부동산분쟁변호팀

이제는 완연한 가을 날씨가 되었습니다. 10월 말쯤 되면 곳곳에 울긋불긋 단풍이 예쁘게 물들겠려나요. 작년 가을에는 늦가을쯤 수원 화성으로 단풍구경을 다녀와 내년에는 더 한창일 때 제대로 다녀오자 했는데 , 이젠 그마저도 쉽지가 않게 되었네요. 당장 다음 주에 있을 추석 연휴를 잘 지나가야 할 텐데 걱정이 큽니다. 

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전문가들이 현재 가장 걱정하고 있는 추석 연휴 그리고 그 다음주에 있는 한글날 연휴, 잘 이겨낼 수 있으면 좋겠습니다. 놀러 가고, 콧바람 쐬러 가고 싶은 마음이 굴뚝같지만 이번에는 한 번 참아 보려고 합니다. 올 추석 때 할머니 할아버지를 뵙지는 못하지만, 내년 설에는 꼭 뵐 수 있게 되었으면 좋겠습니다!

모두 몸조심하시길 바랍니다. 일교차가 크니 옷을 따뜻하게 입고 다니셔 감기에도 걸리지 않도록 주의하시기 바랍니다.

오늘은 부동산 시장의 새로운 화젯거리인 '도시공원 일몰제'와 '기획부동산 사기'가 가진 관련성에 대해 설명해드리려고 합니다. 뉴스에서 연달아 다루고 있는 내용으로 각각의 이슈를 가질 것으로 보이지만 조금 더 깊게 들어가면 이 둘이 서로 관련이 되었음을 알 수 있습니다. 장기 미집행 공원이 해제되는 것을 이용한 부동산 불법행위로 이득을 취하는 업체가 있으며, 그 피해 규모가 커 문제가 심각한 상황입니다. 혹시 본인의 땅이 해당되지는 않는지 참고하시기 바랍니다. 

• 도시공원 일몰제란?

20년간 미집행 공원에 대해 도시공원구역으로서의 효력이 없어지는 것을 뜻합니다. 즉 도시공원으로 지정되고 난 뒤 20년이 넘는 시간 동안 지자체의 계획에 따라 공원으로서 만들어지지 않았다면 다시 본래의 소유자에게 돌아가 마음대로 소유권을 행사할 수 있게 됩니다.

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이 제도는 1999년 헌법 재판소의 헌법 불합치 결정을 받았으며, 첫 시행일이 지난 2020년 7월 1일이었습니다. 작년 말부터 주목을 받기 시작했고 그 날짜가 다가오면서 사람들은 관련 지역 땅값이 오를 것이라는 생각에 기대를 품었습니다. 이 지역은 공원구역으로 개발이 안 되는 곳으로 땅값 자체가 주변 시세보다 훨씬 낮게 측정되어 있었기 때문에 토지주들 및 투자자들에게는 희소식이었죠.  

그러나 지자체에서는 해지에 반대하며 여러 방법들을 강구하고 있습니다. 해당 구역을 매입하면 되지만 그 규모가 너무 커서 자금이 부족하기에 다른 방법을 이용하여 해제를 막고 있는 상황입니다. 

일부 관련 지자체에서는 민간공원 특례사업 추진을 협의 중에 있습니다. 이 사업은 공원을 조성하는 대가로 일부 개발을 허용하는 것인데 협의가 앞으로도 계속해서 필요하지만 올바른 방향으로 진행이 된다면 서로 윈-윈할 수 있는 쪽이 아닐까 싶습니다.

서울시에서는 난개발을 막기 위한다는 취지로 해당 구역들을 도시자연공원구역으로 지정하는 방안을 추진하였습니다. 위 구역으로 되었다면 개발제한구역과 같은 영향을 미칠 수 있습니다. 즉 개발이 다시 불가능하게 되어 공원에서는 벗어났지만 사실상 토지주들이 할 수 있는 건 없는 것이죠.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 도시공원 일몰제 및 서울시의 도시자연공원구역 지정과 관련하여 전담 팀을 운영하고 있습니다. 위 지정에 대해 취소소송을 제기하기 위해선 9월 말까지 진행해야 하기 때문에 의뢰인들의 토지들을 대상으로 진행 중에 있습니다. 그중 봉제산 공원구역 지정에 취소와 관련된 내용증명을 발송하였고, 관련 지자체로부터 내년도 우선 보상 대상 포함을 서울시에 요청하였다는 회신을 받았습니다.

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이밖에도 의뢰인 분들의 보상금 증액을 위해 수용재결, 이의재결 및 여러 법적 대응을 진행하고 있으며 실제로 수용재결을 통해 10% 이상 증액이 된 의뢰인도 계십니다. 이에 대한 문의사항이 있으신 분들은 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다.

• 기획부동산 사기란?

개발 가능성이 없거나 자체가 불가능한 땅을 저렴한 값에 매입하여 훨씬 높은 가격에 팜으로써 이득을 취하는 부동산 투자 불법행위입니다. 업체에서는 직원을 고용해 그들의 지인 혹은 불특정 다수에게 개발이 된다는 이유로 보통 3~4배, 많게는 7~8배 부풀려 팔게 합니다.

지인을 믿고 구매를 하였지만 알고 보니 주변에 도로가 없어 건축행위 자체가 불가능한 맹지인 경우가 많습니다. 또한 한 필지를 몇십 명, 몇 백 명이 소유하고 있는 공유지분 토지인 경우도 대부분입니다. 이밖에도 개발이 아예 불가능한 개발제한구역에 해당되거나 특정 건물만 세울 수 있거나 특정인만 건축이 가능하도록 보호하고 있는 임야일 수 있습니다.

따라서 부동산 매매 전 반드시 토지이용계획 확인원, 등기부 등을 발급받아 본인이 살 땅이 어떠한 상태에 있는지 반드시 확인하신 후 계약을 진행하시기 바랍니다. 

위 행위에 당했다는 것을 아는 데까지 시간이 걸려 해결에도 어려움이 발생합니다. 우선 개발 자체가 당장 이루어지는 것이 아니라 몇 년 뒤, 나중에 이루어지는 것이라고 하기 때문에 당장 개발 여부를 알 수 없습니다. 또한 개발제한구역이 아니냐 하고 따져도 지금은 그렇지만 곧 그린벨트에서 풀릴 것이라고 한다면 피해인들은 우선 낸 돈이 있기 때문에 믿고 넘어갈 수밖에 없습니다. 

그렇기 때문에 피해사실을 알기까지도 오래 걸리고, 기획부동산 업체 특성상 금방 없어지기 때문에 해결하는데 더 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 조금이라도 의심이 들 때 바로 전문 변호사와의 도움을 받아 진행하시기를 권해드립니다. 

• 도시공원 일몰제와 기획부동산 사기의 연관성은?

업체의 수법은 도시공원 일몰제를 접했을 때 '이거다!' 싶었을 것입니다. '2020년 7월 1일부터 마음껏 개발하게 되니까 그 이후로는 땅값이 지금에 비해 엄청 오를 것이다. 지금 사놔야 그때 돈을 벌 수 있다. 곧 있음 사람들이 다 알게 돼서 살 수 없다. 지금 바로 사야 한다. 나중은 이미 올랐기 때문에 늦는다.'라고 하며 상대적으로 일몰제에 생소하고, 적은 위험 높은 이득을 원하는 사람들에게는 듣기 좋은 말이었을 것입니다. 그래서 업체와 소개해준 지인을 믿고 구매를 하게 되는 것이죠.

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A 부동산 업체는 서울시 강동구에 있는 임야를 공원에서 해제되면 가치가 훨씬 오를 것이라고 하며 62명에게 나누어 팔았습니다. 7월이 다가오고 있던 시점, 이제 곧 있으면 돈을 벌 수 있다는 기대에 부풀어있었지만 서울시에서는 관련 지역을 대부분 유지하겠다는 입장을 내세우고 있습니다. 그렇다 보니 투자자만 어떻게 대응해야 할지 막막한 상태가 되었고, 업체에 문의를 해도 이미 없어진 후입니다. 또한 처분을 하려고 해도 이미 많은 이들이 공유하고 있어 그마저도 어렵습니다.

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이밖에도 됩니다. 기획부동산 업체는 27억 원에 매입한 다음 900여 명에게 팔았는데 총 134억 원정도 됩니다. 그리고 이로 인해 약 107억 원만큼의 차익을 얻게 된 것이죠. 그러나 이곳은 현재 개발이 절대로 불가능한 지역임에도 공원 취소된다는 업체의 말을 믿고 사람들은 구매하였지만 아직도 그 값에는 큰 변화가 없는 상황입니다.

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▽관련 기사▽

http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=374952

장기미집행 공원 실효 제도가 시행된 지금 투자자들은 발만 동동 구르고 있는 상태입니다. 공원으로서 해제되어 개발이 가능한 일반 토지가 된다고 해도 공유지분으로 함께 소유한 사람들이 많아 소유권 행사는 여전히 어렵습니다. 그 땅을 개발하기 위해선 공유지분 토지주들의 동의가 모두 필요하기 때문입니다. 또한 본인 지분에 길이 접하지 않는다면 건축 자체가 불가능합니다.

• 해결할 수 있는 방법은?

업체는 공유지분이 어떤 것이며, 어떠한 제한이 있다는 것은 설명하지 않은 채 물건의 공동구매처럼 설명을 했을 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)으로 문의하신 한 분께서도 이 구역을 구매하였으나 공유지분으로 본인 이외에도 수십 명이 소유하고 있는 곳이며, 일몰제 적용 대상이라고 하였지만 현재까지도 달라지는 게 없다며 억울함을 표현하였습니다.

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그는 2017년 전쯤 '3년 뒤  구역 해제 예정 구역이기 때문에 개발이 가능하며 값이 매우 오를 것이다.'라는 말을 듣고 혹해서 매입하였습니다. 그 당시 아직 공원 일몰제가 관심을 받기 전이라 정보도 많이 없었고, 검색을 해보아도 업체의 말이 맞는 것 같아 구매를 하신 거죠.

그러나 여전히 그 땅은 시행이 된 지금도 개발 제한 구역이며 업체는 이미 사라진 지 오해였습니다. 이러한 상황에 당혹스러워하며 매매대금을 돌려받을 수는 없는지 문의하셨습니다.

우선 형사법상 사기죄로 고소 가능합니다. 사기죄 성립을 위해선 "1. 기망행위 2. 기망으로 인한 상대방의 착오 3. 그로 인한 경제적 손실" 이 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 또한 주장에 힘을 싣기 위해서는 동일한 피해를 당한 사람들을 최대한 모아 그들이 의도적으로 속였으며, 같은 피해를 당한 사람이 이렇게 많다는 것을 증명해야 합니다.

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그러나 처벌도 중요하지만 본인이 투자한 금원을 돌려받는 것이 사실 제일 중요하죠. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 의뢰인들이 낸 대금을 반환받는 것에 중점을 두어 해결하고 있습니다. 업체와 원만한 대화와 협의를 하여 평온하게 돌려받을 수 있다면 좋겠지만, 대부분의 업체들은 인정하지 않으며 반환을 해줄 수 없다 합니다. 따라서 명경(서울)은 의뢰인들의 기망에 대한 피해 복구 및 그들의 처벌을 위해 형사소송 및 법적 대응을 함께 진행하고 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 의뢰인들이 현재 처한 상황에 합리적이고 효과적인 해결책을 제시하기 위해 기획부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 우선 계약 전 토지를 제대로 살펴볼 시간이 없이 빠르게 진행되었다면 등기부등본, 토지이용 계획원 및 위성지도를 확인해 정말로 개발이 가능한 곳인지를 확인하시기 바랍니다.

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부동산 기획부동산 사기에 당했다는 사실을 알게 되었다면 최대한 빠른 대응을 하시기 바랍니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 저마다 다른 상황에 놓인 개개인을 위해 맞춤 대책을 마련하고자 노력하고 있습니다.

요 근래 차사고가 끊이지 않고 있습니다. 청와대 국민청원을 통해 사람들이 알게 된 '을왕리 음주운전 역주행 사건'이 있죠. 음주운전을 한 운전자 때문에 한 가정의 아버지가 목숨을 잃었습니다. 운전자와 그 동승자는 사고 직후 119에 신고도 없이 차 안에 있었다고 합니다. 심지어 운전자에 따르면 동승자가 합의금을 내줄 테니 본인 이야기는 하지 말아 달라고 회유를 하기도 했다는데 어떻게 된 일인지 궁금합니다.

부산 해운대에서는 대마를 한 환각 상태로 운전을 하여 7중 추돌 사고를 일으킨 사건도 있습니다. 이 운전자는 제한 속도가 50km인 곳에서 최소 140 킬로미터 이상의 속력으로 운전 중이었던 것으로 추정된다고 합니다. 또 경기도 평택에서는 편의점으로 돌진한 사례도 있습니다. 편의점을 뚫고 들어간 후에도 멈추지 않고 앞뒤로 움직이며 난동을 피워 결국 경찰이 공포탄 1발을 발사했다고 하죠.

크고 작은 자동차 사고가 빈번하게 발생하긴 하지만 이렇게 큰 이슈가 될만한 정도의 사고가 이어진 것은 흔치 않습니다. 본인이 아무리 조심해도 사고를 날 수 있는 것이 자동차인데, 음주를 하고, 환각상태에, 화가 나서 , 이러한 사고가 발생하여 심지어 목숨을 잃은 분도 생기니 어처구니가 없습니다.

내가 조심해도 날 수 있는 차 사고, 그래도 내가 먼저 조심하면 조금이라도 위험이 줄지 않을까 싶습니다.

• 도시공원 일몰제에 대해 들어보셨나요?

오늘은 부동산 관련 최근 이슈인 도시공원 일몰제에 대해 포스팅하려고 합니다. 이미 뉴스에 여러 번 언급된 주제이다 보니 많은 사람들이 알 텐데요, 더 자세하게 이 제도는 어떤 것일까요?

□□□ 장기미집행 공원 실효제란?

실효제란 효과가 사라진다는 말로써 장기적으로 집행되지 않은 공원은 그 효력이 사라진다는 말입니다. 즉, 도시계획시설상 도시공원으로 지정해놓은 개인 소유의 땅에 20년이 넘는 시간 동안 아무런 공원도 짓지 않고 방치된 채로 있었다면 그 용도에서 해제한다는 것이죠. 

헌법재판소에서는 1999년 헌법불합치 결정을 내렸으며 2020년 7월 1일이 첫 적용이었습니다. 도시공원은 도시민들의 쾌적한 환경을 형성하기 위해 지정되었고, 관할 지자체의 시장 및 군수의 조성계획에 의하여 공원이 만들어지는 것입니다. 그러나 이곳들 중에는 잘 조성된 곳도 있었지만 그렇지 않은 곳들도 있어 이 곳을 대상으로 제도가 마련된 것입니다.

관련 토지주들은 이제는 본인의 소유권을 마음껏 활용할 수 있게 되었구나는 생각에 들뜬 분들도 계셨겠지만, 현실은 평온하게 흘러가진 않았습니다.

□□□ 서울시, 64% 해당하는 곳에 '도시자연공원구역' 지정

서울시에서는 해당 지역이 실효될 시 발생할 무자비한 난개발을 염려하며 64%의 대상 토지를 도시자연공원구역으로 지정하였습니다. 이 구역은 자연을 보호하고, 도시민에게 자연친화의 휴식공간을 제공하기 위해 개발제한이 필요한 곳을 지정한 구역입니다. 

이곳들은 개발제한구역과 비슷한 효력이 있어 여러 개발이 제한되지만, 일부 허용되는 것을 하기 위해선 지차제의 허가가 필요합니다. 국가에서 설치하는 청소년 수련시설, 등산로, 산책로, 국공립 어린이집 등을 설치할 수 있습니다. 승인이 있다면 지을 수는 있지만, 자신이 원하는 대로는 하지 못할 가능성이 높습니다.

심지어 재산세 감면도 되지 않고, 매수 청구 시 제한받는 상태로 평가되기 때문에 가격 책정에도 부정적인 영향을 끼칩니다. 차라리 이렇게 될 거면 국가에서 매입했으면 하고 바라는 분들도 계실 테지만, 현재 지자체의 자금이 부족하여 불가능할 것입니다. 

광주 등 일부 타 지역에서는 일몰제에 맞추어 민간공원 특례 사업을 실시한다고 합니다. 공원 조성을 대가로 일부 용지에 대해 개발을 허용하는 것이죠. 많은 반발이 있는 상태긴 하지만 진행 중이기 때문에 해당 지역에서는 민간 기업의 개발이 가능해졌습니다.

□□□ 고시 후 세 달 이내 대응 필요

도시자연공원구역에 지정된 것을 취소하기 위해서 별도로 취소 소송을 제기해야 하는데, 이 기간이 고시 후 단 90일 동안입니다. 6월 29일에 서울시에서 어떤 곳이 앞으로 공원구역으로 해당되는지를 고시하였으니 9월 말까지만 취소소송이 가능한 것이죠. 이미 알고 계신 분, 이제 알게 되신 분 관계없이 모든 분들이 이번 달 말까지입니다. 

만약 시기를 놓쳤다면 어떻게 되는 걸까요? 언제나 솟아날 구멍은 있는 법입니다. 법무법인 명경(서울)에서는 이런 경우 도시공원으로 지정해달라고 하는 신청(이관 신청)을 할 것이며, 서울시에서 거부할 시 지정 신청 거부 처분에 대한 취소 소송을 또 제기할 예정입니다.

이 지정 취소 소송에서 승소한다면 보상절차에 들어갑니다. 그러나 보상 절차에 들어가기 전 보상 대상에 포함되어야 하는데 언제 될지 확신할 수 없어 저희 명경(서울)에서는 내년 우선 보상 대상지에 포함되도록 하는 것을 목표로 하였습니다.

□□□ 세 번의 감정을 거쳐 보상금 증액 가능

보상 대상에 포함되면 감정평가를 받게 됩니다. 감정평가 후 결과에 따라 보상금액이 나오고 대부분 토지주의 생각과는 다른 금원일 가능성이 높습니다. 이 경우 1차 감정인 수용재결을 신청할 수 있습니다. 수용재결 결과 역시 마음에 들지 않으면 2차 감정 이의 재결을 신청하며, 최종적으로는 행정소송까지 진행하실 수 있습니다. 이러한 과정을 통해 보상금을 증액하게 되는 것입니다. 

단 신청에도 기한이 있기 때문에 유의하셔야 합니다. 이의재결, 행정소송 신청은 앞선 결과가 나온 후 30일이 지나기 전에 해야 하며 이의재결 없이 행정소송으로 바로 진행할 수 있는데 이 경우네는 수용재결 결과 후 60일 이내에 진행해야 합니다. 

□□□  법무법인 명경(서울)의 현 진행 상황은?

• 명경(서울)은 2019년 중순부터 말죽거리 근린공원 비상대책위원회에 법률대리인단으로 위촉되어 활동 중입니다. 이후 설명회를 열어 일몰제에 대한 소개 및 대응 방안과 명경(서울)의 진행 계획을 알림으로써 토지주들의 궁금증을 해결하며, 해결할 수 있다는 희망을 품을 수 있도록 도와드렸습니다.

• 도시자연공원구역으로 지정된 봉제산 근린공원의 토지에 대해 손실보상금을 80억 원으로 측정하여 손실 보상 청구가 가능할 것으로 판단하여 강서구청에 구역 지정 취소 및 내년도 우선 보상지 대상 포함을 내용으로 내용증명을 발송하였습니다. 

이에 강서구청에게서 서울시에 관련 토지를 내년도 우선 보상 대상지에 포함시켜 달라고 요청하였다는 답문을 받았습니다. 만약 아무런 대응 없이 기다리기만 했다면 언제 될지 모르는 보상을 기다리면서 시간만 흘렀을 것이라며 의뢰인께서는 감사의 말을 전하였습니다.

• 인천, 대전 등 다양한 지역의 토지주들의 보상금 증액을 위해 수용재결, 이의재결, 행정소송 등을 진행하고 있습니다. 대전 행평 근린공원은 첫 감정가보다 수용재결을 통해 10% 넘게 증액되었고, 이의재결을 할지 여부는 의뢰인과 논의 중에 있습니다.

• 여러 보도자료와 인터뷰를 통해 도시공원 일몰제 및 도시자연공원구역에 대해 많은 사람들이 알게 하여 재산권을 지켜드리고자 노력 중에 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)에서는 이 밖에도 서리풀 근린공원, 홍제동 안산도시자연공원, 거북골 근린공원, 초안산 근린공원 등 공원 토지를 소유하고 있는 토지주들을 대리하여 법적 대응을 하고 있습니다. 또한 도시공원 일몰제의 시행에 발맞추어 확실하고 꼼꼼한 대응을 하기 위해 작년부터 일몰제 전담 팀을 운영 중에 있습니다. 

명경(서울)의 김재윤 대표 변호사는 대한변호사협회로부터 부동산 전문을 인정받아 등록되어 있으며, 제52회 사법시험 합격 및 제42기 사법연수원 수료를 하였습니다. 김재윤 대표 변호사를 비롯하여, 서울시 미집행 도시계획시설 재정비 계획 연구원과 서울시 건축 기본계획 및 뉴타운 해제 실태조사 등의 연구원을 겸임한 이력이 있는 강정욱 변호사도 함께 하고 있습니다. 

도시공원 일몰제에 해당하는 토지를 갖고 계시거나 본인의 토지가 도시자연공원구역에 지정되신 분들은 주저 말고 법무법인 명경(서울)에 연락 주셔서 해결 방법을 찾으시길 바랍니다. 

앞으로도 법무법인 명경(서울)은 여러분의 소중한 재산권을 지켜드리기 위해 함께 하겠습니다.

인천에 어린 형제가 의식이 없는 채 소방대원들에게 지난 14일 발견되었습니다. 어린 형제의 형(10)은 전신 40%에 화상을 입었고, 동생(8)은 다리에 1도 화상만을 입었습니다. 그들을 발견한 소방대원에 따르면 형이 동생을 구하기 위해 동생을 책상 아래에 두고 이불로 주변을 막은 것 같다 하였습니다. 형은 연기를 많이 마셔 의식이 돌아오지 않고 있다고 합니다.

이 형제는 엄마 없이 라면을 끓여 먹다가 불을 낸 것으로 보입니다. 엄마가 형제를 그동안 학대한 정황은 뚜렷했지만 개선은 되지 않았으며, 여러 차례 이웃들은 세 차례 아동학대 및 방임 혐의로 신고를 할 정도로 이 형제는 보호를 받지 못한 것으로 보입니다. 

여행용 가방에 아이를 감금해 숨지게 한 사건 기억나시나요? 대전지방법원 천안지원에서는 피고인인 죽은 아이의 의붓어머니에게 징역 22년을 선고하였습니다. 피고인의 행동으로 피해자가 사망한 것으로 보이기에 살인의 미필적 고의가 인정되어 이같이 판결을 내렸다고 합니다.

위의 일들과 관련된 기사를 읽으면서 마음이 아프고 참담했습니다. 아이들은 어른들로부터, 제도로부터 보호받아야 할 사회적 약자입니다. 우리나라에서는 아직도 아이를 마음대로 방치하고, 학대하는 일들이 부모이기 때문에, 부모라서, 부모라는 이유로 정당화되곤 합니다. 그러나 부모라고 마음대로 아이들을 대하는 것은 옳지 않습니다. 훈육과 학대는 명백히 다른 점을 명심하시기 바랍니다. 

오늘은 사람이 사람을 속여 이득을 취하는 또 다른 인간의 이기심인 '기획부동산 사기' 중 주된 수법인 '맹지'를 이용한 사례에 대해 알아보겠습니다.

• 우리나라에서 모든 땅에 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 

건축법 제44조에 따라 건축물을 지으려면 그 대지에 폭이 2미터 이상이 되는 도로에 접하여야 합니다. 어떠한 도로에도 접하지 않은 땅을 맹지라고 하며, 이곳에는 건축 자체가 불가능합니다. 만약 건축물에 자동차가 왔다갔다 해야 한다면 주차장법에 의해 2미터가 아닌 4미터 이상의 도로 폭이 필요합니다. 

일반 사람들은 자신의 땅에 건물을 짓는 것에 어떠한 조건이 필요한 지 정보가 부족합니다. 이런 맹점을 이용하여 업체에서는 맹지를 이용하여 사람들을 기망하는 사례가 증가하고 있습니다.

• 울산지방법원, 맹지를 속여 판 피고인에게 징역 1년 6월 형 선고

2013년 울산지방법원에서 피고인 A씨는 징역 1년 6개월 형을 받았습니다. 그는 경주시 외동읍에 있는 한 임야를 피해자 B 씨에게 파는 매매계약을 울산 남구에 있는 컨설팅 사무실에서 2005년에 체결하였습니다. 

피고인 A씨는 피해자에게 '이 곳을 전원주택지로 개발하면 6개월 안에 최소 두배 이상의 이익을 남길 수 있다. 이미 전원주택 허가는 거의 받은 거나 다른 없다. 내가 책임지고 전원주택지로 개발해서 투자금과 이익금을 책임져주겠다. 현재 평당 165,000원으로 가격도 적당하니 가능한 만큼 다 투자를 하라'라고 하며 구미가 당기는 말을 하였습니다.

피고인 외에도 다른 직원 역시 '많은 이익을 보게 될 것이니 믿고 구매해라'라고 하며 피고인 말에 힘을 실었습니다. 이 방법으로 피해자 B씨에게 1억 원 이상을 편취하였고, 다른 9명에게도 7억 8천여만 원을 받아냈습니다.

그러나 피고인 A씨는 부동산 중개 자격증도 없었으며, 부동산에 대한 전문적인 지식 역시 없었습니다. 전원주택지로 개발할 수 있다며 판매한 토지 역시 어떠한 도로에도 접하지 않은 맹지로 건축 자체가 불가한 곳이었습니다. 주변에 도로가 없다면 도로를 만들 인근 부지를 매입하거나 그 부지 소유자에게 토지사용승낙을 받아야 하지만 매입할 능력도, 승낙도 받지 않은 상태였던 것입니다. 

이러한 행태에 법원에서는 피고인이 지적도상 맹지인 토지에 전원주택을 여러채를 신축하기 위해선 진입로가 있어야 한다는 사실을 알았음에도 토지사용승낙을 받을 수 있는지도 확인해보지 않은 점 등을 미루어 보았을 때 의도적으로 피해자들을 기망할 의사가 있었다고 보았습니다. 

또한 피해자들이 직접 해당 부지를 방문하였어도 그들은 진입로가 필요한 등의 전문적인 지식이 없기 때문에 그곳이 전원주택지 개발이 가능한지에 대한 정확한 판단이 어려웠을 것이기 때문에 피고인이 말하는 것에 신뢰하였을 것이었기 때문에 피고인의 기망이 매매의 원인이 되었다 판단하였습니다.

피고인은 경주시 임야 외에도 마산시 진전면 임야에 대해서도 같은 행위를 하였고, 이 혐의도 인정되어 총 징역 1년 6월형을 받았습니다. 

위의 사례처럼 도로와 접하지 않아 건축 자체가 불가능한 토지에 대해서 산업단지 및 전원주택을 지을 수 있다고 속여 구매하도록 하는 기획부동산 업체가 늘어나고 있습니다. 건축법이나 부동산법에 대해 잘 모르는 일반 사람들의 수익을 얻고자 하는 심리를 이용한 것이죠.

따라서 만약 어떤 단지를 조성한다고 할 때 확실하게 확인해 보아야 할 점은 도로가 있는지며, 만약 주변 도로를 갖고 있는 토지주들에게 사용 승낙을 받았다고 하면 사용 승낙서를 보여달라고 하는 등 진실인지를 검토해보시기 바랍니다. 

저희 법무법인 명경(서울)과 상담을 진행한 의뢰인께서는 은퇴 후 전원주택을 짓고 살기 위한 토지를 알아보고 있었고, 마침 그런 땅이 있다며 지인에게 소개받아 그를 믿고 매매계약을 체결하였습니다. 그는 도로와 접한 부분이 있어야 건축이 가능하다는 것을 몰랐고, 저희 명경(서울)의 글을 읽고 본인이 매수한 곳이 맹지이며, 전원주택도 지을 수 없는 곳이라는 것을 알게 되었다고 하셨습니다. 

그 후 업체에게 맹지임을 알았다고 하니 그들은 주변 토지주들에게 사용승낙을 받을 것이라고 하며 얼버무렸습니다. 하지만 이 마저도 거짓이었고, 명경(서울)의 부동산 전문 변호사와 상담을 마친 후에야 이 모든 것들을 알게 된 것입니다. 그는 현재 납입금을 반환받기 위해 진행 중에 있습니다. 

기획부동산 불법행위를 저지른 사람들은 우선 형사법상 사기죄로 처벌받을 수 있습니다. 그러기 위해선 '기망'행위가 필요하며, 법원에 따르면 상대방을 착오에 빠뜨려서 그들의 재산적 처분 행위를 하는 데 있어서 판단의 기초를 제공한 정도면 충분하다고 합니다. 다시 말해 반드시 법률 행위 한가운데의 중요한 부분에 관한 것일 필요는 없다는 것이죠.

또한 발생한 재산 피해가 피해자들의 총 재산에 있어서 그 정도가 없어도 사는 데 무리가 없는 정도라고 해도 재산상 손해가 발생했다고 보고 있습니다. 피해 규모보다는 피해 발생 유무에 달린 것입니다.

처벌을 가할 수 있는 형사소송 외에도 납입금을 반환받을 수 있는 민사소송을 제기할 수 있습니다. 이 둘은 반드시 별개로 제기해야 하며, 형사소송을 한다고 민사소송이 자동적으로 진행되지 않음을 유의하시기 바랍니다. 

그러나 소송의 성격상 시간과 비용이 많이 소요됨은 감안하셔야 합니다. 여러 피해자들을 모아야 하며, 다수의 소송 건수로 인해 기일이 잡히는 것도 시간이 걸리기 때문이니다. 따라서 저희 법무법인 명경(서울)은 가급적 업체와의 대화와 합의를 통해 진행하는 것을 권해드리고 있습니다. 업체와 피해를 입은 사람이 직접적으로 연락을 취할 수 있기 때문에 모든 면에서 단축되기 때문입니다.

법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 변호사가 개개인의 사례에 맞는 맞춤 해결책을 제공해드리고 있습니다. 기획부동산 사기 특성상 본인이 체결한 계약이 이에 해당하는지에 대해 확신하기가 어렵습니다. 어쨌든 개발이 바로 되는 것은 아니기 때문이죠. 그러나 업체 특성상 폐업 신고 및 업체명을 바꾸는 것이 빈번하게 일어납니다.

따라서 상담을 진행하시면서 우선적으로 사기가 맞는지를 확인하시기 바랍니다. 만약 불법행위면 그에 따른 대응을 가급적 빨리 하면 되고, 다행스럽게도 아니라면 언젠가 발생할 이익을 위해 기다리기만 하면 될 것 같습니다.