부동산분쟁변호팀

부동산과 관련한 분쟁은 매년 끊임없이 발생하고 있습니다. 얼마 전, 200만 명 이상의 구독자를 보유하고 있는 인기 유튜버 A씨가 부동산 계약금을 가로채고 사문서를 위조했다는 의혹에 휩싸이며 논란에 휩싸이기도 했는데요.

이번 논란은 또 다른 유튜버 B씨가 관련 의혹에 대한 영상을 올리며 밝혀지게 됐습니다. 영상에서는 유튜버 A씨가 5월 부산 동구에 있는 80평 펜트하우스를 구입하는 과정에서 이른 바 '먹튀'를 했다고 주장했습니다.

B씨는 A씨가 부모님과 함께 10억1000만 원에 해당하는 집을 구입하기 위해 매매 계약서를 작성했으나 계약금을 내지 않고 3달 동안 연락이 두절됐다고 말했는데요. 이후 A씨는 부산 서면에 있는 70평대 다른 아파트를 구입, 합의 없이 계약을 파기했고 이런 상황에서 지급해야 하는 위약금 1억100만 원(매매가의 10%)도 내지 않았다는 것이 B씨의 주장이었습니다.

뿐만 아니라 사문서 위조 의혹도 제기했습니다. 매도인이 보낸 내용증명을 받은 A씨는 '계약을 맺은 건 인정하지만 계약금을 지불하지 않았기 때문에 이 계약은 원천무효'라는 내용증명을 보냈고, 매도인이 A씨의 주장을 뒤집는 대법원 판례가 적힌 내용증명을 한 번 더 보내니 '부모님이 본인의 허락을 받지 않고 계약한 무권대리'라며 모든 책임을 공인중개사에게 돌렸다고 말했다고 합니다.

만일 이 주장이 사실이라면 A씨의 부모님이 한 행위는 사문서 위조에 해당된다는 것이죠. A씨 역시 양팡은 '소송 중 잠적을 한 적이 없다, 오히려 연락을 피한 건 집주인 쪽'이라며 당시의 상황을 녹음한 녹취록도 공개, 이에 대한 반박에 나섰는데요 현재 매도인과 합의한 것으로 마무리를 지었다고합니다. 

이는 계약과 가계약의 차이라고 볼 수 있는데요. 가계약의 경우에도 목적물과 거래금액과 잔금 날짜 등이 정해져 있으면 이것은 계약이 완성됐다고 볼 수도 있습니다. 계약으로서 효력을 발생하기 때문에 그에 따른 효과가 발생하기 때문이죠. 착각으로 이행을 안 했을 때 손해배상 책임을 질 수도 있으니 주의해야 합니다.

그리고 만약, 가계약이라고 하더라도 계약 시 가계약서라고 명시를 해야 합니다. 아직 계약으로서 완전한 효력을 발생시키는 게 아니고 가계약이라는 점을 밝혀야 하는 것이죠. 만약에 그것을 가계약이 아니고 그냥 계약서라고 나중에 그걸 가지고 상대방이 주장을 해버리게 되면 앞서 언급한 바와 같이 계약금을 잃게 되거나 계약이행을 해야 할 책임을 부담할 수도 있습니다. 

부동산 관련 문제는 평범한 일상에서도 빈번하게 나타날 수 있는 사건이지만, 위의 사건처럼 부동산이라는 특성상 아무래도 금액이 크고 피해 사실 범위가 넓기 때문에 문제가 커질 위험이 높습니다. 또 그 종류나 수법, 해석에 따라서도 매우 다양한 문제가 발생할 수 있어, 재판부에 따라 이를 다르게 판단하는 경우도 있기 때문에 해결보다는 예방이 더 중요합니다.

예를 들어 과거 판례에 따르면, 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수 없다는 판결이 나오기도 했습니다. 

이는 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보고 있기 때문입니다( 대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결, 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 등 참조).

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앞서 설명 드렸 듯, 부동산 관련 분쟁은 그 범위나 해석이 넓어 혼자 진행하기에는 어려움이 따를 수 있습니다. 그렇다고 그냥 넘겨버릴 수도 없는 노릇인지라, 언제든 내가 사기의 대상이 될 수 있다는 점을 인지하고 처음부터 계약에 관련해서는 법률 전문가와 함께 확실하게 진행하는 것이 좋습니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사가 포함된 전담 변호팀이 상시 대기하며 상황별로 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 현재 복잡한 부동산 분쟁에 휘말리셨다면 지체하지 마시고 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.

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| 경계침범? 경계복원측량? 부동산 분쟁 해결 어렵다면

쏟아져 나오는 부동산 이슈로, 최근 경계침범 및 점유취득시효 분쟁에 대해 많은 분들이 문의를 주고 계십니다. 이에 오늘은 토지의 이용변경으로 인하여 등록 당시의 측량 방법에 의한 기지점을 발견할 수 없는 경우, 경계복원측량의 방법은 어떻게 진행되고 있는지에 대해 이야기 해볼까 합니다.

| 경계복원측량, 당시 측량방법과 동일한 방법으로 진행돼야

우선, 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 진행되어야 합니다.

대법은, 등록 당시의 측량 방법에 따르고, 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지, 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1995. 4. 21. 선고 94다58490, 58506 판결, 1994. 5. 13. 선고 93다56381 판결 등 참조)고 보고 있습니다.

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​또한 토지의 등록 당시 기지점을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나, 현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면, 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있어야 한다는 것입니다.

대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수밖에 없다 할 것(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1991. 7. 23. 선고 90다15266 판결, 1991. 6. 14. 선고 90다10346, 10353 판결 등 참조)으로 보고 있습니다.

이 외에도 경계침범의 형태는 다양한 사유로 발생할 수 있는데요.

통행에 방해가 된다며 옆집 이웃이 심은 나무를 상대의 동의없이 잘랐다면 법적으로 아무 문제가 없을까요? 사례를 통해 살펴보면,

음식점을 운영하던 A씨는 인근에 토지를 가지고 있던 B씨와 통행로에 방해되는 나무로 인해 사이가 좋지 않았습니다. 음식점과 인근 공원을 오가는 통행로에 B씨가 심어놓은 나무들이 자라며 A씨의 음식점으로 이어지는 통행로까지 침법하여 음식점의 손님들에게까지 피해를 주게된 것인데요. 이에 A씨는 B씨에게 나뭇가지를 제거해달라고 요청했으나 이에 응하지 않았고 참다 못한 A씨는 동의를 얻지 않을 채 나무를 잘라버렸습니다.

​이에 B씨는 재물손괴죄로 고소했으나 이를 인정받지 못했습니다. 재판부는 B씨가 나무를 토지 경계 부분에 심을 시 그 가지가 통행로를 침범할 수 있다는 사실을 알 수 있었다며 그대로 심은 것은 문제가 있다고 봤습니다. 이에 음식점 주인의 행위는 정당행위로 본다고 판시했습니다.

그러나 경우에 따라서 점유자는 20년간 점유했다면 이에 따라 취득시효가 완성됐다고 주장하여 인정이 된다면 오히려 토지 일부를 넘겨주라는 요구를 받을 수도​ 있습니다.

| 내 토지를 침범 당했다면, 해결방법은?

그렇다면 이렇듯 자신의 토지를 침범 당했다면 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

자신의 토지에 도로나 건물 등이 침범해 설치된 것을 깨닫게 됐을 때 자신의 재산에 대한 권리를 지켜야할텐데요. 토지 소유권을 지키기 위해서는 토지의 인도나 시설물의 철거 등을 요구하여야합니다.

일반적으로 원상 회복 비용 청구, 사용한 대가를 청구(적정한 비용을 책정해 박더나 매입을 권유), 침범한 시설물의 철거 요청(주택의 경우에는 공사 착수 1년이 지났거나 완공이 됐다면 철거 요구는 불가능하고 손해배상 청구 가능) 등을 진행할 수 있습니다.

경계침범 소송을 진행하게 된다면 상대방이 취득시효를 주장할 수 있는 상황인지, 그러한 상황이라면 소유의 의사가 있었는지 없었는지 등 경우의 수가 많이 발생하게 됩니다. 이는 법적인 부분을 살펴봐야하는 상황이기 때문에 전문가와 함께 하는 것이 중요합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 '부동산 전문 인증'을 받은 대표변호사와 함께 부동산 변호팀이 의뢰인들의 변호를 맡고 있습니다. 부동산 분야에 특화되어 있는 만큼, 현재 어려움에 처해 계시다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다. 1:1 맞춤상담을 통해 정확한 솔루션을 제공해 드립니다. 

최근 '상가와 주택이 곧 조성될 토지를 판다'고 속여 돈을 챙긴 기획부동산 업자들이 1심에서 실형을 선고받은 사건이 있었습니다. 이들은 지난 2012년경 "경북 영덕군에 있는 임야가 개발촉진지구로 지정돼 있다. 곧 토목공사가 진행되고, 이후 상가와 주택 등이 조성된다. 3년 이후 개발되지 않으면 매매대금을 전액 환불해 주겠다"고 속여 피해자 1명에게서만 7천600여만원을 받아 가로챈 혐의로 기소됐는데요.   

재판부는 "피고인 A씨는 이전에 저지른 유사한 수법 범행으로 실형 선고가 확정됐고, B씨는 임야 개발 가능성을 파악하거나 살펴보지도 않은 채 A씨 범행에 가담해 피해자를 적극적으로 속였다"면서 "피고인들이 범행을 인정하지 않고 잘못을 뉘우치지 않는 점, 피해자와 합의하거나 피해를 보상하려고 노력하지 않은 점 등을 고려하면 실형을 선고할 수밖에 없다"고 양형 이유를 밝혔습니다. 

이렇듯 부동산 특성상 전문가가 아닌이상, 피해를 당해도 바로 알아차리기가 쉽지 않은데요. 토지의 경우 집, 상가와는 달리 적정한 가격을 책정하기가 상당히 어려운 것이 사실입니다. 토지는 용도와 종류에 따라서 가격대가 천차만별인데다 소비자들 역시 이러한 실상을 제대로 모르는 경우가 많기 때문이죠. 이러한 상황을 악용해 실제로는 좋은 부동산을 보여주고 계약 시 다른 부동산을 계약하는 경우도 많습니다.

또한 투자자들의 특성상 '1년 이상은 그냥 묻어둬야 수익이 난다'라는 인식을 가지고 있어 피해를 당했음에도 시간을 길게 끄는 경향이 있어 가해자들에게 그만큼의 시간을 벌어주게 되는 것이죠. 본인이 사기에 걸려 들었다는 것을 알아차렸을 때에는 이미 늦은 경우가 대부분이거나 오랜시간 아예 알지 못하는 경우가 많습니다.

위의 사례처럼 필지가 너무 많이 분할되어 있거나 시세에 비해 터무니없이 싼 가격을 제시하는 경우 의심해 보셔야 합니다. 또한 개발제한구역, 보전산지구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있는 등 개발 가능성이 전혀 없는 곳일 수도 있으니 유의하셔야 겠습니다.

최근 유명 경매업체의 사례를 보면, C업체는 매매계약 당시 피해자들에게 시세의 4배에 달하는 높은 가격으로 토지를 분할하여 판매하였고, 알고보니 기획부동산 사기였던 사건이 있었습니다.  사실 공유지분일 경우에는 각각의 진입로가 있어야 하는데, 이 곳들은 진입로도 확보되지 아니한 상태였던 것이죠.

결국 이들 일당은 징역 1년에 처했습니다. 피해자들과 합의해 피해액을 일부 배상했지만 형은 피할 수 없었습니다.

정부가 이를 해결할 방안으로 '필지분할 제한' 등 다양한 대책을 강구하고 있지만, 범죄자들은 이에 굴하지 않고 사기 행각을 벌이고 있습니다. 토지 매매계약을 앞두고 있다면  평당가가 시세보다 많이 저렴하거나 필지를 너무 많이 쪼개 판매하는 경우 의심해 보시기 바랍니다. ​

투자했던 해당 지역구나 관계부처 등에서 개발 계획을 발표한 경우도 있고, 기획부동산 중에 극히 일부 지역은 개발이 진행돼 시세 차익을 보기도 하지만, 개발이 지연되거나 애초에 해당 지역 토지가 개발이 불가한 지역도 있습니다. 투자자 입장에서는 수억 원의 자금이 묶여 있는데, 개발도 진행이 안 되고 사실상 땅이 다시 팔리지도 않는다면 '사기를 당했다'고 생각해 봐야 합니다.

저희 법무법인 명경 서울분사무소​ 역시 위 사건과 유사한 사례의 사건을 진행해 사기금액을 돌려받은 사례가 있었습니다. 당시로써는 선례가 없었기 때문에 굉장히 힘든 싸움이 되었으나, 현재는 처벌에 관한 판례가 생긴만큼 기획부동산 피해자 분들의 억울함을 조금이나마 더 풀 수 있는 계기가 될 수 있을 것으로 보입니다.