과 임대차계약시 위 보장금과 금액이 상이할 수 있다" 또는 "임대차계약시 위 임대인 보장금액과 임차인의 보증금 및 월세금액은 다를 수 있다"는 말이 기재가 되어 있으나, 이는 영업위탁계약 당시 지정된 보증금, 월 수익금을 기준으로 다소 증감될 수 있다는 것을 의미한다고 보고 있습니다. 

만일 위와 같이 보지 않는다면 피고들로서는 자신들이 수령하지 않은 다액의 임대차보증금을 반환하여야 할 책임을 부담할 수도 있게 되는데, 피고들이 어더한 담보도 확보하지 아니한 채 위와 같은 위험을 스스로 용인하였다고 보기는 어렵다고 판단한 것입니다. 

또 영업위탁계약서와 별도로 피고들이 작성해 준 위임장들에는 '임대 보증기간 동안의 임대료 지급'이라고 기재되어 있고, 위 '임대료'는 '월 차임'을 의미하는 것이지 전세보증금 전체를 말하는 것은 아니라고 단언했습니다. 이 말인 즉슨, ​월 차임이 전혀 없는 대신 고액의 보증금을 지급하는 '전세계약' 또는 월 차임은 소액으로 하는 대신 보증금이 대폭 증액된 이른바 '반전세 계약'을 체결할 권한을 부여하였다고 볼 수는 없다는 것입니다. 

며칠 전, 또 다른 임대인 승소판결 소식이 들려왔습니다. 광주의 한 건물을 매매해 임차를 놓았던 임대인은 집이야기 관련 사건에 휘말리며 3천만 원의 전세금을 돌려줘야하는 위기에 처해있었습니다. 여기에 임차인께서는 전세금을 돌려주지 않는다면 거주지를 이전할 수 없다고 주장하는 상황이었습니다.   

​피고측 

- 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 대리인인 (주)집이야기에 의해 체결 되었다. 설령 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결했다하더라도 이 사건 영업위탁계약의 수임인이 (주)집이야기 혹은 대표 A라는 사실에 대해 원고는 이를 묵시적으로 승낙하였거나 추인하였다. 

- 설령 대표A가 우너고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없다고 하더라도, A의 무권대리행위에 관하여 표현대리요건이 갖추어졌거나, 원고가 A의 무권대리행위를 추인하였으므로, 원고는 이 사건 임대차계약의 임대인으로서 책임을 진다. 

원고측 

- 이 사건 영업위탁게약은 자기관리형 주택임대관리업에 해당하므로 원고는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아닐 뿐 아니라, (주)집이야기나 A는 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없다. 설령 대리권이 있다고 하더라도 이 사건 임대차계약은 대리권의 범위를 초과하여 체결된 것이므로 무효이다. 

​- 설령 이 사건 임대차계약이 유효하더라도 그 특약사항에 보증금 반환책임은  (주)집이야기가 부담하기로 명시되어 있으므로 원고는 보증금 반환의무를 부담하지 아니한다. 

이러한 주장들에 대한 법원의 판단은 어땠을까요?

이 사건 임대차계약의 당사자는 원고와 피고로 봄이 타당하다. 위 사실만으로는 원고가 이 사건 영업위탁계약상 수임인인 집이야기의 해산 사실을 알았다거나, 수임인을 집이야기에서 대표A 개인으로 변경하는 것을 묵시적으로 승낙하였거나 추인하였다고 인정하기 부족하고, 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(중략)

특히 이 사건 임대차게약은 공인중개사가 중개하여 체결되었는바, 공인중개사가 위임장의 수임인의 인적사항과 임대차계약서의 대리인의 인적사항이 완전히 다른데도 이를 간과하고 별도의 확인 절차를 거치지 않았다는 것은 주의의무를 해태한 것으로 보인다.  따라서 이 사건 임대차계약은 대리권 없는 자에 의하여 체결된 계약으로서 무효이무로, 피고의 항변은 모두 받아들이지 아니한다. 

이 사건 각 임대차계약은 무권대리에 의한 것으로써 무효이므로, 이 사건 각 임대차계약이 유혀함을 전제로 하는 원고들의 주위적 청구는 모두 이유없다는 판결이 나왔습니다. 저희 의뢰인분들과 함께한 임대인 모두 승소하였으며, 명도소송에서도 좋은 결과를 얻었습니다.

다만, 재판부는 여러 상황을 고려하여 사건을 본질을 파악한 뒤 판결을 내리기 때문에 집이야기가 정당한 대리권을 가지고 있는 상태에서 계약을 위임 받은 것인지, 집이야기의 이중계약을 유효하다고 볼 수 있는지 등의 여부를 따져 볼 것으로 예상됩니다. 

실제로 집이야기의 사건은 각 건별로 특약사항에 조금씩 차이가 있습니다. 계약서를 체결하게 된 경위, 시기, 위임장 기재 내용 등을 면밀히 살펴봐야 하며, 관련 서류에 따라 임대인이 불리해질 수도, 임차인이 불리해질 수도 있습니다. 

하지만 확실한 것은 기존 임대인들의 승소 사례가 적었던만큼 이번 판결이 억울했던 많은 임대인분들께 도움이 될 수 있을 것이라는 것입니다. 전세는 물론, 반전세에 대해서도 모두 승소를 거뒀기 때문에 앞으로 진행되는 거의 모든 상황에 대해서도 구제가 가능할 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 대한변호사협회를 통해 부동산 전문 변호사 인증을 받은 변호사가 사건을 진행중입니다. 현재 해당 사건과 관련해 분쟁에 휘말렸거나 분쟁이 예상되는 상황이라면 주저말고  연락 주시기 바랍니다. 의뢰인들의 빠른 피해 회복을 위해 최선을 다해 돕겠습니다. 

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도시공원일몰제라고 들어보셨나요? 도시공원 일몰제는 중앙정부나 지방자치단체가 공원 조성을 위해 도시계획시설을 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 해제하는 제도인데요. 그 시기가 바로 오는 7월로, 단계적으로 공원 지정이 해제되게 됩니다. 
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​이와 관련해 앞서 정부는 도시공원 편입 보상비로 2조 원에 가까운 비용을 예상하고 있습니다. 서울의 경우 전체 예산의 52%에 해당하는 9713억 6283원이 배정되었으며, 경기도에도 1,726억 원, 경남 1,344억 원, 부산 997억 원, 대전 800억 원, 제주 720억 원 등 지방에2서도 보상비가 대거 풀릴 예정입니다. 

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그런데 여기서 도시자연공원구역 지정이 또 하나의 문제로 떠오르고 있습니다. 실제로 서울시가 6월 중 미집행 도시공원 68개소에 대한 도시자연공원구역으로 지정 고시공고를 내겠다고 밝혔기 때문인데요.  여기서 말하는 도시자연공원구역은 지자체가 지정할 수 있는 용도 구역 중 하나로, 건축물의 건축이나 토지 형질 변경 등이 금지되기 때문에 도시공원 일몰제 시행에 아무런 효과도 누릴 수 없게 됩니다. 

서울시 은평구에 위치한 신사근린공원 역시 도시공원 일몰제 대상 공원이면서 도시자연공원구역 예정지 중 하나입니다. 자연학습장이 조성돼 있어 신사초등학교, 서신초등학교 학생들과 지역주민들이 학습과 여가활용 공간으로 즐겨 이용하고 있는 곳인데요. 

이 곳의 일부 역시 사유지가 포함되어 있습니다. 이렇게 공공의 이익을 위해 재산권을 제대로 행사하지 못하는 상황에서 제대로된 보상도 아닌, 도시자연공원구역으로 묶어버린다니 토지주들 입장에서는 받아들이기 힘든 일일 것입니다. 
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도시자연공원구역 제도가 만들어진 이유는 지자체의 예산이 부족하여 도시자연공원을 매입할 수 없고 공원은 필요하기 때문에 궁여지책으로 도입되어 법령에 규정된 제도입니다. 따라서  위헌의 가능성이 많지만 헌법재판소의 결정이 있기 전까지는 유효합니다. 그러나 근린공원 등 다른 도시공원까지 도시자연공원구역으로 변경할 수 있다는 법률규정은 없습니다. 법률적 근거도 없이 일몰기일이 다가오자 현재의 상황만 일시적으로 피해보고자 하는 것은 이치에 맞지 않는 행정이라고 판단됩니다. 
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또 이 곳은 국토환경성평가 1등급 지역이 포함되지 않은 곳입니다. 여기서 국토환경성평가 1등급 지역은 자연환경의 보전 및 개발이용에 따른 훼손을 최소화해야하는 지역을 말하는데요. 즉, 구역지정을 통한 개발 제한이 걸릴 필요성이 낮아 보인다는 것입니다. 

현재 ​말죽거리 근린공원 토지주분들 역시 저희 법무법인 명경 서울분사무소와 함께 단체소송을 준비하고 있습니다. 말죽거리근린공원의 경우 공원으로 지정되어 30년이 넘는 세월동안 재산권행사가 금지되어 왔는데요. 이번에야 말로 제대로 보상받을 수 있는 기회가 왔는데, 지자체의 터무니없는 보상안에 실망을 가지게 된 것이죠.
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사실상 이 곳은 부지 일부만을 보상하는 방법으로 통로이용도 가능하게 했기 때문에 잔여부지에 대한 도시자연공원구역 지정 필요성이 없습니다. 또한 3개 자치구 중에서도 가장 넓은 면적이기 때문에 서울시에서 공원녹지 추가확보의 필요성이 가장 낮은 자치구이기도 합니다. 이러한 근거를 들어 구역지정취소송 또는 보상액증액 소송을 진행할 수 있을 것으로 보입니다. 

도시관리계획변경에 따른 수용보상금 산정 시 토지보상기준에 대한 대법원의 판례를 보면, 장기미집행 도시공원, 특히 근린공원의 경우 공원으로 지정되기 이전의 현황의 기준으로 보상액이 적용되어야 한다고 되어 있습니다. 또 공원 기준으로 평가하여 기준에 미달되는 지역이 일정 비율 이상인 경우에는 도시자연공원구역으로 지정할 수 없다고 보아야 한다고 나와 있습니다. 
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이러한 제약을 벗어나기 위해 도시공원법에서는 토지매수청구제도를두고 있지만 사실상 토지 매수청구가 인정되기 어렵고, 인정된다 하더라도 매수대상예정지에 통보를 한 날로부터 3년 안에만 하면 되기 때문에 오랜 시간이 걸릴 수 밖에 없습니다. 

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이에 구역지정에 대한 취소소송을 통해 구역지정에 대한 위법성을 다퉈볼 수 있습니다. 헌법불합치 결정 취지에 반하는 것이라고 볼 수 있기 때문입니다. 또 근린공원 자체가 도시자연공원구역으로 변경될 대상이 아니었다가 갑작스럽게 도시자연공원구역으로 변경할 수 있는 대상이 되었으며, 상당한 토지주의 공청회에 의견서를 제출하였음에도  이렇다할 답변을 받지 못했다는 점도 문제가 될 수 있음을 알아야 할 것입니다. 

다만, 행정소송은 제소기간이 있어 주의하셔야 합니다. 고시가 난 시점부터 90일 이내, 처분이 있던 날로부터 1년이내로 진행해야 하는데요. 공고에 의하여 행정처분을 하는 경우에는 그 처분의 상대방이 불특정 다수고 효력 역시 불특정 다수에게 일률적으로 적용되는 것이므로, 사실을 현실적으로 알았는지 여부에 관계없이 고시 효력이 발생합니다. 
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저희 법무법인 명경 서울은 도시자연공원구역지정 고시에 대한 취소소송과 함께 근린공원에 포함되어 있으나 위치나 여건상의 문제로 보상에 불이익을 받는 토지주들을 위해  잔여지매수청구, 보상금증액청구 등을 진행할 예정입니다. 

저희 법인은 사유재산권에 대해 어느 누구도 피해보지 않기를 바라며, 토지 소유주 분들의 피해를 최소화하기 위해 최선을 다하겠습니다. 
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올 7월, 도시공원일몰제 시행을 앞두고 있습니다. 도시공원일몰제란 도시계획시설상 도시공원으로 지정만 해놓은 개인 소유의 땅에 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주민의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 해제하는 것을 말합니다. 헌법재판소의 결정에 따라 2020년 7월 1일부터 해당 부지에 대해서는 공원 지정 시효가 해제(일몰)됩니다. 

서울시 역시 도시공원 일몰제 시행을 앞두고 장기 미집행 도시공원에 대해 68개소를 도시자연공원구역으로 지정, 6월중 고시공고를 내겠다고 밝혔습니다.

전국에서 서울시의 장기미집행 도시공원 일몰제 대상 규모는 단연 압도적입니다. 그 중 서울시 서초구는 전체 면적의 약 30%가 공원인데요. 서울시 자치구 가운데 가장 큰 면적인데, 이 공원 면적에서 69%가 사유지이며 도시공원 일몰제 대상 부지입니다.

이에 서울시는 1,654억 원, 서초구는 43억 원을 예산으로 편성, 공원일몰제에 대한 공원 사유지 보상을 진행코자 하지만 서초구 내 9개 공원을 모두 보상하기엔 턱없이 부족합니다. 더욱이 서초구 도시공원 매입률은 30% 수준에 불과한 것으로 알려졌는데요. 사유지 면적이 너무 넓고, 보상 가격이 높아 예산을 높게 세우더라도 1년 안에 보상할 수 있는 면적이 사유지 면적 대비 많이 적다고 밝히기도 했습니다. 

이러한 제약을 벗어나기 위해 도시공원법에서는 토지매수청구제도를 두고있지만 사실상 토지 매수청구가 인정되기가 어렵고, 인정된다 하더라도 매수대상예정지에 통보를 한 날로부터 3년 안에만 하면 되기 때문에 오랜 시간이 걸리며, 감정가가 제약받는 토지이다보니 매우 낮은 금액으로 나올 수 밖에 없습니다. 

물론, 시가 막무가내로 진행을 하려는 것은 아닙니다. 우선보상지를 선정해 차례로 보상할 것이라고 말하고 있는데요. 하지만 이 역시 보상가가 낮을 수 밖에 없기 때문에 정당한 보상이 어려울 것으로 보입니다. 

때문에 도시자연공원구역 지정에 대한 취소소송을 통해 구역 지정에 대한 위법성을 다퉈 볼 수 있습니다. 이는 고시가 뜬 후 90일 이내에 제기 해야합니다. 처분이 있음을 안날로부터 90일 이내, 처분이 있었던 날로부터 1년 이내인데요.

주의할 점은 고시가 뜬 시점부터 토지주들이 인지 했다고 보기 때문에 90일 이내에 빠르게 처리해야 한다는 것입니다. 한 마디로 '고시가 뜬 줄 몰랐다'라는 말은 소용이 없다는 것이죠.  

​무엇보다 대응에 앞서 감정평가사를 선정하는 것도 중요합니다. 토지보상금액을 정하는 데 있어서 감정평가사의 역할은 매우 중요하게 작용하기 때문이죠.  

보상금 책정은 1차적으로 감정평가사의 역할이 매우 중요합니다. 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있고, 이 같은 과정을 통해 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는데 매우 좋은 기회로 작용하게 됩니다. 만약, 토지보상금이 만족스럽지 않다면 지자체와 협의를 할 필요없이 재결절차 등을 거치거나 행정소송을 통해 토지수용보상금을 높여 달라고 요구하면 됩니다.

도시공원 내 부지를 가지고 있는 토지주들은 그동안 개발하지도, 팔지도 못할 땅에 대한 세금을 꾸준히 내 왔습니다. 이들이 요구하는 것은 그동안의 보상이 아닌, '앞으로의 합당하고 적정한 보상'입니다. 공시지가를 기준으로 감정평가를 받아 산정되는 것이 마땅하나, 지자체가 제시하고 있는 보상액은 시세에 비해 현저히 낮은 금액이기 때문에 소송까지 불사하고자 하는 것이니까요. 

감정평가사는 이 외에도 산정된 보상금이 자신의 기대에 미치지 못할 만큼 현저히 낮은 수준이라면 이에 대한 이의를 제기하는 등 후속 대응 마련도 필요합니다. 

​청주시 역시 도시공원 일몰제를 앞두고 구룡공원 2구역 보상을 위한 본격적인 행정 절차에 들어갔습니다. 청주시는 '구룡2구역근린공원 조성사업'에 편입하는 토지·지장물·분묘 등의 보상계획 열람을 공고하고 다음 달 말까지 이의 신청을 받고 보상협의에 들어가겠다고 밝힌 것인데요. 대상지의 토지소유자는 120명으로, 청주시는 보상 협의가 되지 않은 토지 등은 수용재결 절차를 진행한다는 방침입니다. 

청주시는 애초 7월 말에는 보상 협의에 착수할 계획이었으나, 우암산공원과 운천공원 토지주들의 민원, 이의신청 등 감정평가 업무 등이 늦어지면서 구룡공원 2구역 보상 업무 일정이 늦어지고 있던 상황이었습니다.  

만약 수용재결을 통해 강제 수용절차를 밟는다면 토지주들은 행정소송까지도 진행할 수 있습니다. 통상적으로 이러한 문제가 발생하면 강제수용절차에서 행정기관의 손을 들어주는 경우가 많았지만, 도시공원일몰제의 경우 헌법재판소가 재산권에 방점을 둔 위헌 결정을 한 뒤 이뤄진 사안이기 때문에 개인으로서는 다투어볼만한 사안이지 않을까 싶습니다. 

긴 시간 사유재산권을 침해 당했던 토지주분들께서는 이번에야말로 그동안 받지 못했던 보상과 앞으로 일어날 수 있는 상황에 대한 재산권을 제대로 지킬 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 분쟁과 관련해 다양하게 쌓은 노하우, 끊임없는 이론적 연구를 통해 명쾌한 해답을 이끌어내고 있습니다. 토지주분들의 피해를 최소화하기 위해 저희 명경(서울)이 함께 하겠습니다. 

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