부동산분쟁변호팀

도시공원일몰제라고 들어보셨나요? 도시공원 일몰제는 중앙정부나 지방자치단체가 공원 조성을 위해 도시계획시설을 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 해제하는 제도인데요. 그 시기가 바로 오는 7월로, 단계적으로 공원 지정이 해제되게 됩니다. 
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​이와 관련해 앞서 정부는 도시공원 편입 보상비로 2조 원에 가까운 비용을 예상하고 있습니다. 서울의 경우 전체 예산의 52%에 해당하는 9713억 6283원이 배정되었으며, 경기도에도 1,726억 원, 경남 1,344억 원, 부산 997억 원, 대전 800억 원, 제주 720억 원 등 지방에2서도 보상비가 대거 풀릴 예정입니다. 

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그런데 여기서 도시자연공원구역 지정이 또 하나의 문제로 떠오르고 있습니다. 실제로 서울시가 6월 중 미집행 도시공원 68개소에 대한 도시자연공원구역으로 지정 고시공고를 내겠다고 밝혔기 때문인데요.  여기서 말하는 도시자연공원구역은 지자체가 지정할 수 있는 용도 구역 중 하나로, 건축물의 건축이나 토지 형질 변경 등이 금지되기 때문에 도시공원 일몰제 시행에 아무런 효과도 누릴 수 없게 됩니다. 

서울시 은평구에 위치한 신사근린공원 역시 도시공원 일몰제 대상 공원이면서 도시자연공원구역 예정지 중 하나입니다. 자연학습장이 조성돼 있어 신사초등학교, 서신초등학교 학생들과 지역주민들이 학습과 여가활용 공간으로 즐겨 이용하고 있는 곳인데요. 

이 곳의 일부 역시 사유지가 포함되어 있습니다. 이렇게 공공의 이익을 위해 재산권을 제대로 행사하지 못하는 상황에서 제대로된 보상도 아닌, 도시자연공원구역으로 묶어버린다니 토지주들 입장에서는 받아들이기 힘든 일일 것입니다. 
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도시자연공원구역 제도가 만들어진 이유는 지자체의 예산이 부족하여 도시자연공원을 매입할 수 없고 공원은 필요하기 때문에 궁여지책으로 도입되어 법령에 규정된 제도입니다. 따라서  위헌의 가능성이 많지만 헌법재판소의 결정이 있기 전까지는 유효합니다. 그러나 근린공원 등 다른 도시공원까지 도시자연공원구역으로 변경할 수 있다는 법률규정은 없습니다. 법률적 근거도 없이 일몰기일이 다가오자 현재의 상황만 일시적으로 피해보고자 하는 것은 이치에 맞지 않는 행정이라고 판단됩니다. 
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또 이 곳은 국토환경성평가 1등급 지역이 포함되지 않은 곳입니다. 여기서 국토환경성평가 1등급 지역은 자연환경의 보전 및 개발이용에 따른 훼손을 최소화해야하는 지역을 말하는데요. 즉, 구역지정을 통한 개발 제한이 걸릴 필요성이 낮아 보인다는 것입니다. 

현재 ​말죽거리 근린공원 토지주분들 역시 저희 법무법인 명경 서울분사무소와 함께 단체소송을 준비하고 있습니다. 말죽거리근린공원의 경우 공원으로 지정되어 30년이 넘는 세월동안 재산권행사가 금지되어 왔는데요. 이번에야 말로 제대로 보상받을 수 있는 기회가 왔는데, 지자체의 터무니없는 보상안에 실망을 가지게 된 것이죠.
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사실상 이 곳은 부지 일부만을 보상하는 방법으로 통로이용도 가능하게 했기 때문에 잔여부지에 대한 도시자연공원구역 지정 필요성이 없습니다. 또한 3개 자치구 중에서도 가장 넓은 면적이기 때문에 서울시에서 공원녹지 추가확보의 필요성이 가장 낮은 자치구이기도 합니다. 이러한 근거를 들어 구역지정취소송 또는 보상액증액 소송을 진행할 수 있을 것으로 보입니다. 

도시관리계획변경에 따른 수용보상금 산정 시 토지보상기준에 대한 대법원의 판례를 보면, 장기미집행 도시공원, 특히 근린공원의 경우 공원으로 지정되기 이전의 현황의 기준으로 보상액이 적용되어야 한다고 되어 있습니다. 또 공원 기준으로 평가하여 기준에 미달되는 지역이 일정 비율 이상인 경우에는 도시자연공원구역으로 지정할 수 없다고 보아야 한다고 나와 있습니다. 
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이러한 제약을 벗어나기 위해 도시공원법에서는 토지매수청구제도를두고 있지만 사실상 토지 매수청구가 인정되기 어렵고, 인정된다 하더라도 매수대상예정지에 통보를 한 날로부터 3년 안에만 하면 되기 때문에 오랜 시간이 걸릴 수 밖에 없습니다. 

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이에 구역지정에 대한 취소소송을 통해 구역지정에 대한 위법성을 다퉈볼 수 있습니다. 헌법불합치 결정 취지에 반하는 것이라고 볼 수 있기 때문입니다. 또 근린공원 자체가 도시자연공원구역으로 변경될 대상이 아니었다가 갑작스럽게 도시자연공원구역으로 변경할 수 있는 대상이 되었으며, 상당한 토지주의 공청회에 의견서를 제출하였음에도  이렇다할 답변을 받지 못했다는 점도 문제가 될 수 있음을 알아야 할 것입니다. 

다만, 행정소송은 제소기간이 있어 주의하셔야 합니다. 고시가 난 시점부터 90일 이내, 처분이 있던 날로부터 1년이내로 진행해야 하는데요. 공고에 의하여 행정처분을 하는 경우에는 그 처분의 상대방이 불특정 다수고 효력 역시 불특정 다수에게 일률적으로 적용되는 것이므로, 사실을 현실적으로 알았는지 여부에 관계없이 고시 효력이 발생합니다. 
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저희 법무법인 명경 서울은 도시자연공원구역지정 고시에 대한 취소소송과 함께 근린공원에 포함되어 있으나 위치나 여건상의 문제로 보상에 불이익을 받는 토지주들을 위해  잔여지매수청구, 보상금증액청구 등을 진행할 예정입니다. 

저희 법인은 사유재산권에 대해 어느 누구도 피해보지 않기를 바라며, 토지 소유주 분들의 피해를 최소화하기 위해 최선을 다하겠습니다. 
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올 7월, 도시공원일몰제 시행을 앞두고 있습니다. 도시공원일몰제란 도시계획시설상 도시공원으로 지정만 해놓은 개인 소유의 땅에 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주민의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 해제하는 것을 말합니다. 헌법재판소의 결정에 따라 2020년 7월 1일부터 해당 부지에 대해서는 공원 지정 시효가 해제(일몰)됩니다. 

서울시 역시 도시공원 일몰제 시행을 앞두고 장기 미집행 도시공원에 대해 68개소를 도시자연공원구역으로 지정, 6월중 고시공고를 내겠다고 밝혔습니다.

전국에서 서울시의 장기미집행 도시공원 일몰제 대상 규모는 단연 압도적입니다. 그 중 서울시 서초구는 전체 면적의 약 30%가 공원인데요. 서울시 자치구 가운데 가장 큰 면적인데, 이 공원 면적에서 69%가 사유지이며 도시공원 일몰제 대상 부지입니다.

이에 서울시는 1,654억 원, 서초구는 43억 원을 예산으로 편성, 공원일몰제에 대한 공원 사유지 보상을 진행코자 하지만 서초구 내 9개 공원을 모두 보상하기엔 턱없이 부족합니다. 더욱이 서초구 도시공원 매입률은 30% 수준에 불과한 것으로 알려졌는데요. 사유지 면적이 너무 넓고, 보상 가격이 높아 예산을 높게 세우더라도 1년 안에 보상할 수 있는 면적이 사유지 면적 대비 많이 적다고 밝히기도 했습니다. 

이러한 제약을 벗어나기 위해 도시공원법에서는 토지매수청구제도를 두고있지만 사실상 토지 매수청구가 인정되기가 어렵고, 인정된다 하더라도 매수대상예정지에 통보를 한 날로부터 3년 안에만 하면 되기 때문에 오랜 시간이 걸리며, 감정가가 제약받는 토지이다보니 매우 낮은 금액으로 나올 수 밖에 없습니다. 

물론, 시가 막무가내로 진행을 하려는 것은 아닙니다. 우선보상지를 선정해 차례로 보상할 것이라고 말하고 있는데요. 하지만 이 역시 보상가가 낮을 수 밖에 없기 때문에 정당한 보상이 어려울 것으로 보입니다. 

때문에 도시자연공원구역 지정에 대한 취소소송을 통해 구역 지정에 대한 위법성을 다퉈 볼 수 있습니다. 이는 고시가 뜬 후 90일 이내에 제기 해야합니다. 처분이 있음을 안날로부터 90일 이내, 처분이 있었던 날로부터 1년 이내인데요.

주의할 점은 고시가 뜬 시점부터 토지주들이 인지 했다고 보기 때문에 90일 이내에 빠르게 처리해야 한다는 것입니다. 한 마디로 '고시가 뜬 줄 몰랐다'라는 말은 소용이 없다는 것이죠.  

​무엇보다 대응에 앞서 감정평가사를 선정하는 것도 중요합니다. 토지보상금액을 정하는 데 있어서 감정평가사의 역할은 매우 중요하게 작용하기 때문이죠.  

보상금 책정은 1차적으로 감정평가사의 역할이 매우 중요합니다. 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있고, 이 같은 과정을 통해 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는데 매우 좋은 기회로 작용하게 됩니다. 만약, 토지보상금이 만족스럽지 않다면 지자체와 협의를 할 필요없이 재결절차 등을 거치거나 행정소송을 통해 토지수용보상금을 높여 달라고 요구하면 됩니다.

도시공원 내 부지를 가지고 있는 토지주들은 그동안 개발하지도, 팔지도 못할 땅에 대한 세금을 꾸준히 내 왔습니다. 이들이 요구하는 것은 그동안의 보상이 아닌, '앞으로의 합당하고 적정한 보상'입니다. 공시지가를 기준으로 감정평가를 받아 산정되는 것이 마땅하나, 지자체가 제시하고 있는 보상액은 시세에 비해 현저히 낮은 금액이기 때문에 소송까지 불사하고자 하는 것이니까요. 

감정평가사는 이 외에도 산정된 보상금이 자신의 기대에 미치지 못할 만큼 현저히 낮은 수준이라면 이에 대한 이의를 제기하는 등 후속 대응 마련도 필요합니다. 

​청주시 역시 도시공원 일몰제를 앞두고 구룡공원 2구역 보상을 위한 본격적인 행정 절차에 들어갔습니다. 청주시는 '구룡2구역근린공원 조성사업'에 편입하는 토지·지장물·분묘 등의 보상계획 열람을 공고하고 다음 달 말까지 이의 신청을 받고 보상협의에 들어가겠다고 밝힌 것인데요. 대상지의 토지소유자는 120명으로, 청주시는 보상 협의가 되지 않은 토지 등은 수용재결 절차를 진행한다는 방침입니다. 

청주시는 애초 7월 말에는 보상 협의에 착수할 계획이었으나, 우암산공원과 운천공원 토지주들의 민원, 이의신청 등 감정평가 업무 등이 늦어지면서 구룡공원 2구역 보상 업무 일정이 늦어지고 있던 상황이었습니다.  

만약 수용재결을 통해 강제 수용절차를 밟는다면 토지주들은 행정소송까지도 진행할 수 있습니다. 통상적으로 이러한 문제가 발생하면 강제수용절차에서 행정기관의 손을 들어주는 경우가 많았지만, 도시공원일몰제의 경우 헌법재판소가 재산권에 방점을 둔 위헌 결정을 한 뒤 이뤄진 사안이기 때문에 개인으로서는 다투어볼만한 사안이지 않을까 싶습니다. 

긴 시간 사유재산권을 침해 당했던 토지주분들께서는 이번에야말로 그동안 받지 못했던 보상과 앞으로 일어날 수 있는 상황에 대한 재산권을 제대로 지킬 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 분쟁과 관련해 다양하게 쌓은 노하우, 끊임없는 이론적 연구를 통해 명쾌한 해답을 이끌어내고 있습니다. 토지주분들의 피해를 최소화하기 위해 저희 명경(서울)이 함께 하겠습니다. 

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한 가정을 이끈다는 것이 쉬운 일은 아닐 것입니다. 하루가 다르게 크는 아이, 책임져야 할 가정. 요즘같은 불경기에는  가정의 행복을 유지하는 일이 더욱 어려운 것이 사실입니다. 

저희 법무법인 명경 서울분사무소로 의뢰를 주신 분 역시 한 가정의 아버지로서, 아빠로서 열심히 일을 하셨으나 경기악화로 퇴사를 하게 됐는데요. 사연을 들어보니 악용할 목적으로 개인회생을 진행하려는 것으로는 보이지 않아 도움을 드렸습니다.

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사연인 즉슨 이러했습니다. 미성년 자녀를 둔 의뢰인은 외벌이로 착실하게 살아가고 계셨습니다. 젊은 나이에 일을 시작해 남부러울 것 없이 직장생활을 이어가던 중 경기 악화로 회사가 어려워지자 갑작스럽게 해고통지를 받게 된 것인데요. 급한대로 알바를 전전 했으나, 이마저도 오랫동안 할 수 없는 상황이었습니다. 고정적으로 들어가는 생활비조차 감당할 수 없는 상황이되자, 개인회생제도를 알아보게 됐습니다. 

그런데 개인회생 신청을 위해서는 반드시 일정한 소득이 있어야했죠. 다행히 얼마 지나지 않아 어렵게 직장을 구할 수 있었고 신청을 위해 찾아오셨습니다. 

이에 저희는 앞으로 매월 약 250만 원의 소득이 발생한다는 점과 부양가족이 미성년자녀 1명이라 회생가능한 사안이라고 판단(아내분이 계시지만 피부양자로 포함되지 않습니다), 19년도 기준 2인가구 중위소득 60%인 1,743,917원으로 생계비를 잡아 36개월을 변제한다는 내용으로 신청서를 작성했습니다. 이렇게 진행되는 경우 월 695,764원이 가용소득(=월 평균소득-월평균생계비)으로 잡히게 됩니다.

* 피부양자: 근로능력이 없어 부양능력이 있는 사람으로부터 부양을 받아야 할 사람으로서, 법령상 19세 이하 60세 이상의 남자와 19세 이하 50세 이상의 여자, 질병이나 심신장애로 인하여 사회생활이 어려운 사람

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의뢰인의 경우 차량을 소유하고 있었으나 할부금을 갚고 있는 상황으로 재산으로 잡을 수 없기 때문에 이를 제외한 총 채무액 1억 8백만 원 중 약 2500만 원 정도를 변제금으로 책정, 약 70% 상당의 채무를 탕감 받는 내용으로 개시결정을 받을 수 있었습니다(변제율 24% 상당).

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개시결정이 난 이후에는 변제계획안에 작성된 내용대로 해당 월부터 착실히 납입하시면 됩니다. 참고로 납부시기와 계좌는 개시결정문에 나와있으니 이와 관련해 헷갈리는 부분이 있다면 담당 법률대리인이나 법원에 문의하면 자세히 알 수 있습니다. 일반적으로 변제계획안에 작성된 날짜에 납부해야하는 것이 맞으나, 개시결정이 늦어지는 경우에는 그 달에 넣을 수 없기 때문에 보통은 채권자집회기간 전까지 해당 월에 해당하는 변제금액을 한꺼번에 납부하기도 합니다.

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개인회생은 재정적 어려움으로 경제적 어려움에 처한 채무자의 모든 빚을 법원이 강제로 재조정하여 회생을 도모하는 제도를 말합니다. 파산과는 달리 채권자 동의없이 진행이 가능하고, 비정규직, 정규직, 영업소득자 상관없이 앞으로 소득이 일정하게 발생하고 있는 사람이라면 누구나 신청 가능한 것이 특징인데요(단, 부채가 재산에 비해 많아야 하며 최소 1,500만 원 이상의 채무가 있어야 함).

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하지만 이 중 실질적으로 인가결정을 받는 경우는 그렇게 많지 않습니다. 개인회생 신청자들은 신청서와 채권자 목록, 재산 목록, 수입 지출에 관한 목록, 진술서, 변제계획안 등 각 서류에 기재된 사실을 소명할 자료를 전부 빠짐없이 제출해야 하기 때문인데요. 여기에 어려운 법률용어 혹은 많은 양의 자료를 준비해야하다보니 제대로 준비하지 못하는 경우가 생기기도 합니다.

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또한 위의 사례를 통해 알 수 있듯이 재산 및 발생한 채무에 대한 소명이 제대로 이루어지고 앞으로 꾸준히 소득이 발생한다면 개인회생을 통해 많은 빚을 탕감받을 수 있기 때문에(최대 90%) 법원에서도 더욱 엄격히 심사하고 있으니

처음부터 확실히 준비하시는 것이 좋습니다. 신청 및 준비기간이 길기 때문에(최소 6개월~ 최대 1년이상) 중간에 기각되거나 폐지된다면 그간 금지됐던 채권추심 및 이자에 대한 부분도 모두 갚아나가야 하기 때문이죠.

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이에 저희 법무법인 명경 서울은 개인회생 신청 가능여부를 미리 판단할 수 있는 사전진단기를 개발해 도움을 드리고 있습니다. 실제로 사용하는 식을 그대로 구현했기 때문에 신청 전 내가 탕감을 받을 수 있는 상황인지, 받을 수 있다면 어느정도 탕감받을 수 있는지에 대해 대략적인 결과를 무료로 확인할 수 있습니다. 만약 좀 더 확실하게 알고 싶다면 이용자에 한해 변호사 상담도 무료로 제공되기 때문에 부담없이 이용 가능합니다.

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