부동산분쟁변호팀

장기화된 경기악화로 부동산과 관련한 분쟁이 빈번하게 일어나는 가운데, 최근 (주)집이야기 사건이 다시 수면 위로 떠오르고 있습니다.  천안에 본사를 두고 있어 이른 바 '천안 집이야기 사건'으로 불리는 본 사건의 내용을 살펴보면, (주)집이야기 대표가 임대인(집주인)에게는 월세로, 임차인(세입자)에게는 전세로 계약, 즉 이중계약서를 작성해 별도로 관리를 하며 차액을 편취한 내용을 담고 있습니다. 

최근 해당 사건이 다시 주목을 받는 이유는 이에 대한 판결이 나오기 시작하면서 부터인데요. 그동안 임차인과 임대인의 분쟁으로 이어지면서 명확하게 해결하기 어려웠던 점이 있었기 때문입니다.  저희 법인 역시 최근 의뢰인(임대인) 분과 사건을 진행, 최종 승소판결을 받은 상태인데요. 좀 더 자세히 확인해 볼까요? 

(주)집이야기는 '국내최초, 10년 임대보장'이라는 슬로건을 내세우며 업계에서는 소위 말해 '알아주는 업체'로 성장해 왔을뿐 아니라 본사가 위치한 천안을 비롯해, 서울, 경기, 충북 등 전국적으로 사업을 확장해 겉 보기에는 성공한 중견업체 혹은 사업가의 모습을 갖추고 있었습니다.  전세매물을 찾기 힘든 요즘, 전세로 오피스텔을 이용할 수 있다고 하니 선뜻 계약에 나선 것인데요. 

임대인들의 경우도 마찬가지입니다. 전세보증금 하락과 이에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이 이어지자 수익 보장을 위해 임대위탁관리업체인 집이야기를 이용하게 됐습니다. 거주의 목적으로 구입한 오피스텔이 아니다보니 관리를 해 줄 사람이 필요했던 것이죠. 그런데 해당 업체는 매월 일정 금액의 임대료를 보장하기 위해 직접 세입자를 구해주고 최소 2년간 공실이 되는 것을 방지해 주겠다고 약속했습니다. 어떤 임대인이라도 혹하지 않을 수 없는 제안이었을 것입니다. 

결과는 생각지도 못한 방향으로 흘러 갔습니다. 업체 대표가 이중계약서를 작성하고 차액을 개인적인 유흥비로 사용하기 시작한 것이죠. 현재까지 확인된 피해액만 전국적으로 약 300여억 원에 달했습니다. 아직 확인되지 않은 건까지 더하면 피해규모는 더 커질 것으로 예상되고 있는 상황입니다.

문제는 여기서 그치지 않았습니다. 대표가 검거 됐음에도 이미 모든 금액을 탕진해 돌려받을 수 없자, 당장 이사를 앞둔 임차인들이 임대인을 상대로 전세금반환소송을 걸게된 것입니다. 임대인 역시 집을 무단점거 하고 있다는 이유로 명도소송을 준비하게 된 것이고요. 

안타깝게도 가해자가 분명한 사건임에도 불구하고 임대인과 임차인 간의 분쟁으로 이어지고 있습니다. 임차인은 "임대인이 위임장을 써줬으니, 보증금반환의 의무는 임대인에게 있다"라는 주장을, 임대인은 "위임장은 써줬으나 계약서 상 모든 책임은 집이야기에 있다. 우리는 책임없다"는 주장을 펼치고 있습니다. 

​이러한 가운데 최근 임대인(이하 피고)이 임차인(이하 원고)의 전세보증금을 반환할 책임이 없다는 법원의 판결이 나왔습니다. 저희 법무법인 명경 서울과 함께한 임대인분께서는 임차인분들로부터 소송을 당한 상황이었는데요. 임차인들의 청구취지는 ' 임차보증금반환(전세금 반환)'이었습니다.​  이번 소송의 결과는 임대인 분들의 '전부 승소'였습니다. 

법원은 각 영업위탁계약서 특약조항에서 "임차인과 임대차계약시 위 보장금과 금액이 상이할 수 있다" 또는 "임대차계약시 위 임대인 보장금액과 임차인의 보증금 및 월세금액은 다를 수 있다"는 말이 기재가 되어 있으나, 이는 영업위탁계약 당시 지정된 보증금, 월 수익금을 기준으로 다소 증감될 수 있다는 것을 의미한다고 보고 있습니다. 

만일 위와 같이 보지 않는다면 피고들로서는 자신들이 수령하지 않은 다액의 임대차보증금을 반환하여야 할 책임을 부담할 수도 있게 되는데, 피고들이 어더한 담보도 확보하지 아니한 채 위와 같은 위험을 스스로 용인하였다고 보기는 어렵다고 판단한 것입니다. 

또 영업위탁계약서와 별도로 피고들이 작성해 준 위임장들에는 '임대 보증기간 동안의 임대료 지급'이라고 기재되어 있고, 위 '임대료'는 '월 차임'을 의미하는 것이지 전세보증금 전체를 말하는 것은 아니라고 단언했습니다. 이 말인 즉슨, 월 차임이 전혀 없는 대신 고액의 보증금을 지급하는 '전세계약' 또는 월 차임은 소액으로 하는 대신 보증금이 대폭 증액된 이른바 '반전세 계약'을 체결할 권한을 부여하였다고 볼 수는 없다는 것입니다. 

조금 더 정리를 해보면,

▲ 원고들은 임대차계약서를 작성할 당시 피고들로부터 위임장, 영업위탁계약서를 제시받거나 사본을 교부받아 그 내용을 확인한 점 ▲ 위임장, 영업위탁계약서는 월세계약을 전제로 작성된 점 ▲ 영업위탁계약서에 기재된 보증금보다 훨씬 고액의 보증금을 조건으로하는 임대차계약을 체결을 한 점 ▲ 임대인이 아닌, 다른 사람 명의의 계좌로 보증금을 송금하면서도 이를 임대인인 피고들에게 확인하지 아니한 점 등 이 4가지 조건만으로도 임대인이 전세금을 반환할 의무가 없다는 것입니다. 

따라서 이 사건 각 임대차계약은 무권대리에 의한 것으로써 무효이므로, 이 사건 각 임대차계약이 유혀함을 전제로 하는 원고들의 주위적 청구는 모두 이유없다는 판결이 나왔습니다. 저희 의뢰인과 함께한 임대인 모두 승소하였으며, 명도소송에서도 좋은 결과를 얻었습니다.

다만, 재판부는 여러 상황을 고려하여 사건을 본질을 파악한 뒤 판결을 내리기 때문에 집이야기가 정당한 대리권을 가지고 있는 상태에서 계약을 위임 받은 것인지, 집이야기의 이중계약을 유효하다고 볼 수 있는지 등의 여부를 따져 볼 것으로 예상됩니다. 

실제로 집이야기의 사건은 각 건별로 특약사항에 조금씩 차이가 있습니다. 계약서를 체결하게 된 경위, 시기, 위임장 기재 내용 등을 면밀히 살펴봐야 하며, 관련 서류에 따라 임대인이 불리해질 수도, 임차인이 불리해질 수도 있습니다. 

하지만 단 하나 확실한 것은 기존 임대인들의 승소 사례가 적었던만큼 이번 판결이 억울했던 많은 임대인분들께 도움이 될 수 있을 것이라는 것입니다. 전세는 물론, 반전세에 대해서도 모두 승소를 거뒀기 때문에 앞으로 진행되는 거의 모든 상황에 대해서도 구제의 가능성이 높아질 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사와 함께 사건을 해결하고 있습니다. 현재 위와 비슷한 상황으로 어려움을 겪고 계시다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다. 

## 개인회생 채권자의 즉시항고장 제출 ##

지난 2015년 채무자 A씨는 변제계획(변제기간 2014. 11.부터 2019. 10.까지 60개월간)을 인가받았고, 이후 2018년 1월 변제기간을 단축하는 내용의 변제계획 변경안(변제기간 2014. 11~2018. 2까지 40개월간)을 제출했습니다.  

제1심 법원은 해당 변경안을 인가하는 변제계획 변경 인가결정을 하였는데요. 재항고인 B는 불합리한 결정이라며 위 인가결정에 대하여 즉시항고를 제기하였지만, 원심법원은 2018년 9월 재항고인의 항고를 기각하는 결정을 내렸습니다. 이에 재항고인B는 2018년 9월 이 사건에 대한 재항고를 제기하였습니다. 

한편 채무자A는 2018년 5월 변경된 변제계획에 따른 변제 완료를 이유로 면책을 신청하였고, 제1심법원은 변제계획 변경 인가결정에 대한 항고심이 계속 중이던 2018년 9월 이를 받아들여 채무자를 면책하는 결정(이하 ‘이 사건 면책결정’이라 한다) 하였습니다.  

해당 사건의 면책결정에 대하여 채권자OOOO유한회사가 2018년 9월 즉시항고장을 제출하였는데, 제1심법원은 2018년 11월 즉시항고장이 항고기간을 도과하여 제출되었다는 이유로 항고장 각하명령을 하였고, 위 항고장 각하명령은 그 무렵 확정되었습니다. 

위의 사례처럼 법원은 개인회생절차에서 변제계획 변경 인가결정에 대하여 즉시항고가 있어 항고심이나 재항고심에 계속 중이더라도 면책결정이 확정되면, 항고인이나 재항고인으로서는 변제계획 변경 인가결정에 대하여 더 이상 즉시항고나 재항고로 불복할 이익이 없으므로 해당 사항은 부적법하다고 보고 있습니다.

그 이유는 무엇일까요?

법원은 변제계획 인가결정에 대한 즉시항고는 변제계획의 수행에 영향을 미치지 아니하여 항고법원 또는 회생계속법원이 변제계획의 전부나 일부의 수행을 정지하는 등의 처분을 하지 아니하는 한 집행정지의 효력이 없다고 보고 있는데요[채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다) 제618조 제2항, 제247조 제3항]. 이는 변제계획 변경 인가결정에서도 같습니다. 

따라서 변제계획 변경 인가결정에 대하여 즉시항고가 이루어져 항고심이나 재항고심에 계속 중이더라도 채무자가 변경된 변제계획에 따른 변제를 완료하면, 법원은 면책결정을 하여야 하고 면책결정이 확정되면 개인회생절차는 종료하게 됩니다(채무자회생법 제624조 제1항, 채무자 회생 및 파산에 관한 규칙 제96조).

채무자회생법 제625조 제2항 본문을 보면 “면책을 받은 채무자는 변제계획에 따라 변제한 것을 제외하고 개인_회생채권자에 대한 채무에 관하여 그 책임이 면제된다”라고 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 면책이란 '채무 자체는 존속하지만 채무자에 대하여 이행을 강제할 수 없다'는 의미이므로 면책된 개인회.생채권은 통상의 채권이 가지는 소 제기 권능을 상실하게 됩니다. 

채무자회생법 제2편의 회생절차에서는 회생계획 인가결정이 있은 때에 회생채권자 등의 권리변경 효력이 발생하여 채무의 전부 또는 일부의 면제, 기한의 연장, 권리의 소멸이 이루어집니다(채무자회생법 제252조 제1항 참조). 그런데 이와 달리 채무자회생법 제4편의 개인회생절차에서는 변제계획 인가결정으로 권리가 변경되지 않고, 다만 면책결정으로 책임이 면제될 뿐이죠(채무자회생법 제615조 제1항 참조). 

따라서 개인회생절차에서 변제계획 변경 인가결정에 대한 즉시항고나 재항고 절차가 계속 중이더라도 면책결정이 확정됨에 따라 개인-회생절차가 종료되었다면, 추후 변제계획 변경 인가결정에 대한 즉시항고나 재항고가 받아들여져 채무자에 대한 변제계획 변경 인가결정이 취소되더라도, 더 이상 항고인의 권리가 회복될 가능성이 없습니다. 

또한 면책결정의 확정으로 항고인의 개-인회생채권은 채무자에 대한 관계에서 자연채무의 상태로 남게 되었으므로, 변제계획을 다시 정하더라도 항고인이 채무자에 대하여 채무의 이행을 강제할 수 없으며, 특별히 자연채무의 범위를 다시 정하여야 할 실익이 있다고 볼 수도 없다고 보고 있습니다. 

채무자회생법 제625조 제2항 본문 내용을 보면, '면책을 받은 채무자는 변제계획에 따라 변제한 것을 제외하고 개.인회생채권자에 대한 채무에 관하여 그 책임이 면제된다'라고 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 면책이란 채무 자체는 존속하지만 채무자에 대하여 이행을 강제할 수 없다는 의미이므로 면책된 개인회-생채권은 통상의 채권이 가지는 소 제기 권능을 상실하게 됩니다. 

또 채무자회생법 제2편의 회생절차에서는 '회생계획 인가결정이 있은 때에 회생채권자 등의 권리변경 효력이 발생하여 채무의 전부 또는 일부의 면제, 기한의 연장, 권리의 소멸이 이루어진다(채무자회생법 제252조 제1항 참조)'고 말하고 있습니다.  

따라서 개인회생-절차에서 변제계획 변경 인가결정에 대한 즉시항고나 재항고 절차가 계속 중이더라도 면책결정이 확정됨에 따라 개_인회생절차가 종료되었다면, 추후 변제계획 변경 인가결정에 대한 즉시항고나 재항고가 받아들여져서 채무자에 대한 변제계획 변경 인가결정이 취소되더라도 더 이상 항고인의 권리가 회복될 가능성이 없다고 보는 것이죠. 

즉, 면책결정이 확정된 이후 발생된 사안에 대해서는(중도 진행 중이나 면책결정이 먼저인 경우 포함) 추가로 책임을 물을 수 없다는 것입니다.

개인회생은 가지고 있는 채무의 최대 90%까지도 탕감받을 수 있는 만큼, 신청준비와 진행과정 모두 까다로울 수 밖에 없습니다. 여기에 변제기간 단축 이슈까지 발생한만큼  이를 악용한 브로커들의 등장으로 법원은 더욱 엄격하게 심사를 하고 있습니다. 

이에 법무법인 명경 서울분사무소는 도산 전담 변호사가 상시 대기하면서 불합리한 상황에 처해있는 의뢰인들의 구제를 위해 최선의 노력을 다하고 있습니다. 

개인회생도우미닷컴(개인회생도우미.com) 홈페이지를 통해 개인회생 신청 가능여부는 물론, 결과를 토대로 변호사와의 1:1 상담도 가능합니다. 홈페이지 내 사전진단기(개인회생도우미.com/ai)를 이용한 후 연락 주시는 경우 무료상담이 가능합니다.  

부동산 매매 시  계약과 관련한 소유권이전등기 분쟁이 빈번히 일어나고 있습니다. 소유권은 재산권 중에서도 가장 기본이 되는 권리인데요. 계약 등의 행위로 부동산의 소유권이 변동되기 위해서는 이전등기를 경료해야만 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

이를 위해서는 앞서 말씀 드린 바와 같이 소유권이전등기가 필요합니다. 쉽게 말해 부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말하는데요, 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분할 수 있습니다.

최근 법무법인 명경(서울)에도 이와 관련한 분쟁으로 상담문의를 하시는 분들이 많이 계십니다. 통상적으로 소유권이전등기 분쟁은 점유자와 소유자 사이에서 많이 발생하게 되는 경우가 많으며, 이 밖에도 매매대금을 모두 지급했음에도 등기를 이전하는 것을 미루는 행위, 등기를 받았으나 매매계약이 사기 혹은 착오에 의해 취소된 경우가 실제 소유권자와 점유자가 불일치해 문제가 발생하기도 합니다. 

명경에서 수임한 A씨 사건의 경우,  아파트 매매 계약서를 쓰지 않은 상태로 구두로만 계약을 한 진행한 후 취소 의사를 밝히자 문제가 불거졌고, 상대측에서 아파트 소유권 이전등기 소송을 걸어왔습니다.

아래 판결을 통해 좀 더 자세히 살펴보면,

A씨는 한 공인중개사무소에 아파트 매도 중개를 의뢰했습니다. 곧 B씨가 해당 부동산을 통해368,600,000원에 매수할 의사가 있음을 밝혔고, 같은 날 저녁 A씨가 알려준 계좌로 계약금 38,6000,000원 중 2백만 원을 송금했습니다. 나머지 잔금은 서로 합의된 날짜에 입금 하기로 했습니다. 

하지만 A씨는 위 2,000,000원을 송금 받은 지 10~20분 정도 지난 후 중개인에게   "처가 공제조합에 신청한 대출이 실행될 예정인 사실을 알았고, 공제조합으로부터 대출된 금원으로 기존 대출금을 상환하여 해당 부동산에 관한 대출이 없는 상태로 이를 임대하려고 하므로, 매매계약을 진행하기 어렵다"는 취지로 말하였고, 중개사뿐 아니라 함께 있던 B씨에게도 위와 같은 취지를 전달했습니다. 

그런데 B씨는 A씨가 알려준 은행 계좌로 나머지 계약금인 36,600,000원을 송금했고, 이에 A와 그의 처는 받은 돈을 반환하려고 하니 B씨의 연락처, 인적사항, 계좌번호에 대한 정보를 제공해 달라고 유고하는 취지의 내용증명을 발송했습니다. 

B씨는 계약금 2백만 원을 송금할 당시 A씨(처 포함)와 해당 부동산에 관한 매매계약이 성립되었음을 전제로 보아야 한다며, 소유권이전등기 절차 이행을 요구했습니다. 이에 대해 A씨는 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 없어 매매계약이 성립되지 않았다고 주장했습니다. 

법원의 판단은 어땠을까요?

####### 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).  

- 중 략 - 

원고는 위 돈에 대하여 최종 지급일로부터의 지연손해금도 청구하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고들은  원고로부터 가계약금 2,000,000원을 송금받은 후 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였고, 피고들은 위 돈을 공탁하려 하였으나 원고의 주소 등 정확한 인적사항을 알 수 없어 위 돈을 공탁하지 못하였고, 중개인에게 원고가 일방적으로 36,600,000원을 입금한 사실을 항의하며 이를 반환해 줄 원고의 계좌번호를 알려달라고 하였던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 유효하게 체결되었다고 주장하면서 위 돈의 수령을 거절하여 온 것으로 봄이 상당하다.  

따라서 피고들에게 위 반환금에 대한 이행지체 책임을 부담하게 하는 것은 부당하므로, 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 부분은 받아들이지 아니한다. 

 그렇다면, 원고의 주위적 청구는 이유 없으므로 이를 기각하고, 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하며, 나머지 예비적 청구는 이유 없으므로 기각하되, 소송비용은 각자 부담하는 것으로 정하여 주문과 같이 판결한다.  #######

즉, ① 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 계약서 등 어떠한 서면도 작성되지 아니한 점, ②원고와 피고가 직접 이 사건 부동산의 매매에 관한 의사를 교환한 적은 없고, 오로지 공인중개사가 원고와 피고 박윤제의 의사를 전달하는 방식으로 이 사건 부동산에 관한 매매가 진행되었을 뿐인데, 오로지 중개인을 통하여 구두로 고가의 부동산에 관한 매매계약을 체결한다는 것은 거래 통념에 비추어 이례적인 점, ③ 원고도 추후 피고들과 만나 정식으로 매매계약서를 작성할 것을 예정하고 있었다고 인정하고 있는 점, ④ 원고는 2018. 6. 2. 피고에게 계약금 전액이 아닌 2,000,000원을 지급하였는데 본계약이 성립되지 않을 경우 반환할 것이 전제된 가계약금으로 보이는 점, ⑤ 피고는 가계약금을 송금받은 지 10~20분 정도 지난 후 이 사건 부동산의 공유자이자 배우자인 피고와 상의한 바에 따라 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였던 점, ⑥ 피고들은 위와 같은 의사표시 후에도 원고의 인적사항은 물론 연락처도 알 수 없자 중개인에게 원고의 인적사항 등을 알려달라는 내용증명을 발송하기도 한 점 등에 비추어 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 있어 매매계약이 확정적으로 성립되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하고 있습니다. 

#소유권이전등기분쟁은 다양한 형태로 빈번하게 발생하고 있습니다. 부동산 거래 특성상 분쟁이 발생하는 경우 피해금액이 클 수 밖에 없음에도 어려운 법률용어 및 상황 해석, 대처 능력 등의 문제로  개인이 혼자서 진행하기에는 무리가 있는 것이 사실입니다. 때문에 만약 이러한 분쟁에 휘말리셨다면, 하루 빨리 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 

법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회를 통해 부동산 인증을 받은 부동산 전문 변호사가 상시 대기하며 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 의뢰인 분들의 빠른 피해회복을 위해 앞장서겠습니다.