부동산분쟁변호팀

귀농 전문 컨설팅이 있을 정도로 사람들의 귀농, 귀촌에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 2019년 조사 결과에 따르면 사람들이 귀농, 귀촌을 하는 이유로 자연환경이 좋고, 정서적으로 여유로운 생활을 하기 위해 그리고 농업의 비전 및 발전가능성을 꼽았습니다. 

30대의 젊은 부부들이 복잡한 도시를 떠나고 싶어 농촌을 찾기도 하고, 퇴직을 앞두고 여유로운 노후를 보내기 위해 농촌으로 돌아가곤 합니다. 

귀농, 귀촌을 꿈꾸는 사람들 중 그 지역에 원래 본인 소유의 땅이 있는 사람들은 드물 것입니다. 새로운 곳에서 농사를 짓거나, 터전을 마련하기 위해서는 부동산 거래가 필수적이기에 농촌의 부동산 매매계약도 늘어나고 있는 추세입니다.

귀농·귀촌과 맞물려 아이러니하게도 농촌의 개발 역시 많이 이루어지고 있습니다. 개발을 하려는 움직임이 끊이지 않아 사람들의 땅의 일부를 도로로 편입시키고자 하는 공익사업도 활발히 진행 중입니다.

이러한 상황에 맞추어 오늘은 부동산 매매를 진행하는 데 있어서 발생한 착오로 인해 계약을 최종적으로 취소할 수 있는지에 대해서 알아보고자 합니다.

A씨는 곧 있으면 회사 내규에 맞추어 정년퇴직을 해야 하는 나이가 되었습니다. 30년이 넘는 시간동안 치열한 경쟁 속에 산 A씨는 이제 회사를 "졸업"하면 복잡한 도심을 벗어나 한적한 곳으로 터전을 옮겨 남은 여생을 여유롭고 차분하게 보내고자 하고 있으며, 그 생활만을 바라보며 열심히 일을 하고 있습니다.

이제 때가 와서 이리저리 땅을 알아보던 중, 적당한 부지를 발견하여 매매를 체결하였습니다. 이는 약 1,000여 평정도 되는 땅이었으며, 매도인인 B씨에게도 내려와서 전원주택을 지으며 살기 위해 매매하는 것이라는 점도 밝혔습니다. B씨는 A씨의 이야기를 듣고, 정말 살기 좋은 곳이라며 응원의 말도 아끼지 않았습니다.

처음 진행 할 때 1,000평 중 약 50여 평이 도로에 편입될 것이라는 점은 B씨에게 들어 A씨는 알고 있었습니다. 그러나 50여 평이 도로에 편입되어도 전원주택을 짓는데는 무리가 없어 흔쾌히 진행하였습니다.

그러나 체결하고 난 뒤 최종적으로 전해들은 바로는 50여 평이 아니라 400평이 도로에 편입된다는 것이었습니다. 400평이 도로에 편입이 된다면 A씨의 꿈인 전원주택은 짓지 못하게 됩니다.

이 사실을 알게 된 A씨는 바로 B씨에게 파기를 요구하였지만, B씨는 이미 체결한 후이며 제대로 알아보지 않은 A씨의 탓이라며 해지를 거절하였습니다.

이런 경우, A씨는 계약을 해지할 수 없을까요?

아니요, 취소할 수 있습니다.

우리나라 민법 제109조(착오로 인한 의사표시)에서 "의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. " 라고 규정하고 있습니다. 

그렇다면 착오로 인해 계약을 취소하기 위해서 어떤 요건들을 갖추어야 할까요?

우선 의사표시에 대한 착오가 있어야 합니다. 착오는 법률행위가 유요하게 성립한 것을 전제로 하며 의사와 표시가 일치하지 않은 것을 의미합니다.

두 번째로는 중요 부분에 대한 착오가 있어야 합니다. 중요 부분이라는 것은 판례에 따라 다르게 채택하고 있기 때문에 얼마나 설득력 있게 주장하는지가 중요합니다. 그렇기 때문에 이 부분을 제대로 입증하기 위해서는 전문적인 법률 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

마지막으로 표의자에게 행위에 일반적으로 요구되는 주의를 현저하게 결여한 과실이 없어야 합니다. 현저하게 결여된 과실이 없다는 것이 어떤 것을 의미하는 것일까요? 예를 들어 보자면, 공장을 경영하는 자가 공장이 작아 새로운 공장을 설립할 목적으로 토지를 매수하였습니다.

이 과정에서 거래하는 토지상 공장을 건축할 수 있는지 여부를 관할 지자체에 알아보지 않았다면, 이 부분은 표의자의 과실에 해당합니다.

위 세 요건을 갖추어야 의사표시를 취소할 수 있으며, 취소하면 계약은 무효가 되어 해지가 됩니다.

A씨의 경우를 보면, 부동산 매매에 있어서 동기에 충분히 착오가 있었다고 볼 수 있기 때문에 해지가 가능합니다. 

만약 계속해서 매매를 이어간다면, 도로에 대해 보상을 받을 수 있을까요? 네, 그런 경우에는 손실 보상금을 요구하여 받을 수 있습니다. 손실 보상금이란 국가나 공공 단체의 적법한 공권력 행사에 의해 사유 재산에 특별한 손실이 생겼을 경우 지급되는 계산적 전보로서의 금전입니다. 

현재는 코로나19로 인해 영업 손실을 입은 의료기관, 약국, 일반 사업장 등에 손실 보상금을 지급하고 있습니다.

A씨는 토지 매매의 목적이 '전원주택'을 짓기 위함이었습니다. 그렇기 때문에 사실 전원주택을 짓지 못한다면 그 토지는 더이상 A씨에게 필요하지 않습니다. 따라서 A씨는 토지의 40%가 도로에 편입됨으로써 더 이상 계획대로 집을 지을 수 없게 되었으니 동기에 의한 착오가 발생했다는 것을 주장할 수 있습니다.

판례에 따르면 "동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다"라고 규정하고 있습니다.

본인이 매수하고자 한 토지의 일부분이 도로로 편입된다는 것을 알고 나서도 매수자가 계속 진행을 했을지 여부가 중요한 것입니다. 만약 아무 상관 없이 매매를 진행했을만한 상황이라면 착오에 의한 의사표시 해제를 주장할 수 없습니다. 

그러나 A씨는 처음부터 전원주택을 짓고자 하였고, B도 이 사실을 충분히 인지하고 있었습니다. 따라서 40%의 부분이 도로로 편입되어 전원주택을 짓지 못한다는 점을 알게 되었다면 A씨는 매수하지 않았을 것입니다. 그렇기 때문에 A씨의 동기에 의한 착오가 인정되며, 법률행위 취소 역시 가능합니다.

만약 위에서 언급한 것처럼 의사표시 당사자에게 중대한 과실이 있는 경우에는 취소가 되지 않습니다. 예를 들어보자면, 매수를 하려고 하는 임야를 매매 전에 그 지번도 모르는 등 제대로 알아보지 않은 채 진행을 하였습니다. 그 후 본인이 매수한 임야가 매수자가 생각한 곳과는 다른 곳이어서 계약 해지를 주장하였지만 법원에서는 당사제에게 제대로 알아보지 않은 중대한 과실이 있다는 이유로 해지가 불가능하다는 판결을 냈습니다.

이렇듯 의사표시 당사자의 주관대로 해지가 가능한 것은 아니며, 객관적이고 확실한 정황이 있어야 합니다. 

착오에 의한 매매계약 취소를 주장하기 위해서 전문적인 법률 상담을 받아보시는 것도 한 방법일 수 있습니다. 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 해지가 가능한지 여부를 먼저 알아본 다음 진행해보시기 바랍니다. 

파기가 끝나고 이미 납부한 대금에 대해서도 매매 대금 반환 소송을 통해 매매 대금을 돌려받는 것도 잊지 마시길 바랍니다.

최근 정부와 국회는 혼란에 빠진 부동산 시장을 안정화하기 위한 여러 정책들을 만들어내고 있습니다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고, 부동산 시장은 여전히 롤러코스터를 타고 있습니다. 정부는 이에 더 엄격한 조치를 취함으로써 해결하겠다고 하였고, 경찰청에서는 11월 14일까지 부동산 시장을 교란하는 모든 불법행위를 대상으로 특별단속을 추진한다고 밝혔습니다.

집값 담합 등 불법 중개행위, 재건축 및 재개발 비리와 공공 주택 임대 비리 등 전세사기, 청약통장 매매, 분양권 전매 등 거래 질서를 교란하는 행위를 중심으로 단속할 방침이라 합니다. 거래 질서 교란 행위에는 부동산 개발 예상지역 일대 투자 사기 즉 기획부동산 사기도 포함되어 있습니다.

'기획부동산 사기'란 개발될 가능성이 없거나 개발이 불가능하여 가치가 매우 낮은 토지를 저렴한 가격에 매입한 다음 사람들을 개발 호재가 있다는 달콤한 말로 속여 산 가격보다 더 비싸게 판매함으로써 수익을 얻는 범죄 행위입니다. 

위 범죄에 당하는 사람들의 수는 늘고 있으며, 더 염려되는 부분은 사기를 당해놓고 당한지도 모르는 것이 이 범죄라는 것입니다. 우선 개발이 바로 되는 것이 아니기 때문에 기다려보라는 말로 시간을 끌고 업체가 통째로 사라지기도 하고, 계약서에는 빠져나갈 수 있는 구멍들을 만들어 놓기 때문에 변호사들도 혀를 내두를 지경이라고 합니다.

그러나 요즘에는 이에 대한 처벌이 강화되고 있습니다. 과거에는 피해자들과 합의가 되었고, 보상이 충분히 이루어진 경우 집행유예를 선고하는 등 약한 수준으로 처벌을 받았지만 요즘에는 실형이 선고되는 경우가 많아졌습니다. 

광주지방법원은 피해자 51명을 상대로 개발 가치가 낮은 토지 다섯 곳의 공유지분을 매매하여 약 6억원을 교부하고 편취한 혐의로 업체 이사장은 징역 2년 6개월, 총괄사장은 징역 2년, 광주 지사장은 징역 1년 6개월 형을 선고하였습니다.

이는 2심에서 선고된 형량이며, 1심에서는 각각 징역 1년 6개월, 1년 형이 선고되었습니다. 2심에서 1심보다 더 높은 형량을 선고하였는데, 이는 이들의 죄질을 고려하여 이러한 판단을 내렸다 하였습니다.

위 기획부동산 업체의 직원들도 피해자에 포함되어 있었습니다. 업체에서는 "일당 7만원을 받으면서 부동산과 경매도 배울 수 있습니다. 토지를 판매하면 대금의 10%는 수당으로 지급합니다" 라는 구인 문구를 홍보하며 사람들을 고용하였습니다. 이에 혹한 사람들은 일당과 배움을 둘 다 할 수 있다는 생각에 지원서를 낸 것입니다.

업체에서는 직원들로 하여금 저렴한 가격에 매입한 공유 지분을 매입가보다 4배 높은 가격에 팔도록 하였으며, 직원들 간 실적을 비교함으로써 경쟁을 부추겼습니다. 그 결과 직원들이 성과를 위해 본인들의 돈으로 매수대금을 조달하기도 하였습니다.

피고인들은 피해자에 직원들이 포함되었다는 것에 억울함을 표하였습니다. 그들은 단지 실적을 채우고, 수당을 받기 위해 부동산을 매수한 것이며, 토지들에 대해서 잘 알고 있었다고 주장하였습니다.

그러나 재판부는 직원들은 부동산에 대해 자세하게 아는 것은 부족했으며, 피고인들을 부동산 전문가로 알았기 때문에 듣는 정보를 그대로 믿을 수밖에 없었다고 보이기 때문에 피고인들의 주장은 설득력이 없다고 보았습니다.

대법원 등기소에 따르면 위 사건에 해당하는 필지로는 ◇서울 도봉구 도봉동 산 53 ◇경기 하남시 항동 산 119 ◇경기 성남시 중원구 상대원동 산 31-5 ◇경기도 광주시 남종면 귀여리 산 72-1 ◇경기 광주 남종면 귀여리 산  20 등이 해당됩니다.

귀여리는 보전산지구역 및 상수원보호구역이며 항동과 상대원동은 도립공원, 그리고 도봉동은 북한산국립공원 부지 등으로 개발 자체가 불가능한 곳들이었습니다.

이번 사건에서는 다른 사람들에게 판매를 유도한 직원들이 처벌을 받지 않았지만 경우에 따라서는 처벌을 받을 수 있습니다. 공인중개사 자격증 없이 부동산을 중개하고 수수료를 받는 행위는 공인중개사법에 위반되기 때문입니다. 따라서 법에 위반되지 않는 행동을 하지 않도록 주의하시기 바랍니다.

또한 업체 직원 뿐 아니라 본인이 투자한 땅을 다른 사람에게 소개하여 계약까지 체결하게 되면 본인에게 혜택을 준다는 말에 후순위 투자자들을 만들어 오면 안 됩니다. 이 역시 위의 공인중개사법에 위반되기 때문입니다.

그렇기 때문에 잘못된 방법으로 이득을 취하는 기획부동산 업체에 취업하여 피해자이자 가해자가 되지 않도록 주의하시기 바랍니다.

저희 법무법인 명경 (서울)으로 지인의 소개에 따라 기획부동산 업체를 방문하였다가 본인도 모르게 홀린듯 계약서에 서명을 한 의뢰인이 찾아오셨습니다. 계약을 체결하고 난 뒤 밖으로 나와 이것저것 찾아보니 이 업체는 기획부동산 업체로 유명한 곳이었고, 이 곳을 조심하라는 말도 적혀있었습니다.

계약을 무르는 것은 생각보다 어려운 일입니다. 내용을 제대로 읽어볼 시간도 주지 않고 속전속결로 계약을 체결하게 되었다고 하시지만, 법원에서는 그 역시 계약을 체결한 자의 부주의로 보는 경우도 있기 때문입니다. 또한, 사기라는 죄가 입증하기 까다로운 범죄이기도 합니다.

현재 그 의뢰인은 계약금을 반환받았으며, 계약을 체결할 때에는 신중에 신중을 기하도록

저희 법무법인 명경 (서울)과 약속하였습니다.

법무법인 명경 (서울)은 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 진행하여, 현재 어떤 상황에 놓이게 된 것인지 어떻게 해결하면 좋을지 의뢰인의 입장에서 생각하여 결정하여 최선의 해결 방법을 도출해내고 있습니다.

기획부동산 사기로 문제가 생겼거나 의심이 되는 경우 연락주시기 바랍니다.

부동산 시세 상승과 장기간 이어지고 있는 경기 악화로 부동산 관련 투자에 관심을 쏟고 있는 이들이 늘고 있습니다. 문제는 이를 악용한 범죄까지 늘고 있는 것인데요. 특히 재개발/재건축에 대한 정보 부족으로 분쟁에 휘말려 큰 피해를 보는 사건들을 보면 켤코 남의 얘기가 아닙니다. 

여기서 말하는 재개발과 재건축은 말은 비슷하지만 다른 의미를 담고 있는데요. 재개발사업은 정비기반시설이 노후되거나 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선 혹은 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

반면 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 이 두 사업은 '도시 및 주거환경정비법'에 근거하고 있습니다. 

이러한 사업들은 지역 활성화를 위해, 혹은 주민들의 더 나은 생활인프라를 위한 목적'만'으로 진행이 된다면 매우 좋겠지만 사실상 이로인한 시세차익의 목적으로 진행되는 경우가 많기 때문에 분쟁이 발생하기도 합니다.

특히 재개발의 경우, 재건축 보다 강제성을 보이기 때문에 문제가 커집니다. 예를 들어, 나는 집을 새로 지을 생각이 없는데 해당 구역 사람들이(75%이상) 신축을 하자고 한다면 결국 내 집도 부숴야 하는 상황이 발생합니다. 물론 이때 제값이 팔면야 문제가 되지 않겠지만, 문제는 시세에 훨씬 못 미치는 경우가 많아 분쟁으로 확대될 수 있다는 것입니다.

또한 조합장과 이사들은 집행부의 주도하에 시공사와 협력업체를 선정하게 되는데, 이 과정에서 부정거래가 발생하기도 합니다. 물론 모든 조합이 그런 것은 아니지만,  일단 조합이 결성되고 개발이 시작되었다면 조합장은 누구인지, 진행상황은 어떻게 되고 있는지 살펴보는 것이 좋습니다. 또한 총회가 열린다면 반드시 참석하는 것이 좋겠죠?

더불어 재개발/재건축 가능성이 있는 지역의 부동산을 거래할 시에는 전문가는 물론, 해당 지역의 시청이나 구청에도 반드시 문의해 보는 것이 좋습니다. 해당 조합이 설립인가 또는 사업승인은 났는 그 주변의 개발사업은 어느 정도로 진행되고 있는지, 사업진척은 어느정도인지 등을 토대로 확인해 봐야 하기 때문입니다.

만약 조합이 설립인가를 받으면 지자체처럼 행정권을 행사하는 공법인이 됩니다. 이후 조합의 행위에 대해 소송을 진행하게 되는 경우 행정소송으로 진행하게 됩니다. 실제로 과거 대법의 판례를 보면, 조합원이 조합에 대해 민사소송을 제가한 사안에 대해 민사소송이 아닌, 행정소송으로 다투어 보아야한다고 판단하기도 했습니다.

하지만 행정소송은 민사소송과는 달리, 처분이 있음을 안 날로부터 90일이라는 제소기간이 있기 때문에 이 기간을 놓치면 더이상 의사를 주장할 수 없으니 주의하셔야겠습니다.

이 밖에도 저희 법인으로 많이 들어오는 문의 중 하나가 조합의 집행내역 공개인데요. 이는 조합임원이 조합사업비를 어디에 얼마나 사용하고 있는지를 알 수 있는 내역입니다. 하지만 이마저도 공개하지 않으려는 사람들이 많습니다.

그러나 '도시정비법 20124조'에 따르면 위와 같은 정보는 조합원의 알권리를 보장하기 위하여 조합원이 정비사업 관련 자료의 열람과 복사를 조합에 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 적법한 절차를 거쳐 정보공개요청이 들어갔다면 조합은 15일 이내에 이에 응해야 합니다.

재개발/재건축과 같은 부동산 관련 분쟁은 어려운 법률용어, 복잡한 진행 탓에 혼자서는 진행하기 어렵습니다. 

부동산의 특성상 피해범위나 피해금액이 크기 때문에 문제가 발견 됐다면, 주저말고 전문가를 찾아 상담을 받아보시는 것이 좋습니다. 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사들이 팀을 이뤄 부동산 분쟁과 관련해 다양한 사건을 해결해 나가고 있습니다. 현재 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 저희 법인이 도와드리겠습니다.

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