부동산 시장이 매일매일 새로운 국면을 맞고 있는 가운데 가을을 맞이하여 이사를 하기 위해 부동산을 방문하는 사람들이 늘고 있습니다. 정부의 부동산 정책이 실패했는지 성공했는지 알 수는 없지만 집값은 더 올랐고, 더 오르기 전에 전세계약이나 매수를 진행하기 위해서 일수도 있고, 점점 더 한치 앞을 알 수 없게 되어 불안감에 방문을 하시곤 합니다.
오늘은 알지만 잘 모르겠는 부동산과 관련한 쟁점 세 가지를 해결해보고자 합니다.
만약 부동산 중개인이 중개를 한 것이 아니라 계약서만을 작성한 경우, 부동산중개업자가 계약에 책임을 져야 할까요?
공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
중개업자 및 소속 공인중개사는 전문 직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 하고, 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래 계약서 및 중개대상물 확인, 설명서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하며, 중개업자가 거래 계약서 등에 서명 및 날인하여야 하고, 거래 계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래 계약서를 작성하여서는 안된다.
위의 규정에서도 알 수 있듯이 공인중개사가 본인 마음대로의 계약서 작성은 안된다는 내용이 명백하게 적혀 있습니다. 만약 부동산 중개인이 임의로 작성한 계약서 때문에 제3자가 피해를 입었다면, 공인중개사는 그에 대해 책임을 져야 합니다. 이와 관련해서 주의의무 위반에 따른 손해배상 청구와 같은 법적 소송이 진행될 수 있습니다.
부동산을 이중으로 매매한 경우 배임죄가 성립할까요?
요즘같이 집값이 계속 오르고 있는 상황에 부동산을 가지고 있는 사람들은 이것을 언제 매매해야 할지 고민이 클 것입니다. 어제와 오늘 가격이 다르고, 내일을 더 다를 것이기 때문입니다. 기존의 매수인과 계약서를 작성하고, 계약금과 중도금까지 받았는데 갑자기 집값이 매우 오른 경우 현재 진행 중인 계약을 파기하고 더 높은 값으로 매매를 하고 싶은 것이 당연한 사람의 욕심입니다.
하지만 욕심을 부리다가 더 큰 화를 초래할 수 있습니다. 동일한 목적물을 서로 다른 둘 이상의 사람들에게 매도를 하는 것은 위법이기 때문입니다. 이것을 '부동산 이중매매'라고 합니다.
바로 배임죄의 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 부동산 매매계약을 체결 후 계약금만을 받은 상태라면 매도인은 매수인에게 계약금의 배액(2배)만을 물어주고 계약을 파기할 수 있습니다.
법무법인 명경 (서울) 부동산 전문 김재윤 대표 변호사
그러나 이미 중도금까지 받은 상황이라면 매도인의 일방적인 계약 파기는 더 이상 불가능하며, 잔금을 모두 치르고 난 후에는 소유권을 이전시켜주어야 하는 의무가 발생합니다. 이는 매도인과 매수인의 동시에 이행되어야 하는 각자의 의무이기 때문입니다.
본래의 매도인 이외에 다른 사람과 계약을 체결한 경우에 배임죄에 해당한다는 법원의 판례도 있습니다.
배임죄란 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가하는 죄로 형법 제 355조 제2항에 명시되어 있습니다.
이것이 성립한다면, 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 단, 유죄가 인정된다고 해서 소유권을 이전 받을 수 있는 것은 아니고, 민사소송을 통해 매도인과 제2의 매수인의 계약으로 인한 소유권 이전등기는 무효임을 따로 주장해야 합니다.
또한 부동산 이중계약에 있어서 새로운 사람과 계약을 체결하였지만 계약금까지만 진행이 된 상황에는 이중으로 계약이 진행되었다고 보지 않아 배임죄에 해당하지는 않습니다. 만약에 이중계약은 있었으나 소유권 이전 등기는 이루어지지 않은 경우에는 소유권이전등기 소송을 진행함으로써 권리 주장이 가능합니다.
눈앞에 이익만을 쫓으려다가는 오히려 큰 화를 입을 수 있으니 신중하게 행동하시길 바랍니다.
부동산 공인중개사가 본인의 중개인과 계약할 수 있을까요?
계약할 수 없습니다. 공인중개사법 제 33조 제6호에서 중개업자가 중개 의뢰인과 직접거래를 하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있다고 하였습니다.
위 조항은 부동산 공인중개사 본인에게 의뢰가 들어온 매물의 정보 혹은 부동산을 중개하며 얻은 정보를 자신의 이익을 위해 사용한다면 부동산 중개 의뢰인의 이익을 침해할 수 있기 때문에 이를 방지하기 위해 규정되었습니다. 다만 이 조항은 국가가 어떤 행위를 단속할 목적으로 금지하거나 제한하는 내용을 담은 규정으로 계약은 유효하고, 단속 상의 처벌만 있는 단속규정으로 대법원에서는 보고 있습니다.
따라서 중개 의뢰인이 중개사와 직접적으로 계약하는 것을 알고 본인의 이익을 위해 계약을 한 경우에는 계약은 유효하다는 것이 판례의 입장입니다.
법무법인 명경(서울) 김재윤 대표 변호사 전문분야 등록증서
오늘은 부동산 중개업자의 계약 그리고 배임죄에 대해서 알아보았습니다. 하루가 멀다 하고 올라가는 집값으로 인해 매도인과 매수인, 부동산 중개업자 간의 분쟁도 늘어나고 있습니다. 가장 좋은 방법은 서로 원만하게 합의를 하는 것이지만, 법리적인 부분을 다투어 보아야 하는 부분이 존재하는 경우도 있습니다.
이런 경우, 부동산 전문 변호사에게 전문적인 법률 상담을 통해 어떤 방식으로 해결할 수 있는지, 귀책사유는 누구에게 있는지 등을 파악하여 진행하시기 바랍니다.
이제는 곳곳에서 빨갛고 노랗게 물들고 있습니다. 그 모습을 보고 있으면 괜히 커피 한 잔과 평소에는 보지 않던 책을 꺼내 페이지를 넘기고 싶어 집니다. 작년 가을에는 울긋불긋 단풍 구경을 하러 다녔던 거 같은데 이제는 근교로 쉽게 다녀올 수 있던 때가 꿈만 같습니다.
요즘에는 사람들이 놀이공원, 경복궁 등이 아니라 상대적으로 사람이 적고 넓은 왕릉과 같은 곳을 많이 간다고 들었습니다. 1년에 한 번 오는 가을을 만끽하고는 싶지만 상황이 여의치 않아 사람이 많은 곳은 불안하여 그런 것 같습니다.
집에만 있을 수 없다는 것을 잘 알기에 무작정 나가지 말라고는 못하겠습니다. 곳곳에서 우울감을 느끼고 있는 사람들이 많아지고 있어 리프레시가 필요하다는 점은 동감하기 때문입니다. 단, 나들이를 갈 때에는 마스크를 더욱더 철저히 끼시고 음식점에서는 다른 테이블과 떨어져서 앉는 등 할 수 있는 최선의 방역을 하는 등의 노력을 하시기 바랍니다.
이곳저곳 집단 감염이 발생하고 있는 가운데 증상이 조금이라도 느껴진다면 숨기지 말고, 두려워 하지 말고 검사를 받아보시길 권해드립니다.
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최근에 있었던 국세청 국정감사에서 부동산 탈세에 대한 질문이 대부분이었습니다. 국민의 힘 서일준 의원에 따르면 부동산 기획으로 이윤을 취하는 '기획부동산'업체들이 날로 진화하여 법인세 탈루 등 추징세액이 최근 5년간 3,025억 원에 달한다고 합니다.
또한 그는"한 지점에서 한 필지를 4천 명이 넘는 투자자에게 공유 지분으로 쪼개 팔아 피해 금액이 1조 원에 달하는 경우가 있다고 한다"라고 말하며 정부의 노력과 조사 기법의 개선이 필요함을 강조했습니다. 이에 김대지 국세청장은 기획 부동산의 경우 토지 양도 후 폐업하고 사라져 신속한 대응이 필요한 부분을 대상으로 철저하게 조사하고 있다고 답변하였습니다.
기획부동산이란 초기에는 못쓰는 땅을 개발하고 좋은 땅으로 만들어 매매하는 부동산 개발을 일컫는 용어로 사용되었습니다. 그러나 이를 악용하는 사례들이 발생하였고 현재에는 부동산 투기를 조장하는 사기를 나타내고 있습니다. 사전에는 나와있지 않지만 이제는 고유명사처럼 쓰이게 된 것이죠. 물론 올바른 목적을 가지고 운영하는 업체도 있긴 합니다.
부동산 투기 조장 업체는 주로 1. 영업사원을 고용하여 그들의 지인 혹은 불특정 다수를 상대로 허위광고를 통해 땅을 파는 방식 2. 필지를 여러 지분으로 쪼개 파는 방식 3. 소유권이 없음에도 있는 것처럼 하여 판매하는 미등기 전매 방식 4. 개발 호재가 있다는 정보를 널리 퍼뜨린 후 토지를 선점하는 방식을 통해 영업을 합니다.
업체들의 방식은 점점 더 교묘해지고 치밀해지고 있어 법률 전문가들도 혀를 내두를 정도입니다. 전문가들도 허점을 어렵게 찾아낼 수 있기에 보통의 사람들은 본인이 피해를 입었단 사실을 더욱 알기가 어려워 그냥 기다림의 시간만 흐르는 경우도 대다수라고 합니다.
최근에는 '경매업체', '투자회사', '부동산 컨설팅' 등 사람들이 한 번쯤 접해본 이름으로 영업을 하고 있습니다. 이곳들은 언뜻 보면 합법적이고 전문적으로 보여 사람들이 믿음을 갖도록 합니다. 또한 강남 등 번화가에 자리를 잡아 정장을 입고 방문하는 사람들을 응대하며, 구미가 당기는 말들만을 늘어놓기 때문에 쉽게 의심을 할 수가 없습니다.
좋은 말들만 하다가 가끔 '~한 점은 있지만'과 같은 말을 해주면 더 뭔가 신뢰감이 생긴다는 것을 이용하여 설명을 할 것입니다. 또한 자신이 운영하는 블로그나 카페의 글들의 링크를 보내주며 이게 실제로 발생할 계획이구나라는 생각을 하게 합니다.
심지어는 자신의 신분증까지 보내주어 사기꾼이 아니라는 점도 어필을 하죠. 그리고 정신을 차리고 보니 서명을 한 상태라면 강을 하나 건넌 것입니다. 그러나 돌아올 수 없는 강을 건넌 것은 아니니 차분히 마저 읽어보시기 바랍니다.
우선 스스로 확인을 해볼 수 있는 방법에는 다섯가지가 있습니다.
1. 토지이용계획 확인원을 발급받아 개발이 가능한지, 계획은 있는지 확인하기.
☞ 개발제한구역, 임야 등 기본적인 구역과 개발계획 여부를 알 수 있습니다.
2. 지적도, 위성지도, 로드뷰 등을 통해 토지와 닿은 길이 있는지 확인하기.
☞ 맹지는 건축 및 개발을 할 수 없습니다.
3. 직접 그곳을 가서 두 눈으로 확인하고, 근처 부동산에 문의해보기.
☞ 좋은 땅이라는 설명을 들었지만 해당 토지 부동산에서는 취급도 하지 않는다 할 수 있습니다.
4. 해당 지자체에 개발 계획 여부 확인해보기
5. 등기부등본 혹은 토지대장(산이라면 임야대장)으로 공유자가 몇 명인지 확인하기
☞ 공유자가 많을수록 행사 권리는 적어집니다.
"싼 것이 비지떡"
이 속담은 한 번씩 모두 들어보셨을 것입니다. 바로 '싼 물건은 당연히 그 품질도 나쁘다는 뜻'인데요. 기획부동산에서도 이 말이 적용될 수 있습니다. 업체에서는 한 필지를 사서 여러 사람들에게 쪼개어 파는 수법을 많이 이용합니다.
우선 업체에서 땅을 찾아 다니다 이용 가치가 적어 값이 싸게 매물로 나와 있는 곳을 타깃으로 정합니다. 이때 공시지가보다도 낮은 가격에 매수할 수 있습니다. 그 후 영업사원을 고용하여 그들에게 해당 토지를 팔게끔 하는 것이죠.
높은 인센티브와 부동산에 배울 수 있다는 점을 내세워 홍보하기 때문에 생각보다 많은 사람들이 지원합니다. 그리곤 그들이 불특정 다수를 상대로 영업을 하거나, 본인들의 지인에게 소개를 하고 심지어는 직접 구매를 하기도 합니다.
한 필지를 여러 사람들에게 파는 것이기 때문에 주로 내세우는 문구는 '몇 배, 몇 십 배가 오를 땅을 오르기 직전인 지금 사야 한다'는 것입니다. 한 필지 전체를 사기에는 금액이 크고 부담스러우니 쪼개어 부담을 덜어주는 거라고 하며 마치 구매자들을 위하는 것처럼 말을 합니다. 사람들 입장에서는 적은 돈으로 큰돈을 벌 수 있다는 것에 우선 혹하고, 이미 산 사람이 있다면 판매자들이 거짓말을 하지 않는 거구나 하며 믿게 되고 안정감을 느껴 구매하게 됩니다.
자신뿐 아니라 가족들, 지인들까지 구매를 할 경우 한 필지 통째로 갖게 되는 것과 다를 바가 없을 것이다는 설명까지 듣는다면 아내, 남편, 부모님, 동생, 친척 등에게 소개하여 그들도 계약을 하게 될 수 있습니다. 계약 과정에서 업체는 계약 후에는 개별등기를 해줄 것이기 때문에 완전히 본인의 땅이 되는 것이며, 만약 설명한 대로 되지 않으면 나중에 다시 팔면 되기 때문에 우선 본인을 믿고 맡기라고 하며 안심까지 시킵니다.
그러나 한 필지를 다수의 명의로 등기가 되어있는 토지를 매수하는 데 있어서 발생하는 한계에 대해서 들어보셨나요? 민법에 따르면 공유 목적물에 대한 지배권한은 개별적이지만 그 권리를 행사하는 데 있어서는 제약이 생긴다고 명시되어 있습니다.
자신의 지분에 해당하는 부분에 대해서는 자유롭게 양도, 담보 제공, 매매 등을 할 수 있습니다. 토지를 통해 수익이 발생할 시 자신의 지분만큼 받을 수 있습니다. 만약 전체의 20%의 토지 소유자라면 토지에 10만 원 상당의 수익 발생 시 본인의 몫은 2만 원이 됩니다. 물론 세금 역시 소유하고 있는 지분만큼만 납부하면 됩니다.
양도, 담보 제공, 매매는 가능하지만 이는 자신이 소유한 지분만큼이며, 전체 공유물에 대해선 처분하거나 변경하지 못합니다. 그리고 공유물을 이용하거나 개량할 때는 과반수의 동의가 필요합니다. 50%가 넘는 지분을 가지고 있지 않다면 다른 등기권자의 동의가 있어야만 이용할 수 있는 것입니다. 이 점을 위해 가족들에게까지 투자를 권하는 분들이 계실 텐데 그보다는 우선 해당 토지가 정말로 개발이 될 곳인지, 건축은 가능한지를 확인해보시길 바랍니다.
잘못된 선택을 통해 본인 뿐 아니라 주변 사람까지 얽혀 서로의 관계가 망가지는 것은 한순간이기 때문입니다. 다시 말해 이 곳이 접한 도로가 없는 맹지라 건축이 불가능하거나 임야 (개발제한구역 등) 개발이 아예 불가능한 곳일 수 있습니다.
앞서 업체가 계약 후 마음에 안들면 다시 팔면 된다고 말했지만 사실 이미 여러 명이 가지고 있는 토지를 구매하려고 하는 사람은 흔하지 않습니다. 그 사람이 나타날 때까지 업체는 계속 기다리라는 말만 반복하여 시간만 계속 흐르며 기다림의 시간이 길어집니다. 그 사이 기획부동산 업체 특성상 목표한 필지를 팔면 폐업하거나 이름을 바꿔 흔적을 감추는데, 기다림의 시간이 길어지면 길어질수록 그들에게 도망갈 시간을 벌어주는 것입니다.
공유지분 투자는 현재도 많은 사람들이 하고 있는 투자 방법이지만, 개발 여부가 확실하지 않고, 오히려 불가능한 곳을 마치 될 것처럼 허위로 꾸며내 사람들을 속이는 것은 명백하기 사기행위입니다. 싼 것이 비지떡임을 기억하시면서 성급한 계약은 금물이라는 점 명심하시기 바랍니다.
저희 법무법인 명경(서울)과 기획부동산과 관련하여 상담을 나누신 분들의 토지 중에는 공유지분으로 소유자들이 많은 곳들이 상당했습니다. 그들은 모두 세부 계획은 달랐지만 개발이 된다는 말에 홀린 듯 구매를 했다는 공통점이 있었습니다. 개발이라는 것이 몇 년 걸리는 것이기 때문에 적금이다 생각하고 기다리지만 만기가 되면 바로 돈을 받는 적금과는 달리 이것으로부터는 아무런 소식이 없어 그 업체에게 다시 문의를 해보며 이상함을 느끼게 됩니다.
해당 토지에 대해 알아보면 알아볼수록 그간 들었던 것과는 달라 불안감이 들고, 초조해져 인터넷 검색을 해보면 본인과 비슷한 사례로 불법행위를 인정받은 판례들이 나와 더 의심이 들어 명경(서울)에 연락을 하여 상담을 받으며 같은 피해를 입었다는 사실을 알게 됩니다.
상담자 A 씨 경기도 광주시 공유 지분 토지 등기부
상담자 B 씨 경기도 시흥시 공유 지분 토지 등기부
의뢰인 C 씨 경기도 하남시 공유 지분 토지 등기부
저희 명경(서울)의 부동산 전문 변호사이자 대표 변호사인 김재윤 변호사와 위와 같은 고민을 가지고 상담이 진행된 일부 토지들입니다. 확인해보니 위의 등기부에 나와있는 것처럼 각 토지는 많게는 300여 명까지 같이 소유하고 있는 토지였습니다.
이 밖에도 공유지분의 좋은 점만 알고 땅을 구매하거나 소유자가 본인뿐이 아니라는 것에 대해 알지 못한 채 계약을 진행하신 분도 계셨습니다. 조만간 개발이 되어 지금이 아니면 땅 값이 오를 것이라는 말에 급하게 진행하시기도 하셨습니다.
처음 연락이 왔을 때는 관심 없다고 거절 의사를 밝혔지만 포기하지 않고 끊임없이 연락이 와 좋은 말만을 하다 보니 시간이 지날수록 솔깃해져 본인도 모르게 넘어갔다는 말을 하시는 분들도 계셨습니다. 아예 일면식이 없는 사람들에게 속아 구매하시기도 하고, 지인을 통해 진행하신 분들도 많았는데 대체적으로 지인에게 구매하신 분들이 더 많은 것으로 보입니다.
한곳을 구매하면 다른 곳은 어떻냐고 또 연락이 와 피해 토지를 여러 곳 가지고 계신 분들도 많습니다.
세금은 나가고 있지만 개발 소식은 없는 이 계약 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 없을까요?
우선 형법상 '사기죄'로 고소할 수 있습니다. 계약에 중대한 영향을 미치는 사실에 대해 기망을 하였고, 그로 인해 상대방에게 착오가 발생하여 재산 손실까지 생겼다는 것을 입증하면 성립하게 되는 것입니다. 하지만 어떤 증거가 필요한지 모르겠고, 그동안 모아놓은 것이 없어 시작부터 막막하셔서 선뜻 진행하기를 두려워하는 분들도 계실 것입니다.
저희 법무법인 명경(서울)에서는 이러한 고민을 해결해드리고자 증거가 없을 시 자체적으로 할 수 있는 방법을 모두 동원하고, 강구하여 증거를 대신 모아드리고 있습니다. 따라서 준비된 자료가 없다고 포기하지 마시고, 우선 상담을 통해 해당사항이 있는지, 앞으로 어떤 것들을 준비하면 되는지 변호사에게 설명을 받으며 하나씩 차근차근 진행하시기 바랍니다.
그들이 처벌받는 것만큼 혹은 그보다 더 중요한 점이 그동안 낸 돈을 돌려받는 것일 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 업체(혹은 개인)를 상대로 사기로 고소하면서 그 과정에서 합의 단계에서 그동안 납부한 돈을 돌려받을 수 있도록 진행하고 있습니다. 법원 판결에서도 피해자와 얼마나 원만하게 합의를 하였고, 그 대금을 반환했는지 여부를 고려하여 판결을 내리고 있기 때문에 상대측에서도 형을 적게 받으려면 합의를 해야 할 필요가 있을 것입니다.
법무법인 명경(서울)로 문의하셔 기획부동산 사기가 맞는지, 어떻게 해결할 수 있는지 등에 대해 변호사와 상담을 나눠보시기를 권해드립니다.
명경(서울)은 의뢰인 분들의 소중한 재산을 돌려받기 위해 할 수 있는 최선을 다하고 있습니다.
어제(12일)부터 사회적 거리두기가 1단계로 낮아졌습니다. 1단계가 됨에 따라 스포츠 행사에 관중 입장이 제한적으로나마 가능해졌으며 뷔페·노래방 등의 운영 역시 재개되었습니다. 이로 인해 자영업자들은 여전히 힘들지만 전보다는 한시름 놓게 될 전망입니다. 그러나 오늘 확진자 수는 100명이 넘어 다시금 긴장의 끈을 잡아야겠습니다. 방심은 금물이니 같은 실수를 반복하지 않도록 '나'부터 열심히 하는 생활 습관을 유지해야겠습니다.
오늘 날씨가 급격하게 차가워져 감기 걸리기 딱 좋은 날씨입니다. 감기 조심하시고, 옷은 언제나 따뜻하게 입어 몸이 차지지 않도록 주의하시기 바랍니다.
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군산이 앞으로 개발될 전망이 있고, 전북대학교 병원이 들어온다는 부지가 근처에 있기 때문에 매입하면 후에 큰 이득을 볼 수 있다. 이 임야를 판매하는데 계약금과 잔금을 지급하면 즉시 해당 토지를 분할하여 이전해주겠다.
- 대전지법 『2016고단683』
"
기획부동산 업체로부터 피해자가 매수를 할 적에 들은 말입니다. 이 말을 철석같이 믿고 해당 토지를 구매하는 계약을 체결했습니다. 하지만 피고인에게는 해당 임야 소유자와 매매계약을 체결하지도 않았으며, 자금 부족으로 회사 운영이 어려운 상태였습니다. 그렇기 때문에 피해자로부터 매매대금을 받는다고 해도 소유권을 이전해 줄 능력이나 의사가 없었습니다.
이 사실들을 알고도 업체는 매매를 진행하였고, 피해자로부터 계약금과 잔금 명목으로 총 1,700만 원을 받았습니다. 이 업체가 기망한 대상은 피해자 외에도 여러 사람들이 있었고 그들에게 총 230,338,000원을 교부받은 것이 확인되었습니다. 이에 법원에서는 피고인(업체)에게 징역 1년 6개월 형을 선고하였습니다.
법원에서는 기획부동산 불법행위는 불특정 다수를 상대로 장기간 의도적으로 기망행위가 이루어지고, 상당 규모의 회사 외관을 가지고 조직적 그리고 집단적으로 거래가 이루어지기 때문에 이에 현혹되어 상대방이 일반 개인 간의 거래에서보다 기망당하기 훨씬 쉽고, 기준이 애매해 자칫 큰 피해를 발생할 수 있는 위험이 있는 점 등을 비추어 판겨을 내린 것입니다.
위와 같은 일들이 비일비재하게 발생하고 있습니다. 갑자기 생긴 것은 아니고 이전부터 있었지만 다른 범죄에 비해 본인의 피해사실을 알기 어려워 한동안은 모르고 있다가 최근 '우리 경매'와 같은 대형 기획부동산 업체의 대표와 관계자들이 실형 선고를 받음으로써 이 개념과 관련 사례들이 드러난 것입니다.
"개발이 조만간 될 것이다. □□산업단지가 들어와 지금보다 땅값이 훨씬 오를 것이다. 노다지 땅인데 당신이니까 알려주는 거다. 나 믿고 계약해라. 나중은 늦으니 지금 바로 사야 한다. 우선 계약금만 내면 내가 안 팔고 있겠다. 아무나 소개해주지 않는데 당신이니까 내가 특별히 챙겨두는 것이다"
불행 중 다행으로 업체들의 수법은 비슷비슷합니다. 위와 같은 말을 하면서 충분히 생각할 시간을 주지 않고 계약이 척척 진행이 되었다면 한 번쯤 의심을 해보시기 바랍니다. 자신이 피해를 당한 것인지 어떻게 의심을 할 수 있을까요? 다음의 내용들을 통해 각각 맞는 서률 확인해 보시고, 한 구석이라도 개발이 되지 않는 것 같은 곳이 있다면 저희 법무법인 명경(서울)으로 문의하시기 바랍니다.
1. 등기부 등본 확인하기.
인터넷 등기소에서 발급 및 열람이 가능한 등기부 등본을 통해 매매한 토지를 몇 명이 공유하고 있고, 그간 몇 명의 손을 거쳐갔는지 확인해보시기 바랍니다. 업체가 제공하는 자료가 있을 수도 있지만 본인이 직접 발급받아 보시기를 권해드립니다. 혼자만 구매한 곳이 아니라는 것은 이미 설명을 들어서 알고 있었을 수 있지만 정확하게 몇 명이 있는지는 모를 수 있습니다. 그 부분을 등기부등본을 통해 알 수 있는 것입니다.
저희 명경(서울)으로 문의하신 상담자께서는 여러 사람이 소유하고 있다는 건 알았지만 이렇게 많은 사람들이 있는 줄은 몰랐다고 하였습니다. 의도적으로 업체에서 그 수를 말하지 않았고, 상담자께서도 상식선에서만 생각을 한 것이죠. (참고로 등기부에 등록된 사람이 백 명이 넘었습니다.)
공유 지분 토지는 자신의 지분만큼만 그 땅에 대한 소유권을 행사할 수 있습니다. 10평의 땅에 1평을 소유하고 있다면, 10%의 지분을 가지고 있는 것이죠. 주식과 비슷하다고 생각하면 될 것 같습니다. 주식에서도 자신이 주식을 가지고 있는 주주라 하여도 회사를 마음대로 처분하거나 개발할 수 없는 것처럼 공유지분에서도 개인 마음대로 진행할 수 없습니다. 대체적으로 과반수의 동의가 필요하기 때문에 개발을 시작할 때부터 시간이 오래 걸려 결국 무산되기도 하는 것입니다.
그래서 다시 되팔려고 해도 그렇게 공유하는 사람들이 많은 땅을 사려고 하는 사람들은 흔치 않아 결국 매매도 어렵게 되어 버립니다. 애물단지가 된 그곳은 조혜련처럼 세금만 계속 납부하게 되는 것이죠. 만약 개별 분할등기가 되었다 하여도 끝이 아닙니다. 자신의 토지에 길이 나 있는지를 확인하셔야 합니다. 길이 있어야 건물을 짓거나 개발이 가능하기 때문입니다.
2. 지적도 혹은 지형 지도를 통해 맹지 여부 확인하기
건축을 하기 위해선 토지에 접하고 있는 도로가 필요합니다. 접하고 있는 도로도 없고, 도로가 생길 계획이 없는 곳을 맹지라고 합니다. 현재는 접한 길이 없지만 확실히 도로가 날 예정이라면 건축허가 신청을 제출해볼 순 있습니다. 그러나 현재든 미래든 도로가 없고, 주변 도로를 소유한 토지주들로부터 사용허가도 받지 않았다면 개발은 불가능합니다.
여기서 길이라고 하는 것은 보행과 자동차의 통행이 가능한 너비 4m 이상의 (예정) 것을 말합니다. 지형적으로 자동차 통행이 필요하지만 불가능한 곳이거나 막다른 도로인 경우에는 시장, 군수, 구청장이 그 위치를 지정하고 공고하는 구간 안에서 너비 3m 이상의 도로가 필요합니다.
저희 법무법인 명경(서울)과 함께 기획부동산 사기와 관련되어 진행 중인 한 의뢰인께서도 이곳에 개발이 조만간 이루어질 것이라는 말에 믿고 매매를 진행하였지만 시간이 지나도 아무런 소식이 없고, 느낌은 싸하셨다고 합니다.
경기도 평택시 한 임야
시간이 지날수록 이상함만 커져 명경(서울)에 문의를 하시게 되었고, 함께 확인해 본 결과 해당 토지는 맹지로 건축 및 개발이 가능하지 않았습니다. 도로가 생길 예정일 수 있나를 확인해 보았지만 없는 것으로 확인되어 처음 소개와는 달리 땅값이 크게 오를 수 없는 것이었습니다.
빨간색으로 표시된 곳이 의뢰인이 매입한 토지로 사진을 보면 알 수 있듯이 도로와는 멀리 떨어져 있습니다. 이 부분에 대한 기망행위를 주장하며 의뢰인이 납부한 돈을 돌려받을 수 있도록 진행 중에 있습니다.
3. 토지이용계획원을 통해 용도구역 확인하기
토지이용 규제정보 서비스 홈페이지에서 알고 싶은 주소를 검색하면 지목, 개별공시지가, 지역지구에 지정되었는지 등을 확인해볼 수 있습니다.
토지이용계획확인원
위에서 말한 의뢰인의 토지는 농림지역 및 보전관리지역으로 지정된 임야였습니다. 산지관리법에 따라 보전산지를 사용할 수 있는 권한을 가지고 있는 사람 이외에는 사용할 수 없도록 규정되어 있습니다. 국방, 군사시설의 설치 / 기상관측시설 / 지하수 관측시설 등 특수한 경우에서만 사용할 수 있는 것입니다.
만약 의뢰인 토지에 길이 있었다 하더라도 땅 값을 올릴 수 있는 일반적인 시설의 설치는 가능하지 않았기 때문에 개발이 되지 않는 곳이었습니다.
법원에서는 타인을 기망하여 그들의 소중한 재산을 가지고 이득을 취한 사람들에게 이전보다 더 엄격한 처벌을 내리고 있습니다. 다만, 피해자와의 합의나 피해금에 대한 변제가 이루어졌다면 처벌이 달라질 수 있는 여지를 남겨두고 있습니다. 그러나 그 피해 보상액이 현저하게 적은 경우는 용납하지 않고 있습니다.
저희 법무법인 명경(서울)에서는 기획부동산 피해에 대해 사기죄로 고소 진행 후 합의 단계에서 매매대금을 반환받을 수 있도록 하고 있습니다. 간혹 가지고 있는 증거가 없어 진행을 망설이는 분들도 계시는데요. 만약 업체의 유죄를 증명할 수 있는 자료들이 있으면 좋긴 하겠지만 없다 하여도 불가능한 것이 아닙니다. 명경(서울)에서 증거를 수집하여 진행할 수 있으니 걱정 마시고 문의하시기 바랍니다.
명경(서울)은 부동산 전문 로펌으로, 노하우를 가지고 의뢰인 분들의 재산을 지켜드리기 위해
