부동산분쟁변호팀

코로나19 영향으로 전세계가 패닉에 빠졌습니다. 기업은 물론 개인들까지도 힘든 상황이 지속되고 있는데요. 이 때문에 개인회생 신청을 고려하는 이들도 늘고 있습니다.

개인회생이란, 재정적 어려움으로 인하여 파탄에 직면하고 있는 개인채무자로서 장래 계속적으로 또는 반복하여 수입을 얻을 가능성이 있는 자에 대하여 채권자 등 이해관계인의 법률관계를 조정함으로써 채무자의 효율적 회생과 채권자의 이익을 도모하기 위하여 마련된 절차를 말합니다.

채무 변제기간은 기존 5년에서 현재 3년(최대 5년)으로 개정되었는데요. 변제기간 동안 변제계획안에 따른 금액을 변제하고 면책을 받는 경우가 일반적이지만, 이 기간을 기다리지 않고 먼저 면책을 받을 필요가 있는 경우도 있습니다.

예를 들어 결혼을 앞두고 신혼부부전세자금대출을 받아야 한다든지, 청약 등의 문제로 신용회복이 필요한 경우가 이에 해당됩니다. 개인회생 신청 시 한국신용정보원에 등록된 연체 정보는 일괄적으로 자동 해제 및 삭제되지만 채무가 여전히 남아 있는 상태이므로 대출정보와 같은 것은 해제 처리가 되지 않아 신용회복은 반드시 필요합니다.

변제가 완료됐다면 법원이 면책결정을 확정한 후 한국신용정보원의 장에게 채무자의 특수기록정보 등 신용거래정보를 해제하도록 하면 남아 있던 채무자의 대출정보 등도 해제되겠지만, 변제중에는 어려운 것이 사실입니다.

이에 최근 이러한 문제를 해결하기 위하여 서울회생법원에서 일정한 요건 하에 변제기간 만료 전에 나머지 변제금을 일시 변제하면 앞당겨 면책허가 결정을 받을 수 있도록 하는 준칙을 마련하였습니다.

​즉 채무자는 인가결정 이후에도 남은 변제기간 동안 예정된 변제금액을 일시에 변제하겠다는 ‘일시변제 신청서’를 제출하여 법원의 허가결정을 받은 뒤 그 금액을 변제하게 되면 신속하게 면책결정을 받을 수 있게 됐습니다. 이에 저희 법무법인명경서울로 개인회생 일시변제에 대해 문의를 주시는 분들이 많이 계시는데요.

​우선, 개인회생 일시변제를 신청하기 위해서는 앞으로의 변제기간 동안의 변제금이 마련되어 있어야 합니다. 준비된 자금 없이 무턱대고 신청할 수는 없는데요. 이 때 준비된 자금의 출처가 명확해야 합니다(금융기관을 통해 입금이 이루어져야 함).

예를 들어 부모님이 마련해 주신 돈이라면, 부모님이 해당 자금을 마련할 수 있었던 경위에 대해 상세히 소명할 수 있어야 하며, 이 돈 역시 현금으로 직접 받아서는 안되고 은행 등의 금융기관을 통해 전달 받아야 합니다. 보험금, 퇴직금 등 역시 마찬가지로 출처가 명확해야 합니다.

단, 앞서 설명한 바와 같이 채무자가 개인회생을 신청할 당시 재산을 은닉하여 축소 신고를 하여 인가결정을 받은 뒤 그 은닉재산 등으로 일시변제를 하게 되는 경우를 방지하기 위하여 일시변제 신청서를 제출하며 변제자금의 출처에 관한 금융거래자료 등을 같이 제출하도록 하고 있습니다.

​저희 법무법인명경(서울)을 통해 일시변제를 진행하신 의뢰인께서도 최근 문제없이 면책결정을 받게 되었는데요.

처음 인가결정(5년 납입)을 받은 뒤 3년을 조금 넘긴 상황에서 갑자기 퇴직을 하게 되어 2개월 가량 미납금이 발생한 상태였습니다. 이 때문에 앞으로 소득이 꾸준히 발생할 수 없는 상황, 즉 변제금 납부에 제약이 걸리자 부모님께 솔직하게 털어놓게 됐다고 합니다.

신청 당시 부모님 모르게 진행했었는데 상황을 아시고는 도와준다고 하셨고, 남은 기간에 해당하는 금액을 마련할 수 있게 되었습니다.

의뢰인의 경우 11월~12월(2개월) 미납분이 있었지만 이듬해 1월 10일 입금되는 급여가 있어서 그 때 미납된 것 납부 가능했고, 자금 출처에 대한 부분(금융기관을 통해 받아야 함)이나 재산 은닉 등 딱히 의심할만한 상황이 없었을뿐더러, 이미 반 이상을 성실히 갚고 있던 터라 지체없이 진행할 수 있었습니다.

이로써 결국 약 3개월만에 개인회생 최종 면책결정을 받을 수 있었습니다. 올해 초 코로나19의 영향으로 법정휴정기간이 포함되어 있었음에도 무사히 면책받을 수 있었습니다.

개인회생제도는 채무자들의 빚을 탕감해줌과 동시에 다시금 재기할 수 있도록 도움을 주기 위한 제도입니다. 특히 진행하는 동안 채권추심도 금지되기 때문에 진행하는 동안에는 일상생활, 직장생활에도 어려움이 없습니다. 하지만 재산은닉 등의 문제로 중간에 기각된다면 많은 비용과 오랜 시간만 소비하게 된 것이니 신중하고, 거짓없이 진행하는 것이 중요합니다.

개인회생 및 파산제도를 신청하기 전에는 반드시 허가를 받은 법률사무소에서 충분한 상담과 개인회생자격 및 개인회생 절차 등의 설명을 듣고 사건을 진행해야만 이러한 피해를 막을 수 있습니다. 특히 처음 준비하시는 분들은 어려운 법률용어나 진행과정 때문에 제대로된 결과를 받지 못하는 경우도 발생합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 변호사가 상시 대기하며 불합리한 상황에 처해있는 의뢰인들의 구제를 위해 최선의 노력을 다하고 있습니다. 개인회생도우미닷컴(개인회생도우미.com) 홈페이지 내 무료진단서비스(개인회생사전진단기)통해 개인회생 신청가능여부는 물론, 결과를 토대로 변호사와의 1:1 무료 상담도 가능합니다.

현재 과도한 채무로 어려움을 겪고 있다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.

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저희 법무법인 명경(서울)은 서울시가 발표한 도시자연공원구역 지정에 대한 취소소송을 진행합니다.

지난 7월 1일, 도시공원일몰제가 시행됐습니다. 이와 관련해 지난 달 박원순 서울시장은 장기미집행 도시공원 일몰제 대응방안을 발표하며 "한 평의 공원 녹지도 줄일 수 없다는 각오로 과감한 재정투자와 도시계획적 관리방안을 총동원해 한 뼘도 포기하지 않고 지켰다"고 밝히기도 했는데요.

문제는 이러한 발언은 해당 부지내 토지를 소유하고 있다 하더라도 모두 도시공원구역으로 지정하겠다는 말로 해석할 수 있다는 것입니다.

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여기서 말하는 도시공원 일몰제는 사유지를 도시계획시설상 공원으로 지정한 뒤 20년 간 사업이 시행되지 않으면 지정 효력이 사라지게 한 제도입니다. 헌법재판소가 1999년 개인 소유 땅을 도시계획시설로 결정하고 이를 장기간 집행하지 않으면 소유자 재산권을 침해하는 것이라고 결정한 뒤 2000년 시행됐고 20년이 지난 올해 7월 1일 첫 효력 상실을 앞둔 것이죠.

서울시의 장기미집행 도시공원, 즉 서울시가 도시계획시설상 도시공원으로 지정해두고 20년 넘게 공원으로 만들지 않은 땅은 132곳에 걸쳐 총 118.5㎢입니다. 시는 이 가운데 68곳, 69.2㎢를 도시관리계획상 '도시자연공원구역'으로 용도구역을 변경했습니다.

하지만 도시자연공원구역으로 지정되는 경우, 사유지 역시 재산권 행사를 하지 못할 수도 있다는 것입니다. 그도 그럴 것이 도시자연공원구역은 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할 등이 금지되기 때문이죠.

일반적으로 감정평가 후 나온 금액이 터무니 없이 낮은 경우 보상금 증액소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 고시가 뜬 이후라면 말이 달라지겠죠?

보상을 온전히 받지 못한 경우. 도시자연공원구역지정 취소소송을 하면 됩니다. 서울시의 확정고시가 뜬 만큼 지금부터라도 준비를 해두시는 것이 좋을 것 같은데요. 고시가 뜨고 90일 내에 소송을 제기해야하기 때문입니다.

고시를 모두 확인했다는 것을 전제로 두기 땜누에 만약 '고시가 뜬줄 몰랐다, 아무런 연락을 받지 못했다' 등의 이유는 처분 제외의 이유가 될 수 없습니다.

토지주들은 그동안 자신의 토지 개발 등을 통해 수익을 창출했을 수도 있습니다. 그 누구에게도 제재당하지 않았어야 마땅하지만 수십 년 동안 일방적 희생을 강요당했고, 현재 해제를 앞둔 상황에서도 제대로된 보상을 받지 못할 상황에 놓여져 있습니다.

이에 저희 법무법인 명경 서울분사무소는 도시자연공원구역지정 고시에 대한 취소소송과 함께 근린공원에 포함되어 있으나 위치나 여건상의 문제로 보상에 불이익을 받는 토지소유주분들을 위해 잔여지매수청구, 보상금증액청구 소송 등을 함께 진행할 예정입니다.

​현재 도시공원일몰제 지역에 포함되어 합당한 보상을 받지 못하였거나 도시공원구역으로 지정되어 아무런 혜택을 받지 못할 상황에 처해있다면 주저 말고 저희 법인의 문을 두드려 주시기 바랍니다.

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| 경기도, 기획부동산 사기 근절에 나서

경기도가 앞으로 기획부동산이 임야를 공유지분으로 쪼개 파는 행위를 막기 위해 여의도(2.9㎢)의 70배에 달하는 임야를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 추진한다고 밝혔습니다. 

이는 개발이 어려운 임야를 싼 값에 사들인 후 주변의 개발 호재를 거론하며 공유지분으로 비싸게 판매하는 이른 바 ‘공유지분 기획부동산 사기’를 근절하기 위한 목적으로 해석됩니다.

이에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 임야에서는 기획부동산이 공유지분을 쪼개 파는 행위가 원천 차단될 전망이며, 토지거래허가구역에서 일정 면적 이상 토지를 승인받지 않고 ㅋ사용하거나 목적 외로 이용한 사람은 2년 이하 징역에 처해지거나 매입 당시 개별공시지가의 30%에 해당하는 벌금을 부과받게 됩니다.

​최근에는 국내 최대 경매업체로 꼽히는 우리경매가 기획부동산 사기로 밝혀지며 충격을 안겨주기도 했습니다. 이들은 기획부동산을 불법 다단계 방식으로 운영하며 4개 필지의 공유지분을 총 53명에게 사기로 판매해 64억 원을 편취한 혐의 등으로 기소된 상황이었는데요.

해당 필지 4곳은 북한산구립공원 부지인 서울 도봉구의 임야, 팔당호에 인접해 상수원보호구역으로 지정된 경기 광주의 임야, 남한상성도립공원인 경기 하남의 임야, 지하터널 개통이 예정된 경기도 성남이 임야입니다.

​이 곳의 지분 소유자는 1,600여명으로, 업체는 이 외에도 수백여 필지의 공유지분을 팔아온 것으로 드러났습니다. 업체회장의 친형이 운영하는 케이비경매의 경우 2년여간 한 지사에서 판매한 필지가 222개, 소유자는 총 2만8000명에 달했습니다.

​검찰은 이들이 판매한 토지의 용도와 입지조건을 봤을 때 개발 가능성이 전혀 없다고 봤고, 또 피해자들이 시세의 4배에 달하는 가격으로 공유지분을 산데다 지분을 일괄 처분하거나 분할 등기할 방편을 마련하지 못하는 등 이익금을 취할 가능성이 없다고 판단해 실형을 선고했습니다.

다른 사례를 살펴보면, 

피고인은 2010년 초순경 전주에 사는 피해자 A씨에게 "내가 전주시 덕진구 일대의 토지를 개발하여 전원주택 단지를 조성하려 하는데, 전원주택이 건축되면 땅값이 상승하므로 많은 차익을 남길 수 있다"고 속여 A씨에게 총 9천여만원의 현금을 교부 받았습니다. 

그러나 사실 피고인은 위 임야가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 보전녹지지역이자 산지관리법에 의한 공익용산지로 지정되어 있어 전원주택 건축 및 이를 위한 임야 개발을 하기 위해 힐요한 인·허가를 받기 어렵다는 점을 알고 있었고, 피해자로부터 임야 매매대금을 받더라도 이를 채무 변제, 생활비 등으로 사용할 계획이었습니다. 

이 같은 기망행위로 돈을 받았고 B, C, D, F 등 다수의 피해자에게도 비슷한 수법으로 수천만 원의 돈을 갈취,  총 수십억에 달하는 피해액을 발생 시켰습니다. 결국 피고인은 법원의 판단에 따라 징역 2년 6월을 받게 되었습니다. 

위의 사례처럼 기획부동산은 쉽게 당할 수 있고, 당하더라도 바로 파악하기 어렵다는 단점이 있습니다. 때문에 아직도 많은 분들이 자신의 피해사실을 인지하지 못하고 있는 경우가 많습니다.

또한 재판부는 어느정도의 과장광고의 행위는 기망행위로 보고 있지 않기 때문에 그 처벌유무도 달라질 수 있는데요. 

1. '맹지'인 사실을 미고지한 경우
맹지는 도로에 접하지 않기 때문에 가격이 낮다. 따라서 투자경험이 많은 전문가는 싼 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 수익을 낼 수 있기 때문에 오히려 맹지에 투자하는 경우가 있있습니다. 이말인 즉슨, 맹지가 투자 대상이 될 수 있다는 것인데요. 그렇기 때문에 맹지라는 사실을 미고지하였다는 이유만으로 형법상 사기죄의 기망행위에 해당하는지 여부가 문제가 될 수 있습니다.

​1) 피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매목적물이 맹지인 사실 미고지 → 유죄

​2) 맹지인 사실은 고지하였으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입도로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고·고지 → 유죄

3) 맹지인 사실을 미고지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 아니한 경우 → 주변 개발 호재에 대한 허위·과대광고 유무에 따라 유·무죄 판결이 나뉠 것

2. 지번 미고지
지번 등 토지 관련 서류를 충분히 제시하지 않은 것을 넘어서 이 사건 각 토지의 지번을 묻는 피해자들에게 이를 알려주지 않아 이 사건 각 토지의 현황을 확인하는 것을 적극적으로 방해함으로써 피해자들을 기망하였다는 점을 인정하기 어렵습니다.

3. 행정적 규제 미고지
설령 피고인이 피해자들에게 이 사건 각 토지의 현황이 위와 같아 단기간 내 개발이 어렵다는 사정을 명시적으로 고지하지 않았다 하더라도 이를 사기죄의 요건으로서 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 단정하기 어렵습니다.

4. 허위·과장 광고를 넘어 사기죄의 대상이 되는 ‘기망행위’의 기준
대법원은 일반적으로 시인될 수 있을 정도의 허위·과장 광고는 사기에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 실제로 부동산 평수를 과장하여 광고하였다고 하더라도, 그 평수가 매매대금을 산정하기 위한 기준이 아니었다면 사기죄가 아니라는 대법원 판례가 있습니다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91도788 판결 참조).

즉, 단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있습니다. 하지만 도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단할 수 있는 경우임에도 사실과 달리 광고한 경우 등과 같이 신의칙상 비난의 정도를 넘는 경우에만 사기죄로 처벌 받을 수 있습니다.

사기라는 범죄의 특성상 하나하나 입증하는 것이 쉽지 않아 손해를 입힌 행위 모두를 처벌할 수도 없으며, 준비를 하다보면 인과관계를 입증하는데 큰 한계에 부딪히는 경우도 많이 발생합니다. 때문에 전문 변호사와의 상담을 통해 가능한 많은 자료 등을 바탕으로 혐의에 대해 적극적으로 소명해 나가는 것이 중요합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산전문 로펌으로, 오랜기간 쌓은 노하우를 바탕으로 의뢰인분들이 겪고 있는 분쟁을 해결하기 위한 노력을 다하며 높은 승소율을 자랑하고 있습니다.

| 법무법인 명경 서울분사무소, 계약취소는 물론 투자금 반환에 성공!

최근 저희 법인은 위의 사례처럼 경매회사를 통해 공유필지를 구매했다가 사기가 의심되어 계약을 무효하고 투자금을 돌려받은 사례가 있었습니다. 정상적으로 체결된 계약이 아니었기에 바로 사건에 착수했고, 결국 '계약취소는 물론, 투자금을 반환 받는데 성공'했습니다.

현재 기획부동산산 사기 피해로 어려움을 겪고 계신다면, 주저말고 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다.