부동산분쟁변호팀

경찰청에서는 부동산 불법행위에 대해 집중 단속 중입니다. 8월 24일까지 총 169명 823명을 단속하여 157건 789명을 수사 중에 있으며 12건 34명은 불구속 기소 송치 하였습니다. 경찰은 앞으로도 특별 단속 기간인 만큼 부동산 시장을 교란시키는 행위를 뿌리 뽑겠다고 굳은 다짐을 내비쳤습니다.

광주광역시에서도 부동산 시장을 안정화 시키기 위해 강력 단속을 진행한다고 합니다. 광주광역시는 광주지방경찰청, 광주지방국세청, 5개 자치구와 합동으로 부동산 불법거래에 대해 단속하겠다고 밝혔습니다. 또한, 부동산 시장을 안정화시키기 위한 방안 역시 마련 중에 있습니다.

이번 광주광역시의 결정은 지속적으로 SNS에 올라오는 실거래가 허위신고에 대한 민원으로 인해 시작되었으며, 시 민생사법 경찰과에 이를 전담하는 수사인력을 배치하여 기획부동산 불법 행위 등에 대한 기획수사도 할 예정입니다. 

광주시와 자치구 홈페이지에 '부동산 불법거래 신고센터'를 운영함으로써 사람들이 더 편하고 빠르게 신고할 수 있도록 하고 있으며, 피해자로 의심이 되는 상황이라면 신고센터를 이용해보시길 바랍니다.

최근 인천지검 부천지청에서는 대형 기획부동산 업체인 '우리 경매'의 인천 지역 지점장을 구속 기소하였습니다. 이들은 개발이 되지 않는 공유 지분을 판매하여 30억원이 넘는 돈을 편취하여 사기죄 혐의를 받고 있습니다. 

또한 그들은 그들이 판매한 토지들이 조만간 개발이 될 구역이라는 말로 토지 공유 지분을 3~7배로 부풀려 판매하였지만, 확인 결과 개발 계획이 없는 허위·과장 광고였습니다.

그들은 피해자들에게 판매한 토지에 대해 지번도 알려주지 않았고, 전체 토지 면적 중 본인의 공유 지분이 얼마나 차지하는지도 피해자는 몰랐다고 합니다. 

그들이 판매한 면적이 넓어 만약 위 피고인들의 매매가 사기로 인정될 시 나머지 피해자들도 잇따라 소송을 진행할 것으로 보입니다. 

위 사례는 '기획부동산 사기' 혐의로 구속되어 수사 중에 있는 '우리 경매'에 관한 기사입니다.

기획부동산과 관련된 불법행위는 과거부터 지속적으로 있었지만, 요즘 들어 그 피해가 더 증가하고 있습니다. 그러나 기획부동산 자체가 불법인 것은 아닙니다. 그 토지들을 이용하여 허위로 광고를 하거나, 사실과 다른 내용으로 매매를 하는 등 불법적인 행위를 통해 매매를 하여 상대방에게 경제적인 손실을 발생시켰을 때 '사기'가 되는 것입니다. 

사기죄는 사람을 속여 재물을 얻거나 재산상의 이익을 취득하거나 또는 제3자로 하여금 취득하게 함으로써 성립하는 범죄입니다. 

이 범죄가 성립하려면 기망행위가 있어야 합니다. 이는 이러한 행동이 있었다고 주장하는 쪽에 입증 책임이 있습니다. 그렇기 때문에 확실하게 준비를 하여야 하는데, 상대방 측에서는 속이려는 의도가 없었으며 제대로 알아보지 않았다며 피해자에게 잘못을 돌릴 수 있기 때문입니다. 

그렇기 때문에 반박할 수 없도록 철저하게 준비를 하여야 합니다. 만약 상대방이 반박을 하더라도 그것에 맞는 대응방안을 모두 마련하면서 말입니다.

만약 혼자 힘으로 하기가 어렵고, 감이 안잡히신다면 법률 전문가의 전문적인 상담을 받아보시길 권해드립니다.

피고인에게 기망행위가 있었다는 것으로 피해자들이 주장하는 것이 '허위·과장 광고'가 있었다는 점입니다. 원래 사실과 다른 점을 이용하여 본인을 속여서 땅을 사게끔 했다는 것이죠.

그러나 대법원에 따르면 일반적으로 시인될 수 있는 정도의 허위 및 과장 광고는 의도적으로 상대방을 착오에 빠지게 하는 행위에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 예를 들어 원래 30평인데 35평 정도로 광고를 하였더라도 그 평수가 매매 대금이 산정되기 위한 기준이 아니었다면 사기죄로 인정되지 않는 것입니다. (대법원 1991. 06. 11. 선고 91도788 판결)

또한 기획부동산 업자들에게는 피곤인들이 도시계획시설 사업으로 수용되는 철거주택의 입주권을 받게 할 수 있는 권한이나 능력이 없었음에도 '구청 공무원들에게 말을 다 해놓았다. 걱정하지 말아라. 입주권이 나올 것이다.'라며 피해자들을 기망하여 입주권 매매를 편취한 사례도 있었습니다. 이 사례에 대해서도 법원에서는 객관적인 사실에 부합하거나 기망 행위에는 해당되지 않는다고 하였습니다. 

왜 해당되지 않는 것일까요? 법원에서는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 초점을 맞추어 판단한 것입니다. 상품을 광고하는 데 다소 과장이나 허위가 담겨있다 하더라도 이를 신의칙에 미루어 보았을 때 인정될만한 것이기 때문에 기망하였다고 볼 수 없다고 결정을 내린 것입니다.

이렇게 인정받기 어렵지만, 요건을 충족시킨다면 인정받을 수 있습니다. 대법원에 따르면 거래에 있어 중요하고, 의사결정에 중대한 영향을 끼치며 그 과정이 신의 성실 원칙을 위반하는 것이라면 사기죄의 기망행위에 해당합니다. (대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결)

그렇다면, 기획부동산 업체에서 자주 사용하는 홍보 문구에 대해서는 어떨까요?

예를 들어, '도로가 곧 개통될 예정이다, 가까운 곳에 새로운 역이 생긴다, 지금은 아니지만 빠른 시일 내에 그린벨트에서 해제될 것이다. 개발이 될 것이다' 가 있습니다. 업체에 방문하면 한 번쯤 듣는 말이죠.

위 홍보글이 모두 사실이면 좋겠지만, 만약 사실과 다른 부분이 있다면 기망행위로 인정될 수 있습니다. 저 문구들은 분명하게 행정적으로 사실을 파악할 수 있기 때문에 거짓이라는 것을 알았음에도 거짓말로 광고한 것이기 때문입니다. 또한, 저 내용은 부동산 매매 대금에도 큰 영향을 미치기 때문입니다.

따라서 확정되지 않은 정책을 마치 확정이 된 것처럼 허위·과장 광고를 하였다면, 이는 기망행위로 사기죄로 처벌할 수 있습니다. (울산지법 2019노561, 서울중앙지법 2018. 3. 29. 선고. 2015고단 370 등)

다만, 한 끝차이로 인정이 안되는 경우도 있습니다. 예를 들어 언론에 보도된 내용으로 개발 광고를 하였거나 매매계약을 체결하기 전에 그 현장에 직접 방문해서 설명을 들을 때에는 거짓 광고를 하지 않았거나 매수인들이 사실 확인 의무를 해태한 경우가 해당됩니다. 

그렇기 때문에 매매계약을 체결하기 전 알 수 있는 모든 정보를 우선 알아보는 것이 중요합니다. 직접 그 현장에 방문하여 근처 부동산에서 정말로 개발이 될 예정이 있는 곳인지, 업체에서 알려준 지번과 계약을 맺는 지번이 정말 동일한 곳인지 등 확인해보시기 바랍니다.

그 밖에도 등기부등본, 토지이용계획확인서, 임야도, 지적도 등 쉽게 발급받을 수 있는 자료들을 토대로도 알아보시길 바랍니다. 

저희 법무법인 명경 (서울)의 한 의뢰인께서는 주변 지인이 계속 연락을 하여 개발 호재가 있는 곳이라며 놓치면 안되는 곳이라는 말로 결국 계약까지 체결하였고, 생각을 계속 해봐도 이건 아닌 거 같아 계약을 취소하고 싶으시다며 상담을 잡으셨습니다. 알고 보니 그 토지는 개발을 아예 할 수 없는 그린벨트 지역이었습니다. 

비록 저희 의뢰인도 처음에 확실하게 알아보지 않은 잘못이 있긴 하지만, 그렇다고 사기를 친 사람들에게 면죄부가 생기는 것은 아닙니다.

현재 납입한 매매 대금에 관하여 반환받기 위해 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 진행하였고, 그 결과 합리적인 해결책을 마련하여 긍정적으로 진행 중입니다.

본인의 부동산 매매에 의심이 가거나 기획부동산 사기를 당한 것인지를 확인해보고자 하신다면 주저 말고 연락 주시기 바랍니다.

귀농 전문 컨설팅이 있을 정도로 사람들의 귀농, 귀촌에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 2019년 조사 결과에 따르면 사람들이 귀농, 귀촌을 하는 이유로 자연환경이 좋고, 정서적으로 여유로운 생활을 하기 위해 그리고 농업의 비전 및 발전가능성을 꼽았습니다. 

30대의 젊은 부부들이 복잡한 도시를 떠나고 싶어 농촌을 찾기도 하고, 퇴직을 앞두고 여유로운 노후를 보내기 위해 농촌으로 돌아가곤 합니다. 

귀농, 귀촌을 꿈꾸는 사람들 중 그 지역에 원래 본인 소유의 땅이 있는 사람들은 드물 것입니다. 새로운 곳에서 농사를 짓거나, 터전을 마련하기 위해서는 부동산 거래가 필수적이기에 농촌의 부동산 매매계약도 늘어나고 있는 추세입니다.

귀농·귀촌과 맞물려 아이러니하게도 농촌의 개발 역시 많이 이루어지고 있습니다. 개발을 하려는 움직임이 끊이지 않아 사람들의 땅의 일부를 도로로 편입시키고자 하는 공익사업도 활발히 진행 중입니다.

이러한 상황에 맞추어 오늘은 부동산 매매를 진행하는 데 있어서 발생한 착오로 인해 계약을 최종적으로 취소할 수 있는지에 대해서 알아보고자 합니다.

A씨는 곧 있으면 회사 내규에 맞추어 정년퇴직을 해야 하는 나이가 되었습니다. 30년이 넘는 시간동안 치열한 경쟁 속에 산 A씨는 이제 회사를 "졸업"하면 복잡한 도심을 벗어나 한적한 곳으로 터전을 옮겨 남은 여생을 여유롭고 차분하게 보내고자 하고 있으며, 그 생활만을 바라보며 열심히 일을 하고 있습니다.

이제 때가 와서 이리저리 땅을 알아보던 중, 적당한 부지를 발견하여 매매를 체결하였습니다. 이는 약 1,000여 평정도 되는 땅이었으며, 매도인인 B씨에게도 내려와서 전원주택을 지으며 살기 위해 매매하는 것이라는 점도 밝혔습니다. B씨는 A씨의 이야기를 듣고, 정말 살기 좋은 곳이라며 응원의 말도 아끼지 않았습니다.

처음 진행 할 때 1,000평 중 약 50여 평이 도로에 편입될 것이라는 점은 B씨에게 들어 A씨는 알고 있었습니다. 그러나 50여 평이 도로에 편입되어도 전원주택을 짓는데는 무리가 없어 흔쾌히 진행하였습니다.

그러나 체결하고 난 뒤 최종적으로 전해들은 바로는 50여 평이 아니라 400평이 도로에 편입된다는 것이었습니다. 400평이 도로에 편입이 된다면 A씨의 꿈인 전원주택은 짓지 못하게 됩니다.

이 사실을 알게 된 A씨는 바로 B씨에게 파기를 요구하였지만, B씨는 이미 체결한 후이며 제대로 알아보지 않은 A씨의 탓이라며 해지를 거절하였습니다.

이런 경우, A씨는 계약을 해지할 수 없을까요?

아니요, 취소할 수 있습니다.

우리나라 민법 제109조(착오로 인한 의사표시)에서 "의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. " 라고 규정하고 있습니다. 

그렇다면 착오로 인해 계약을 취소하기 위해서 어떤 요건들을 갖추어야 할까요?

우선 의사표시에 대한 착오가 있어야 합니다. 착오는 법률행위가 유요하게 성립한 것을 전제로 하며 의사와 표시가 일치하지 않은 것을 의미합니다.

두 번째로는 중요 부분에 대한 착오가 있어야 합니다. 중요 부분이라는 것은 판례에 따라 다르게 채택하고 있기 때문에 얼마나 설득력 있게 주장하는지가 중요합니다. 그렇기 때문에 이 부분을 제대로 입증하기 위해서는 전문적인 법률 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

마지막으로 표의자에게 행위에 일반적으로 요구되는 주의를 현저하게 결여한 과실이 없어야 합니다. 현저하게 결여된 과실이 없다는 것이 어떤 것을 의미하는 것일까요? 예를 들어 보자면, 공장을 경영하는 자가 공장이 작아 새로운 공장을 설립할 목적으로 토지를 매수하였습니다.

이 과정에서 거래하는 토지상 공장을 건축할 수 있는지 여부를 관할 지자체에 알아보지 않았다면, 이 부분은 표의자의 과실에 해당합니다.

위 세 요건을 갖추어야 의사표시를 취소할 수 있으며, 취소하면 계약은 무효가 되어 해지가 됩니다.

A씨의 경우를 보면, 부동산 매매에 있어서 동기에 충분히 착오가 있었다고 볼 수 있기 때문에 해지가 가능합니다. 

만약 계속해서 매매를 이어간다면, 도로에 대해 보상을 받을 수 있을까요? 네, 그런 경우에는 손실 보상금을 요구하여 받을 수 있습니다. 손실 보상금이란 국가나 공공 단체의 적법한 공권력 행사에 의해 사유 재산에 특별한 손실이 생겼을 경우 지급되는 계산적 전보로서의 금전입니다. 

현재는 코로나19로 인해 영업 손실을 입은 의료기관, 약국, 일반 사업장 등에 손실 보상금을 지급하고 있습니다.

A씨는 토지 매매의 목적이 '전원주택'을 짓기 위함이었습니다. 그렇기 때문에 사실 전원주택을 짓지 못한다면 그 토지는 더이상 A씨에게 필요하지 않습니다. 따라서 A씨는 토지의 40%가 도로에 편입됨으로써 더 이상 계획대로 집을 지을 수 없게 되었으니 동기에 의한 착오가 발생했다는 것을 주장할 수 있습니다.

판례에 따르면 "동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다"라고 규정하고 있습니다.

본인이 매수하고자 한 토지의 일부분이 도로로 편입된다는 것을 알고 나서도 매수자가 계속 진행을 했을지 여부가 중요한 것입니다. 만약 아무 상관 없이 매매를 진행했을만한 상황이라면 착오에 의한 의사표시 해제를 주장할 수 없습니다. 

그러나 A씨는 처음부터 전원주택을 짓고자 하였고, B도 이 사실을 충분히 인지하고 있었습니다. 따라서 40%의 부분이 도로로 편입되어 전원주택을 짓지 못한다는 점을 알게 되었다면 A씨는 매수하지 않았을 것입니다. 그렇기 때문에 A씨의 동기에 의한 착오가 인정되며, 법률행위 취소 역시 가능합니다.

만약 위에서 언급한 것처럼 의사표시 당사자에게 중대한 과실이 있는 경우에는 취소가 되지 않습니다. 예를 들어보자면, 매수를 하려고 하는 임야를 매매 전에 그 지번도 모르는 등 제대로 알아보지 않은 채 진행을 하였습니다. 그 후 본인이 매수한 임야가 매수자가 생각한 곳과는 다른 곳이어서 계약 해지를 주장하였지만 법원에서는 당사제에게 제대로 알아보지 않은 중대한 과실이 있다는 이유로 해지가 불가능하다는 판결을 냈습니다.

이렇듯 의사표시 당사자의 주관대로 해지가 가능한 것은 아니며, 객관적이고 확실한 정황이 있어야 합니다. 

착오에 의한 매매계약 취소를 주장하기 위해서 전문적인 법률 상담을 받아보시는 것도 한 방법일 수 있습니다. 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 해지가 가능한지 여부를 먼저 알아본 다음 진행해보시기 바랍니다. 

파기가 끝나고 이미 납부한 대금에 대해서도 매매 대금 반환 소송을 통해 매매 대금을 돌려받는 것도 잊지 마시길 바랍니다.

최근 정부와 국회는 혼란에 빠진 부동산 시장을 안정화하기 위한 여러 정책들을 만들어내고 있습니다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고, 부동산 시장은 여전히 롤러코스터를 타고 있습니다. 정부는 이에 더 엄격한 조치를 취함으로써 해결하겠다고 하였고, 경찰청에서는 11월 14일까지 부동산 시장을 교란하는 모든 불법행위를 대상으로 특별단속을 추진한다고 밝혔습니다.

집값 담합 등 불법 중개행위, 재건축 및 재개발 비리와 공공 주택 임대 비리 등 전세사기, 청약통장 매매, 분양권 전매 등 거래 질서를 교란하는 행위를 중심으로 단속할 방침이라 합니다. 거래 질서 교란 행위에는 부동산 개발 예상지역 일대 투자 사기 즉 기획부동산 사기도 포함되어 있습니다.

'기획부동산 사기'란 개발될 가능성이 없거나 개발이 불가능하여 가치가 매우 낮은 토지를 저렴한 가격에 매입한 다음 사람들을 개발 호재가 있다는 달콤한 말로 속여 산 가격보다 더 비싸게 판매함으로써 수익을 얻는 범죄 행위입니다. 

위 범죄에 당하는 사람들의 수는 늘고 있으며, 더 염려되는 부분은 사기를 당해놓고 당한지도 모르는 것이 이 범죄라는 것입니다. 우선 개발이 바로 되는 것이 아니기 때문에 기다려보라는 말로 시간을 끌고 업체가 통째로 사라지기도 하고, 계약서에는 빠져나갈 수 있는 구멍들을 만들어 놓기 때문에 변호사들도 혀를 내두를 지경이라고 합니다.

그러나 요즘에는 이에 대한 처벌이 강화되고 있습니다. 과거에는 피해자들과 합의가 되었고, 보상이 충분히 이루어진 경우 집행유예를 선고하는 등 약한 수준으로 처벌을 받았지만 요즘에는 실형이 선고되는 경우가 많아졌습니다. 

광주지방법원은 피해자 51명을 상대로 개발 가치가 낮은 토지 다섯 곳의 공유지분을 매매하여 약 6억원을 교부하고 편취한 혐의로 업체 이사장은 징역 2년 6개월, 총괄사장은 징역 2년, 광주 지사장은 징역 1년 6개월 형을 선고하였습니다.

이는 2심에서 선고된 형량이며, 1심에서는 각각 징역 1년 6개월, 1년 형이 선고되었습니다. 2심에서 1심보다 더 높은 형량을 선고하였는데, 이는 이들의 죄질을 고려하여 이러한 판단을 내렸다 하였습니다.

위 기획부동산 업체의 직원들도 피해자에 포함되어 있었습니다. 업체에서는 "일당 7만원을 받으면서 부동산과 경매도 배울 수 있습니다. 토지를 판매하면 대금의 10%는 수당으로 지급합니다" 라는 구인 문구를 홍보하며 사람들을 고용하였습니다. 이에 혹한 사람들은 일당과 배움을 둘 다 할 수 있다는 생각에 지원서를 낸 것입니다.

업체에서는 직원들로 하여금 저렴한 가격에 매입한 공유 지분을 매입가보다 4배 높은 가격에 팔도록 하였으며, 직원들 간 실적을 비교함으로써 경쟁을 부추겼습니다. 그 결과 직원들이 성과를 위해 본인들의 돈으로 매수대금을 조달하기도 하였습니다.

피고인들은 피해자에 직원들이 포함되었다는 것에 억울함을 표하였습니다. 그들은 단지 실적을 채우고, 수당을 받기 위해 부동산을 매수한 것이며, 토지들에 대해서 잘 알고 있었다고 주장하였습니다.

그러나 재판부는 직원들은 부동산에 대해 자세하게 아는 것은 부족했으며, 피고인들을 부동산 전문가로 알았기 때문에 듣는 정보를 그대로 믿을 수밖에 없었다고 보이기 때문에 피고인들의 주장은 설득력이 없다고 보았습니다.

대법원 등기소에 따르면 위 사건에 해당하는 필지로는 ◇서울 도봉구 도봉동 산 53 ◇경기 하남시 항동 산 119 ◇경기 성남시 중원구 상대원동 산 31-5 ◇경기도 광주시 남종면 귀여리 산 72-1 ◇경기 광주 남종면 귀여리 산  20 등이 해당됩니다.

귀여리는 보전산지구역 및 상수원보호구역이며 항동과 상대원동은 도립공원, 그리고 도봉동은 북한산국립공원 부지 등으로 개발 자체가 불가능한 곳들이었습니다.

이번 사건에서는 다른 사람들에게 판매를 유도한 직원들이 처벌을 받지 않았지만 경우에 따라서는 처벌을 받을 수 있습니다. 공인중개사 자격증 없이 부동산을 중개하고 수수료를 받는 행위는 공인중개사법에 위반되기 때문입니다. 따라서 법에 위반되지 않는 행동을 하지 않도록 주의하시기 바랍니다.

또한 업체 직원 뿐 아니라 본인이 투자한 땅을 다른 사람에게 소개하여 계약까지 체결하게 되면 본인에게 혜택을 준다는 말에 후순위 투자자들을 만들어 오면 안 됩니다. 이 역시 위의 공인중개사법에 위반되기 때문입니다.

그렇기 때문에 잘못된 방법으로 이득을 취하는 기획부동산 업체에 취업하여 피해자이자 가해자가 되지 않도록 주의하시기 바랍니다.

저희 법무법인 명경 (서울)으로 지인의 소개에 따라 기획부동산 업체를 방문하였다가 본인도 모르게 홀린듯 계약서에 서명을 한 의뢰인이 찾아오셨습니다. 계약을 체결하고 난 뒤 밖으로 나와 이것저것 찾아보니 이 업체는 기획부동산 업체로 유명한 곳이었고, 이 곳을 조심하라는 말도 적혀있었습니다.

계약을 무르는 것은 생각보다 어려운 일입니다. 내용을 제대로 읽어볼 시간도 주지 않고 속전속결로 계약을 체결하게 되었다고 하시지만, 법원에서는 그 역시 계약을 체결한 자의 부주의로 보는 경우도 있기 때문입니다. 또한, 사기라는 죄가 입증하기 까다로운 범죄이기도 합니다.

현재 그 의뢰인은 계약금을 반환받았으며, 계약을 체결할 때에는 신중에 신중을 기하도록

저희 법무법인 명경 (서울)과 약속하였습니다.

법무법인 명경 (서울)은 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 진행하여, 현재 어떤 상황에 놓이게 된 것인지 어떻게 해결하면 좋을지 의뢰인의 입장에서 생각하여 결정하여 최선의 해결 방법을 도출해내고 있습니다.

기획부동산 사기로 문제가 생겼거나 의심이 되는 경우 연락주시기 바랍니다.

부동산 시세 상승과 장기간 이어지고 있는 경기 악화로 부동산 관련 투자에 관심을 쏟고 있는 이들이 늘고 있습니다. 문제는 이를 악용한 범죄까지 늘고 있는 것인데요. 특히 재개발/재건축에 대한 정보 부족으로 분쟁에 휘말려 큰 피해를 보는 사건들을 보면 켤코 남의 얘기가 아닙니다. 

여기서 말하는 재개발과 재건축은 말은 비슷하지만 다른 의미를 담고 있는데요. 재개발사업은 정비기반시설이 노후되거나 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선 혹은 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

반면 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 이 두 사업은 '도시 및 주거환경정비법'에 근거하고 있습니다. 

이러한 사업들은 지역 활성화를 위해, 혹은 주민들의 더 나은 생활인프라를 위한 목적'만'으로 진행이 된다면 매우 좋겠지만 사실상 이로인한 시세차익의 목적으로 진행되는 경우가 많기 때문에 분쟁이 발생하기도 합니다.

특히 재개발의 경우, 재건축 보다 강제성을 보이기 때문에 문제가 커집니다. 예를 들어, 나는 집을 새로 지을 생각이 없는데 해당 구역 사람들이(75%이상) 신축을 하자고 한다면 결국 내 집도 부숴야 하는 상황이 발생합니다. 물론 이때 제값이 팔면야 문제가 되지 않겠지만, 문제는 시세에 훨씬 못 미치는 경우가 많아 분쟁으로 확대될 수 있다는 것입니다.

또한 조합장과 이사들은 집행부의 주도하에 시공사와 협력업체를 선정하게 되는데, 이 과정에서 부정거래가 발생하기도 합니다. 물론 모든 조합이 그런 것은 아니지만,  일단 조합이 결성되고 개발이 시작되었다면 조합장은 누구인지, 진행상황은 어떻게 되고 있는지 살펴보는 것이 좋습니다. 또한 총회가 열린다면 반드시 참석하는 것이 좋겠죠?

더불어 재개발/재건축 가능성이 있는 지역의 부동산을 거래할 시에는 전문가는 물론, 해당 지역의 시청이나 구청에도 반드시 문의해 보는 것이 좋습니다. 해당 조합이 설립인가 또는 사업승인은 났는 그 주변의 개발사업은 어느 정도로 진행되고 있는지, 사업진척은 어느정도인지 등을 토대로 확인해 봐야 하기 때문입니다.

만약 조합이 설립인가를 받으면 지자체처럼 행정권을 행사하는 공법인이 됩니다. 이후 조합의 행위에 대해 소송을 진행하게 되는 경우 행정소송으로 진행하게 됩니다. 실제로 과거 대법의 판례를 보면, 조합원이 조합에 대해 민사소송을 제가한 사안에 대해 민사소송이 아닌, 행정소송으로 다투어 보아야한다고 판단하기도 했습니다.

하지만 행정소송은 민사소송과는 달리, 처분이 있음을 안 날로부터 90일이라는 제소기간이 있기 때문에 이 기간을 놓치면 더이상 의사를 주장할 수 없으니 주의하셔야겠습니다.

이 밖에도 저희 법인으로 많이 들어오는 문의 중 하나가 조합의 집행내역 공개인데요. 이는 조합임원이 조합사업비를 어디에 얼마나 사용하고 있는지를 알 수 있는 내역입니다. 하지만 이마저도 공개하지 않으려는 사람들이 많습니다.

그러나 '도시정비법 20124조'에 따르면 위와 같은 정보는 조합원의 알권리를 보장하기 위하여 조합원이 정비사업 관련 자료의 열람과 복사를 조합에 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 적법한 절차를 거쳐 정보공개요청이 들어갔다면 조합은 15일 이내에 이에 응해야 합니다.

재개발/재건축과 같은 부동산 관련 분쟁은 어려운 법률용어, 복잡한 진행 탓에 혼자서는 진행하기 어렵습니다. 

부동산의 특성상 피해범위나 피해금액이 크기 때문에 문제가 발견 됐다면, 주저말고 전문가를 찾아 상담을 받아보시는 것이 좋습니다. 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사들이 팀을 이뤄 부동산 분쟁과 관련해 다양한 사건을 해결해 나가고 있습니다. 현재 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 저희 법인이 도와드리겠습니다.

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부동산과 관련한 분쟁은 매년 끊임없이 발생하고 있습니다. 얼마 전, 200만 명 이상의 구독자를 보유하고 있는 인기 유튜버 A씨가 부동산 계약금을 가로채고 사문서를 위조했다는 의혹에 휩싸이며 논란에 휩싸이기도 했는데요.

이번 논란은 또 다른 유튜버 B씨가 관련 의혹에 대한 영상을 올리며 밝혀지게 됐습니다. 영상에서는 유튜버 A씨가 5월 부산 동구에 있는 80평 펜트하우스를 구입하는 과정에서 이른 바 '먹튀'를 했다고 주장했습니다.

B씨는 A씨가 부모님과 함께 10억1000만 원에 해당하는 집을 구입하기 위해 매매 계약서를 작성했으나 계약금을 내지 않고 3달 동안 연락이 두절됐다고 말했는데요. 이후 A씨는 부산 서면에 있는 70평대 다른 아파트를 구입, 합의 없이 계약을 파기했고 이런 상황에서 지급해야 하는 위약금 1억100만 원(매매가의 10%)도 내지 않았다는 것이 B씨의 주장이었습니다.

뿐만 아니라 사문서 위조 의혹도 제기했습니다. 매도인이 보낸 내용증명을 받은 A씨는 '계약을 맺은 건 인정하지만 계약금을 지불하지 않았기 때문에 이 계약은 원천무효'라는 내용증명을 보냈고, 매도인이 A씨의 주장을 뒤집는 대법원 판례가 적힌 내용증명을 한 번 더 보내니 '부모님이 본인의 허락을 받지 않고 계약한 무권대리'라며 모든 책임을 공인중개사에게 돌렸다고 말했다고 합니다.

만일 이 주장이 사실이라면 A씨의 부모님이 한 행위는 사문서 위조에 해당된다는 것이죠. A씨 역시 양팡은 '소송 중 잠적을 한 적이 없다, 오히려 연락을 피한 건 집주인 쪽'이라며 당시의 상황을 녹음한 녹취록도 공개, 이에 대한 반박에 나섰는데요 현재 매도인과 합의한 것으로 마무리를 지었다고합니다. 

이는 계약과 가계약의 차이라고 볼 수 있는데요. 가계약의 경우에도 목적물과 거래금액과 잔금 날짜 등이 정해져 있으면 이것은 계약이 완성됐다고 볼 수도 있습니다. 계약으로서 효력을 발생하기 때문에 그에 따른 효과가 발생하기 때문이죠. 착각으로 이행을 안 했을 때 손해배상 책임을 질 수도 있으니 주의해야 합니다.

그리고 만약, 가계약이라고 하더라도 계약 시 가계약서라고 명시를 해야 합니다. 아직 계약으로서 완전한 효력을 발생시키는 게 아니고 가계약이라는 점을 밝혀야 하는 것이죠. 만약에 그것을 가계약이 아니고 그냥 계약서라고 나중에 그걸 가지고 상대방이 주장을 해버리게 되면 앞서 언급한 바와 같이 계약금을 잃게 되거나 계약이행을 해야 할 책임을 부담할 수도 있습니다. 

부동산 관련 문제는 평범한 일상에서도 빈번하게 나타날 수 있는 사건이지만, 위의 사건처럼 부동산이라는 특성상 아무래도 금액이 크고 피해 사실 범위가 넓기 때문에 문제가 커질 위험이 높습니다. 또 그 종류나 수법, 해석에 따라서도 매우 다양한 문제가 발생할 수 있어, 재판부에 따라 이를 다르게 판단하는 경우도 있기 때문에 해결보다는 예방이 더 중요합니다.

예를 들어 과거 판례에 따르면, 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수 없다는 판결이 나오기도 했습니다. 

이는 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보고 있기 때문입니다( 대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결, 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 등 참조).

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앞서 설명 드렸 듯, 부동산 관련 분쟁은 그 범위나 해석이 넓어 혼자 진행하기에는 어려움이 따를 수 있습니다. 그렇다고 그냥 넘겨버릴 수도 없는 노릇인지라, 언제든 내가 사기의 대상이 될 수 있다는 점을 인지하고 처음부터 계약에 관련해서는 법률 전문가와 함께 확실하게 진행하는 것이 좋습니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사가 포함된 전담 변호팀이 상시 대기하며 상황별로 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 현재 복잡한 부동산 분쟁에 휘말리셨다면 지체하지 마시고 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.

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| 경계침범? 경계복원측량? 부동산 분쟁 해결 어렵다면

쏟아져 나오는 부동산 이슈로, 최근 경계침범 및 점유취득시효 분쟁에 대해 많은 분들이 문의를 주고 계십니다. 이에 오늘은 토지의 이용변경으로 인하여 등록 당시의 측량 방법에 의한 기지점을 발견할 수 없는 경우, 경계복원측량의 방법은 어떻게 진행되고 있는지에 대해 이야기 해볼까 합니다.

| 경계복원측량, 당시 측량방법과 동일한 방법으로 진행돼야

우선, 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 진행되어야 합니다.

대법은, 등록 당시의 측량 방법에 따르고, 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지, 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1995. 4. 21. 선고 94다58490, 58506 판결, 1994. 5. 13. 선고 93다56381 판결 등 참조)고 보고 있습니다.

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​또한 토지의 등록 당시 기지점을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나, 현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면, 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있어야 한다는 것입니다.

대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수밖에 없다 할 것(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1991. 7. 23. 선고 90다15266 판결, 1991. 6. 14. 선고 90다10346, 10353 판결 등 참조)으로 보고 있습니다.

이 외에도 경계침범의 형태는 다양한 사유로 발생할 수 있는데요.

통행에 방해가 된다며 옆집 이웃이 심은 나무를 상대의 동의없이 잘랐다면 법적으로 아무 문제가 없을까요? 사례를 통해 살펴보면,

음식점을 운영하던 A씨는 인근에 토지를 가지고 있던 B씨와 통행로에 방해되는 나무로 인해 사이가 좋지 않았습니다. 음식점과 인근 공원을 오가는 통행로에 B씨가 심어놓은 나무들이 자라며 A씨의 음식점으로 이어지는 통행로까지 침법하여 음식점의 손님들에게까지 피해를 주게된 것인데요. 이에 A씨는 B씨에게 나뭇가지를 제거해달라고 요청했으나 이에 응하지 않았고 참다 못한 A씨는 동의를 얻지 않을 채 나무를 잘라버렸습니다.

​이에 B씨는 재물손괴죄로 고소했으나 이를 인정받지 못했습니다. 재판부는 B씨가 나무를 토지 경계 부분에 심을 시 그 가지가 통행로를 침범할 수 있다는 사실을 알 수 있었다며 그대로 심은 것은 문제가 있다고 봤습니다. 이에 음식점 주인의 행위는 정당행위로 본다고 판시했습니다.

그러나 경우에 따라서 점유자는 20년간 점유했다면 이에 따라 취득시효가 완성됐다고 주장하여 인정이 된다면 오히려 토지 일부를 넘겨주라는 요구를 받을 수도​ 있습니다.

| 내 토지를 침범 당했다면, 해결방법은?

그렇다면 이렇듯 자신의 토지를 침범 당했다면 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

자신의 토지에 도로나 건물 등이 침범해 설치된 것을 깨닫게 됐을 때 자신의 재산에 대한 권리를 지켜야할텐데요. 토지 소유권을 지키기 위해서는 토지의 인도나 시설물의 철거 등을 요구하여야합니다.

일반적으로 원상 회복 비용 청구, 사용한 대가를 청구(적정한 비용을 책정해 박더나 매입을 권유), 침범한 시설물의 철거 요청(주택의 경우에는 공사 착수 1년이 지났거나 완공이 됐다면 철거 요구는 불가능하고 손해배상 청구 가능) 등을 진행할 수 있습니다.

경계침범 소송을 진행하게 된다면 상대방이 취득시효를 주장할 수 있는 상황인지, 그러한 상황이라면 소유의 의사가 있었는지 없었는지 등 경우의 수가 많이 발생하게 됩니다. 이는 법적인 부분을 살펴봐야하는 상황이기 때문에 전문가와 함께 하는 것이 중요합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 '부동산 전문 인증'을 받은 대표변호사와 함께 부동산 변호팀이 의뢰인들의 변호를 맡고 있습니다. 부동산 분야에 특화되어 있는 만큼, 현재 어려움에 처해 계시다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다. 1:1 맞춤상담을 통해 정확한 솔루션을 제공해 드립니다. 

최근 '상가와 주택이 곧 조성될 토지를 판다'고 속여 돈을 챙긴 기획부동산 업자들이 1심에서 실형을 선고받은 사건이 있었습니다. 이들은 지난 2012년경 "경북 영덕군에 있는 임야가 개발촉진지구로 지정돼 있다. 곧 토목공사가 진행되고, 이후 상가와 주택 등이 조성된다. 3년 이후 개발되지 않으면 매매대금을 전액 환불해 주겠다"고 속여 피해자 1명에게서만 7천600여만원을 받아 가로챈 혐의로 기소됐는데요.   

재판부는 "피고인 A씨는 이전에 저지른 유사한 수법 범행으로 실형 선고가 확정됐고, B씨는 임야 개발 가능성을 파악하거나 살펴보지도 않은 채 A씨 범행에 가담해 피해자를 적극적으로 속였다"면서 "피고인들이 범행을 인정하지 않고 잘못을 뉘우치지 않는 점, 피해자와 합의하거나 피해를 보상하려고 노력하지 않은 점 등을 고려하면 실형을 선고할 수밖에 없다"고 양형 이유를 밝혔습니다. 

이렇듯 부동산 특성상 전문가가 아닌이상, 피해를 당해도 바로 알아차리기가 쉽지 않은데요. 토지의 경우 집, 상가와는 달리 적정한 가격을 책정하기가 상당히 어려운 것이 사실입니다. 토지는 용도와 종류에 따라서 가격대가 천차만별인데다 소비자들 역시 이러한 실상을 제대로 모르는 경우가 많기 때문이죠. 이러한 상황을 악용해 실제로는 좋은 부동산을 보여주고 계약 시 다른 부동산을 계약하는 경우도 많습니다.

또한 투자자들의 특성상 '1년 이상은 그냥 묻어둬야 수익이 난다'라는 인식을 가지고 있어 피해를 당했음에도 시간을 길게 끄는 경향이 있어 가해자들에게 그만큼의 시간을 벌어주게 되는 것이죠. 본인이 사기에 걸려 들었다는 것을 알아차렸을 때에는 이미 늦은 경우가 대부분이거나 오랜시간 아예 알지 못하는 경우가 많습니다.

위의 사례처럼 필지가 너무 많이 분할되어 있거나 시세에 비해 터무니없이 싼 가격을 제시하는 경우 의심해 보셔야 합니다. 또한 개발제한구역, 보전산지구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있는 등 개발 가능성이 전혀 없는 곳일 수도 있으니 유의하셔야 겠습니다.

최근 유명 경매업체의 사례를 보면, C업체는 매매계약 당시 피해자들에게 시세의 4배에 달하는 높은 가격으로 토지를 분할하여 판매하였고, 알고보니 기획부동산 사기였던 사건이 있었습니다.  사실 공유지분일 경우에는 각각의 진입로가 있어야 하는데, 이 곳들은 진입로도 확보되지 아니한 상태였던 것이죠.

결국 이들 일당은 징역 1년에 처했습니다. 피해자들과 합의해 피해액을 일부 배상했지만 형은 피할 수 없었습니다.

정부가 이를 해결할 방안으로 '필지분할 제한' 등 다양한 대책을 강구하고 있지만, 범죄자들은 이에 굴하지 않고 사기 행각을 벌이고 있습니다. 토지 매매계약을 앞두고 있다면  평당가가 시세보다 많이 저렴하거나 필지를 너무 많이 쪼개 판매하는 경우 의심해 보시기 바랍니다. ​

투자했던 해당 지역구나 관계부처 등에서 개발 계획을 발표한 경우도 있고, 기획부동산 중에 극히 일부 지역은 개발이 진행돼 시세 차익을 보기도 하지만, 개발이 지연되거나 애초에 해당 지역 토지가 개발이 불가한 지역도 있습니다. 투자자 입장에서는 수억 원의 자금이 묶여 있는데, 개발도 진행이 안 되고 사실상 땅이 다시 팔리지도 않는다면 '사기를 당했다'고 생각해 봐야 합니다.

저희 법무법인 명경 서울분사무소​ 역시 위 사건과 유사한 사례의 사건을 진행해 사기금액을 돌려받은 사례가 있었습니다. 당시로써는 선례가 없었기 때문에 굉장히 힘든 싸움이 되었으나, 현재는 처벌에 관한 판례가 생긴만큼 기획부동산 피해자 분들의 억울함을 조금이나마 더 풀 수 있는 계기가 될 수 있을 것으로 보입니다.

경계침범과 관련한 분쟁은 매년 새롭게 발생하고 있습니다. 특히 요즘처럼 부동산 시세가 널뛰기를 하고 있는 경우에는 더 심해지고 있는 상황인데요. 아무래도 예전에는 측량을 제대로 하지 않고 서로간의 구두 합의로 농사지을 땅을 빌려주거나 건축을 하는 경우가 많았기 때문입니다.

이웃간의 원만한 합의에 의해 사건이 마무리 되면 좋겠지만, 아무래도 재산권과 연결되는 부분이다 보니 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

만약 경계를 침범한 토지로 결정이 났다면 본 소유자에게 다시 돌려주는 것이 원칙이며, 토지가 아닌 건축물이 넘어가 있는 경우에는 해당 건물을 철거해야 합니다.

또한 #경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 '경계복원측량'의 경우에는 해당 토지에 특별한 사정이 없는 한 당시의 측량방법과 동일한 방법으로 해야합니다.

판례에 따르면, [지적법에 의하여 어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면 그 토지는 특별한 사정이 없는 한 등록으로써 특정되므로, 지적도를 작성함에 있어서 기술적 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지 소유권의 범위는 현실의 경계에 관계없이 지적공부상의 경계에 의하여 확정되어야 한다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다2333 판결, 대법원 1996. 4. 23. 선고 95다54761 판결 등 참조).]고 설명하고 있습니다.

또한 [등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 하여야 하므로, 첫째 등록 당시의 측량 방법에 따르고, 둘째 측량 당시의 지적측량기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 2003. 10. 10. 선고 2002다17791, 17807 판결, 대법원 2008. 5. 29. 선고 2008다5530 판결 등 참조)]고 판단했습니다.

하지만 경계침범에도 예외는 존재합니다. 그것이 바로 #점유취득시효 제도인데요. 점유취득시효란, 20년간 소유의 의사로 평온/공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로서 소유권을 취득 할 수 있다는 내용을 담고 있습니다.

이 제도의 취지는 비록 타인의 권리라고 하더라도 오랜 기간 분쟁없이 타인의 점유상태 하에 있었다면 그 상태를 허물고 다시 원상복구를 한다는 것은 사회질서의 안정을 뒤집는 결과가 된다는 것입니다. 매매 등으로 소유권을 취득했지만 아직 등기하지 않은 채 장기간 점유만 하는 경우도 이에 속하겠죠.

A씨의 경우를 예로 들어보면, A씨는 농촌으로 내려와 일을 찾던 도중 숙식 해결조건으로 다른 사람의 땅에서 농사를 짓게 되었습니다. 일 하는 모습을 눈여겨 보던 토지주는 A씨에게 토지 일부를 그냥 주었고, A씨는 고마운 마음에 등기도 하지 않고 30여년 간 땅을 가꾸었습니다.

그런데 이후 토지주가 사망하자 갑자기 가족들이 찾아와 해당 토지를 빼앗고 당장 나가라고 하는 상황이 발생했습니다. 이럴 경우 A씨는 어떻게 대응할 수 있을까요?

A씨는 20년 이상 평온/공연하게 토지를 이용하였으니, 명목상의 소유자에게 등기 청구권을 행사하여 자기 소유로 삼을 수 있습니다. 즉, 자손들에게 소유권 이전 등기를 청구할 수 있는 것입니다.

반대로, 어떤 부동산에 대해 10년간 소유자로 등기가 되어 있고, 또 점유하고 있는 경우 무조건 소유권을 취득하는 경우를 ‘등기부 취득 시효’라고 합니다. 취득시효가 인정되려면 그 점유의 권원이 있어야 합니다.

경계침범은 처해진 상황에 따라 다르게 해석될 수 있습니다. 20년을 점유하고 있었다고 해서 무조건 점유취득이 성립되는 것은 아닙니다. 이에 만약 토지 관련 분쟁에 휘말렸다면 전문가를 통해 처음부터 제대로 확인해 보는 것이 좋습니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사가 1:1로 맞춤상담을 진행해 드리고 있습니다. 현재 오랜시간 경계침범 문제로 피해를 받고 있거나, 점유취득시효 문제로 분쟁을 겪고 있다면 주저 말고 저희 법인에 연락 주시기 바랍니다.

최근 법무부에서 부동산 투기 세력에 대해 집중적인 수사를 진행한다고 합니다. 단기 시세차익을 노린 부동산 전문 투기세력들의 불법행위로 인해 일부 지역의 부동산이 가격이 급등하고 있다고 하며 부동산 전문 사모 펀드의 불법행위, 개발제한구역 농지 무허가 개발 행위, 차명거래 행위, 불법 부동산 중개 행위, 조세포탈 행위 단속을 지시했다고 합니다. 또한 범죄수익까지 철저히 환수하는 등 부동산 불법 투기사범에 대해 엄중하게 대응할 것이라는 입장도 밝혔습니다. 요즘 들어 부동산으로 인해 뉴스들이 시끌벅적합니다. 부동산을 안정시키기 위해 발표한 부동산 대책은 오히려 부동산 시장을 과열되게 만들었고, 이제 또 새로운 정책들이 나오면 과연 안정시킬 수 있을지 귀추가 주목됩니다. 

법무부에서 부동산 투기 사기에 대해 집중적인 단속을 한다고 합니다. 하지만 투기 사기 뿐만 아니라 흔하게 일어나고 있는 부동산 사기가 하나 더 있습니다. 바로 "기획부동산 사기"입니다. 이 사기는 대개 개인이나 조직 단위로 진행하며, 토지를 저렴하게 매입한 다음 사람들에게 개발 호재가 있다는 달콤한 말로 혹하게 하여 매매한 다음 발생하는 차액을 수익으로 하는 수법을 이용합니다.

이들은 적은 투자에도 높은 수익을 만들어 낼 수 있다는 말로 사람들을 꼬셔냅니다. 예를 들어 개발될 가능성이 낮고, 현재 가치가 미미한 부동산이 조만간 크게 개발될 것이며, 근처에 여러 시설들이 생긴다고 하면서 가치가 높아질 것이라는 말을 하지만 사실상 알고 보면 개발이 될 예정이 없는 곳인 것입니다. 또한 이들은 매수자들을 끌어 모으기 위해 불특정 다수의 전화번호를 입수하여 무작위로 전화를 하거나, 일반적인 부동산 투자 설명회를 진행한다는 말로 사람들을 모아서 기획된 부동산을 팔기도 합니다. 이렇듯 수법들이 점점 더 교묘해져 보통의 사람들은 사기인지의 여부를 알아차리기가 더 힘들어졌습니다.

기획부동산 '사기'로 인정되기 위해서 상대방을 기망하는 행위, 기망으로 인해 상대방의 착오가 발생하였고, 경제적 손실까지 생겨야 합니다. 이 세 가지 구성요건은 서로 연관이 되어 있어야 성립이 됩니다.  위 세 가지의 구성요건이 충족되면 이들은 형법 제347조에 따라 처벌을 받습니다. 

형법 제 347조

① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다. 

② 전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다. 

사람들을 기망해서 발생한 경제적 손실금이 크면 클수록 형은 가중됩니다.

또한 이미 매매 계약을 한 사람에게 또 다른 사람을 데리고 오면 더 많은 혜택을 준다고 하여 또 다른 피해자들을 만들어내게 하기도 합니다. 이런 경우 피해자임에도 불구하고 가해자가 되는 상황이 오는 것입니다. 본인도 피해를 입었음에도 본인도 모르게 피고인으로 고소를 당하기도 하고, 취업을 시켜준다고 하여 가서 하라는 것을 했을 뿐인데 사기 방조죄로 고소를 당한 경우도 있을 것입니다.

기획부동산 업체를 직접적으로 운영하지 않아도 옆에서 같이 판매하고, 다른 사람이 그 토지를 구매하도록 한 사람의 경우에도 사기 방조죄로 처벌을 받는다는 판례가 나왔습니다.

판례를 간략히 보자면, 이 사건의 피고인 A 씨는 기획부동산 업체 운영자인 B 씨에게 토지 매수를 희망한다고 피해자를 소개하는 행위를 통해 B 씨의 사기 범행을 방조하였고, 그 방조의 고의도 있었음을 법원에서 인정하였습니다. 

피고인은 B 씨가 운영하는 토지를 저렴하게 구매하여 여러 필지로 분할하여 고가에 매각하는 기획부동산 업체의 근로자였는데, 피고인은 이 곳에서 일하기 전에도 동종 업체에서 일한 경험이 있고, 본인의 근무지가 기획부동산 업체라는 사실도 알고 있었습니다. 또한 이 사건에 해당하는 토지는 기존에 있는 진입로를 연장하면 전원주택을 지을 수 있고, 토지주와 현재 길을 내기 위해 협의를 진행하고 있다는 사실을 B 씨로부터 전해 들어 알고 있었습니다.

피고인은 피해자에게 이 토지는 전원주택을 지을 수 있는 좋은 땅이며 개발 호재까지 있어 가격도 오를 것이라는 취지를 담아 토지를 소개하였고, 함께 방문도 하였습니다. 그러나 피고인은 B 씨로부터 이 토지가 맹지인 것을 들어 알고 있었지만 피해자에게는 이 사실을 말하지 않았고, 매매계약이 체결할 때까지 B 씨에게 토지의 진입로가 확보되었는지 여부도 확인하지 않았습니다. 또한 현재 이 땅은 맹지이며 매매 가격에 비해 공시지가가 매우 낮은 토지임을 알았더라면 피해자가 매수하지 않았을 것이란 사정도 잘 알고 있었습니다. 

위와 같은 내용들을 종합하여 수원 지방법원에서는 피고인에게 사기 방조로 징역 4월을 선고하였습니다.

위 판례에 나와 있는 것처럼 직접적으로 기획부동산 업체를 운영한 사람이 아니더라도 모든 사실을 다 알고도 피해자가 구매하도록 유도하거나 있는 사실을 고지하지 않았을 시 실형까지 선고받을 수 있습니다.

이 뿐만 아니라 기획된 부동산에 이미 투자를 하고, 이 땅이 좋은 땅이라고 주변 사람들에게 투자를 권유하는 등 영업행위를 한 것만으로도 유사수신사기법에 의해 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 

위 판례에서 살펴보아야 할 또 다른 점으로 맹지인 사실을 고지하지 않았다는 점이 판결에 영향을 미친다는 점입니다. 건물을 세우기 위해서는 도로가 필요하며, 도로가 없는 맹지인 경우에는 가격이 훨씬 낮습니다. 이 점을 이용하여 싼 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 비싼 값으로 팔기 위해 맹지에 투자를 하기도 합니다. 그러한 점이 나쁜 점은 아니지만, 토지를 팔 때 맹지임을 고지하지 않은 경우에는 유죄 판결에 영향을 미칩니다.

1. 피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매목적물이 맹지인 사실을 미고지한 경우 2. 맹지인 사실은 고지하였으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입도로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고하고 고지하는 것의 경우에는 유죄 판결을 내린 판례가 있습니다. 3. 맹지인 사실을 미고 지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 않은 경우에는 주변 개발 호재에 대한 허위/과대광고를 했는지의 여부에 따라 유/무죄 판결로 나뉩니다.

그렇기 때문에 원래 있던 사실을 숨기지 말고 이 점이 상대방의 매매에 있어서 영향이 있을 거 같다는 점은 반드시 말을 해야 합니다. 또한, 다른 사람에게 소개를 해주거나 해줌으로써 이득을 얻으려고 하셔도 안됩니다. 기획부동산 사기를 당한 피해자에서 본인도 모르게 피고인이 되어 있고, 실형까지 받게 될 수 있기 때문입니다.

저희 법무법인 명경 서울에서는 기획부동산 사기를 당한 의뢰인들을 구제하고, 매매대금을 반환받고, 상대방은 법에 따라 정당한 대가를 치를 수 있도록 최선을 다하고 있습니다. 개발이 된다고 하여 매매하였는데 그 뒤로 감감무소식이거나, 공유 지분 토지를 분할해 준다고 하였지만 분할이 제대로 되지 않고, 팔고자 한 경우에도 팔 수가 없어 이도 저도 못하는 곤란한 상황에 처해 계시거나 본인이 매입한 토지가 기획부동산 사기로 의심되는 경우 언제든지 법무법인 명경 서울로 문의하시기 바랍니다.

또한, 계약서에 서명하기 전 해당 토지를 미리 방문해보시고, 해당 지자체나 주변 부동산에게 정말 개발이 될 가능성이 있는 곳인지 반드시 확인하시기 바랍니다. 직접 방문이 어려운 경우, 토지이용계획원, 등기부등본 등 여러 서류를 검토해서 이 계약이 정말 신뢰성이 있는지도 꼭 체크하시기 바랍니다.

저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사와 1 대 1 상담을 통해 의뢰인의 현재 답답하고 억울한 상황에 대해 정확하고, 명쾌한 판단을 하여 최고의 방법으로 해결해드리고자 하고 있습니다.

정부의 부동산 대책으로 부동산과 관련한 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 특히 부동산 시세가 상승곡선을 이루며 경계침범과 관련한 이슈들도 줄을 잇고 있는데요. 이에 오늘은 토지의 이용변경으로 인하여 등록 당시의 측량 방법에 의한 기지점을 발견할 수 없는 경우, 경계복원측량의 방법은 어떻게 진행되고 있는지에 대해 이야기 해볼까 합니다.

우선, 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 진행되어야 합니다.

대법은, 등록 당시의 측량 방법에 따르고 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지, 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1995. 4. 21. 선고 94다58490, 58506 판결, 1994. 5. 13. 선고 93다56381 판결 등 참조)고 보고 있습니다.

또한 토지의 등록 당시 기지점을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나, 현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면, 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있어야 한다는 것입니다.

대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수밖에 없다 할 것(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1991. 7. 23. 선고 90다15266 판결, 1991. 6. 14. 선고 90다10346, 10353 판결 등 참조)으로 보고 있습니다.

​이 외에도 경계침범의 형태는 다양한 사유로 발생할 수 있는데요.

통행에 방해가 된다며 자신의 집쪽으로 넘어온 옆집 이웃의 나무를 상대의 동의없이 자른 경우, 법적으로 아무 문제가 없을까요? 

음식점을 운영하던 A씨는 인근에 토지를 가지고 있던 B씨와 통행로에 방해되는 나무로 인해 사이가 좋지 않았습니다. 음식점과 인근 공원을 오가는 통행로에 B씨가 심어놓은 나무들이 자라며 A씨의 음식점으로 이어지는 통행로까지 침법하여 음식점의 손님들에게까지 피해를 주게된 것인데요. 이에 A씨는 B씨에게 나뭇가지를 제거해달라고 요청했으나 이에 응하지 않았고 참다 못한 A씨는 동의를 얻지 않을 채 나무를 잘라버렸습니다.

이에 B씨는 재물손괴죄로 고소했으나 이를 인정받지 못했습니다. 재판부는 B씨가 나무를 토지 경계 부분에 심을 시 그 가지가 통행로를 침범할 수 있다는 사실을 알 수 있었다며 그대로 심은 것은 문제가 있다고 봤습니다. 이에 음식점 주인의 행위는 정당행위로 본다고 판시했습니다.

그러나 경우에 따라서 점유자는 20년간 점유했다면 이에 따라 취득시효가 완성됐다고 주장하여 인정이 된다면 오히려 토지 일부를 넘겨주라는 요구를 받을 수도​ 있습니다.

그렇다면 이렇듯 자신의 토지를 침범 당했다면 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

​자신의 토지에 도로나 건물 등이 침범해 설치된 것을 깨닫게 됐을 때 자신의 재산에 대한 권리를 지켜야할텐데요. 토지 소유권을 지키기 위해서는 토지의 인도나 시설물의 철거 등을 요구하여야합니다.

일반적으로 원상 회복 비용 청구, 사용한 대가를 청구(적정한 비용을 책정해 박더나 매입을 권유), 침범한 시설물의 철거 요청(주택의 경우에는 공사 착수 1년이 지났거나 완공이 됐다면 철거 요구는 불가능하고 손해배상 청구 가능) 등을 진행할 수 있습니다.

경계침범 소송을 진행하게 된다면 상대방이 취득시효를 주장할 수 있는 상황인지, 그러한 상황이라면 소유의 의사가 있었는지 없었는지 등 경우의 수가 많이 발생하게 됩니다. 이는 법적인 부분을 살펴봐야하는 상황이기 때문에 전문가와 함께 하는 것이 중요합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 '부동산 전문 인증'을 받은 대표변호사와 함께 부동산 변호팀이 의뢰인들의 변호를 맡고 있습니다. 부동산 분야에 특화되어 있는 만큼, 현재 어려움에 처해 계시다면 저희 법무법이 명경(서울)의 솔루션을 받아보시기 바랍니다.