부동산분쟁변호팀

부동산 시장에 따르면 최근 주택 임대차 보호법이 개정됨에 따라 전세 매물이 잘 나오지 않는다고 합니다. 전세를 바라는 세입자와 월세를 원하는 임대인 사이의 의견 차이 때문에 거래 자체가 성립되지 않는 수도 늘었습니다. 

이밖에도 전세 자체를 반전세(보증부 월세)나 완전 월세로 전환하는 경우도 증가하였습니다. 전월세 상한제와 계약 갱신청구권이 시행됨에 따라 전세의 월세화 즉 전세를 월세나 반전세로 바꾸는 현상이 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.

곧 가을 이사철인데 이 혼란스러움이 격변의 부동산 시장에 또 어떤 변화를 불러일으킬지 두고 봐야겠습니다. 전세 매물이 줄어들면서 전셋값은 계속 오르고 있어 사람들의 시름이 가득하니 하루빨리 안정되길 바랍니다.

월세와 반월세의 수가 증가하고 있는 부동산 시장에 따라 오늘은 월세 임차인과 임대인이 알아야 할 "월세 차임"에 대해 알아보고자 합니다.

부동산 임대차 계약을 맺으면 임차인과 임대인은 각자 지켜야 할 의무와 권리가 생기게 됩니다. 임차인은 주택을 사용하고 수익 할 수 있는 권리와 임대인에게 보증금, 월차임, 관리비의 지급 의무가 생기며 반대로 임대인은 보증금, 월차임, 관리비를 받을 수 있는 의무와 임차인이 사용, 수익 할 수 있도록 하는 의무가 생깁니다.

그러나 생각보다 이 의무와 권리가 지켜지지 않는 경우가 많습니다. 월세를 제대로 납부하지 않거나, 주택에 고장이 났을 때 임대인이 고쳐주지 않는 것 등과 같이 임대차 분쟁이 빈번하게 발생하기 때문입니다. 임차인이 월세가 밀리면, 임대인은 너그러운 마음으로 다음에 두 달치를 넣으라고 이해해줍니다. 그러나 이러한 상황이 반복되면 임대인도 마냥 사정을 봐줄 순 없습니다. 

■ 월세 연체가 계속되었을 때, 임대인은 어떠한 대응을 할 수 있을까요?

우리나라 민법 제640조에는  '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다." 고 규정되어 있습니다.

즉, 2기에 해당하는 연체액이 발생했을 때 임대인은 임차인과의 계약을 해지할 정당한 권리가 생기는 것입니다. 법 조항의 차임 연체액이란 월세가 밀린 금액이며, 2기는 두 달 분을 나타냅니다. 두 달분이 밀린다면 임차인(세입자)은 반환 의무가 생겨 임대인에게 목적물을 돌려주어야 합니다. 

여기서 두 달분이란 횟수를 의미하는 것이 아니며, 밀린 월세 총액이 두 달분의 월세 총액 이상이어야 합니다. 세 번 밀리든, 네 번 밀리는 것에는 관계없이 총연체금이 두 달 치의 월세에 해당하지 않으면 되는 것입니다.

■ 표를 통해 더 자세히 설명해보도록 하겠습니다.

임차인 A 씨와 임대인 B 씨는 월세를 200만 원으로 하는 것으로 임대차 계약을 맺었고, 매월 납부 중이었습니다. 그러나 갑작스럽게 A 씨가 경제적 상황이 안 좋아져 월세를 점점 밀리고 있는 상황입니다.

1)

표에 따르면 임차인 A 씨는 3월, 5월, 6월 총 세 번 연체하였고, 그 금액은 6월까지 총 350만 원입니다. 이 경우 임대인 B 씨는 A 씨에게 계약 해지를 주장할 수 없습니다. 비록 A 씨가 횟수로는 3번 연체하였지만 그 금액은 350만원으로 2기의 월세에 해당하는 400만원 보다 적은 금액입니다. 차임 연체가 2기에 해당하는 차임액에 달하지 않았기 때문에 계약 해지 사유에 해당하지 않습니다.

2)

A 씨는 매달 월세의 반씩밖에 납부하지 못했습니다. 그래도 매달 냈기 때문에 참작이 되지 않을까 라는 생각을 가지시는 분들도 계시겠지만, 이 경우 B 씨는 A 씨에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 100만원씩 4번 연체하였기 때문에, 총 400만원을 연체한 것으로 2기의 차임액에 해당하기 때문입니다.

3)

이 경우도 마찬가지로 3월과 5월에 하나도 납부하지 못했기 때문에 당연히 2기의 차임액만큼 연체되어 임대차 계약 해지 사유가 됩니다.

■ 차임 연체액이 2기의 차임액에 달해 계약이 끝나는 상황에 놓였을 때 임대인의 계약 해지 통보 전 임차인이 그동안 밀린 월세를 모두 납부하고, 임대인은 그것을 받았을 때는 어떻게 될까요?

그동안 받아야 하는 월세였기 때문에 당연히 받아도 아무 상관없이 계약을 해지할 수 있을 것이다 생각하는 분들이 많이 계실 텐데요, 임대인이 차임 연체액을 받았다면 더 이상 계약을 해지할 수 없습니다. 임대인이 임차인에 대한 계약 해지권을 포기했다고 보기 때문입니다. 

따라서 두 달치 월급을 밀린 세입자와 더 이상 계약을 이어가지 싶지 않다면 그동안 밀린 월세를 받으시면 안 됩니다. 

■ 월세를 밀릴 것 같은 임차인 중 밀린 만큼 보증금에서 공제하라고 임대인에게 요구하는 분들도 계실 것입니다.

보증금도 임차인이 낸 돈이기 때문이죠. 그러나 만약 사전에 임대인과 임차인이 서로 합의하여 차임연체 발생 시 보증금에서 공제하도록 하기로 했다면 문제는 없겠지만, 그런 상황이 아니라면 무조건적으로 요구할 수는 없습니다. 이에 대한 법적 조항 역시 없습니다.

즉 보증금의 유무에 상관없이 연체는 성립되며, 보증금에서 공제하는 것이 임대인의 의무는 아니라는 것입니다. 

오늘은 월세 임대차 계약을 맺은 분들이 한 번쯤 읽어보면 좋을 차임 연체에 대해서 알아보았습니다. 

차임 연체에 대해 계약 해지, 명도소송, 지급명령신청 등 임대인이 대응할 수 있는 방법은 여러 가지가 있지만 사실 제일 좋은 방법은 임차인과 원만하게 합의하는 것입니다. 소송 진행 시, 시간적 비용적으로 많이 소요되기 때문입니다. 또한 임차인도 월세를 내고 싶지 않아서 내지 않는 것이 아니라 못 내는 것일 수 있으므로 더욱 소송은 서로에게 손해일 수 있습니다.

그러나 합의가 진행되지 않으면, 법적 전문가의 도움을 받아보시기를 바라며, 법리적인 검토 역시 상담을 통해 받아보시길 바랍니다.

2020.09.03. 브릿지경제 │경기도를 비롯한 도내 기초자치단체가 토지거래허가제 도입을 위한 도민 의견 수렴과 부동산투자 사기 신고창고 운영 등에 나선다. 기획부동산 사기 피해 근절을 위해 부동산 투기를 막겠단 취지다.

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이재명 경기도지사는 최근 자신의 페이스북 계정을 통해 “기획부동산 분양사기는 명백한 집단사기범죄”라고 언급하며 ‘토지거래허가제’ 도입에 대한 경기도민들의 의견을 구하겠다고 밝혔다.

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토지거래허가제는 투기 목적의 토지거래가 성행하거나 지가가 급격하게 상승하는 지역을 허가구역으로 지정하고 이곳에서 매매계약을 할 경우 지차제의 승인을 받아야 하는 제도로, 이 지사는 경기도 전 지역을 허가구역으로 지정할 예정이라고 전했다.

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앞서 경기도는 기획부동산 근절을 위해 평택시 헌덕면과 포승읍을 토지허가구역으로 지정한 바 있다.

이어 평택시는 지난달 27일부터 ‘기획부동산 신고 창고’를 상시 운영 중이다. 최근 다양한 개발 사업이 이루어지면서 이를 악용하는 부동산 투자사기 사례가 늘자 이에 대응하고자 신고 창고를 설치한 것이다.

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대표적인 투자사기 유형으로는 개발이 어려운 토지나 임야, 특히 개발제한구역 땅을 시세보다 싼값에 사들여 지분으로 쪼개 팔며 몇 배를 더해 이윤을 챙기는 분양방식으로, 실제 기획부동산 업체들의 주된 수법이다. 개발이 안 된다는 사실을 모르는 일반인들은 이러한 땅의 지분을 비싼 가격에 사면서 사기 피해를 입는다.

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부동산 전문 로펌 법무법인 명경(서울)의 김재윤 대표변호사는 “기획부동산 사기 업체의 사기죄로의 처벌을 원한다면 상대방의 고의적인 기망행위가 있어야 하고, 기망행위로 인해 경제적 손실이 발생했다는 점을 유기적으로 연결해 입증하는 것이 중요하다”고 말했다.

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그러나 법률 지식이 없는 일반인들이 증거 효력이 있는 자료를 모아 논리적으로 입증하는 것에 어려움이 있기 때문에 제대로 대응하지 못하는 피해자가 많다는 게 김재윤 변호사의 설명이다.

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김재윤(법무법인 명경 서울) 변호사는 “사기죄가 인정돼 실형을 받게 되더라도 피해금을 회수하려면 별도의 민사소송을 제기해야 한다”면서 “소송은 장기간 소요되고, 비용도 많이 들어 여러모로 부담이 크기 때문에 소 제기 이전에 업체와 원만한 협의로 투자금 일부를 돌려받는 것도 하나의 해결 방안”이라고 전했다.

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실제 기획부동산 업체에 협의를 제안해 의뢰인의 피해금 일부를 반환 받을 수 있도록 도운 김재윤 부동산전문 변호사는 “기획부동산 업체 특성상 오랫동안 운영하지 않고, 폐업신고를 하거나 다른 이름으로 바꾸는 경우가 많은데 다행히 의뢰인을 기망한 업체가 아직 존재해 원만한 협의가 진행될 수 있었다”며 “기획부동산 사기는 본인이 당한 사실을 잘 모르는 경우가 많아 조금이라도 의심이 든다면 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 진단을 받아보길 바란다”고 당부했다.

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▼ 기사 원문 보러가기 ▼

http://www.viva100.com/main/view.php?key=20200903001429445

수도권을 기준으로 계속 확산하고 있는 코로나 19에 대응하여 현재 2.5단계 사회적 거리두기를 실시하고 있습니다. 오늘은 확진자가 100명대로 낮아지며 감소 추세를 보이긴 하지만 여전히 곳곳에서는 소규모 집단감염이 발생하고 있습니다. 서울시가 이번 주만큼은 '천만 시민 멈춤 주간'으로 설정한 만큼 갑갑하시더라도 적극 동참해 하루빨리 코로나 19가 완화되었으면 좋겠습니다.

음식점, 카페 등 자영업 운영을 하시는 분들이 감수해야 하는 피해가 크지만 더 오래, 더 크게 피해가 확장되지 않으려면 불가피한 선택이었던 것 같습니다. 코로나19와의 싸움에서 이긴 후 경제가 원래대로 돌아와 다시는 이런 같은 일이 발생하지 않았으면 좋겠습니다.

언제나 몸 건강 하시길 바라며, 손 열심히 닦고 외출 시에 가급적 눈을 비비거나 입에 손이 닿는 일이 없도록 유의하시기 바랍니다!

경기도 평택시는 기획부동산 사기 근절을 위해 '기획부동산 신고 창구'를 상시 운영하고 있습니다. 현재 평택시에 여러 개발이 이루어지고 있어 악용하는 사람들이 늘어났고, 그에 따른 피해도 속출하고 있습니다.

그러나 이것은 평택시의 이야기만은 아닙니다. 다른 여러 지역에서 기획부동산 사기로 인한 피해가 늘어났습니다. 많은 피해자들은 매매대금을 모두 납부한 후 한동안의 시간이 흘러야 본인이 사기를 당한 것임을 알게 됩니다.

왜 바로 알지 못할까요?

기획부동산 불법행위에 당했다는 것을 바로 눈치채기 어렵습니다. 이것이 단순히 시간이 걸리면 업체가 말한 대로 되는 것인지 아니면 처음부터 없었던 일인지 판단하기 헷갈리기 때문입니다.

A 씨는 조만간 개발이 된다는 말을 믿고 부동산 업체의 말을 듣고 계약을 체결하였습니다. 그러나 아무리 기다려도 소식이 없어 다시 본인에게 땅을 판 업체에 연락을 해보았지만, 조금만 더 기다리면 된다는 대답뿐이었습니다. 그래서 또 기다리다가 결국 땅을 팔겠다는 말을 했고, 업체는 이러시면 곤란하다, 그러면 새로운 사람이 나타날 때까지 기다리라 하였습니다. 

기다리다가 결국 A 씨가 나서서 이것저것 확인해보니 들은 것과는 달랐고, 심지어 업체는 이미 없어진 후였습니다.

이러한 상황은 A씨에게만 발생하는 것은 아닙니다, 대부분의 사람들이 듣는 답변일 것입니다. 이러한 기다림이 계속되면, 해결할 수 있는 여지는 전보다 사라지고, 결국 언젠가 개발이 되겠지 하며 포기하게 되기도 합니다. 기획부동산이라는 업체 특성상 업체명이 수시로 바뀌거나 폐업을 하고,  직원들도 금방 그만두기 때문에 시간을 지체하면 본인에게 땅을 판 직원과 혹은 그 업체와 연락이 닿지 않게 될 수 있습니다.

그렇다면, 어떤 수법으로 사람들을 기만할까요?

그들의 주된 수법으로는 '개발호재'가 있습니다. 개발할 수 없는 곳이거나 개발될 계획이 없는 곳이지만 마치 개발이 조만간 이루어질 것처럼 속입니다.

업체를 방문하는 사람들, 영업직원들이 무작위로 전화를 건 사람들 그리고 그들의 지인에게 토지(임야)에 대해 설명합니다. 처음에는 듣지 않았지만, 계속해서 연락을 취하기 때문에 결국 한 번 듣게 되고, 방문하게 됩니다. 방문부터 계약까지의 모든 과정은 정신없이 흘러가 어느새 보면 도장을 찍고 나와 있다고 피해자들은 진술합니다.

"조만간 개발이 될 땅이다"
"우리가 가까운 사이니 특별히 알려주는 거다, 진짜 노다지다. 안 사면 후회한다"
"투자 대비 수익성이 좋은 것이다. Low risk High return"
"주변에 쇼핑몰 단지, 주택단지 등이 생겨 분명히 땅값이 오를 거다"
"공유지분이지만 계약하면 소유권 이전(분할 등기)을 해주겠다"

기획부동산 업체에게 한 번쯤 이런 말들을 들어보았을 것입니다. 이런 말들을 통해 사람들이 관심을 갖게 만든 다음 계약을 하게 합니다. 이 과정에서 제대로 주소를 말해주지 않거나, 미리 가볼 시간을 주지 않고 계약서를 읽어볼 시간도 안 주고 빠르게 처리하는 것이 그들의 수법입니다.

실제 수원지방법원 여주지원에서도 개발 호재를 홍보하며 땅값이 오르고, 토지를 매입하면 소유권이전등기를 해주겠다고 하며 사람들을 기망한 사건이 있었습니다. 이를 통해 7천만 원 이상의 이득을 취한 기획부동산 업체 관계자에게 법원은 징역형을 선고하였습니다.

위 사건을 통해 당부드리고 싶은 말은 계약서에 도장을 함부로 찍으면 안 된다는 것입니다. 계약할 토지에 대해 정확한 자료를 찾아보거나 직접 방문해보는 등 제대로된 확인 없이 계약을 진행한다면 법원에서도 제대로 확인하지 않은 책임이 있어 피해자를 제대로 보호해줄 수 없다는 것이 판례의 입장입니다. 즉, 도장을 찍으면 되돌리기는 더 어려워진다는 것이죠.

따라서 이 글을 읽고 계신 분들 중 아직 계약서에 서명을 하기 전이라면 반드시 등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 그 토지 지번 인근 부동산 및 관할 지자체에 개발 호재 여부 확인을 하신 후 진행하시기 바랍니다.

그러나 이미 계약서에 서명을 하신 분들도 계시겠죠? 그런 경우에는 어떻게 해야 할까요?

우선 본인이 기획부동산 사기에 당한 것인지를 확인하기 위해 위에서 언급한 홍보글을 접하였는지 생각해보시기 바랍니다. 그 후 계약한 토지(임야, 산)에 대해 확실히 알아보아야 합니다.

그 땅을 여러 사람과 함께 소유하고 있는 공유 지분인지, 그렇다면 몇 명이 있는지 해당 지번 등기부등본을 통해 알아보시기 바랍니다.

공유 지분의 경우, 분할등기가 되지 않는 이상 거의 본인의 소유권을 행사할 수 없습니다. 개발을 하기 위해서는 다른 소유주의 동의가 필요하며 다수의 등기권자가 있기 때문에 처분하는 것도 어렵습니다. 따라서, 본인이 계약한 토지가 몇 명과 나누고 있는 공유지분인 건지 확인하시기 바랍니다.

또 확인할 점은 계약한 지번이 도로에 접하고 있는지입니다. 도로에 접하지 않은 땅을 맹지라고 하는데, 맹지에는 아무것도 지을 수 없습니다. 즉, 매입한 토지에 도로가 접하지 않았다면 집을 지을 수도 없습니다. 

도로에 접하고 있다 하더라도 모든 건축을 할 수 있는 것 역시 아닙니다. 최소한 도로 폭은 4m를 갖추어야 하고, 도로 폭에 따라 건축이 가능한 용도와 규모가 있습니다. 따라서 매매한 땅이 도로와 접해 있는지, 그 도로의 폭은 얼마나 되는지 여부도 파악하시기 바랍니다.

그밖에 토지이용계획확인원도 확인하셔야 합니다. 토지이용계획확인원이란 "개별 필지별로 해당 토지에 대한 용도 지구, 용도 구역, 도시 계획 시설, 도시 계획 사업과 입안 내용, 그리고 각종 규제의 저촉 여부를 확인하거나 도시계획선이 표시되어서 개별 토지에 대한 규제 사항과 토지 이용 계획에 관련된 사항을 확인할 수 있는 공적 문서"입니다.

이 확인원을 통해 해당 지번이 개발 제한 구역 등 개발 자체가 불가능한 곳은 아닌지를 확인할 수 있습니다. 용도에 따라 세분화되어 나뉘지만 보존지역과 생산관리지역은 서류상 용도가 바뀌지 않는 이상 개발되지 않는다고 보시면 될 것 같습니다.

그렇기 때문에 이용계획확인원을 확인해본 결과 본인의 토지가 개발제한구역에 해당하는데 기획부동산 업체에서는 조만간 개발이 될 것이다는 말로 홍보를 했다면 기획부동산 사기를 의심해볼 수 있습니다.

이밖에도 조금이라도 기획부동산 사기로 의심이 되는 정황이 있는 경우, 관련된 모든 자료를 수집하시기 바랍니다. 만약 시간이 지나 마땅한 자료가 없다면, 계약한 업체 및 직원에게 질문을 하여 원하는 내용을 대답하도록 답변을 유도하는 방법을 통해 증거를 모으는 방법도 있습니다. 이때, 녹음을 하거나 캡처를 하셔야 합니다.

기획부동산 사기가 맞다면 어떻게 대응할 수 있을까요?

형사법상 '사기죄'로 고소할 수 있습니다. 최근 부동산 투기 불법행위에 대한 제재 및 처벌이 강화되어, 실형을 받는 사례가 늘어나고 있습니다.

사기죄로 고소하기 위해서 상대방을 고의적으로 기망하는 행위, 그로 인해 상대방의 착오 발생, 이와 연결되어 경제적 손실 발생 이 세 가지 요건을 충족시키고 입증하여야 합니다.

그러나 주관적인 부분을 가지고 재판부를 설득시켜야 하기 때문에 최대한 많은 증거가 필요합니다. 또한, 개인 보다는 단체로 진행해야 그 영향력이 커져 다른 피해자들을 모은 후 진행해야 하기 때문에 시간이 더 지체될 수 있습니다.

형사소송을 통해서 손해배상을 받을 수 없기 때문에 별도로 민사법상 손해배상을 청구해야 합니다. 

그러나 소송이라는 과정은 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 이 과정에서 피해자들은 지치기도 하고, 의욕을 상실하기도 하죠. 그렇기 때문에 무조건 소송이 답이라고는 할 수 없습니다.

가장 마지막 선택으로 소송을 택하면 되고, 그 전에 상대방과 대화와 합의를 통해 진행해보시는 걸 권해드립니다. 법원을 거치지 않고 진행되기 때문에 시간과 비용 측면에서 훨씬 단축될 수 있습니다. 상대방이 잘못한 것을 인정하지 않아 원만한 합의가 어렵다면 소송을 통해 본때를 보여주면 됩니다.

오늘은 기획부동산 사기 수법 및 대응방법에 대해 알아보았습니다. 저희 법무법인 명경(서울)에도 최근 이와 관련된 문의의 수가 증가하고 있습니다. 저희 의뢰인 B 씨는 지인의 소개로 업체를 방문하였다가 얼떨결에 계약 체결을 하고, 한 달만에 기획 부동산임을 알게 되었다고 합니다. 본인이 생각하기에 기획부동산 사기를 당한 것 같은데, 정말 그런 것인지 그런 것이라면, 납입금은 돌려받을 수 있는 건지 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 진행하였습니다.

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상담 전 정확하고, 확실한 상담을 위하여 미리 자료를 검토한 뒤 상담이 이루어졌으며 의뢰인 B 씨에게 이 계약이 어떤 부분에서 사기를 당한 것이고, 어떻게 증명할 수 있는지, 납입금을 반환받을 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있는지를 B 씨에게 전달하였습니다.

상담 후, B 씨는 저희 법무법인 명경(서울)과 진행하도록 하였고 현재 긍정적으로 해결되고 있습니다.

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본인의 계약이 조금이라도 의심쩍은 부분이 있다면 주저 말고 하루빨리 상담받아보시길 바랍니다. 계약 후 가능한 빠른 시일 내로 진행이 되어야 연결된 업체 및 개인과 연락이 될 가능성이 높으며 그것은 해결도 더 빨리 된다는 것을 의미하기 때문입니다.

부동산 전문 변호사와 자세하고 정확한 상담을 통해 기획부동산 사기를 해결하시길 바랍니다.

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