부동산분쟁변호팀

5년 만에 부동산 중개 수수료 체계가 개편될 수 있다고 합니다.

현재 서울시는 부동산 중개 보수 요율표에 따라 5단계 구간으로 나뉜 주택 상한 요율을 사용하고 있습니다. 그러나 이 요율이 집값과 연동되어 있기 때문에 상승하는 집 값에 맞추어 중개 수수료 역시 계속 올라 이에 대한 개선이 시급한 상황입니다.

부동산 업계에서는 현재보다 개선될 중개 수수료 거래금액별 상항 요율이 세분화될 전망이라 예측하고 있습니다. 과연 어떤 변화가 있을지, 그 변화는 또 어떤 것을 변하게 할지 상황을 지켜보아야겠습니다.

하루가 다르게 부동산 시장이 변하고 있는 가운데, 부동산 업계 관련자들 뿐 아니라 매매 당사자들도 혼란스럽기 그지없습니다. 하루빨리 좋은 쪽으로 안정되어 부동산 시장이 효율적이고 합리적인 방법으로 개선되었으면 좋겠습니다.

부동산 매매계약을 통해 부동산이 거래되긴 하지만, 이러한 과정이 없이 소유권이 넘어갈 수 있습니다. 즉, 매매 없이 본인의 토지가 다른 사람에게 소유권이 이전될 수 있다는 것이죠. 어떻게 이런 상황이 발생할 수 있을까요?

바로 우리나라 민법 제245조가 규정하고 있는 '점유취득시효'제도 때문입니다. 민법 제245조에서는 점유로 인한 부동산 소유권의 취득 기간에 대해 언급하고 있습니다.

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

최근 한 여행 유튜버(A 씨)는 국내 여행을 하던 중 돌아가신 할아버지 댁에 방문을 해보기로 하였습니다. 혼자 사시던 할아버지가 돌아가신 후 그 집은 비어 있어야 했는데, 놀랍게도 한 부부가 그 집에 살고 있었습니다. 당황한 A 씨가 누구냐고 묻자, 그 부부는 자신들을 소개하였습니다. 그들은 A 씨의 가족과는 관계가 없는 사람이며, 조선족이고 이 곳에 와서 살게 된 지는 1년 정도 되었다고 합니다. A씨는 큰아버지에게 연락을 하였고, 자세한 사정을 알 수 있었습니다.

그 부부는 A씨의 큰아버지에게 이 집에서 살아도 되는지를 물었고, 큰할아버지는 여러 시설이 노후되었던 상황이었기 때문에 거절도 승낙도 아닌 애매한 의사 표시를 하였던 것이었습니다. 그 뒤 그 부부는 별 다른 연락 없이 그 집에 들어가 청소하며, 전기와 가스 요금을 내며 살고 있던 것입니다.

A 씨는 그 부부와 다행히 대화가 잘 통하여 좋게 마무리되었습니다.

드라마 같은 지어낸 이야기처럼 들리겠지만, 이런 상황은 주변에 생각보다 많이 발생하고 있습니다. 저희 법무법인 명경 (서울)로도 비슷한 상황에 처한 분들의 문의가 많이 들어오고 있습니다.

만약 조선족 부부가 20년 이상 그 집을 소유할 의사로 점유했다면, A 씨와 그 가족들은 더 이상 그 집에 대해서 소유권을 주장할 수 없게 될 가능성이 있습니다.

법원에서는 그 토지 혹은 건물의 소유자인데도 20년 이상 그 토지와 건물에 대해 어떠한 소유권을 주장하지 않았다면, 법적으로 그 소유자를 보호해 줄 이유가 없다는 것입니다. 즉, 소유자가 본인의 소유권을 지키려고 하지 않았는데 법원에서 도와줄 필요가 없다는 것이죠.

점유취득시효가 인정되려면 어떤 점을 확인해 보아야 할까요?

바로 점유의 성격이 자주점유인지 타주 점유인지 여부입니다. 판례에 따르면, 자주인지 타주인지는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적 그리고 객관적으로 결정되어야 하는 것입니다. 

따라서 점유자가 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 법률적으로 정당화하는 근거에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 보이지 않는 객관적 사정이 있는 경우에는 자주점유가 인정되지 않는다고 합니다.

즉, 자주점유가 인정되려면 본인이 부동산 및 토지를 소유할 의사를 가지고, 누가 봐도 소유자인 것처럼 보이고, 소유자라면 당연히 했을 행동을 취해야 합니다. 점유취득시효를 주장하는 측은 자주점유를 가지고 점유를 한 것이기 때문에 시효가 완성된 것이다는 것을 주장할 것이며, 상대방은 그와 반대인 타주 점유 혹은 무단점유를 주장할 것입니다. 자주점유인지 아닌지는 자주점유를 부정하는 측에 있다는 점 알아두시기 바랍니다.

타주 점유는 자주점유와 반대되는 개념이라면 무단점유는 어떤 것일까요?

무단점유는 '무단'이라는 말 그대로 어떤 것을 점유할 때 소유자에게 어떠한 동의도 받지 않고 무단으로 점유하는 것을 말합니다. 무단점유를 한 경우에도 자주점유는 인정되지 않기 때문에 증명할 정황이나 서류들을 준비하신 후 주장하시기 바랍니다.

단, 특별한 경우를 제외하고는 자주점유에 대한 입증은 상대방의 몫이기 때문에 점유자는 점유의 권원 즉, 어떠한 행위를 법률적으로 정당화하는 근거를 주장하면 자주점유를 인정받을 수 있습니다.

그러나 점유자가 처분할 수 있는 권한이 없는 사람에게 그 사람이 그러한 권한이 없다는 것을 알면서도 부동산이나 토지를 취득하였거나 그 법률행위가 무효임을 알고서도 행함으로써 점유를 시작한 것이라면, 이것은 무단점유이기 때문에 점유를 인정받을 수 없습니다.

처음부터 진짜 소유자의 소유권을 배제하고 배타적인 지배를 할 수 없다는 것을 알면서도 점유를 한 것이기 때문에 소유의 의사가 없다고 보기 때문입니다. (대법원 2000. 9. 29. 선고 99다50705)

점유자는 소유자에게 점유취득시효를 주장하며 소유권을 이전해달라는 요구를 할 수 있을 것이며, 소유자는 점유자에게 자주점유를 부정하면서 부동산의 인도 청구나 부당이득 반환 청구를 주장할 수 있습니다. 

소유권자가 다른 사람으로 바뀌었다면 어떻게 될까요?

그것은 시효가 완성되기 전에 바뀐 것인지 아니면 완성 후 바뀐 것인지 여부에 달렸습니다. 만약 시효 완성 전에 소유권자가 바뀐 것이라면, 점유자는 계속 이어서 시효 완성이 가능합니다. 그러나 시효가 완성되고 난 후 제3자로 소유권이 바뀐 것이라면, 제 3자에게 완성된 취득시효로 대항할 수 없습니다.

그렇기 때문에 등기부등본 등을 꼼꼼하게 확인하여, 소유자가 바뀌었다면 언제 바뀌었는지 확인해보시기 바랍니다. 

저희 법무법인 명경 (서울)에도 점유취득시효와 관련된 문의가 많이 오고 있습니다. 이러한 제도가 있다는 것은 알지만 어떤 것인지, 어떻게 적용될 수 있는지, 본인은 해당될 수 있는지에 대해서 제대로 확인하기 어렵습니다. 아주 사소한 점도 큰 변수로 작용할 수 있기 때문입니다.

자신의 경우가 이 제도를 적용할 수 있는지의 여부를 확인하고 싶으시거나, 상대방의 주장에 대해 어떻게 대응을 하면 좋을지 조언을 얻고 싶으신 분들께서는 저희 법무법인 명경 (서울)의 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 확실하고 정확하게 알아보시기 바랍니다.

신종코로나바이러스로 인한 지역사회 감염이 심각한 수준에 이르고 있습니다. 사회적 거리두기에 협조를 바라는 목소리가 더욱 커지고 있지만 이를 지키지 않는 일부 시민들에 의해 3단계 격상까지도 논의가 되고 있는 상황인데요. 이럴때일수록 우리 모두 적극 협조해 빠른 시일내에 이겨낼 수 있도록 해야겠습니다. 언제 어디서나 개인위생 철저히 하시길 바랍니다!

그럼 본론으로 넘어가서, 오늘은 벌써 시행된지 2개월이 다되어 가는 도시공원일몰제에 이야기 해볼까 하는데요. 지난 7월 시행된 도시공원일몰제(실효제)는, 도시계획에 따라 각 지자체들이 70~80년대에 급격한 도시화를 겪으면서 사유지인 것에 상관없이 도시공원으로 지정하고, 20년 이상 조성사업을 시행하지 않는다면 그 지정의 효력이 상실되는 제도를 말합니다.

그동안 지자체는 위 내용에 따라 해당 공원 내 포함된 사유지를 매수하는 방법으로 도시공원을 유지하고자 보상방안을 마련하고 있었습니다. 그러나 그 보상안이 토지주분들에게는 달갑지만은 않은 소식이었는데요. 그도 그럴 것이 이러한 곳들을 모두 해제하면 우선적으로 난개발이 가장 우려됐고, 그렇다고 보상을 하자니 매수대상지에 비해 지자체의 예산이 한정적이었기 때문입니다.

이러한 와중에 보상도 해제도 아닌, 도시자연공원구역으로 지정까지 해버리는 상황에 놓이게 되자 토지주들의 한숨이 짙어져가고 있던 것이죠. 도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역에 대해 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따라 도시·군관리계획으로 결정, 고시한 구역을 말합니다.

쉽게 말해 구역 내에서는 건축물의 건축 및 용도변경이 어려울 뿐 아니라, 토지 분할, 공작물의 설치 등이 금지됨을 뜻하며, 이는 개발하는데 제한이 걸릴 수 있임을 의미합니다. 즉, 개발제한구역과 비슷한 형태를 띄게된다고 볼 수 있는 것이죠. 토지주들은 이도저도 아닌 대책 방향에 불만의 목소리가 높아질 수 밖에 없었습니다.

​서울시 역시 도시공원 일몰제 대응 방안으로 구역지정은 물론, 단계별 우선 보상 계획 수립 중이었습니다. 이에 저희 법무법인 명경 서울은 보상 대상인 토지를 가진 소유주분들이 제대로된 보상을 받을 수 있도록, 혹은 도시공원구역지정에서 벗어날 수 있도록 소송을 준비중에 있었습니다.

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최근 진행중인 곳 중 하나인 강서구 화곡동 봉제산근린공원의 경우에는, 보상금에 관한 내용을 담은 의견서를 강서구청에 전달했고, '봉제산 근린공원에 속한 의뢰인의 토지를 내년 서울시 보상계획에 포함되도록 하겠다'는 답변을 받았습니다.

의뢰인들의 땅은 77년도에 도시계획시설 근린공원으로 결정되었고 분할되어 일부만 수용되었고 때문에 잔여지 손실이 발생하였습니다. 의뢰인은 그동안 해당 토지가 도로, 주택지와 인접해 수용 가능성이 있다고 판단해 매년 서울시에 토지수용신청을 해왔었지만 계속해서 거절당해 왔습니다.

그 결과 해당 토지는 개발 가능성이 있었음에도 분필 보상되어 접근조건이 하락하였고 건축가능 면적이 급감, 또 도시자연공원구역으로 지정되면서 장래 이용가능성과 거래의 용이성에 따라 가치가 하락되었습니다.

저희 법인에서 검토해보니 손실보상청구가 가능하다고 판단(약 80억 원), 내용증명을 통해 보상 토지에 포함해달라 요청을 한 것입니다.  결국 지자체로부터 서울시에 우선 보상 대상지에 포함되도록 요청을 넣었다는 답변을 들을 수 있었습니다.

이제 앞으로 남은 일은 보상절차에 따라 의뢰인 분의 사유재산권을 되찾고 합당한 보상을 받을 수 있도록 끝까지 돕는 것입니다. 본 결과가 밑거름이 되어 앞으로 진행될 사건들 역시  순조롭게 진행될 수 있을 것으로 기대를 모으고 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사가 전담팀을 구성해 1:1 상담부터 진행까지 사건 해결을 위해 힘쓰고 있습니다. 현재 위와 같은 상황에 처해 어려움을 겪고 계시다면 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

경찰청에서는 부동산 불법행위에 대해 집중 단속 중입니다. 8월 24일까지 총 169명 823명을 단속하여 157건 789명을 수사 중에 있으며 12건 34명은 불구속 기소 송치 하였습니다. 경찰은 앞으로도 특별 단속 기간인 만큼 부동산 시장을 교란시키는 행위를 뿌리 뽑겠다고 굳은 다짐을 내비쳤습니다.

광주광역시에서도 부동산 시장을 안정화 시키기 위해 강력 단속을 진행한다고 합니다. 광주광역시는 광주지방경찰청, 광주지방국세청, 5개 자치구와 합동으로 부동산 불법거래에 대해 단속하겠다고 밝혔습니다. 또한, 부동산 시장을 안정화시키기 위한 방안 역시 마련 중에 있습니다.

이번 광주광역시의 결정은 지속적으로 SNS에 올라오는 실거래가 허위신고에 대한 민원으로 인해 시작되었으며, 시 민생사법 경찰과에 이를 전담하는 수사인력을 배치하여 기획부동산 불법 행위 등에 대한 기획수사도 할 예정입니다. 

광주시와 자치구 홈페이지에 '부동산 불법거래 신고센터'를 운영함으로써 사람들이 더 편하고 빠르게 신고할 수 있도록 하고 있으며, 피해자로 의심이 되는 상황이라면 신고센터를 이용해보시길 바랍니다.

최근 인천지검 부천지청에서는 대형 기획부동산 업체인 '우리 경매'의 인천 지역 지점장을 구속 기소하였습니다. 이들은 개발이 되지 않는 공유 지분을 판매하여 30억원이 넘는 돈을 편취하여 사기죄 혐의를 받고 있습니다. 

또한 그들은 그들이 판매한 토지들이 조만간 개발이 될 구역이라는 말로 토지 공유 지분을 3~7배로 부풀려 판매하였지만, 확인 결과 개발 계획이 없는 허위·과장 광고였습니다.

그들은 피해자들에게 판매한 토지에 대해 지번도 알려주지 않았고, 전체 토지 면적 중 본인의 공유 지분이 얼마나 차지하는지도 피해자는 몰랐다고 합니다. 

그들이 판매한 면적이 넓어 만약 위 피고인들의 매매가 사기로 인정될 시 나머지 피해자들도 잇따라 소송을 진행할 것으로 보입니다. 

위 사례는 '기획부동산 사기' 혐의로 구속되어 수사 중에 있는 '우리 경매'에 관한 기사입니다.

기획부동산과 관련된 불법행위는 과거부터 지속적으로 있었지만, 요즘 들어 그 피해가 더 증가하고 있습니다. 그러나 기획부동산 자체가 불법인 것은 아닙니다. 그 토지들을 이용하여 허위로 광고를 하거나, 사실과 다른 내용으로 매매를 하는 등 불법적인 행위를 통해 매매를 하여 상대방에게 경제적인 손실을 발생시켰을 때 '사기'가 되는 것입니다. 

사기죄는 사람을 속여 재물을 얻거나 재산상의 이익을 취득하거나 또는 제3자로 하여금 취득하게 함으로써 성립하는 범죄입니다. 

이 범죄가 성립하려면 기망행위가 있어야 합니다. 이는 이러한 행동이 있었다고 주장하는 쪽에 입증 책임이 있습니다. 그렇기 때문에 확실하게 준비를 하여야 하는데, 상대방 측에서는 속이려는 의도가 없었으며 제대로 알아보지 않았다며 피해자에게 잘못을 돌릴 수 있기 때문입니다. 

그렇기 때문에 반박할 수 없도록 철저하게 준비를 하여야 합니다. 만약 상대방이 반박을 하더라도 그것에 맞는 대응방안을 모두 마련하면서 말입니다.

만약 혼자 힘으로 하기가 어렵고, 감이 안잡히신다면 법률 전문가의 전문적인 상담을 받아보시길 권해드립니다.

피고인에게 기망행위가 있었다는 것으로 피해자들이 주장하는 것이 '허위·과장 광고'가 있었다는 점입니다. 원래 사실과 다른 점을 이용하여 본인을 속여서 땅을 사게끔 했다는 것이죠.

그러나 대법원에 따르면 일반적으로 시인될 수 있는 정도의 허위 및 과장 광고는 의도적으로 상대방을 착오에 빠지게 하는 행위에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 예를 들어 원래 30평인데 35평 정도로 광고를 하였더라도 그 평수가 매매 대금이 산정되기 위한 기준이 아니었다면 사기죄로 인정되지 않는 것입니다. (대법원 1991. 06. 11. 선고 91도788 판결)

또한 기획부동산 업자들에게는 피곤인들이 도시계획시설 사업으로 수용되는 철거주택의 입주권을 받게 할 수 있는 권한이나 능력이 없었음에도 '구청 공무원들에게 말을 다 해놓았다. 걱정하지 말아라. 입주권이 나올 것이다.'라며 피해자들을 기망하여 입주권 매매를 편취한 사례도 있었습니다. 이 사례에 대해서도 법원에서는 객관적인 사실에 부합하거나 기망 행위에는 해당되지 않는다고 하였습니다. 

왜 해당되지 않는 것일까요? 법원에서는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 초점을 맞추어 판단한 것입니다. 상품을 광고하는 데 다소 과장이나 허위가 담겨있다 하더라도 이를 신의칙에 미루어 보았을 때 인정될만한 것이기 때문에 기망하였다고 볼 수 없다고 결정을 내린 것입니다.

이렇게 인정받기 어렵지만, 요건을 충족시킨다면 인정받을 수 있습니다. 대법원에 따르면 거래에 있어 중요하고, 의사결정에 중대한 영향을 끼치며 그 과정이 신의 성실 원칙을 위반하는 것이라면 사기죄의 기망행위에 해당합니다. (대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결)

그렇다면, 기획부동산 업체에서 자주 사용하는 홍보 문구에 대해서는 어떨까요?

예를 들어, '도로가 곧 개통될 예정이다, 가까운 곳에 새로운 역이 생긴다, 지금은 아니지만 빠른 시일 내에 그린벨트에서 해제될 것이다. 개발이 될 것이다' 가 있습니다. 업체에 방문하면 한 번쯤 듣는 말이죠.

위 홍보글이 모두 사실이면 좋겠지만, 만약 사실과 다른 부분이 있다면 기망행위로 인정될 수 있습니다. 저 문구들은 분명하게 행정적으로 사실을 파악할 수 있기 때문에 거짓이라는 것을 알았음에도 거짓말로 광고한 것이기 때문입니다. 또한, 저 내용은 부동산 매매 대금에도 큰 영향을 미치기 때문입니다.

따라서 확정되지 않은 정책을 마치 확정이 된 것처럼 허위·과장 광고를 하였다면, 이는 기망행위로 사기죄로 처벌할 수 있습니다. (울산지법 2019노561, 서울중앙지법 2018. 3. 29. 선고. 2015고단 370 등)

다만, 한 끝차이로 인정이 안되는 경우도 있습니다. 예를 들어 언론에 보도된 내용으로 개발 광고를 하였거나 매매계약을 체결하기 전에 그 현장에 직접 방문해서 설명을 들을 때에는 거짓 광고를 하지 않았거나 매수인들이 사실 확인 의무를 해태한 경우가 해당됩니다. 

그렇기 때문에 매매계약을 체결하기 전 알 수 있는 모든 정보를 우선 알아보는 것이 중요합니다. 직접 그 현장에 방문하여 근처 부동산에서 정말로 개발이 될 예정이 있는 곳인지, 업체에서 알려준 지번과 계약을 맺는 지번이 정말 동일한 곳인지 등 확인해보시기 바랍니다.

그 밖에도 등기부등본, 토지이용계획확인서, 임야도, 지적도 등 쉽게 발급받을 수 있는 자료들을 토대로도 알아보시길 바랍니다. 

저희 법무법인 명경 (서울)의 한 의뢰인께서는 주변 지인이 계속 연락을 하여 개발 호재가 있는 곳이라며 놓치면 안되는 곳이라는 말로 결국 계약까지 체결하였고, 생각을 계속 해봐도 이건 아닌 거 같아 계약을 취소하고 싶으시다며 상담을 잡으셨습니다. 알고 보니 그 토지는 개발을 아예 할 수 없는 그린벨트 지역이었습니다. 

비록 저희 의뢰인도 처음에 확실하게 알아보지 않은 잘못이 있긴 하지만, 그렇다고 사기를 친 사람들에게 면죄부가 생기는 것은 아닙니다.

현재 납입한 매매 대금에 관하여 반환받기 위해 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 진행하였고, 그 결과 합리적인 해결책을 마련하여 긍정적으로 진행 중입니다.

본인의 부동산 매매에 의심이 가거나 기획부동산 사기를 당한 것인지를 확인해보고자 하신다면 주저 말고 연락 주시기 바랍니다.