부동산분쟁변호팀

이제는 곳곳에서 빨갛고 노랗게 물들고 있습니다.  그 모습을 보고 있으면 괜히 커피 한 잔과 평소에는 보지 않던 책을 꺼내 페이지를 넘기고 싶어 집니다. 작년 가을에는 울긋불긋 단풍 구경을 하러 다녔던 거 같은데 이제는 근교로 쉽게 다녀올 수 있던 때가 꿈만 같습니다.

요즘에는 사람들이 놀이공원, 경복궁 등이 아니라 상대적으로 사람이 적고 넓은 왕릉과 같은 곳을 많이 간다고 들었습니다. 1년에 한 번 오는 가을을 만끽하고는 싶지만 상황이 여의치 않아 사람이 많은 곳은 불안하여 그런 것 같습니다.

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집에만 있을 수 없다는 것을 잘 알기에 무작정 나가지 말라고는 못하겠습니다. 곳곳에서 우울감을 느끼고 있는 사람들이 많아지고 있어 리프레시가 필요하다는 점은 동감하기 때문입니다. 단, 나들이를 갈 때에는 마스크를 더욱더 철저히 끼시고 음식점에서는 다른 테이블과 떨어져서 앉는 등 할 수 있는 최선의 방역을 하는 등의 노력을 하시기 바랍니다.

이곳저곳 집단 감염이 발생하고 있는 가운데 증상이 조금이라도 느껴진다면 숨기지 말고, 두려워 하지 말고 검사를 받아보시길 권해드립니다.

최근에 있었던 국세청 국정감사에서 부동산 탈세에 대한 질문이 대부분이었습니다. 국민의 힘 서일준 의원에 따르면 부동산 기획으로 이윤을 취하는 '기획부동산' 업체들이 날로 진화하여 법인세 탈루 등 추징세액이 최근 5년간 3,025억 원에 달한다고 합니다. 

또한 그는 "한 지점에서 한 필지를 4천 명이 넘는 투자자에게 공유 지분으로 쪼개 팔아 피해 금액이 1조 원에 달하는 경우가 있다고 한다"라고 말하며 정부의 노력과 조사 기법의 개선이 필요함을 강조했습니다. 이에 김대지 국세청장은 기획 부동산의 경우 토지 양도 후 폐업하고 사라져 신속한 대응이 필요한 부분을 대상으로 철저하게 조사하고 있다고 답변하였습니다.

▽관련 기사▽

http://www.sejungilbo.com/news/articleView.html?idxno=23462

기획부동산이란 초기에는 못쓰는 땅을 개발하고 좋은 땅으로 만들어 매매하는 부동산 개발을 일컫는 용어로 사용되었습니다. 그러나 이를 악용하는 사례들이 발생하였고 현재에는 부동산 투기를 조장하는 사기를 나타내고 있습니다. 사전에는 나와있지 않지만 이제는 고유명사처럼 쓰이게 된 것이죠. 물론 올바른 목적을 가지고 운영하는 업체도 있긴 합니다.

부동산 투기 조장 업체는 주로 1. 영업사원을 고용하여 그들의 지인 혹은 불특정 다수를 상대로 허위광고를 통해 땅을 파는 방식 2. 필지를 여러 지분으로 쪼개 파는 방식 3. 소유권이 없음에도 있는 것처럼 하여 판매하는 미등기 전매 방식 4. 개발 호재가 있다는 정보를 널리 퍼뜨린 후 토지를 선점하는 방식을 통해 영업을 합니다. 

업체들의 방식은 점점 더 교묘해지고 치밀해지고 있어 법률 전문가들도 혀를 내두를 정도입니다. 전문가들도 허점을 어렵게 찾아낼 수 있기에 보통의 사람들은 본인이 피해를 입었단 사실을 더욱 알기가 어려워 그냥 기다림의 시간만 흐르는 경우도 대다수라고 합니다.

최근에는 '경매업체', '투자회사', '부동산 컨설팅' 등 사람들이 한 번쯤 접해본 이름으로 영업을 하고 있습니다. 이곳들은 언뜻 보면 합법적이고 전문적으로 보여 사람들이 믿음을 갖도록 합니다. 또한 강남 등 번화가에 자리를 잡아 정장을 입고 방문하는 사람들을 응대하며, 구미가 당기는 말들만을 늘어놓기 때문에 쉽게 의심을 할 수가 없습니다.

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좋은 말들만 하다가 가끔 '~한 점은 있지만'과 같은 말을 해주면 더 뭔가 신뢰감이 생긴다는 것을 이용하여 설명을 할 것입니다. 또한 자신이 운영하는 블로그나 카페의 글들의 링크를 보내주며 이게 실제로 발생할 계획이구나라는 생각을 하게 합니다.

심지어는 자신의 신분증까지 보내주어 사기꾼이 아니라는 점도 어필을 하죠. 그리고 정신을 차리고 보니 서명을 한 상태라면 강을 하나 건넌 것입니다. 그러나 돌아올 수 없는 강을 건넌 것은 아니니 차분히 마저 읽어보시기 바랍니다.

​우선 스스로 확인을 해볼 수 있는 방법에는 다섯가지가 있습니다.

1. 토지이용계획 확인원을 발급받아 개발이 가능한지, 계획은 있는지 확인하기.

  ☞ 개발제한구역, 임야 등 기본적인 구역과 개발계획 여부를 알 수 있습니다.

2. 지적도, 위성지도, 로드뷰 등을 통해 토지와 닿은 길이 있는지 확인하기.

  ☞ 맹지는 건축 및 개발을 할 수 없습니다.

3. 직접 그곳을 가서 두 눈으로 확인하고, 근처 부동산에 문의해보기.

  ☞ 좋은 땅이라는 설명을 들었지만 해당 토지 부동산에서는 취급도 하지 않는다 할 수 있습니다.

4. 해당 지자체에 개발 계획 여부 확인해보기

5. 등기부등본 혹은 토지대장(산이라면 임야대장)으로 공유자가 몇 명인지 확인하기

  ☞ 공유자가 많을수록 행사 권리는 적어집니다.

"싼 것이 비지떡"

이 속담은 한 번씩 모두 들어보셨을 것입니다.  바로 '싼 물건은 당연히 그 품질도 나쁘다는 뜻'인데요. 기획부동산에서도 이 말이 적용될 수 있습니다. 업체에서는 한 필지를 사서 여러 사람들에게 쪼개어 파는 수법을 많이 이용합니다.

우선 업체에서 땅을 찾아 다니다 이용 가치가 적어 값이 싸게 매물로 나와 있는 곳을 타깃으로 정합니다. 이때 공시지가보다도 낮은 가격에 매수할 수 있습니다. 그 후 영업사원을 고용하여 그들에게 해당 토지를 팔게끔 하는 것이죠.

높은 인센티브와 부동산에 배울 수 있다는 점을 내세워 홍보하기 때문에 생각보다 많은 사람들이 지원합니다. 그리곤 그들이 불특정 다수를 상대로 영업을 하거나, 본인들의 지인에게 소개를 하고 심지어는 직접 구매를 하기도 합니다. 

한 필지를 여러 사람들에게 파는 것이기 때문에 주로 내세우는 문구는 '몇 배, 몇 십 배가 오를 땅을 오르기 직전인 지금 사야 한다'는 것입니다. 한 필지 전체를 사기에는 금액이 크고 부담스러우니 쪼개어 부담을 덜어주는 거라고 하며 마치 구매자들을 위하는 것처럼 말을 합니다. 사람들 입장에서는 적은 돈으로 큰돈을 벌 수 있다는 것에 우선 혹하고, 이미 산 사람이 있다면 판매자들이 거짓말을 하지 않는 거구나 하며 믿게 되고 안정감을 느껴 구매하게 됩니다.

자신뿐 아니라 가족들, 지인들까지 구매를 할 경우 한 필지 통째로 갖게 되는 것과 다를 바가 없을 것이다는 설명까지 듣는다면 아내, 남편, 부모님, 동생, 친척 등에게 소개하여 그들도 계약을 하게 될 수 있습니다. 계약 과정에서 업체는 계약 후에는 개별등기를 해줄 것이기 때문에 완전히 본인의 땅이 되는 것이며, 만약 설명한 대로 되지 않으면 나중에 다시 팔면 되기 때문에 우선 본인을 믿고 맡기라고 하며 안심까지 시킵니다.

그러나 한 필지를 다수의 명의로 등기가 되어있는 토지를 매수하는 데 있어서 발생하는 한계에 대해서 들어보셨나요? 민법에 따르면 공유 목적물에 대한 지배권한은 개별적이지만 그 권리를 행사하는 데 있어서는 제약이 생긴다고 명시되어 있습니다. 

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자신의 지분에 해당하는 부분에 대해서는 자유롭게 양도, 담보 제공, 매매 등을 할 수 있습니다. 토지를 통해 수익이 발생할 시 자신의 지분만큼 받을 수 있습니다. 만약 전체의 20%의 토지 소유자라면 토지에 10만 원 상당의 수익 발생 시 본인의 몫은 2만 원이 됩니다. 물론 세금 역시 소유하고 있는 지분만큼만 납부하면 됩니다.

양도, 담보 제공, 매매는 가능하지만 이는 자신이 소유한 지분만큼이며, 전체 공유물에 대해선 처분하거나 변경하지 못합니다. 그리고 공유물을 이용하거나 개량할 때는 과반수의 동의가 필요합니다. 50%가 넘는 지분을 가지고 있지 않다면 다른 등기권자의 동의가 있어야만 이용할 수 있는 것입니다. 이 점을 위해 가족들에게까지 투자를 권하는 분들이 계실 텐데 그보다는 우선 해당 토지가 정말로 개발이 될 곳인지, 건축은 가능한지를 확인해보시길 바랍니다. 

잘못된 선택을 통해 본인 뿐 아니라 주변 사람까지 얽혀 서로의 관계가 망가지는 것은 한순간이기 때문입니다. 다시 말해 이 곳이 접한 도로가 없는 맹지라 건축이 불가능하거나 임야 (개발제한구역 등) 개발이 아예 불가능한 곳일 수 있습니다. 

앞서 업체가 계약 후 마음에 안들면 다시 팔면 된다고 말했지만 사실 이미 여러 명이 가지고 있는 토지를 구매하려고 하는 사람은 흔하지 않습니다. 그 사람이 나타날 때까지 업체는 계속 기다리라는 말만 반복하여 시간만 계속 흐르며 기다림의 시간이 길어집니다. 그 사이 기획부동산 업체 특성상 목표한 필지를 팔면 폐업하거나 이름을 바꿔 흔적을 감추는데, 기다림의 시간이 길어지면 길어질수록 그들에게 도망갈 시간을 벌어주는 것입니다.

공유지분 투자는 현재도 많은 사람들이 하고 있는 투자 방법이지만, 개발 여부가 확실하지 않고, 오히려 불가능한 곳을 마치 될 것처럼 허위로 꾸며내 사람들을 속이는 것은 명백하기 사기행위입니다. 싼 것이 비지떡임을 기억하시면서 성급한 계약은 금물이라는 점 명심하시기 바랍니다.

저희 법무법인 명경(서울)과 기획부동산과 관련하여 상담을 나누신 분들의 토지 중에는 공유지분으로 소유자들이 많은 곳들이 상당했습니다. 그들은 모두 세부 계획은 달랐지만 개발이 된다는 말에 홀린 듯 구매를 했다는 공통점이 있었습니다. 개발이라는 것이 몇 년 걸리는 것이기 때문에 적금이다 생각하고 기다리지만 만기가 되면 바로 돈을 받는 적금과는 달리 이것으로부터는 아무런 소식이 없어 그 업체에게 다시 문의를 해보며 이상함을 느끼게 됩니다.

해당 토지에 대해 알아보면 알아볼수록 그간 들었던 것과는 달라 불안감이 들고, 초조해져 인터넷 검색을 해보면 본인과 비슷한 사례로 불법행위를 인정받은 판례들이 나와 더 의심이 들어 명경(서울)에 연락을 하여 상담을 받으며 같은 피해를 입었다는 사실을 알게 됩니다.

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저희 명경(서울)의 부동산 전문 변호사이자 대표 변호사인 김재윤 변호사와 위와 같은 고민을 가지고 상담이 진행된 일부 토지들입니다. 확인해보니 위의 등기부에 나와있는 것처럼 각 토지는 많게는 300여 명까지 같이 소유하고 있는 토지였습니다.

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이 밖에도 공유지분의 좋은 점만 알고 땅을 구매하거나 소유자가 본인뿐이 아니라는 것에 대해 알지 못한 채 계약을 진행하신 분도 계셨습니다. 조만간 개발이 되어 지금이 아니면 땅 값이 오를 것이라는 말에 급하게 진행하시기도 하셨습니다.

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처음 연락이 왔을 때는 관심 없다고 거절 의사를 밝혔지만 포기하지 않고 끊임없이 연락이 와 좋은 말만을 하다 보니 시간이 지날수록 솔깃해져 본인도 모르게 넘어갔다는 말을 하시는  분들도 계셨습니다. 아예 일면식이 없는 사람들에게 속아 구매하시기도 하고, 지인을 통해 진행하신 분들도 많았는데 대체적으로 지인에게 구매하신 분들이 더 많은 것으로 보입니다.

한곳을 구매하면 다른 곳은 어떻냐고 또 연락이 와 피해 토지를 여러 곳 가지고 계신 분들도 많습니다.

세금은 나가고 있지만 개발 소식은 없는 이 계약 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 없을까요?

우선 형법상 '사기죄'로 고소할 수 있습니다. 계약에 중대한 영향을 미치는 사실에 대해 기망을 하였고, 그로 인해 상대방에게 착오가 발생하여 재산 손실까지 생겼다는 것을 입증하면 성립하게 되는 것입니다. 하지만 어떤 증거가 필요한지 모르겠고, 그동안 모아놓은 것이 없어 시작부터 막막하셔서 선뜻 진행하기를 두려워하는 분들도 계실 것입니다.

저희 법무법인 명경(서울)에서는 이러한 고민을 해결해드리고자 증거가 없을 시 자체적으로 할 수 있는 방법을 모두 동원하고, 강구하여 증거를 대신 모아드리고 있습니다. 따라서 준비된 자료가 없다고 포기하지 마시고, 우선 상담을 통해 해당사항이 있는지, 앞으로 어떤 것들을 준비하면 되는지 변호사에게 설명을 받으며 하나씩 차근차근 진행하시기 바랍니다. 

그들이 처벌받는 것만큼 혹은 그보다 더 중요한 점이 그동안 낸 돈을 돌려받는 것일 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 업체(혹은 개인)를 상대로 사기로 고소하면서 그 과정에서 합의 단계에서 그동안 납부한 돈을 돌려받을 수 있도록 진행하고 있습니다. 법원 판결에서도 피해자와 얼마나 원만하게 합의를 하였고, 그 대금을 반환했는지 여부를 고려하여 판결을 내리고 있기 때문에 상대측에서도 형을 적게 받으려면 합의를 해야 할 필요가 있을 것입니다.

법무법인 명경(서울)로 문의하셔 기획부동산 사기가 맞는지, 어떻게 해결할 수 있는지 등에 대해 변호사와 상담을 나눠보시기를 권해드립니다.

명경(서울)은 의뢰인 분들의 소중한 재산을 돌려받기 위해 할 수 있는 최선을 다하고 있습니다.

어제(12일)부터 사회적 거리두기가 1단계로 낮아졌습니다. 1단계가 됨에 따라 스포츠 행사에 관중 입장이 제한적으로나마 가능해졌으며 뷔페·노래방 등의 운영 역시 재개되었습니다. 이로 인해 자영업자들은 여전히 힘들지만 전보다는 한시름 놓게 될 전망입니다. 그러나 오늘 확진자 수는 100명이 넘어 다시금 긴장의 끈을 잡아야겠습니다. 방심은 금물이니 같은 실수를 반복하지 않도록 '나'부터 열심히 하는 생활 습관을 유지해야겠습니다. 

오늘 날씨가 급격하게 차가워져 감기 걸리기 딱 좋은 날씨입니다. 감기 조심하시고, 옷은 언제나 따뜻하게 입어 몸이 차지지 않도록 주의하시기 바랍니다.

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군산이 앞으로 개발될 전망이 있고, 전북대학교 병원이 들어온다는 부지가 근처에 있기 때문에 매입하면 후에 큰 이득을 볼 수 있다. 이 임야를 판매하는데 계약금과 잔금을 지급하면 즉시 해당 토지를 분할하여 이전해주겠다.

- 대전지법 『2016고단683』

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기획부동산 업체로부터 피해자가 매수를 할 적에 들은 말입니다. 이 말을 철석같이 믿고 해당 토지를 구매하는 계약을 체결했습니다. 하지만 피고인에게는 해당 임야 소유자와 매매계약을 체결하지도 않았으며, 자금 부족으로 회사 운영이 어려운 상태였습니다. 그렇기 때문에 피해자로부터 매매대금을 받는다고 해도 소유권을 이전해 줄 능력이나 의사가 없었습니다. 

이 사실들을 알고도 업체는 매매를 진행하였고, 피해자로부터 계약금과 잔금 명목으로 총 1,700만 원을 받았습니다. 이 업체가 기망한 대상은 피해자 외에도 여러 사람들이 있었고 그들에게 총 230,338,000원을 교부받은 것이 확인되었습니다. 이에 법원에서는 피고인(업체)에게 징역 1년 6개월 형을 선고하였습니다. 

법원에서는 기획부동산 불법행위는 불특정 다수를 상대로 장기간 의도적으로 기망행위가 이루어지고, 상당 규모의 회사 외관을 가지고 조직적 그리고 집단적으로 거래가 이루어지기 때문에 이에 현혹되어 상대방이 일반 개인 간의 거래에서보다 기망당하기 훨씬 쉽고, 기준이 애매해 자칫 큰 피해를 발생할 수 있는 위험이 있는 점 등을 비추어 판겨을 내린 것입니다.

위와 같은 일들이 비일비재하게 발생하고 있습니다. 갑자기 생긴 것은 아니고 이전부터 있었지만 다른 범죄에 비해 본인의 피해사실을 알기 어려워 한동안은 모르고 있다가 최근 '우리 경매'와 같은 대형 기획부동산 업체의 대표와 관계자들이 실형 선고를 받음으로써 이 개념과 관련 사례들이 드러난 것입니다. 

"개발이 조만간 될 것이다. □□산업단지가 들어와 지금보다 땅값이 훨씬 오를 것이다. 노다지 땅인데 당신이니까 알려주는 거다. 나 믿고 계약해라. 나중은 늦으니 지금 바로 사야 한다. 우선 계약금만 내면 내가 안 팔고 있겠다. 아무나 소개해주지 않는데 당신이니까 내가 특별히 챙겨두는 것이다"

불행 중 다행으로 업체들의 수법은 비슷비슷합니다. 위와 같은 말을 하면서 충분히 생각할 시간을 주지 않고 계약이 척척 진행이 되었다면 한 번쯤 의심을 해보시기 바랍니다. 자신이 피해를 당한 것인지 어떻게 의심을 할 수 있을까요? 다음의 내용들을 통해 각각 맞는 서률 확인해 보시고, 한 구석이라도 개발이 되지 않는 것 같은 곳이 있다면 저희 법무법인 명경(서울)으로 문의하시기 바랍니다. 

1. 등기부 등본 확인하기.

인터넷 등기소에서 발급 및 열람이 가능한 등기부 등본을 통해 매매한 토지를 몇 명이 공유하고 있고, 그간 몇 명의 손을 거쳐갔는지 확인해보시기 바랍니다. 업체가 제공하는 자료가 있을 수도 있지만 본인이 직접 발급받아 보시기를 권해드립니다. 혼자만 구매한 곳이 아니라는 것은 이미 설명을 들어서 알고 있었을 수 있지만 정확하게 몇 명이 있는지는 모를 수 있습니다. 그 부분을 등기부등본을 통해 알 수 있는 것입니다.

저희 명경(서울)으로 문의하신 상담자께서는 여러 사람이 소유하고 있다는 건 알았지만 이렇게 많은 사람들이 있는 줄은 몰랐다고 하였습니다. 의도적으로 업체에서 그 수를 말하지 않았고, 상담자께서도 상식선에서만 생각을 한 것이죠. (참고로 등기부에 등록된 사람이 백 명이 넘었습니다.) 

공유 지분 토지는 자신의 지분만큼만 그 땅에 대한 소유권을 행사할 수 있습니다. 10평의 땅에 1평을 소유하고 있다면, 10%의 지분을 가지고 있는 것이죠. 주식과 비슷하다고 생각하면 될 것 같습니다. 주식에서도 자신이 주식을 가지고 있는 주주라 하여도 회사를 마음대로 처분하거나 개발할 수 없는 것처럼 공유지분에서도 개인 마음대로 진행할 수 없습니다. 대체적으로 과반수의 동의가 필요하기 때문에 개발을 시작할 때부터 시간이 오래 걸려 결국 무산되기도 하는 것입니다. 

그래서 다시 되팔려고 해도 그렇게 공유하는 사람들이 많은 땅을 사려고 하는 사람들은 흔치 않아 결국 매매도 어렵게 되어 버립니다. 애물단지가 된 그곳은 조혜련처럼 세금만 계속 납부하게 되는 것이죠. 만약 개별 분할등기가 되었다 하여도 끝이 아닙니다. 자신의 토지에 길이 나 있는지를 확인하셔야 합니다. 길이 있어야 건물을 짓거나 개발이 가능하기 때문입니다. 

2. 지적도 혹은 지형 지도를 통해 맹지 여부 확인하기

건축을 하기 위해선 토지에 접하고 있는 도로가 필요합니다. 접하고 있는 도로도 없고, 도로가 생길 계획이 없는 곳을 맹지라고 합니다. 현재는 접한 길이 없지만 확실히 도로가 날 예정이라면 건축허가 신청을 제출해볼 순 있습니다. 그러나 현재든 미래든 도로가 없고, 주변 도로를 소유한 토지주들로부터 사용허가도 받지 않았다면 개발은 불가능합니다.

여기서 길이라고 하는 것은 보행과 자동차의 통행이 가능한 너비 4m 이상의 (예정) 것을 말합니다. 지형적으로 자동차 통행이 필요하지만 불가능한 곳이거나 막다른 도로인 경우에는 시장, 군수, 구청장이 그 위치를 지정하고 공고하는 구간 안에서 너비 3m 이상의 도로가 필요합니다.

저희 법무법인 명경(서울)과 함께 기획부동산 사기와 관련되어 진행 중인 한 의뢰인께서도 이곳에 개발이 조만간 이루어질 것이라는 말에 믿고 매매를 진행하였지만 시간이 지나도 아무런 소식이 없고, 느낌은 싸하셨다고 합니다.

시간이 지날수록 이상함만 커져 명경(서울)에 문의를 하시게 되었고, 함께 확인해 본 결과 해당 토지는 맹지로 건축 및 개발이 가능하지 않았습니다. 도로가 생길 예정일 수 있나를 확인해 보았지만 없는 것으로 확인되어 처음 소개와는 달리 땅값이 크게 오를 수 없는 것이었습니다.

빨간색으로 표시된 곳이 의뢰인이 매입한 토지로 사진을 보면 알 수 있듯이 도로와는 멀리 떨어져 있습니다. 이 부분에 대한 기망행위를 주장하며 의뢰인이 납부한 돈을 돌려받을 수 있도록 진행 중에 있습니다.

3. 토지이용계획원을 통해 용도구역 확인하기

토지이용 규제정보 서비스 홈페이지에서 알고 싶은 주소를 검색하면 지목, 개별공시지가, 지역지구에 지정되었는지 등을 확인해볼 수 있습니다. 

위에서 말한 의뢰인의 토지는 농림지역 및 보전관리지역으로 지정된 임야였습니다. 산지관리법에 따라 보전산지를 사용할 수 있는 권한을 가지고 있는 사람 이외에는 사용할 수 없도록 규정되어 있습니다. 국방, 군사시설의 설치 / 기상관측시설 / 지하수 관측시설 등 특수한 경우에서만 사용할 수 있는 것입니다. 

만약 의뢰인 토지에 길이 있었다 하더라도 땅 값을 올릴 수 있는 일반적인 시설의 설치는 가능하지 않았기 때문에 개발이 되지 않는 곳이었습니다.

법원에서는 타인을 기망하여 그들의 소중한 재산을 가지고 이득을 취한 사람들에게 이전보다 더 엄격한 처벌을 내리고 있습니다. 다만, 피해자와의 합의나 피해금에 대한 변제가 이루어졌다면 처벌이 달라질 수 있는 여지를 남겨두고 있습니다. 그러나 그 피해 보상액이 현저하게 적은 경우는 용납하지 않고 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)에서는 기획부동산 피해에 대해 사기죄로 고소 진행 후 합의 단계에서 매매대금을 반환받을 수 있도록 하고 있습니다. 간혹 가지고 있는 증거가 없어 진행을 망설이는 분들도 계시는데요. 만약 업체의 유죄를 증명할 수 있는 자료들이 있으면 좋긴 하겠지만 없다 하여도 불가능한 것이 아닙니다. 명경(서울)에서 증거를 수집하여 진행할 수 있으니 걱정 마시고 문의하시기 바랍니다. 

명경(서울)은 부동산 전문 로펌으로, 노하우를 가지고 의뢰인 분들의 재산을 지켜드리기 위해

최선을 다하고 있습니다.

이제는 완연한 가을 날씨가 되었습니다. 10월 말쯤 되면 곳곳에 울긋불긋 단풍이 예쁘게 물들겠려나요. 작년 가을에는 늦가을쯤 수원 화성으로 단풍구경을 다녀와 내년에는 더 한창일 때 제대로 다녀오자 했는데 , 이젠 그마저도 쉽지가 않게 되었네요. 당장 다음 주에 있을 추석 연휴를 잘 지나가야 할 텐데 걱정이 큽니다. 

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전문가들이 현재 가장 걱정하고 있는 추석 연휴 그리고 그 다음주에 있는 한글날 연휴, 잘 이겨낼 수 있으면 좋겠습니다. 놀러 가고, 콧바람 쐬러 가고 싶은 마음이 굴뚝같지만 이번에는 한 번 참아 보려고 합니다. 올 추석 때 할머니 할아버지를 뵙지는 못하지만, 내년 설에는 꼭 뵐 수 있게 되었으면 좋겠습니다!

모두 몸조심하시길 바랍니다. 일교차가 크니 옷을 따뜻하게 입고 다니셔 감기에도 걸리지 않도록 주의하시기 바랍니다.

오늘은 부동산 시장의 새로운 화젯거리인 '도시공원 일몰제'와 '기획부동산 사기'가 가진 관련성에 대해 설명해드리려고 합니다. 뉴스에서 연달아 다루고 있는 내용으로 각각의 이슈를 가질 것으로 보이지만 조금 더 깊게 들어가면 이 둘이 서로 관련이 되었음을 알 수 있습니다. 장기 미집행 공원이 해제되는 것을 이용한 부동산 불법행위로 이득을 취하는 업체가 있으며, 그 피해 규모가 커 문제가 심각한 상황입니다. 혹시 본인의 땅이 해당되지는 않는지 참고하시기 바랍니다. 

• 도시공원 일몰제란?

20년간 미집행 공원에 대해 도시공원구역으로서의 효력이 없어지는 것을 뜻합니다. 즉 도시공원으로 지정되고 난 뒤 20년이 넘는 시간 동안 지자체의 계획에 따라 공원으로서 만들어지지 않았다면 다시 본래의 소유자에게 돌아가 마음대로 소유권을 행사할 수 있게 됩니다.

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이 제도는 1999년 헌법 재판소의 헌법 불합치 결정을 받았으며, 첫 시행일이 지난 2020년 7월 1일이었습니다. 작년 말부터 주목을 받기 시작했고 그 날짜가 다가오면서 사람들은 관련 지역 땅값이 오를 것이라는 생각에 기대를 품었습니다. 이 지역은 공원구역으로 개발이 안 되는 곳으로 땅값 자체가 주변 시세보다 훨씬 낮게 측정되어 있었기 때문에 토지주들 및 투자자들에게는 희소식이었죠.  

그러나 지자체에서는 해지에 반대하며 여러 방법들을 강구하고 있습니다. 해당 구역을 매입하면 되지만 그 규모가 너무 커서 자금이 부족하기에 다른 방법을 이용하여 해제를 막고 있는 상황입니다. 

일부 관련 지자체에서는 민간공원 특례사업 추진을 협의 중에 있습니다. 이 사업은 공원을 조성하는 대가로 일부 개발을 허용하는 것인데 협의가 앞으로도 계속해서 필요하지만 올바른 방향으로 진행이 된다면 서로 윈-윈할 수 있는 쪽이 아닐까 싶습니다.

서울시에서는 난개발을 막기 위한다는 취지로 해당 구역들을 도시자연공원구역으로 지정하는 방안을 추진하였습니다. 위 구역으로 되었다면 개발제한구역과 같은 영향을 미칠 수 있습니다. 즉 개발이 다시 불가능하게 되어 공원에서는 벗어났지만 사실상 토지주들이 할 수 있는 건 없는 것이죠.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 도시공원 일몰제 및 서울시의 도시자연공원구역 지정과 관련하여 전담 팀을 운영하고 있습니다. 위 지정에 대해 취소소송을 제기하기 위해선 9월 말까지 진행해야 하기 때문에 의뢰인들의 토지들을 대상으로 진행 중에 있습니다. 그중 봉제산 공원구역 지정에 취소와 관련된 내용증명을 발송하였고, 관련 지자체로부터 내년도 우선 보상 대상 포함을 서울시에 요청하였다는 회신을 받았습니다.

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이밖에도 의뢰인 분들의 보상금 증액을 위해 수용재결, 이의재결 및 여러 법적 대응을 진행하고 있으며 실제로 수용재결을 통해 10% 이상 증액이 된 의뢰인도 계십니다. 이에 대한 문의사항이 있으신 분들은 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다.

• 기획부동산 사기란?

개발 가능성이 없거나 자체가 불가능한 땅을 저렴한 값에 매입하여 훨씬 높은 가격에 팜으로써 이득을 취하는 부동산 투자 불법행위입니다. 업체에서는 직원을 고용해 그들의 지인 혹은 불특정 다수에게 개발이 된다는 이유로 보통 3~4배, 많게는 7~8배 부풀려 팔게 합니다.

지인을 믿고 구매를 하였지만 알고 보니 주변에 도로가 없어 건축행위 자체가 불가능한 맹지인 경우가 많습니다. 또한 한 필지를 몇십 명, 몇 백 명이 소유하고 있는 공유지분 토지인 경우도 대부분입니다. 이밖에도 개발이 아예 불가능한 개발제한구역에 해당되거나 특정 건물만 세울 수 있거나 특정인만 건축이 가능하도록 보호하고 있는 임야일 수 있습니다.

따라서 부동산 매매 전 반드시 토지이용계획 확인원, 등기부 등을 발급받아 본인이 살 땅이 어떠한 상태에 있는지 반드시 확인하신 후 계약을 진행하시기 바랍니다. 

위 행위에 당했다는 것을 아는 데까지 시간이 걸려 해결에도 어려움이 발생합니다. 우선 개발 자체가 당장 이루어지는 것이 아니라 몇 년 뒤, 나중에 이루어지는 것이라고 하기 때문에 당장 개발 여부를 알 수 없습니다. 또한 개발제한구역이 아니냐 하고 따져도 지금은 그렇지만 곧 그린벨트에서 풀릴 것이라고 한다면 피해인들은 우선 낸 돈이 있기 때문에 믿고 넘어갈 수밖에 없습니다. 

그렇기 때문에 피해사실을 알기까지도 오래 걸리고, 기획부동산 업체 특성상 금방 없어지기 때문에 해결하는데 더 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 조금이라도 의심이 들 때 바로 전문 변호사와의 도움을 받아 진행하시기를 권해드립니다. 

• 도시공원 일몰제와 기획부동산 사기의 연관성은?

업체의 수법은 도시공원 일몰제를 접했을 때 '이거다!' 싶었을 것입니다. '2020년 7월 1일부터 마음껏 개발하게 되니까 그 이후로는 땅값이 지금에 비해 엄청 오를 것이다. 지금 사놔야 그때 돈을 벌 수 있다. 곧 있음 사람들이 다 알게 돼서 살 수 없다. 지금 바로 사야 한다. 나중은 이미 올랐기 때문에 늦는다.'라고 하며 상대적으로 일몰제에 생소하고, 적은 위험 높은 이득을 원하는 사람들에게는 듣기 좋은 말이었을 것입니다. 그래서 업체와 소개해준 지인을 믿고 구매를 하게 되는 것이죠.

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A 부동산 업체는 서울시 강동구에 있는 임야를 공원에서 해제되면 가치가 훨씬 오를 것이라고 하며 62명에게 나누어 팔았습니다. 7월이 다가오고 있던 시점, 이제 곧 있으면 돈을 벌 수 있다는 기대에 부풀어있었지만 서울시에서는 관련 지역을 대부분 유지하겠다는 입장을 내세우고 있습니다. 그렇다 보니 투자자만 어떻게 대응해야 할지 막막한 상태가 되었고, 업체에 문의를 해도 이미 없어진 후입니다. 또한 처분을 하려고 해도 이미 많은 이들이 공유하고 있어 그마저도 어렵습니다.

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이밖에도 됩니다. 기획부동산 업체는 27억 원에 매입한 다음 900여 명에게 팔았는데 총 134억 원정도 됩니다. 그리고 이로 인해 약 107억 원만큼의 차익을 얻게 된 것이죠. 그러나 이곳은 현재 개발이 절대로 불가능한 지역임에도 공원 취소된다는 업체의 말을 믿고 사람들은 구매하였지만 아직도 그 값에는 큰 변화가 없는 상황입니다.

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▽관련 기사▽

http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=374952

장기미집행 공원 실효 제도가 시행된 지금 투자자들은 발만 동동 구르고 있는 상태입니다. 공원으로서 해제되어 개발이 가능한 일반 토지가 된다고 해도 공유지분으로 함께 소유한 사람들이 많아 소유권 행사는 여전히 어렵습니다. 그 땅을 개발하기 위해선 공유지분 토지주들의 동의가 모두 필요하기 때문입니다. 또한 본인 지분에 길이 접하지 않는다면 건축 자체가 불가능합니다.

• 해결할 수 있는 방법은?

업체는 공유지분이 어떤 것이며, 어떠한 제한이 있다는 것은 설명하지 않은 채 물건의 공동구매처럼 설명을 했을 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)으로 문의하신 한 분께서도 이 구역을 구매하였으나 공유지분으로 본인 이외에도 수십 명이 소유하고 있는 곳이며, 일몰제 적용 대상이라고 하였지만 현재까지도 달라지는 게 없다며 억울함을 표현하였습니다.

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그는 2017년 전쯤 '3년 뒤  구역 해제 예정 구역이기 때문에 개발이 가능하며 값이 매우 오를 것이다.'라는 말을 듣고 혹해서 매입하였습니다. 그 당시 아직 공원 일몰제가 관심을 받기 전이라 정보도 많이 없었고, 검색을 해보아도 업체의 말이 맞는 것 같아 구매를 하신 거죠.

그러나 여전히 그 땅은 시행이 된 지금도 개발 제한 구역이며 업체는 이미 사라진 지 오해였습니다. 이러한 상황에 당혹스러워하며 매매대금을 돌려받을 수는 없는지 문의하셨습니다.

우선 형사법상 사기죄로 고소 가능합니다. 사기죄 성립을 위해선 "1. 기망행위 2. 기망으로 인한 상대방의 착오 3. 그로 인한 경제적 손실" 이 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 또한 주장에 힘을 싣기 위해서는 동일한 피해를 당한 사람들을 최대한 모아 그들이 의도적으로 속였으며, 같은 피해를 당한 사람이 이렇게 많다는 것을 증명해야 합니다.

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그러나 처벌도 중요하지만 본인이 투자한 금원을 돌려받는 것이 사실 제일 중요하죠. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 의뢰인들이 낸 대금을 반환받는 것에 중점을 두어 해결하고 있습니다. 업체와 원만한 대화와 협의를 하여 평온하게 돌려받을 수 있다면 좋겠지만, 대부분의 업체들은 인정하지 않으며 반환을 해줄 수 없다 합니다. 따라서 명경(서울)은 의뢰인들의 기망에 대한 피해 복구 및 그들의 처벌을 위해 형사소송 및 법적 대응을 함께 진행하고 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 의뢰인들이 현재 처한 상황에 합리적이고 효과적인 해결책을 제시하기 위해 기획부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 우선 계약 전 토지를 제대로 살펴볼 시간이 없이 빠르게 진행되었다면 등기부등본, 토지이용 계획원 및 위성지도를 확인해 정말로 개발이 가능한 곳인지를 확인하시기 바랍니다.

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부동산 기획부동산 사기에 당했다는 사실을 알게 되었다면 최대한 빠른 대응을 하시기 바랍니다. 저희 법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 저마다 다른 상황에 놓인 개개인을 위해 맞춤 대책을 마련하고자 노력하고 있습니다.

요 근래 차사고가 끊이지 않고 있습니다. 청와대 국민청원을 통해 사람들이 알게 된 '을왕리 음주운전 역주행 사건'이 있죠. 음주운전을 한 운전자 때문에 한 가정의 아버지가 목숨을 잃었습니다. 운전자와 그 동승자는 사고 직후 119에 신고도 없이 차 안에 있었다고 합니다. 심지어 운전자에 따르면 동승자가 합의금을 내줄 테니 본인 이야기는 하지 말아 달라고 회유를 하기도 했다는데 어떻게 된 일인지 궁금합니다.

부산 해운대에서는 대마를 한 환각 상태로 운전을 하여 7중 추돌 사고를 일으킨 사건도 있습니다. 이 운전자는 제한 속도가 50km인 곳에서 최소 140 킬로미터 이상의 속력으로 운전 중이었던 것으로 추정된다고 합니다. 또 경기도 평택에서는 편의점으로 돌진한 사례도 있습니다. 편의점을 뚫고 들어간 후에도 멈추지 않고 앞뒤로 움직이며 난동을 피워 결국 경찰이 공포탄 1발을 발사했다고 하죠.

크고 작은 자동차 사고가 빈번하게 발생하긴 하지만 이렇게 큰 이슈가 될만한 정도의 사고가 이어진 것은 흔치 않습니다. 본인이 아무리 조심해도 사고를 날 수 있는 것이 자동차인데, 음주를 하고, 환각상태에, 화가 나서 , 이러한 사고가 발생하여 심지어 목숨을 잃은 분도 생기니 어처구니가 없습니다.

내가 조심해도 날 수 있는 차 사고, 그래도 내가 먼저 조심하면 조금이라도 위험이 줄지 않을까 싶습니다.

• 도시공원 일몰제에 대해 들어보셨나요?

오늘은 부동산 관련 최근 이슈인 도시공원 일몰제에 대해 포스팅하려고 합니다. 이미 뉴스에 여러 번 언급된 주제이다 보니 많은 사람들이 알 텐데요, 더 자세하게 이 제도는 어떤 것일까요?

□□□ 장기미집행 공원 실효제란?

실효제란 효과가 사라진다는 말로써 장기적으로 집행되지 않은 공원은 그 효력이 사라진다는 말입니다. 즉, 도시계획시설상 도시공원으로 지정해놓은 개인 소유의 땅에 20년이 넘는 시간 동안 아무런 공원도 짓지 않고 방치된 채로 있었다면 그 용도에서 해제한다는 것이죠. 

헌법재판소에서는 1999년 헌법불합치 결정을 내렸으며 2020년 7월 1일이 첫 적용이었습니다. 도시공원은 도시민들의 쾌적한 환경을 형성하기 위해 지정되었고, 관할 지자체의 시장 및 군수의 조성계획에 의하여 공원이 만들어지는 것입니다. 그러나 이곳들 중에는 잘 조성된 곳도 있었지만 그렇지 않은 곳들도 있어 이 곳을 대상으로 제도가 마련된 것입니다.

관련 토지주들은 이제는 본인의 소유권을 마음껏 활용할 수 있게 되었구나는 생각에 들뜬 분들도 계셨겠지만, 현실은 평온하게 흘러가진 않았습니다.

□□□ 서울시, 64% 해당하는 곳에 '도시자연공원구역' 지정

서울시에서는 해당 지역이 실효될 시 발생할 무자비한 난개발을 염려하며 64%의 대상 토지를 도시자연공원구역으로 지정하였습니다. 이 구역은 자연을 보호하고, 도시민에게 자연친화의 휴식공간을 제공하기 위해 개발제한이 필요한 곳을 지정한 구역입니다. 

이곳들은 개발제한구역과 비슷한 효력이 있어 여러 개발이 제한되지만, 일부 허용되는 것을 하기 위해선 지차제의 허가가 필요합니다. 국가에서 설치하는 청소년 수련시설, 등산로, 산책로, 국공립 어린이집 등을 설치할 수 있습니다. 승인이 있다면 지을 수는 있지만, 자신이 원하는 대로는 하지 못할 가능성이 높습니다.

심지어 재산세 감면도 되지 않고, 매수 청구 시 제한받는 상태로 평가되기 때문에 가격 책정에도 부정적인 영향을 끼칩니다. 차라리 이렇게 될 거면 국가에서 매입했으면 하고 바라는 분들도 계실 테지만, 현재 지자체의 자금이 부족하여 불가능할 것입니다. 

광주 등 일부 타 지역에서는 일몰제에 맞추어 민간공원 특례 사업을 실시한다고 합니다. 공원 조성을 대가로 일부 용지에 대해 개발을 허용하는 것이죠. 많은 반발이 있는 상태긴 하지만 진행 중이기 때문에 해당 지역에서는 민간 기업의 개발이 가능해졌습니다.

□□□ 고시 후 세 달 이내 대응 필요

도시자연공원구역에 지정된 것을 취소하기 위해서 별도로 취소 소송을 제기해야 하는데, 이 기간이 고시 후 단 90일 동안입니다. 6월 29일에 서울시에서 어떤 곳이 앞으로 공원구역으로 해당되는지를 고시하였으니 9월 말까지만 취소소송이 가능한 것이죠. 이미 알고 계신 분, 이제 알게 되신 분 관계없이 모든 분들이 이번 달 말까지입니다. 

만약 시기를 놓쳤다면 어떻게 되는 걸까요? 언제나 솟아날 구멍은 있는 법입니다. 법무법인 명경(서울)에서는 이런 경우 도시공원으로 지정해달라고 하는 신청(이관 신청)을 할 것이며, 서울시에서 거부할 시 지정 신청 거부 처분에 대한 취소 소송을 또 제기할 예정입니다.

이 지정 취소 소송에서 승소한다면 보상절차에 들어갑니다. 그러나 보상 절차에 들어가기 전 보상 대상에 포함되어야 하는데 언제 될지 확신할 수 없어 저희 명경(서울)에서는 내년 우선 보상 대상지에 포함되도록 하는 것을 목표로 하였습니다.

□□□ 세 번의 감정을 거쳐 보상금 증액 가능

보상 대상에 포함되면 감정평가를 받게 됩니다. 감정평가 후 결과에 따라 보상금액이 나오고 대부분 토지주의 생각과는 다른 금원일 가능성이 높습니다. 이 경우 1차 감정인 수용재결을 신청할 수 있습니다. 수용재결 결과 역시 마음에 들지 않으면 2차 감정 이의 재결을 신청하며, 최종적으로는 행정소송까지 진행하실 수 있습니다. 이러한 과정을 통해 보상금을 증액하게 되는 것입니다. 

단 신청에도 기한이 있기 때문에 유의하셔야 합니다. 이의재결, 행정소송 신청은 앞선 결과가 나온 후 30일이 지나기 전에 해야 하며 이의재결 없이 행정소송으로 바로 진행할 수 있는데 이 경우네는 수용재결 결과 후 60일 이내에 진행해야 합니다. 

□□□  법무법인 명경(서울)의 현 진행 상황은?

• 명경(서울)은 2019년 중순부터 말죽거리 근린공원 비상대책위원회에 법률대리인단으로 위촉되어 활동 중입니다. 이후 설명회를 열어 일몰제에 대한 소개 및 대응 방안과 명경(서울)의 진행 계획을 알림으로써 토지주들의 궁금증을 해결하며, 해결할 수 있다는 희망을 품을 수 있도록 도와드렸습니다.

• 도시자연공원구역으로 지정된 봉제산 근린공원의 토지에 대해 손실보상금을 80억 원으로 측정하여 손실 보상 청구가 가능할 것으로 판단하여 강서구청에 구역 지정 취소 및 내년도 우선 보상지 대상 포함을 내용으로 내용증명을 발송하였습니다. 

이에 강서구청에게서 서울시에 관련 토지를 내년도 우선 보상 대상지에 포함시켜 달라고 요청하였다는 답문을 받았습니다. 만약 아무런 대응 없이 기다리기만 했다면 언제 될지 모르는 보상을 기다리면서 시간만 흘렀을 것이라며 의뢰인께서는 감사의 말을 전하였습니다.

• 인천, 대전 등 다양한 지역의 토지주들의 보상금 증액을 위해 수용재결, 이의재결, 행정소송 등을 진행하고 있습니다. 대전 행평 근린공원은 첫 감정가보다 수용재결을 통해 10% 넘게 증액되었고, 이의재결을 할지 여부는 의뢰인과 논의 중에 있습니다.

• 여러 보도자료와 인터뷰를 통해 도시공원 일몰제 및 도시자연공원구역에 대해 많은 사람들이 알게 하여 재산권을 지켜드리고자 노력 중에 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)에서는 이 밖에도 서리풀 근린공원, 홍제동 안산도시자연공원, 거북골 근린공원, 초안산 근린공원 등 공원 토지를 소유하고 있는 토지주들을 대리하여 법적 대응을 하고 있습니다. 또한 도시공원 일몰제의 시행에 발맞추어 확실하고 꼼꼼한 대응을 하기 위해 작년부터 일몰제 전담 팀을 운영 중에 있습니다. 

명경(서울)의 김재윤 대표 변호사는 대한변호사협회로부터 부동산 전문을 인정받아 등록되어 있으며, 제52회 사법시험 합격 및 제42기 사법연수원 수료를 하였습니다. 김재윤 대표 변호사를 비롯하여, 서울시 미집행 도시계획시설 재정비 계획 연구원과 서울시 건축 기본계획 및 뉴타운 해제 실태조사 등의 연구원을 겸임한 이력이 있는 강정욱 변호사도 함께 하고 있습니다. 

도시공원 일몰제에 해당하는 토지를 갖고 계시거나 본인의 토지가 도시자연공원구역에 지정되신 분들은 주저 말고 법무법인 명경(서울)에 연락 주셔서 해결 방법을 찾으시길 바랍니다. 

앞으로도 법무법인 명경(서울)은 여러분의 소중한 재산권을 지켜드리기 위해 함께 하겠습니다.

인천에 어린 형제가 의식이 없는 채 소방대원들에게 지난 14일 발견되었습니다. 어린 형제의 형(10)은 전신 40%에 화상을 입었고, 동생(8)은 다리에 1도 화상만을 입었습니다. 그들을 발견한 소방대원에 따르면 형이 동생을 구하기 위해 동생을 책상 아래에 두고 이불로 주변을 막은 것 같다 하였습니다. 형은 연기를 많이 마셔 의식이 돌아오지 않고 있다고 합니다.

이 형제는 엄마 없이 라면을 끓여 먹다가 불을 낸 것으로 보입니다. 엄마가 형제를 그동안 학대한 정황은 뚜렷했지만 개선은 되지 않았으며, 여러 차례 이웃들은 세 차례 아동학대 및 방임 혐의로 신고를 할 정도로 이 형제는 보호를 받지 못한 것으로 보입니다. 

여행용 가방에 아이를 감금해 숨지게 한 사건 기억나시나요? 대전지방법원 천안지원에서는 피고인인 죽은 아이의 의붓어머니에게 징역 22년을 선고하였습니다. 피고인의 행동으로 피해자가 사망한 것으로 보이기에 살인의 미필적 고의가 인정되어 이같이 판결을 내렸다고 합니다.

위의 일들과 관련된 기사를 읽으면서 마음이 아프고 참담했습니다. 아이들은 어른들로부터, 제도로부터 보호받아야 할 사회적 약자입니다. 우리나라에서는 아직도 아이를 마음대로 방치하고, 학대하는 일들이 부모이기 때문에, 부모라서, 부모라는 이유로 정당화되곤 합니다. 그러나 부모라고 마음대로 아이들을 대하는 것은 옳지 않습니다. 훈육과 학대는 명백히 다른 점을 명심하시기 바랍니다. 

오늘은 사람이 사람을 속여 이득을 취하는 또 다른 인간의 이기심인 '기획부동산 사기' 중 주된 수법인 '맹지'를 이용한 사례에 대해 알아보겠습니다.

• 우리나라에서 모든 땅에 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 

건축법 제44조에 따라 건축물을 지으려면 그 대지에 폭이 2미터 이상이 되는 도로에 접하여야 합니다. 어떠한 도로에도 접하지 않은 땅을 맹지라고 하며, 이곳에는 건축 자체가 불가능합니다. 만약 건축물에 자동차가 왔다갔다 해야 한다면 주차장법에 의해 2미터가 아닌 4미터 이상의 도로 폭이 필요합니다. 

일반 사람들은 자신의 땅에 건물을 짓는 것에 어떠한 조건이 필요한 지 정보가 부족합니다. 이런 맹점을 이용하여 업체에서는 맹지를 이용하여 사람들을 기망하는 사례가 증가하고 있습니다.

• 울산지방법원, 맹지를 속여 판 피고인에게 징역 1년 6월 형 선고

2013년 울산지방법원에서 피고인 A씨는 징역 1년 6개월 형을 받았습니다. 그는 경주시 외동읍에 있는 한 임야를 피해자 B 씨에게 파는 매매계약을 울산 남구에 있는 컨설팅 사무실에서 2005년에 체결하였습니다. 

피고인 A씨는 피해자에게 '이 곳을 전원주택지로 개발하면 6개월 안에 최소 두배 이상의 이익을 남길 수 있다. 이미 전원주택 허가는 거의 받은 거나 다른 없다. 내가 책임지고 전원주택지로 개발해서 투자금과 이익금을 책임져주겠다. 현재 평당 165,000원으로 가격도 적당하니 가능한 만큼 다 투자를 하라'라고 하며 구미가 당기는 말을 하였습니다.

피고인 외에도 다른 직원 역시 '많은 이익을 보게 될 것이니 믿고 구매해라'라고 하며 피고인 말에 힘을 실었습니다. 이 방법으로 피해자 B씨에게 1억 원 이상을 편취하였고, 다른 9명에게도 7억 8천여만 원을 받아냈습니다.

그러나 피고인 A씨는 부동산 중개 자격증도 없었으며, 부동산에 대한 전문적인 지식 역시 없었습니다. 전원주택지로 개발할 수 있다며 판매한 토지 역시 어떠한 도로에도 접하지 않은 맹지로 건축 자체가 불가한 곳이었습니다. 주변에 도로가 없다면 도로를 만들 인근 부지를 매입하거나 그 부지 소유자에게 토지사용승낙을 받아야 하지만 매입할 능력도, 승낙도 받지 않은 상태였던 것입니다. 

이러한 행태에 법원에서는 피고인이 지적도상 맹지인 토지에 전원주택을 여러채를 신축하기 위해선 진입로가 있어야 한다는 사실을 알았음에도 토지사용승낙을 받을 수 있는지도 확인해보지 않은 점 등을 미루어 보았을 때 의도적으로 피해자들을 기망할 의사가 있었다고 보았습니다. 

또한 피해자들이 직접 해당 부지를 방문하였어도 그들은 진입로가 필요한 등의 전문적인 지식이 없기 때문에 그곳이 전원주택지 개발이 가능한지에 대한 정확한 판단이 어려웠을 것이기 때문에 피고인이 말하는 것에 신뢰하였을 것이었기 때문에 피고인의 기망이 매매의 원인이 되었다 판단하였습니다.

피고인은 경주시 임야 외에도 마산시 진전면 임야에 대해서도 같은 행위를 하였고, 이 혐의도 인정되어 총 징역 1년 6월형을 받았습니다. 

위의 사례처럼 도로와 접하지 않아 건축 자체가 불가능한 토지에 대해서 산업단지 및 전원주택을 지을 수 있다고 속여 구매하도록 하는 기획부동산 업체가 늘어나고 있습니다. 건축법이나 부동산법에 대해 잘 모르는 일반 사람들의 수익을 얻고자 하는 심리를 이용한 것이죠.

따라서 만약 어떤 단지를 조성한다고 할 때 확실하게 확인해 보아야 할 점은 도로가 있는지며, 만약 주변 도로를 갖고 있는 토지주들에게 사용 승낙을 받았다고 하면 사용 승낙서를 보여달라고 하는 등 진실인지를 검토해보시기 바랍니다. 

저희 법무법인 명경(서울)과 상담을 진행한 의뢰인께서는 은퇴 후 전원주택을 짓고 살기 위한 토지를 알아보고 있었고, 마침 그런 땅이 있다며 지인에게 소개받아 그를 믿고 매매계약을 체결하였습니다. 그는 도로와 접한 부분이 있어야 건축이 가능하다는 것을 몰랐고, 저희 명경(서울)의 글을 읽고 본인이 매수한 곳이 맹지이며, 전원주택도 지을 수 없는 곳이라는 것을 알게 되었다고 하셨습니다. 

그 후 업체에게 맹지임을 알았다고 하니 그들은 주변 토지주들에게 사용승낙을 받을 것이라고 하며 얼버무렸습니다. 하지만 이 마저도 거짓이었고, 명경(서울)의 부동산 전문 변호사와 상담을 마친 후에야 이 모든 것들을 알게 된 것입니다. 그는 현재 납입금을 반환받기 위해 진행 중에 있습니다. 

기획부동산 불법행위를 저지른 사람들은 우선 형사법상 사기죄로 처벌받을 수 있습니다. 그러기 위해선 '기망'행위가 필요하며, 법원에 따르면 상대방을 착오에 빠뜨려서 그들의 재산적 처분 행위를 하는 데 있어서 판단의 기초를 제공한 정도면 충분하다고 합니다. 다시 말해 반드시 법률 행위 한가운데의 중요한 부분에 관한 것일 필요는 없다는 것이죠.

또한 발생한 재산 피해가 피해자들의 총 재산에 있어서 그 정도가 없어도 사는 데 무리가 없는 정도라고 해도 재산상 손해가 발생했다고 보고 있습니다. 피해 규모보다는 피해 발생 유무에 달린 것입니다.

처벌을 가할 수 있는 형사소송 외에도 납입금을 반환받을 수 있는 민사소송을 제기할 수 있습니다. 이 둘은 반드시 별개로 제기해야 하며, 형사소송을 한다고 민사소송이 자동적으로 진행되지 않음을 유의하시기 바랍니다. 

그러나 소송의 성격상 시간과 비용이 많이 소요됨은 감안하셔야 합니다. 여러 피해자들을 모아야 하며, 다수의 소송 건수로 인해 기일이 잡히는 것도 시간이 걸리기 때문이니다. 따라서 저희 법무법인 명경(서울)은 가급적 업체와의 대화와 합의를 통해 진행하는 것을 권해드리고 있습니다. 업체와 피해를 입은 사람이 직접적으로 연락을 취할 수 있기 때문에 모든 면에서 단축되기 때문입니다.

법무법인 명경(서울)에서는 부동산 전문 변호사가 개개인의 사례에 맞는 맞춤 해결책을 제공해드리고 있습니다. 기획부동산 사기 특성상 본인이 체결한 계약이 이에 해당하는지에 대해 확신하기가 어렵습니다. 어쨌든 개발이 바로 되는 것은 아니기 때문이죠. 그러나 업체 특성상 폐업 신고 및 업체명을 바꾸는 것이 빈번하게 일어납니다.

따라서 상담을 진행하시면서 우선적으로 사기가 맞는지를 확인하시기 바랍니다. 만약 불법행위면 그에 따른 대응을 가급적 빨리 하면 되고, 다행스럽게도 아니라면 언젠가 발생할 이익을 위해 기다리기만 하면 될 것 같습니다.

부동산 시장에 따르면 최근 주택 임대차 보호법이 개정됨에 따라 전세 매물이 잘 나오지 않는다고 합니다. 전세를 바라는 세입자와 월세를 원하는 임대인 사이의 의견 차이 때문에 거래 자체가 성립되지 않는 수도 늘었습니다. 

이밖에도 전세 자체를 반전세(보증부 월세)나 완전 월세로 전환하는 경우도 증가하였습니다. 전월세 상한제와 계약 갱신청구권이 시행됨에 따라 전세의 월세화 즉 전세를 월세나 반전세로 바꾸는 현상이 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.

곧 가을 이사철인데 이 혼란스러움이 격변의 부동산 시장에 또 어떤 변화를 불러일으킬지 두고 봐야겠습니다. 전세 매물이 줄어들면서 전셋값은 계속 오르고 있어 사람들의 시름이 가득하니 하루빨리 안정되길 바랍니다.

월세와 반월세의 수가 증가하고 있는 부동산 시장에 따라 오늘은 월세 임차인과 임대인이 알아야 할 "월세 차임"에 대해 알아보고자 합니다.

부동산 임대차 계약을 맺으면 임차인과 임대인은 각자 지켜야 할 의무와 권리가 생기게 됩니다. 임차인은 주택을 사용하고 수익 할 수 있는 권리와 임대인에게 보증금, 월차임, 관리비의 지급 의무가 생기며 반대로 임대인은 보증금, 월차임, 관리비를 받을 수 있는 의무와 임차인이 사용, 수익 할 수 있도록 하는 의무가 생깁니다.

그러나 생각보다 이 의무와 권리가 지켜지지 않는 경우가 많습니다. 월세를 제대로 납부하지 않거나, 주택에 고장이 났을 때 임대인이 고쳐주지 않는 것 등과 같이 임대차 분쟁이 빈번하게 발생하기 때문입니다. 임차인이 월세가 밀리면, 임대인은 너그러운 마음으로 다음에 두 달치를 넣으라고 이해해줍니다. 그러나 이러한 상황이 반복되면 임대인도 마냥 사정을 봐줄 순 없습니다. 

■ 월세 연체가 계속되었을 때, 임대인은 어떠한 대응을 할 수 있을까요?

우리나라 민법 제640조에는  '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다." 고 규정되어 있습니다.

즉, 2기에 해당하는 연체액이 발생했을 때 임대인은 임차인과의 계약을 해지할 정당한 권리가 생기는 것입니다. 법 조항의 차임 연체액이란 월세가 밀린 금액이며, 2기는 두 달 분을 나타냅니다. 두 달분이 밀린다면 임차인(세입자)은 반환 의무가 생겨 임대인에게 목적물을 돌려주어야 합니다. 

여기서 두 달분이란 횟수를 의미하는 것이 아니며, 밀린 월세 총액이 두 달분의 월세 총액 이상이어야 합니다. 세 번 밀리든, 네 번 밀리는 것에는 관계없이 총연체금이 두 달 치의 월세에 해당하지 않으면 되는 것입니다.

■ 표를 통해 더 자세히 설명해보도록 하겠습니다.

임차인 A 씨와 임대인 B 씨는 월세를 200만 원으로 하는 것으로 임대차 계약을 맺었고, 매월 납부 중이었습니다. 그러나 갑작스럽게 A 씨가 경제적 상황이 안 좋아져 월세를 점점 밀리고 있는 상황입니다.

1)

표에 따르면 임차인 A 씨는 3월, 5월, 6월 총 세 번 연체하였고, 그 금액은 6월까지 총 350만 원입니다. 이 경우 임대인 B 씨는 A 씨에게 계약 해지를 주장할 수 없습니다. 비록 A 씨가 횟수로는 3번 연체하였지만 그 금액은 350만원으로 2기의 월세에 해당하는 400만원 보다 적은 금액입니다. 차임 연체가 2기에 해당하는 차임액에 달하지 않았기 때문에 계약 해지 사유에 해당하지 않습니다.

2)

A 씨는 매달 월세의 반씩밖에 납부하지 못했습니다. 그래도 매달 냈기 때문에 참작이 되지 않을까 라는 생각을 가지시는 분들도 계시겠지만, 이 경우 B 씨는 A 씨에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 100만원씩 4번 연체하였기 때문에, 총 400만원을 연체한 것으로 2기의 차임액에 해당하기 때문입니다.

3)

이 경우도 마찬가지로 3월과 5월에 하나도 납부하지 못했기 때문에 당연히 2기의 차임액만큼 연체되어 임대차 계약 해지 사유가 됩니다.

■ 차임 연체액이 2기의 차임액에 달해 계약이 끝나는 상황에 놓였을 때 임대인의 계약 해지 통보 전 임차인이 그동안 밀린 월세를 모두 납부하고, 임대인은 그것을 받았을 때는 어떻게 될까요?

그동안 받아야 하는 월세였기 때문에 당연히 받아도 아무 상관없이 계약을 해지할 수 있을 것이다 생각하는 분들이 많이 계실 텐데요, 임대인이 차임 연체액을 받았다면 더 이상 계약을 해지할 수 없습니다. 임대인이 임차인에 대한 계약 해지권을 포기했다고 보기 때문입니다. 

따라서 두 달치 월급을 밀린 세입자와 더 이상 계약을 이어가지 싶지 않다면 그동안 밀린 월세를 받으시면 안 됩니다. 

■ 월세를 밀릴 것 같은 임차인 중 밀린 만큼 보증금에서 공제하라고 임대인에게 요구하는 분들도 계실 것입니다.

보증금도 임차인이 낸 돈이기 때문이죠. 그러나 만약 사전에 임대인과 임차인이 서로 합의하여 차임연체 발생 시 보증금에서 공제하도록 하기로 했다면 문제는 없겠지만, 그런 상황이 아니라면 무조건적으로 요구할 수는 없습니다. 이에 대한 법적 조항 역시 없습니다.

즉 보증금의 유무에 상관없이 연체는 성립되며, 보증금에서 공제하는 것이 임대인의 의무는 아니라는 것입니다. 

오늘은 월세 임대차 계약을 맺은 분들이 한 번쯤 읽어보면 좋을 차임 연체에 대해서 알아보았습니다. 

차임 연체에 대해 계약 해지, 명도소송, 지급명령신청 등 임대인이 대응할 수 있는 방법은 여러 가지가 있지만 사실 제일 좋은 방법은 임차인과 원만하게 합의하는 것입니다. 소송 진행 시, 시간적 비용적으로 많이 소요되기 때문입니다. 또한 임차인도 월세를 내고 싶지 않아서 내지 않는 것이 아니라 못 내는 것일 수 있으므로 더욱 소송은 서로에게 손해일 수 있습니다.

그러나 합의가 진행되지 않으면, 법적 전문가의 도움을 받아보시기를 바라며, 법리적인 검토 역시 상담을 통해 받아보시길 바랍니다.

2020.09.03. 브릿지경제 │경기도를 비롯한 도내 기초자치단체가 토지거래허가제 도입을 위한 도민 의견 수렴과 부동산투자 사기 신고창고 운영 등에 나선다. 기획부동산 사기 피해 근절을 위해 부동산 투기를 막겠단 취지다.

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이재명 경기도지사는 최근 자신의 페이스북 계정을 통해 “기획부동산 분양사기는 명백한 집단사기범죄”라고 언급하며 ‘토지거래허가제’ 도입에 대한 경기도민들의 의견을 구하겠다고 밝혔다.

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토지거래허가제는 투기 목적의 토지거래가 성행하거나 지가가 급격하게 상승하는 지역을 허가구역으로 지정하고 이곳에서 매매계약을 할 경우 지차제의 승인을 받아야 하는 제도로, 이 지사는 경기도 전 지역을 허가구역으로 지정할 예정이라고 전했다.

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앞서 경기도는 기획부동산 근절을 위해 평택시 헌덕면과 포승읍을 토지허가구역으로 지정한 바 있다.

이어 평택시는 지난달 27일부터 ‘기획부동산 신고 창고’를 상시 운영 중이다. 최근 다양한 개발 사업이 이루어지면서 이를 악용하는 부동산 투자사기 사례가 늘자 이에 대응하고자 신고 창고를 설치한 것이다.

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대표적인 투자사기 유형으로는 개발이 어려운 토지나 임야, 특히 개발제한구역 땅을 시세보다 싼값에 사들여 지분으로 쪼개 팔며 몇 배를 더해 이윤을 챙기는 분양방식으로, 실제 기획부동산 업체들의 주된 수법이다. 개발이 안 된다는 사실을 모르는 일반인들은 이러한 땅의 지분을 비싼 가격에 사면서 사기 피해를 입는다.

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부동산 전문 로펌 법무법인 명경(서울)의 김재윤 대표변호사는 “기획부동산 사기 업체의 사기죄로의 처벌을 원한다면 상대방의 고의적인 기망행위가 있어야 하고, 기망행위로 인해 경제적 손실이 발생했다는 점을 유기적으로 연결해 입증하는 것이 중요하다”고 말했다.

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그러나 법률 지식이 없는 일반인들이 증거 효력이 있는 자료를 모아 논리적으로 입증하는 것에 어려움이 있기 때문에 제대로 대응하지 못하는 피해자가 많다는 게 김재윤 변호사의 설명이다.

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김재윤(법무법인 명경 서울) 변호사는 “사기죄가 인정돼 실형을 받게 되더라도 피해금을 회수하려면 별도의 민사소송을 제기해야 한다”면서 “소송은 장기간 소요되고, 비용도 많이 들어 여러모로 부담이 크기 때문에 소 제기 이전에 업체와 원만한 협의로 투자금 일부를 돌려받는 것도 하나의 해결 방안”이라고 전했다.

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실제 기획부동산 업체에 협의를 제안해 의뢰인의 피해금 일부를 반환 받을 수 있도록 도운 김재윤 부동산전문 변호사는 “기획부동산 업체 특성상 오랫동안 운영하지 않고, 폐업신고를 하거나 다른 이름으로 바꾸는 경우가 많은데 다행히 의뢰인을 기망한 업체가 아직 존재해 원만한 협의가 진행될 수 있었다”며 “기획부동산 사기는 본인이 당한 사실을 잘 모르는 경우가 많아 조금이라도 의심이 든다면 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 진단을 받아보길 바란다”고 당부했다.

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▼ 기사 원문 보러가기 ▼

http://www.viva100.com/main/view.php?key=20200903001429445

수도권을 기준으로 계속 확산하고 있는 코로나 19에 대응하여 현재 2.5단계 사회적 거리두기를 실시하고 있습니다. 오늘은 확진자가 100명대로 낮아지며 감소 추세를 보이긴 하지만 여전히 곳곳에서는 소규모 집단감염이 발생하고 있습니다. 서울시가 이번 주만큼은 '천만 시민 멈춤 주간'으로 설정한 만큼 갑갑하시더라도 적극 동참해 하루빨리 코로나 19가 완화되었으면 좋겠습니다.

음식점, 카페 등 자영업 운영을 하시는 분들이 감수해야 하는 피해가 크지만 더 오래, 더 크게 피해가 확장되지 않으려면 불가피한 선택이었던 것 같습니다. 코로나19와의 싸움에서 이긴 후 경제가 원래대로 돌아와 다시는 이런 같은 일이 발생하지 않았으면 좋겠습니다.

언제나 몸 건강 하시길 바라며, 손 열심히 닦고 외출 시에 가급적 눈을 비비거나 입에 손이 닿는 일이 없도록 유의하시기 바랍니다!

경기도 평택시는 기획부동산 사기 근절을 위해 '기획부동산 신고 창구'를 상시 운영하고 있습니다. 현재 평택시에 여러 개발이 이루어지고 있어 악용하는 사람들이 늘어났고, 그에 따른 피해도 속출하고 있습니다.

그러나 이것은 평택시의 이야기만은 아닙니다. 다른 여러 지역에서 기획부동산 사기로 인한 피해가 늘어났습니다. 많은 피해자들은 매매대금을 모두 납부한 후 한동안의 시간이 흘러야 본인이 사기를 당한 것임을 알게 됩니다.

왜 바로 알지 못할까요?

기획부동산 불법행위에 당했다는 것을 바로 눈치채기 어렵습니다. 이것이 단순히 시간이 걸리면 업체가 말한 대로 되는 것인지 아니면 처음부터 없었던 일인지 판단하기 헷갈리기 때문입니다.

A 씨는 조만간 개발이 된다는 말을 믿고 부동산 업체의 말을 듣고 계약을 체결하였습니다. 그러나 아무리 기다려도 소식이 없어 다시 본인에게 땅을 판 업체에 연락을 해보았지만, 조금만 더 기다리면 된다는 대답뿐이었습니다. 그래서 또 기다리다가 결국 땅을 팔겠다는 말을 했고, 업체는 이러시면 곤란하다, 그러면 새로운 사람이 나타날 때까지 기다리라 하였습니다. 

기다리다가 결국 A 씨가 나서서 이것저것 확인해보니 들은 것과는 달랐고, 심지어 업체는 이미 없어진 후였습니다.

이러한 상황은 A씨에게만 발생하는 것은 아닙니다, 대부분의 사람들이 듣는 답변일 것입니다. 이러한 기다림이 계속되면, 해결할 수 있는 여지는 전보다 사라지고, 결국 언젠가 개발이 되겠지 하며 포기하게 되기도 합니다. 기획부동산이라는 업체 특성상 업체명이 수시로 바뀌거나 폐업을 하고,  직원들도 금방 그만두기 때문에 시간을 지체하면 본인에게 땅을 판 직원과 혹은 그 업체와 연락이 닿지 않게 될 수 있습니다.

그렇다면, 어떤 수법으로 사람들을 기만할까요?

그들의 주된 수법으로는 '개발호재'가 있습니다. 개발할 수 없는 곳이거나 개발될 계획이 없는 곳이지만 마치 개발이 조만간 이루어질 것처럼 속입니다.

업체를 방문하는 사람들, 영업직원들이 무작위로 전화를 건 사람들 그리고 그들의 지인에게 토지(임야)에 대해 설명합니다. 처음에는 듣지 않았지만, 계속해서 연락을 취하기 때문에 결국 한 번 듣게 되고, 방문하게 됩니다. 방문부터 계약까지의 모든 과정은 정신없이 흘러가 어느새 보면 도장을 찍고 나와 있다고 피해자들은 진술합니다.

"조만간 개발이 될 땅이다"
"우리가 가까운 사이니 특별히 알려주는 거다, 진짜 노다지다. 안 사면 후회한다"
"투자 대비 수익성이 좋은 것이다. Low risk High return"
"주변에 쇼핑몰 단지, 주택단지 등이 생겨 분명히 땅값이 오를 거다"
"공유지분이지만 계약하면 소유권 이전(분할 등기)을 해주겠다"

기획부동산 업체에게 한 번쯤 이런 말들을 들어보았을 것입니다. 이런 말들을 통해 사람들이 관심을 갖게 만든 다음 계약을 하게 합니다. 이 과정에서 제대로 주소를 말해주지 않거나, 미리 가볼 시간을 주지 않고 계약서를 읽어볼 시간도 안 주고 빠르게 처리하는 것이 그들의 수법입니다.

실제 수원지방법원 여주지원에서도 개발 호재를 홍보하며 땅값이 오르고, 토지를 매입하면 소유권이전등기를 해주겠다고 하며 사람들을 기망한 사건이 있었습니다. 이를 통해 7천만 원 이상의 이득을 취한 기획부동산 업체 관계자에게 법원은 징역형을 선고하였습니다.

위 사건을 통해 당부드리고 싶은 말은 계약서에 도장을 함부로 찍으면 안 된다는 것입니다. 계약할 토지에 대해 정확한 자료를 찾아보거나 직접 방문해보는 등 제대로된 확인 없이 계약을 진행한다면 법원에서도 제대로 확인하지 않은 책임이 있어 피해자를 제대로 보호해줄 수 없다는 것이 판례의 입장입니다. 즉, 도장을 찍으면 되돌리기는 더 어려워진다는 것이죠.

따라서 이 글을 읽고 계신 분들 중 아직 계약서에 서명을 하기 전이라면 반드시 등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 그 토지 지번 인근 부동산 및 관할 지자체에 개발 호재 여부 확인을 하신 후 진행하시기 바랍니다.

그러나 이미 계약서에 서명을 하신 분들도 계시겠죠? 그런 경우에는 어떻게 해야 할까요?

우선 본인이 기획부동산 사기에 당한 것인지를 확인하기 위해 위에서 언급한 홍보글을 접하였는지 생각해보시기 바랍니다. 그 후 계약한 토지(임야, 산)에 대해 확실히 알아보아야 합니다.

그 땅을 여러 사람과 함께 소유하고 있는 공유 지분인지, 그렇다면 몇 명이 있는지 해당 지번 등기부등본을 통해 알아보시기 바랍니다.

공유 지분의 경우, 분할등기가 되지 않는 이상 거의 본인의 소유권을 행사할 수 없습니다. 개발을 하기 위해서는 다른 소유주의 동의가 필요하며 다수의 등기권자가 있기 때문에 처분하는 것도 어렵습니다. 따라서, 본인이 계약한 토지가 몇 명과 나누고 있는 공유지분인 건지 확인하시기 바랍니다.

또 확인할 점은 계약한 지번이 도로에 접하고 있는지입니다. 도로에 접하지 않은 땅을 맹지라고 하는데, 맹지에는 아무것도 지을 수 없습니다. 즉, 매입한 토지에 도로가 접하지 않았다면 집을 지을 수도 없습니다. 

도로에 접하고 있다 하더라도 모든 건축을 할 수 있는 것 역시 아닙니다. 최소한 도로 폭은 4m를 갖추어야 하고, 도로 폭에 따라 건축이 가능한 용도와 규모가 있습니다. 따라서 매매한 땅이 도로와 접해 있는지, 그 도로의 폭은 얼마나 되는지 여부도 파악하시기 바랍니다.

그밖에 토지이용계획확인원도 확인하셔야 합니다. 토지이용계획확인원이란 "개별 필지별로 해당 토지에 대한 용도 지구, 용도 구역, 도시 계획 시설, 도시 계획 사업과 입안 내용, 그리고 각종 규제의 저촉 여부를 확인하거나 도시계획선이 표시되어서 개별 토지에 대한 규제 사항과 토지 이용 계획에 관련된 사항을 확인할 수 있는 공적 문서"입니다.

이 확인원을 통해 해당 지번이 개발 제한 구역 등 개발 자체가 불가능한 곳은 아닌지를 확인할 수 있습니다. 용도에 따라 세분화되어 나뉘지만 보존지역과 생산관리지역은 서류상 용도가 바뀌지 않는 이상 개발되지 않는다고 보시면 될 것 같습니다.

그렇기 때문에 이용계획확인원을 확인해본 결과 본인의 토지가 개발제한구역에 해당하는데 기획부동산 업체에서는 조만간 개발이 될 것이다는 말로 홍보를 했다면 기획부동산 사기를 의심해볼 수 있습니다.

이밖에도 조금이라도 기획부동산 사기로 의심이 되는 정황이 있는 경우, 관련된 모든 자료를 수집하시기 바랍니다. 만약 시간이 지나 마땅한 자료가 없다면, 계약한 업체 및 직원에게 질문을 하여 원하는 내용을 대답하도록 답변을 유도하는 방법을 통해 증거를 모으는 방법도 있습니다. 이때, 녹음을 하거나 캡처를 하셔야 합니다.

기획부동산 사기가 맞다면 어떻게 대응할 수 있을까요?

형사법상 '사기죄'로 고소할 수 있습니다. 최근 부동산 투기 불법행위에 대한 제재 및 처벌이 강화되어, 실형을 받는 사례가 늘어나고 있습니다.

사기죄로 고소하기 위해서 상대방을 고의적으로 기망하는 행위, 그로 인해 상대방의 착오 발생, 이와 연결되어 경제적 손실 발생 이 세 가지 요건을 충족시키고 입증하여야 합니다.

그러나 주관적인 부분을 가지고 재판부를 설득시켜야 하기 때문에 최대한 많은 증거가 필요합니다. 또한, 개인 보다는 단체로 진행해야 그 영향력이 커져 다른 피해자들을 모은 후 진행해야 하기 때문에 시간이 더 지체될 수 있습니다.

형사소송을 통해서 손해배상을 받을 수 없기 때문에 별도로 민사법상 손해배상을 청구해야 합니다. 

그러나 소송이라는 과정은 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 이 과정에서 피해자들은 지치기도 하고, 의욕을 상실하기도 하죠. 그렇기 때문에 무조건 소송이 답이라고는 할 수 없습니다.

가장 마지막 선택으로 소송을 택하면 되고, 그 전에 상대방과 대화와 합의를 통해 진행해보시는 걸 권해드립니다. 법원을 거치지 않고 진행되기 때문에 시간과 비용 측면에서 훨씬 단축될 수 있습니다. 상대방이 잘못한 것을 인정하지 않아 원만한 합의가 어렵다면 소송을 통해 본때를 보여주면 됩니다.

오늘은 기획부동산 사기 수법 및 대응방법에 대해 알아보았습니다. 저희 법무법인 명경(서울)에도 최근 이와 관련된 문의의 수가 증가하고 있습니다. 저희 의뢰인 B 씨는 지인의 소개로 업체를 방문하였다가 얼떨결에 계약 체결을 하고, 한 달만에 기획 부동산임을 알게 되었다고 합니다. 본인이 생각하기에 기획부동산 사기를 당한 것 같은데, 정말 그런 것인지 그런 것이라면, 납입금은 돌려받을 수 있는 건지 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 진행하였습니다.

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상담 전 정확하고, 확실한 상담을 위하여 미리 자료를 검토한 뒤 상담이 이루어졌으며 의뢰인 B 씨에게 이 계약이 어떤 부분에서 사기를 당한 것이고, 어떻게 증명할 수 있는지, 납입금을 반환받을 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있는지를 B 씨에게 전달하였습니다.

상담 후, B 씨는 저희 법무법인 명경(서울)과 진행하도록 하였고 현재 긍정적으로 해결되고 있습니다.

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본인의 계약이 조금이라도 의심쩍은 부분이 있다면 주저 말고 하루빨리 상담받아보시길 바랍니다. 계약 후 가능한 빠른 시일 내로 진행이 되어야 연결된 업체 및 개인과 연락이 될 가능성이 높으며 그것은 해결도 더 빨리 된다는 것을 의미하기 때문입니다.

부동산 전문 변호사와 자세하고 정확한 상담을 통해 기획부동산 사기를 해결하시길 바랍니다.

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5년 만에 부동산 중개 수수료 체계가 개편될 수 있다고 합니다.

현재 서울시는 부동산 중개 보수 요율표에 따라 5단계 구간으로 나뉜 주택 상한 요율을 사용하고 있습니다. 그러나 이 요율이 집값과 연동되어 있기 때문에 상승하는 집 값에 맞추어 중개 수수료 역시 계속 올라 이에 대한 개선이 시급한 상황입니다.

부동산 업계에서는 현재보다 개선될 중개 수수료 거래금액별 상항 요율이 세분화될 전망이라 예측하고 있습니다. 과연 어떤 변화가 있을지, 그 변화는 또 어떤 것을 변하게 할지 상황을 지켜보아야겠습니다.

하루가 다르게 부동산 시장이 변하고 있는 가운데, 부동산 업계 관련자들 뿐 아니라 매매 당사자들도 혼란스럽기 그지없습니다. 하루빨리 좋은 쪽으로 안정되어 부동산 시장이 효율적이고 합리적인 방법으로 개선되었으면 좋겠습니다.

부동산 매매계약을 통해 부동산이 거래되긴 하지만, 이러한 과정이 없이 소유권이 넘어갈 수 있습니다. 즉, 매매 없이 본인의 토지가 다른 사람에게 소유권이 이전될 수 있다는 것이죠. 어떻게 이런 상황이 발생할 수 있을까요?

바로 우리나라 민법 제245조가 규정하고 있는 '점유취득시효'제도 때문입니다. 민법 제245조에서는 점유로 인한 부동산 소유권의 취득 기간에 대해 언급하고 있습니다.

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

최근 한 여행 유튜버(A 씨)는 국내 여행을 하던 중 돌아가신 할아버지 댁에 방문을 해보기로 하였습니다. 혼자 사시던 할아버지가 돌아가신 후 그 집은 비어 있어야 했는데, 놀랍게도 한 부부가 그 집에 살고 있었습니다. 당황한 A 씨가 누구냐고 묻자, 그 부부는 자신들을 소개하였습니다. 그들은 A 씨의 가족과는 관계가 없는 사람이며, 조선족이고 이 곳에 와서 살게 된 지는 1년 정도 되었다고 합니다. A씨는 큰아버지에게 연락을 하였고, 자세한 사정을 알 수 있었습니다.

그 부부는 A씨의 큰아버지에게 이 집에서 살아도 되는지를 물었고, 큰할아버지는 여러 시설이 노후되었던 상황이었기 때문에 거절도 승낙도 아닌 애매한 의사 표시를 하였던 것이었습니다. 그 뒤 그 부부는 별 다른 연락 없이 그 집에 들어가 청소하며, 전기와 가스 요금을 내며 살고 있던 것입니다.

A 씨는 그 부부와 다행히 대화가 잘 통하여 좋게 마무리되었습니다.

드라마 같은 지어낸 이야기처럼 들리겠지만, 이런 상황은 주변에 생각보다 많이 발생하고 있습니다. 저희 법무법인 명경 (서울)로도 비슷한 상황에 처한 분들의 문의가 많이 들어오고 있습니다.

만약 조선족 부부가 20년 이상 그 집을 소유할 의사로 점유했다면, A 씨와 그 가족들은 더 이상 그 집에 대해서 소유권을 주장할 수 없게 될 가능성이 있습니다.

법원에서는 그 토지 혹은 건물의 소유자인데도 20년 이상 그 토지와 건물에 대해 어떠한 소유권을 주장하지 않았다면, 법적으로 그 소유자를 보호해 줄 이유가 없다는 것입니다. 즉, 소유자가 본인의 소유권을 지키려고 하지 않았는데 법원에서 도와줄 필요가 없다는 것이죠.

점유취득시효가 인정되려면 어떤 점을 확인해 보아야 할까요?

바로 점유의 성격이 자주점유인지 타주 점유인지 여부입니다. 판례에 따르면, 자주인지 타주인지는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적 그리고 객관적으로 결정되어야 하는 것입니다. 

따라서 점유자가 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 법률적으로 정당화하는 근거에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 보이지 않는 객관적 사정이 있는 경우에는 자주점유가 인정되지 않는다고 합니다.

즉, 자주점유가 인정되려면 본인이 부동산 및 토지를 소유할 의사를 가지고, 누가 봐도 소유자인 것처럼 보이고, 소유자라면 당연히 했을 행동을 취해야 합니다. 점유취득시효를 주장하는 측은 자주점유를 가지고 점유를 한 것이기 때문에 시효가 완성된 것이다는 것을 주장할 것이며, 상대방은 그와 반대인 타주 점유 혹은 무단점유를 주장할 것입니다. 자주점유인지 아닌지는 자주점유를 부정하는 측에 있다는 점 알아두시기 바랍니다.

타주 점유는 자주점유와 반대되는 개념이라면 무단점유는 어떤 것일까요?

무단점유는 '무단'이라는 말 그대로 어떤 것을 점유할 때 소유자에게 어떠한 동의도 받지 않고 무단으로 점유하는 것을 말합니다. 무단점유를 한 경우에도 자주점유는 인정되지 않기 때문에 증명할 정황이나 서류들을 준비하신 후 주장하시기 바랍니다.

단, 특별한 경우를 제외하고는 자주점유에 대한 입증은 상대방의 몫이기 때문에 점유자는 점유의 권원 즉, 어떠한 행위를 법률적으로 정당화하는 근거를 주장하면 자주점유를 인정받을 수 있습니다.

그러나 점유자가 처분할 수 있는 권한이 없는 사람에게 그 사람이 그러한 권한이 없다는 것을 알면서도 부동산이나 토지를 취득하였거나 그 법률행위가 무효임을 알고서도 행함으로써 점유를 시작한 것이라면, 이것은 무단점유이기 때문에 점유를 인정받을 수 없습니다.

처음부터 진짜 소유자의 소유권을 배제하고 배타적인 지배를 할 수 없다는 것을 알면서도 점유를 한 것이기 때문에 소유의 의사가 없다고 보기 때문입니다. (대법원 2000. 9. 29. 선고 99다50705)

점유자는 소유자에게 점유취득시효를 주장하며 소유권을 이전해달라는 요구를 할 수 있을 것이며, 소유자는 점유자에게 자주점유를 부정하면서 부동산의 인도 청구나 부당이득 반환 청구를 주장할 수 있습니다. 

소유권자가 다른 사람으로 바뀌었다면 어떻게 될까요?

그것은 시효가 완성되기 전에 바뀐 것인지 아니면 완성 후 바뀐 것인지 여부에 달렸습니다. 만약 시효 완성 전에 소유권자가 바뀐 것이라면, 점유자는 계속 이어서 시효 완성이 가능합니다. 그러나 시효가 완성되고 난 후 제3자로 소유권이 바뀐 것이라면, 제 3자에게 완성된 취득시효로 대항할 수 없습니다.

그렇기 때문에 등기부등본 등을 꼼꼼하게 확인하여, 소유자가 바뀌었다면 언제 바뀌었는지 확인해보시기 바랍니다. 

저희 법무법인 명경 (서울)에도 점유취득시효와 관련된 문의가 많이 오고 있습니다. 이러한 제도가 있다는 것은 알지만 어떤 것인지, 어떻게 적용될 수 있는지, 본인은 해당될 수 있는지에 대해서 제대로 확인하기 어렵습니다. 아주 사소한 점도 큰 변수로 작용할 수 있기 때문입니다.

자신의 경우가 이 제도를 적용할 수 있는지의 여부를 확인하고 싶으시거나, 상대방의 주장에 대해 어떻게 대응을 하면 좋을지 조언을 얻고 싶으신 분들께서는 저희 법무법인 명경 (서울)의 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 확실하고 정확하게 알아보시기 바랍니다.

신종코로나바이러스로 인한 지역사회 감염이 심각한 수준에 이르고 있습니다. 사회적 거리두기에 협조를 바라는 목소리가 더욱 커지고 있지만 이를 지키지 않는 일부 시민들에 의해 3단계 격상까지도 논의가 되고 있는 상황인데요. 이럴때일수록 우리 모두 적극 협조해 빠른 시일내에 이겨낼 수 있도록 해야겠습니다. 언제 어디서나 개인위생 철저히 하시길 바랍니다!

그럼 본론으로 넘어가서, 오늘은 벌써 시행된지 2개월이 다되어 가는 도시공원일몰제에 이야기 해볼까 하는데요. 지난 7월 시행된 도시공원일몰제(실효제)는, 도시계획에 따라 각 지자체들이 70~80년대에 급격한 도시화를 겪으면서 사유지인 것에 상관없이 도시공원으로 지정하고, 20년 이상 조성사업을 시행하지 않는다면 그 지정의 효력이 상실되는 제도를 말합니다.

그동안 지자체는 위 내용에 따라 해당 공원 내 포함된 사유지를 매수하는 방법으로 도시공원을 유지하고자 보상방안을 마련하고 있었습니다. 그러나 그 보상안이 토지주분들에게는 달갑지만은 않은 소식이었는데요. 그도 그럴 것이 이러한 곳들을 모두 해제하면 우선적으로 난개발이 가장 우려됐고, 그렇다고 보상을 하자니 매수대상지에 비해 지자체의 예산이 한정적이었기 때문입니다.

이러한 와중에 보상도 해제도 아닌, 도시자연공원구역으로 지정까지 해버리는 상황에 놓이게 되자 토지주들의 한숨이 짙어져가고 있던 것이죠. 도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역에 대해 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따라 도시·군관리계획으로 결정, 고시한 구역을 말합니다.

쉽게 말해 구역 내에서는 건축물의 건축 및 용도변경이 어려울 뿐 아니라, 토지 분할, 공작물의 설치 등이 금지됨을 뜻하며, 이는 개발하는데 제한이 걸릴 수 있임을 의미합니다. 즉, 개발제한구역과 비슷한 형태를 띄게된다고 볼 수 있는 것이죠. 토지주들은 이도저도 아닌 대책 방향에 불만의 목소리가 높아질 수 밖에 없었습니다.

​서울시 역시 도시공원 일몰제 대응 방안으로 구역지정은 물론, 단계별 우선 보상 계획 수립 중이었습니다. 이에 저희 법무법인 명경 서울은 보상 대상인 토지를 가진 소유주분들이 제대로된 보상을 받을 수 있도록, 혹은 도시공원구역지정에서 벗어날 수 있도록 소송을 준비중에 있었습니다.

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최근 진행중인 곳 중 하나인 강서구 화곡동 봉제산근린공원의 경우에는, 보상금에 관한 내용을 담은 의견서를 강서구청에 전달했고, '봉제산 근린공원에 속한 의뢰인의 토지를 내년 서울시 보상계획에 포함되도록 하겠다'는 답변을 받았습니다.

의뢰인들의 땅은 77년도에 도시계획시설 근린공원으로 결정되었고 분할되어 일부만 수용되었고 때문에 잔여지 손실이 발생하였습니다. 의뢰인은 그동안 해당 토지가 도로, 주택지와 인접해 수용 가능성이 있다고 판단해 매년 서울시에 토지수용신청을 해왔었지만 계속해서 거절당해 왔습니다.

그 결과 해당 토지는 개발 가능성이 있었음에도 분필 보상되어 접근조건이 하락하였고 건축가능 면적이 급감, 또 도시자연공원구역으로 지정되면서 장래 이용가능성과 거래의 용이성에 따라 가치가 하락되었습니다.

저희 법인에서 검토해보니 손실보상청구가 가능하다고 판단(약 80억 원), 내용증명을 통해 보상 토지에 포함해달라 요청을 한 것입니다.  결국 지자체로부터 서울시에 우선 보상 대상지에 포함되도록 요청을 넣었다는 답변을 들을 수 있었습니다.

이제 앞으로 남은 일은 보상절차에 따라 의뢰인 분의 사유재산권을 되찾고 합당한 보상을 받을 수 있도록 끝까지 돕는 것입니다. 본 결과가 밑거름이 되어 앞으로 진행될 사건들 역시  순조롭게 진행될 수 있을 것으로 기대를 모으고 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사가 전담팀을 구성해 1:1 상담부터 진행까지 사건 해결을 위해 힘쓰고 있습니다. 현재 위와 같은 상황에 처해 어려움을 겪고 계시다면 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.