부동산분쟁변호팀

7월 도시공원일몰제 시행을 앞두고 저희 법무법인 명경 서울로 많은 토지주분들이 관련 문의를 주고 계십니다. 여기서 말하는 공원일몰제란, 도시계획에 따라 각 지자체들이 70-80년대에 급격한 도시화를 겪으면서 사유지인 것에 상관없이 도시공원으로 지정하고, 20년 이상 조성사업을 시행하지 않는다면 그 지정의 효력이 상실되는 제도입니다. 

그 시행일이 바로 오는 7월인데요. 이에 따라 지자체는 해당 토지를 매수에 도시공원을 유지하고자 보상방안을 마련하고 있습니다. 그동안 사유재산 침해로 고통 받았을 토지주분들에게는 언뜻 희소식같지만, 실상은 그렇지 않았습니다.  

이유인 즉슨, 장기간 방채 둔 탓에 보상해야할 금액은 점점 늘어갔고 그에 비해 지자체의 예산은 한정적이었던 것이죠. 때문에 예산문제로 보상금을 대폭 낮추거나 시세에 맞지 않는 보상금을 제시해 토지주들을 두 번 울게 하는 상황이 발생해 버린 것입니다. 

이러한 와중에 보상도 해제도 아닌, 도시공원구역지정 이야기까지 나오고 있어 토지주분들의 한숨은 더욱 깊어지고 있습니다. 근린공원이 도시공원구역으로 지정된다면 개발제한에 걸릴 수 밖에 없는 것이죠. 이에 저희 법인은 보상 대상인 토지를 가진 소유자분들이 제대로된 보상을 받을 수 있도록, 혹은 도시공원구역지정에서 벗어날 수 있도록 소송을 준비 중입니다. 

일반적으로 감정평가 후 나온 금액이 터무니 없이 낮을 경우, 수용재결을 통해 감정평가를 다시 받아볼 수 있습니다. 이때, 만족스럽지 않다면 수용재결서를 받고 60일 이내에 보상금 증액소송을 청구하시거나 토지보상이의신청을 통해 다시 한 번 감정평가를 받을 수 있습니다. 만약 이 때에도 협의가 되지 않는다면 이의재결서를 받고 30일 이내에 보상금 증액소송을 제기하면 됩니다. 

앞서 잠깐 언급했듯 보상을 온전히 받지 못한 경우에는 도시자연공원구역지정 취소소송을 하시면 되는데요. 확정고시가 6월중으로 예상되는만큼, 미리 준비를 해두시는 것이 좋습니다. 고시가 뜨고 90일 내에 소송을 제기하셔야 하기 때문인데요. 만약 고시가 뜬줄 몰랐다고 하더라도 이는 처분제외 이유가 될 수 없습니다. 

법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사가 도시공원 일몰제 전담팀을 꾸려 1:1 상담부터 진행까지 도움을 드리고 있습니다. 약 일주일 정도 남은 도시공원일몰제 시행, 현재 관련 내용으로 어려움을 겪고 계시다면 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

계속되는 경기불황과 코로나바이러스의 영향으로 주식시장의 침체가 장기화되는 가운데 많은 분들이 비교적 안정적인 부동산 투자에 관심을 쏟고 계신대요.  

하지만 퇴직을 앞두거나 이제 막 처음 부동산 수익 내기를 시도하려는 소액 투자자들의 경우 막상 직접 진행을 하려다보니 이미 높은 가격이 형성되어있는 도시지역의 아파트·오피스텔·상가 등을 선택하기란 불가능해 시작하기도 전부터 어려움에 부딪히게 되는 경우가 많습니다.

이런 경우 지인을 통해서나 온라인 또는 도로변 현수막에서 아직 개발이 되지 않은 임야·토지 상태의 부동산에 ‘적은 금액으로 투자하면 거액의 수익’을 낼 수 있다는 광고를 접하게 되어 매매를 시도하게 됩니다. 이를 기획부동산 이라고 하기도 하는데요. 기획부동산 사기는 규제 등으로 개발이 현실적으로 불가능한 땅을 헐값에 구입한 이후 허위·과장광고를 통해 부동산 매물 계획이 진행될 것처럼 꾸며 사람들을 현혹시키고 이들에게 자본투자를 유도하여 이익을 챙기는 사업을 말합니다. 

​기획부동산 사기의 경우 진행하는 개인 또는 집단은 계약을 비교적 빠르게 성사시키려는 경향과 구체적 정보를 언급하기 꺼려하는 특징이 있습니다. 때문에 매매 전, 기획부동산 사기 피해를 예방하기 위해서는 감언이설로 좋은 땅을 매우 저렴한 가격에 제공한다는 말이 제아무리 설득력 있게 들린다고 할지라도 계속해서 의심해야 하며 등기부등본과 토지이용계획원을 발급 받아 해당지역 거래 내역을 조회해보시기를 권해드립니다.

또한 계약하려는 토지 직접 답사를 통해 확인·관할지자체에 문의해 규제 및 개발 계획이 있는지 철저히 검토하는 작업이 필요합니다.

그렇다면 이렇게 조심을 하는데도 불구하고 기획부동산 사기 사건은 왜 매년 꾸준히 발생하는 것일까요?

아파트·상가 등과 같은 건물과 달리 땅의 경우 토지의 경우 주변 시세 등을 통해 가격을 책정하기가 어려운 것이 사실입니다. 특히나 ​개발이 제한된 지역인 경우 일반 소비자들이 시세를 알아볼 방법은 더더욱 존재하지 않아 이러한 점들이 악용돼 범죄의 도구로 활용되는 일이 빈번히 발생하곤 합니다. 

또한 대다수가 목돈을 거래하기 때문에 피해규모가 크게 나타나며, 부동산을 통해 수익을 얻고자 하였던 사람들은 최소 1년 이상 기다려야 이익이 발생한다는 인식을 가지고 있어 사기범죄의 타겟이 되었음에도 불구하고 이를 인지하지 못하며 가해자로 하여금 시간을 벌 기회를 제공해 주는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 

현행법상 기획부동산 사기 행위는 형법 제347조 “사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득함으로써 성립하는 범죄로 이를 위반할 경우 10년 이하의 징역 또는 수천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다”고 정해져 있습니다. 이때 피해자는 법률전문가의 조력을 바탕으로 단순한 주장만이 아닌 구체적 증거를 통해 고의 및 계획적 행위로 인해 손실이 발생하였음을 입증할 수 있어야 합니다.

이때 주의할 점은 피해자가 가해자가 되는 경우 발생할 수도 있다는 것입니다. 사람들을 기망하여 이익을 갈취하려는 개인 및 집단은 처음 소규모의 개개인은 모집한 이후 지인들을 소개해주면 보다 많은 이윤을 얻을 수 있다는 말로 설득함으로써 더 많은 투자자들을 모으는데요, 이후 법적 문제가 발생하는 경우 공인중개사 자격이 없이 부동산을 중개한 행위에 대해 법적 처벌을 받게 될 수 있습니다.

투자자 입장에서는 기획부동산 사기 피해를 입은 것도 억울한 상황에서 투자자들에게 고소를 당하면 매우 억울한 입장일테지만 사기라는 범죄의 특성상 하나하나 입증하는 것이 쉽지 않아 손해를 입힌 행위 모두를 처벌할 수도 없으며 인과관계를 입증하는데 다소 한계에 부딪히게 됩니다.

이러한 상황에서 결백을 주장하여 최선의 방식으로 문제를 해결하기 위해서는 전문 변호사와의 상의를 통해 가능한 많은 자료 등을 바탕으로 혐의에 대해 적극적으로 소명해 나가야 합니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산전문 로펌으로 오랜 기간 쌓은 노하우를 바탕으로 의뢰인분들이 겪고 있는 분쟁을 해결하기 위한 노력을 다하며 높은 승소율을 자랑하고 있습니다. 

기획부동산 사기 등으로 어려움에 처했지만 법률 정보 및 대응방안을 알 수 없거나 복잡한 진행방식이 부담스러워 주저하고 계신 분들이 계시다면 주저말고 명경의 전문변호사에게 도움을 청하시길 바랍니다.

전국적으로 큰 피해를 발생 시켰던 (주)집이야기 사건, 알고 계시나요? 당시 업체 대표는 임대인(집주인)에게는 월세로, 임차인(세입자)에게는 전세로 이중계약을 해 차액을 편취한 혐의를 받고 있습니다. 한 마디로 이중계약서를 작성해 별도로 관리를 해왔던 것이었죠. 

최근 해당 사건과 관련해 다양한 판결이 나오기 시작하면서 저희 법무법인 명경 서울로도 많은 문의를 주고 계십니다. 저희 법인 역시 최근 의뢰인(임대인) 분과 사건을 진행, 최종 승소판결을 받은 상태인데요. 자세한 내막은 아래와 같습니다.  

임차인들은 임대인들이 작성한 위임장을 보고 해당 업체에 전세금을 송금했습니다. (주)집이야기는 '국내최초, 10년 임대보장'이라는 슬로건을 내세우며 업계에서는 소위 말해 '알아주는 업체'로 성장해 왔을뿐 아니라 본사가 위치한 천안을 비롯해, 서울, 경기, 충북 등 전국적으로 사업을 확장해 겉 보기에는 성공한 중견업체 혹은 사업가의 모습을 갖추고 있어 믿음을 더했습니다. 거기다 전세매물을 찾기 힘든 요즘, 전세로 오피스텔을 이용할 수 있다고 하니 계약하지 않을 이유가 없었죠.

임대인들의 경우도 마찬가지입니다. 전세보증금 하락과 이에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이 이어지자 수익성 보장을 위해 임대위탁관리업체인 집이야기를 이용하게 됐습니다. 

거주의 목적으로 구입한 오피스텔이 아니다보니 관리를 해 줄 사람이 필요했던 것이죠. 그런데 해당 업체는 매월 일정 금액의 임대료를 보장하기 위해 직접 세입자를 구해주고 최소 2년간 공실이 되는 것을 방지해 주겠다고 약속했습니다. 어떤 임대인이라도 혹하지 않을 수 없는 제안이었을 것입니다. 

하지만 업체 대표는 이를 비웃기라도 하듯 이중계약서를 작성하고 차액을 개인적인 유흥비로 사용하기 시작했습니다. 전세로 받은 돈의 일부를 임대인을 속이기 위한 월세로 일부 넣고 나머지는 계속해서 다른 용도로 사용하고 있던 것이었습니다. 확인된 피해액만 전국적으로 약 300여억 원에 달했습니다. 

문제는 여기서 그치지 않았습니다. 대표가 검거 됐음에도 이미 모든 금액을 탕진해 돌려받을 수 없자, 당장 이사를 앞둔 임차인들이 임대인을 상대로 전세금반환소송을 걸게된 것입니다. 임대인 역시 집을 무단점거 하고 있다는 이유로 명도소송을 준비하게 된 것이고요. 

안타깝게도 가해자가 분명한 사건임에도 불구하고 임대인과 임차인 간의 분쟁으로 이어지고 있습니다. 임차인은 "임대인이 위임장을 써줬으니, 보증금반환의 의무는 임대인에게 있다"라는 주장을, 임대인은 "위임장은 써줬으나 계약서 상 모든 책임은 집이야기에 있다. 집을 비워달라"는 주장을 펼치고 있습니다. 

이러한 가운데 최근 임대인(이하 피고)이 임차인(이하 원고)의 전세보증금을 반환할 책임이 없다는 법원의 판결이 나왔습니다. 저희 법무법인 명경 서울과 함께한 임대인분께서는 임차인분들로부터 소송을 당한 상황이었는데요. 임차인들의 청구취지는 ' 임차보증금반환(전세금 반환)'이었습니다.​ 총 5명을 상대로 진행한 이번 소송의 결과는 임대인 분들의 승소였습니다. 

법원은 각 영업위탁계약서 특약조항에서 "임차인과 임대차계약시 위 보장금과 금액이 상이할 수 있다" 또는 "임대차계약시 위 임대인 보장금액과 임차인의 보증금 및 월세금액은 다를 수 있다"는 말이 기재가 되어 있으나, 이는 영업위탁계약 당시 지정된 보증금, 월 수익금을 기준으로 다소 증감될 수 있다는 것을 의미한다고 보고 있습니다. 

만일 위와 같이 보지 않는다면 피고들로서는 자신들이 수령하지 않은 다액의 임대차보증금을 반환하여야 할 책임을 부담할 수도 있게 되는데, 피고들이 어더한 담보도 확보하지 아니한 채 위와 같은 위험을 스스로 용인하였다고 보기는 어렵다고 판단한 것입니다. 

또 영업위탁계약서와 별도로 피고들이 작성해 준 위임장들에는 '임대 보증기간 동안의 임대료 지급'이라고 기재되어 있고, 위 '임대료'는 '월 차임'을 의미하는 것이지 전세보증금 전체를 말하는 것은 아니라고 단언했습니다. 이 말인 즉슨, ​월 차임이 전혀 없는 대신 고액의 보증금을 지급하는 '전세계약' 또는 월 차임은 소액으로 하는 대신 보증금이 대폭 증액된 이른바 '반전세 계약'을 체결할 권한을 부여하였다고 볼 수는 없다는 것입니다. 

며칠 전, 또 다른 임대인 승소판결 소식이 들려왔습니다. 광주의 한 건물을 매매해 임차를 놓았던 임대인은 집이야기 관련 사건에 휘말리며 3천만 원의 전세금을 돌려줘야하는 위기에 처해있었습니다. 여기에 임차인께서는 전세금을 돌려주지 않는다면 거주지를 이전할 수 없다고 주장하는 상황이었습니다.   

​피고측 

- 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 대리인인 (주)집이야기에 의해 체결 되었다. 설령 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결했다하더라도 이 사건 영업위탁계약의 수임인이 (주)집이야기 혹은 대표 A라는 사실에 대해 원고는 이를 묵시적으로 승낙하였거나 추인하였다. 

- 설령 대표A가 우너고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없다고 하더라도, A의 무권대리행위에 관하여 표현대리요건이 갖추어졌거나, 원고가 A의 무권대리행위를 추인하였으므로, 원고는 이 사건 임대차계약의 임대인으로서 책임을 진다. 

원고측 

- 이 사건 영업위탁게약은 자기관리형 주택임대관리업에 해당하므로 원고는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아닐 뿐 아니라, (주)집이야기나 A는 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없다. 설령 대리권이 있다고 하더라도 이 사건 임대차계약은 대리권의 범위를 초과하여 체결된 것이므로 무효이다. 

​- 설령 이 사건 임대차계약이 유효하더라도 그 특약사항에 보증금 반환책임은  (주)집이야기가 부담하기로 명시되어 있으므로 원고는 보증금 반환의무를 부담하지 아니한다. 

이러한 주장들에 대한 법원의 판단은 어땠을까요?

이 사건 임대차계약의 당사자는 원고와 피고로 봄이 타당하다. 위 사실만으로는 원고가 이 사건 영업위탁계약상 수임인인 집이야기의 해산 사실을 알았다거나, 수임인을 집이야기에서 대표A 개인으로 변경하는 것을 묵시적으로 승낙하였거나 추인하였다고 인정하기 부족하고, 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(중략)

특히 이 사건 임대차게약은 공인중개사가 중개하여 체결되었는바, 공인중개사가 위임장의 수임인의 인적사항과 임대차계약서의 대리인의 인적사항이 완전히 다른데도 이를 간과하고 별도의 확인 절차를 거치지 않았다는 것은 주의의무를 해태한 것으로 보인다.  따라서 이 사건 임대차계약은 대리권 없는 자에 의하여 체결된 계약으로서 무효이무로, 피고의 항변은 모두 받아들이지 아니한다. 

이 사건 각 임대차계약은 무권대리에 의한 것으로써 무효이므로, 이 사건 각 임대차계약이 유혀함을 전제로 하는 원고들의 주위적 청구는 모두 이유없다는 판결이 나왔습니다. 저희 의뢰인분들과 함께한 임대인 모두 승소하였으며, 명도소송에서도 좋은 결과를 얻었습니다.

다만, 재판부는 여러 상황을 고려하여 사건을 본질을 파악한 뒤 판결을 내리기 때문에 집이야기가 정당한 대리권을 가지고 있는 상태에서 계약을 위임 받은 것인지, 집이야기의 이중계약을 유효하다고 볼 수 있는지 등의 여부를 따져 볼 것으로 예상됩니다. 

실제로 집이야기의 사건은 각 건별로 특약사항에 조금씩 차이가 있습니다. 계약서를 체결하게 된 경위, 시기, 위임장 기재 내용 등을 면밀히 살펴봐야 하며, 관련 서류에 따라 임대인이 불리해질 수도, 임차인이 불리해질 수도 있습니다. 

하지만 확실한 것은 기존 임대인들의 승소 사례가 적었던만큼 이번 판결이 억울했던 많은 임대인분들께 도움이 될 수 있을 것이라는 것입니다. 전세는 물론, 반전세에 대해서도 모두 승소를 거뒀기 때문에 앞으로 진행되는 거의 모든 상황에 대해서도 구제가 가능할 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 대한변호사협회를 통해 부동산 전문 변호사 인증을 받은 변호사가 사건을 진행중입니다. 현재 해당 사건과 관련해 분쟁에 휘말렸거나 분쟁이 예상되는 상황이라면 주저말고  연락 주시기 바랍니다. 의뢰인들의 빠른 피해 회복을 위해 최선을 다해 돕겠습니다. 

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