부동산분쟁변호팀

부동산 가격이 천정부지로 오르며 매매계약과 관련한 소유권이전등기 분쟁이 빈번히 일어나고 있습니다. 소유권은 재산권 중에서도 가장 기본이 되는 권리인데요. 계약 등의 행위로 부동산의 소유권이 변동되기 위해서는 이전등기를 경료해야만 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다.

​이를 위해서는 앞서 말씀 드린 바와 같이 소유권이전등기가 필요합니다. 쉽게 말해 부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말하는데요. 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분할 수 있습니다.

최근 법무법인 명경 서울분사무소에도 이와 관련한 분쟁으로 상담문의를 하시는 분들이 많이 계십니다. 통상적으로 소유권이전등기 분쟁은 점유자와 소유자 사이에서 많이 발생하게 되는 경우가 많으며, 이 밖에도 매매대금을 모두 지급했음에도 등기를 이전하는 것을 미루는 행위, 등기를 받았으나 매매계약이 사기 혹은 착오에 의해 취소된 경우가 실제 소유권자와 점유자가 불일치해 문제가 발생하기도 합니다.

최근 명경에서 진행한 사건 중 A씨의 사례를 통해 좀 더 정확히 살펴볼까요?

A씨의 경우, 아파트 매매를 앞두고 계약서를 쓰지 않은 상태로 구두로만 계약을 한 후 취소 의사를 밝히자, 상대측에서 아파트 소유권 이전등기 소송을 걸어왔습니다.

사건은 A씨가 한 공인중개사무소에 아파트 매도 중개를 의뢰하면서부터 시작됐습니다. B씨가 해당 부동산을 통해 368,600,000원에 매수할 의사가 있음을 밝혔고, 같은 날 저녁 A씨가 알려준 계좌로 계약금 38,6000,000원 중 2백만 원을 송금했습니다. 나머지 잔금은 서로 합의된 날짜에 입금 하기로 했습니다.

하지만 A씨는 위 2,000,000원을 송금 받은 지 10~20분 정도 지난 후 중개인에게 "처가 공제조합에 신청한 대출이 실행될 예정인 사실을 알았고, 공제조합으로부터 대출된 금원으로 기존 대출금을 상환하여 해당 부동산에 관한 대출이 없는 상태로 이를 임대하려고 하므로, 매매계약을 진행하기 어렵다"는 취지로 말하였고, 중개사뿐 아니라 함께 있던 B씨에게도 위와 같은 취지를 전달했습니다.

그런데 B씨는 A씨가 알려준 은행 계좌로 나머지 계약금인 36,600,000원을 송금했고, 이에 A씨는 송금 받은 가계약금을 반환하려고 하니 B씨의 연락처, 인적사항, 계좌번호에 대한 정보를 제공해 달라고 유고하는 취지의 내용증명을 발송했습니다.

하지만 B씨는 계약금 2백만 원을 송금할 당시 A씨(처 포함)와 해당 부동산에 관한 매매계약이 성립되었음을 전제로 보아야 한다며, 소유권이전등기 절차 이행을 요구했습니다. 이에 대해 A씨는 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 없어 매매계약이 성립되지 않았다고 주장했습니다.

법원의 판단은 어땠을까요?

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).

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원고(B씨)는 위 돈에 대하여 최종 지급일로부터의 지연손해금도 청구하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고(A씨)들은 원고로부터 가계약금 2,000,000원을 송금받은 후 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였고, 피고들은 위 돈을 공탁하려 하였으나 원고의 주소 등 정확한 인적사항을 알 수 없어 위 돈을 공탁하지 못하였고, 중개인에게 원고가 일방적으로 36,600,000원을 입금한 사실을 항의하며 이를 반환해 줄 원고의 계좌번호를 알려달라고 하였던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 유효하게 체결되었다고 주장하면서 위 돈의 수령을 거절하여 온 것으로 봄이 상당하다.

즉, 피고들에게 위 반환금에 대한 이행지체 책임 부담은 물론, 소유권 이전과 관련해서도 기각처리 하였습니다.

좀 더 자세히 들여다보면, ① 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 계약서 등 어떠한 서면도 작성되지 아니한 점, ②원고와 피고가 직접 이 사건 부동산의 매매에 관한 의사를 교환한 적은 없고, 오로지 공인중개사가 원고와 피고 박윤제의 의사를 전달하는 방식으로 이 사건 부동산에 관한 매매가 진행되었을 뿐인데, 오로지 중개인을 통하여 구두로 고가의 부동산에 관한 매매계약을 체결한다는 것은 거래 통념에 비추어 이례적인 점, ③ 원고도 추후 피고들과 만나 정식으로 매매계약서를 작성할 것을 예정하고 있었다고 인정하고 있는 점, ④ 원고는 2018. 6. 2. 피고에게 계약금 전액이 아닌 2,000,000원을 지급하였는데 본계약이 성립되지 않을 경우 반환할 것이 전제된 가계약금으로 보이는 점, ⑤ 피고는 가계약금을 송금받은 지 10~20분 정도 지난 후 이 사건 부동산의 공유자이자 배우자인 피고와 상의한 바에 따라 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였던 점, ⑥ 피고들은 위와 같은 의사표시 후에도 원고의 인적사항은 물론 연락처도 알 수 없자 중개인에게 원고의 인적사항 등을 알려달라는 내용증명을 발송하기도 한 점 등에 비추어 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 있어 매매계약이 확정적으로 성립되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하고 있습니다.

소유권이전등기 분쟁은 다양한 형태로 빈번하게 발생하고 있습니다. 부동산 거래 특성상 분쟁이 발생하는 경우 피해금액이 클 수 밖에 없음에도 어려운 법률용어 및 상황 해석, 대처 능력 등의 문제로 개인이 혼자서 진행하기에는 무리가 있는 것이 사실입니다. 때문에 만약 이러한 분쟁에 휘말리셨다면, 하루 빨리 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사가 상시 대기하며 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 의뢰인 분들의 빠른 피해회복을 위해 법무법인 명경이 나서겠습니다.

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부동산쪽에 투자를 생각하시는 분들이라면 기획부동산 사기를 특히 조심하셔야겠습니다. 최근 부동산 시세가 널뛰기를 하자 부동산쪽으로 눈을 돌리는 분들이 많으실텐데요. 문제는 이러한 심리를 이용해 악용하는 사례가 늘고 있다는 것입니다. 

여기서 말하는 기획부동산 사기란, 객관적인 사실과 출처가 불분명한 자료를 근거로 물건지 주변상황과 자체 작성한 문서를 토대로 과대 광고활용 및 TM을 통해 영업 운영을 하고, 이를 통해 시세에 비해 터무니 없는 가격으로 토지를 매매하는 행위를 일컫습니다. 

일반적으로 개인보다는 회사를 차려 운영하는 경우가 많기 때문에 피해를 보는 대부분의 사람들은 이 곳을 투자회사라고 생각해 선뜻 가입하거나 투자하는 경우가 많습니다. 실제로 사무실을 찾아가보면 일시적으로 그럴듯하게 꾸며 찾아온 이들로 하여금 의심을 하지 못하도록 합니다. 

최근에는 전라도 광주 일대서 부도산 경매나 토지거래에 관한 지식이나 경험이 없는 사람들을 상대로 일비를 지급하고 토지매매대금의 10%를 판매 수당으로 지급하겠다고 현혹해 직원들을 채용, 고객들에게 해당 토지의 개발 가능성이나 가치 등에 관하여 허위/과장 설명을 통해 매매한 사건이 발생하기도 했습니다.

국내 최대 규모의 경매업체에 근무하던 이들은 피해자들에게 '경매로 싸게 구입한 땅이 있는데 인근에 고속도로가 개통되고, 대단위 물류단지가 조성될 예정이기 때문에 몇 년 안에 땅이 개발 되고, 땅 값이 크게 오를 것'이라고 속여 수 억을 편취하였습니다. 

그러나 이들이 말한 귀여리 산20 일대는 팔당호에 인접한 토지로서 개발제한구역, 보전산지구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있던 곳이었습니다. 또 공유지분일 경우 각각의 진입로가 있어야 하는데 진입로 역시 확보되지 않은 상태였습니다.

이 밖에도 문화재보호구역, 비오톱 1등급으로 지정되어 있는 북한산 국립공원등의 부지를 개발 가능한 지역으로 속여 토지를 매매하였습니다.  여기서 말하는 비오톱이란 특정한 식물과 동물이 생활공동체를 이루어 다른 곳과 명확히 구분되는 생물 서식지를 가리킵니다. 비오톱은 총 5등급으로 구분되는데 이 중 비오톱 1등급인 토지는 절대적으로 보전을 우선으로 합니다. 즉, 일반주거지역이더라도 개발을 기대할 수는 없습니다.

이러한 내용을 파악하지 못하고 토지를 구입하게 된다면 당연히 손해를 볼 수 밖에 없습니다. 현실적으로 개발이 어려운 토지의 경우 제대로 평가를 받기 어렵기 때문이죠. 그러므로 매매하기 전, 등기부등본, 토지이용확인계획서 등을 반드시 확인하고 토지 개발이 가능한지 지방자치단체에 문의하여 충분히 검토해야 하는 것이 좋습니다. 

이 사건의 경우, 피해자들 중 상당수가 피고인들이 토지 판매를 위하여 운영한 회사의 직원이었던 점, 모든 피해자들과 원만하게 합의한 점(피해자들 중 일부는 매매대금을 반환받지 아니하고 매수한 토지를 그대로 보유하기를 원함), 매매대금의 반환을 원하는 피해자들에게는 매매대금을 반환해 준 점을 들어 피고인들에 대해 1년 혹은 1년 6월의 징역을 확정했습니다.

위의 사례는 피고인들이 합의를 위해 매매대금(피해금)을 반환해줬다는 점에서, 그리고 실형이 확정됐다는 점에서 기존 기획부동산 사기 사례와는 다르다는 것을 알 수 있습니다. 대부분의 경우에는 매매대금을 돌려 받지 못하거나 기망행위에 대해 죄를 묻지 못하는 경우가 많았기 때문입니다.

대법원은 일반적으로 시인될 수 있을 정도의 허위·과장 광고는 사기에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 예를 들어, 부동산 평수를 과장하여 광고하였다고 하더라도, 그 평수가 매매대금을 산정하기 위한 기준이 아니었다면 사기죄가 아니라는 대법원 판례가 있기도 합니다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91도788 판결 참조).

또한 기획부동산업자인 피고인들이 도시계획시설 사업으로 수용되는 철거주택의 입주권을 받게 해 줄 의사나 능력이 없는데도 ‘구청 공무원들에게 이미 작업을 해놓아 입주권이 나올 것이 확실하다’는 취지로 피해자들을 기망하여 입주권 매매대금을 편취하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 피고인들이 위에 언급한 내용은 객관적 사실에 부합하거나 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보기는 어렵다고 보았습니다(대법원 2010. 9. 9. 선고된 2010도7298 판결 참조).

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수가 없다는 것이 그 이유였는데요. 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 할 것이라고 판단했습니다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결, 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 등 참조).

하지만 이번 판례를 통해 앞으로 발생할 사건들 역시 피해자들 편에서 좀 더 나은 결과를 기대해 볼 수 있을 것으로 보입니다.

실제로 저희 법무법인 명경 서울의 경우에도 경매회사를 통해 공유지분 필지를 구입했다가 사기가 의심되어 계약을 무효하고 투자금을 모두 돌려받은 사례가 있었습니다. 앞서 말씀 드린 내용처럼 정상적으로 체결된 계약이 아니었기에 즉시 사건에 착수했고, 결국 계약취소는 물론, 투자금을 반환 받는데에도 성공했습니다.

부동산 시세가 용솟음 치면서 지금도 전국 곳곳에서 이와 같은 피해 사례가 점점 늘고 있습니다. 문제는 부동산의 특성상 일반인들이 빠르게 파악하기 어렵다는 것입니다. 구입 시 '무조건 개발된다'라고 홍보를 한다면 한 번쯤은 의심해 보시고 해당 시청이나 구청에 문의 또는 전문가와의 상담을 통해 확인해 보시기 바랍니다. 

현재 기획부동산 사기 피해로 인해 어려움을 겪고 계신다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다. 

도시공원일몰(실효)제 시행이 보름째 접어들고 있습니다. 이와 관련해 토지주분들의 문의가 이어지고 있는 상황인데요. 그렇다면 어떤 내용을 담고 있길래 이렇게 많은 분들의 관심을 받고 있는걸까요?

우선, 도시공원 일몰제는 사유지를 도시계획시설상 공원으로 지정한 뒤 20년 간 사업이 시행되지 않으면 지정 효력이 사라지게 한 제도입니다. 헌법재판소가 1999년 개인 소유 땅을 도시계획시설로 결정하고 이를 장기간 집행하지 않으면 소유자 재산권을 침해하는 것이라고 결정한 뒤 2000년 시행됐고 20년이 지난 올해 7월 1일 첫 효력 상실을 앞둔 것이죠.

서울시의 장기미집행 도시공원, 즉 서울시가 도시계획시설상 도시공원으로 지정해두고 20년 넘게 공원으로 만들지 않은 땅은 132곳에 걸쳐 총 118.5㎢입니다. 시는 이 가운데 68곳, 69.2㎢를 도시관리계획상 '도시자연공원구역'으로 용도구역을 변경할 것이라고 발표했습니다. 

하지만 도시자연공원구역으로 지정되는 경우, 사유지 역시 재산권 행사를 하지 못할 수도 있습니다. 그도 그럴 것이 도시자연공원구역은 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할 등이 금지되기 때문이죠.

| 확정 고시가 뜬 후 90일내 취소소송 진행

일반적으로 감정평가 후 나온 금액이 터무니 없이 낮은 경우 보상금 증액소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 고시가 뜬 이후라면 도시자연공원구역지정 취소소송을 진행해 보는 것을 추천 드립니다. 

확정 고시가 뜬 만큼 고시를 모두 확인했다는 것을 전제로 두기 때문에 만약  '고시가 뜬줄 몰랐다, 아무런 연락을 받지 못했다' 등의 이유는 처분 제외의 이유가 될 수 없는만큼, 미리 준비를 해두셔야 합니다. 이는 고시 후 90일 내에만 진행할 수 있습니다. 

| 법무법인 명경(서울) 취소소송 진행

토지 소유주 분들은 그동안 자신의 토지 개발 등을 통해 수익을 창출했을 수도 있습니다. 그 누구에게도 제재당하지 않았어야 마땅하지만 수십 년 동안 일방적 희생을 강요당했고, 현재 해제를 앞둔 상황에서도 제대로된 보상을 받지 못할 상황에 놓여져 있습니다.

​이에 저희 법무법인 명경 서울분사무소는 도시자연공원구역지정 고시에 대한 취소소송과 함께 근린공원에 포함되어 있으나 위치나 여건상의 문제로 보상에 불이익을 받는 토지소유주분들을 위해 잔여지매수청구, 보상금증액청구 소송 등을 함께 진행할 예정입니다.

현재 도시공원일몰제 지역에 포함되어 합당한 보상을 받지 못하였거나 도시공원구역으로 지정되어 아무런 혜택을 받지 못할 상황에 처해있다면 주저 말고 저희 법무법인명경서울의 문을 두드려 주시기 바랍니다.

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코로나19 영향으로 전세계가 패닉에 빠졌습니다. 기업은 물론 개인들까지도 힘든 상황이 지속되고 있는데요. 이 때문에 개인회생 신청을 고려하는 이들도 늘고 있습니다.

개인회생이란, 재정적 어려움으로 인하여 파탄에 직면하고 있는 개인채무자로서 장래 계속적으로 또는 반복하여 수입을 얻을 가능성이 있는 자에 대하여 채권자 등 이해관계인의 법률관계를 조정함으로써 채무자의 효율적 회생과 채권자의 이익을 도모하기 위하여 마련된 절차를 말합니다.

채무 변제기간은 기존 5년에서 현재 3년(최대 5년)으로 개정되었는데요. 변제기간 동안 변제계획안에 따른 금액을 변제하고 면책을 받는 경우가 일반적이지만, 이 기간을 기다리지 않고 먼저 면책을 받을 필요가 있는 경우도 있습니다.

예를 들어 결혼을 앞두고 신혼부부전세자금대출을 받아야 한다든지, 청약 등의 문제로 신용회복이 필요한 경우가 이에 해당됩니다. 개인회생 신청 시 한국신용정보원에 등록된 연체 정보는 일괄적으로 자동 해제 및 삭제되지만 채무가 여전히 남아 있는 상태이므로 대출정보와 같은 것은 해제 처리가 되지 않아 신용회복은 반드시 필요합니다.

변제가 완료됐다면 법원이 면책결정을 확정한 후 한국신용정보원의 장에게 채무자의 특수기록정보 등 신용거래정보를 해제하도록 하면 남아 있던 채무자의 대출정보 등도 해제되겠지만, 변제중에는 어려운 것이 사실입니다.

이에 최근 이러한 문제를 해결하기 위하여 서울회생법원에서 일정한 요건 하에 변제기간 만료 전에 나머지 변제금을 일시 변제하면 앞당겨 면책허가 결정을 받을 수 있도록 하는 준칙을 마련하였습니다.

​즉 채무자는 인가결정 이후에도 남은 변제기간 동안 예정된 변제금액을 일시에 변제하겠다는 ‘일시변제 신청서’를 제출하여 법원의 허가결정을 받은 뒤 그 금액을 변제하게 되면 신속하게 면책결정을 받을 수 있게 됐습니다. 이에 저희 법무법인명경서울로 개인회생 일시변제에 대해 문의를 주시는 분들이 많이 계시는데요.

​우선, 개인회생 일시변제를 신청하기 위해서는 앞으로의 변제기간 동안의 변제금이 마련되어 있어야 합니다. 준비된 자금 없이 무턱대고 신청할 수는 없는데요. 이 때 준비된 자금의 출처가 명확해야 합니다(금융기관을 통해 입금이 이루어져야 함).

예를 들어 부모님이 마련해 주신 돈이라면, 부모님이 해당 자금을 마련할 수 있었던 경위에 대해 상세히 소명할 수 있어야 하며, 이 돈 역시 현금으로 직접 받아서는 안되고 은행 등의 금융기관을 통해 전달 받아야 합니다. 보험금, 퇴직금 등 역시 마찬가지로 출처가 명확해야 합니다.

단, 앞서 설명한 바와 같이 채무자가 개인회생을 신청할 당시 재산을 은닉하여 축소 신고를 하여 인가결정을 받은 뒤 그 은닉재산 등으로 일시변제를 하게 되는 경우를 방지하기 위하여 일시변제 신청서를 제출하며 변제자금의 출처에 관한 금융거래자료 등을 같이 제출하도록 하고 있습니다.

​저희 법무법인명경(서울)을 통해 일시변제를 진행하신 의뢰인께서도 최근 문제없이 면책결정을 받게 되었는데요.

처음 인가결정(5년 납입)을 받은 뒤 3년을 조금 넘긴 상황에서 갑자기 퇴직을 하게 되어 2개월 가량 미납금이 발생한 상태였습니다. 이 때문에 앞으로 소득이 꾸준히 발생할 수 없는 상황, 즉 변제금 납부에 제약이 걸리자 부모님께 솔직하게 털어놓게 됐다고 합니다.

신청 당시 부모님 모르게 진행했었는데 상황을 아시고는 도와준다고 하셨고, 남은 기간에 해당하는 금액을 마련할 수 있게 되었습니다.

의뢰인의 경우 11월~12월(2개월) 미납분이 있었지만 이듬해 1월 10일 입금되는 급여가 있어서 그 때 미납된 것 납부 가능했고, 자금 출처에 대한 부분(금융기관을 통해 받아야 함)이나 재산 은닉 등 딱히 의심할만한 상황이 없었을뿐더러, 이미 반 이상을 성실히 갚고 있던 터라 지체없이 진행할 수 있었습니다.

이로써 결국 약 3개월만에 개인회생 최종 면책결정을 받을 수 있었습니다. 올해 초 코로나19의 영향으로 법정휴정기간이 포함되어 있었음에도 무사히 면책받을 수 있었습니다.

개인회생제도는 채무자들의 빚을 탕감해줌과 동시에 다시금 재기할 수 있도록 도움을 주기 위한 제도입니다. 특히 진행하는 동안 채권추심도 금지되기 때문에 진행하는 동안에는 일상생활, 직장생활에도 어려움이 없습니다. 하지만 재산은닉 등의 문제로 중간에 기각된다면 많은 비용과 오랜 시간만 소비하게 된 것이니 신중하고, 거짓없이 진행하는 것이 중요합니다.

개인회생 및 파산제도를 신청하기 전에는 반드시 허가를 받은 법률사무소에서 충분한 상담과 개인회생자격 및 개인회생 절차 등의 설명을 듣고 사건을 진행해야만 이러한 피해를 막을 수 있습니다. 특히 처음 준비하시는 분들은 어려운 법률용어나 진행과정 때문에 제대로된 결과를 받지 못하는 경우도 발생합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 변호사가 상시 대기하며 불합리한 상황에 처해있는 의뢰인들의 구제를 위해 최선의 노력을 다하고 있습니다. 개인회생도우미닷컴(개인회생도우미.com) 홈페이지 내 무료진단서비스(개인회생사전진단기)통해 개인회생 신청가능여부는 물론, 결과를 토대로 변호사와의 1:1 무료 상담도 가능합니다.

현재 과도한 채무로 어려움을 겪고 있다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.

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저희 법무법인 명경(서울)은 서울시가 발표한 도시자연공원구역 지정에 대한 취소소송을 진행합니다.

지난 7월 1일, 도시공원일몰제가 시행됐습니다. 이와 관련해 지난 달 박원순 서울시장은 장기미집행 도시공원 일몰제 대응방안을 발표하며 "한 평의 공원 녹지도 줄일 수 없다는 각오로 과감한 재정투자와 도시계획적 관리방안을 총동원해 한 뼘도 포기하지 않고 지켰다"고 밝히기도 했는데요.

문제는 이러한 발언은 해당 부지내 토지를 소유하고 있다 하더라도 모두 도시공원구역으로 지정하겠다는 말로 해석할 수 있다는 것입니다.

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여기서 말하는 도시공원 일몰제는 사유지를 도시계획시설상 공원으로 지정한 뒤 20년 간 사업이 시행되지 않으면 지정 효력이 사라지게 한 제도입니다. 헌법재판소가 1999년 개인 소유 땅을 도시계획시설로 결정하고 이를 장기간 집행하지 않으면 소유자 재산권을 침해하는 것이라고 결정한 뒤 2000년 시행됐고 20년이 지난 올해 7월 1일 첫 효력 상실을 앞둔 것이죠.

서울시의 장기미집행 도시공원, 즉 서울시가 도시계획시설상 도시공원으로 지정해두고 20년 넘게 공원으로 만들지 않은 땅은 132곳에 걸쳐 총 118.5㎢입니다. 시는 이 가운데 68곳, 69.2㎢를 도시관리계획상 '도시자연공원구역'으로 용도구역을 변경했습니다.

하지만 도시자연공원구역으로 지정되는 경우, 사유지 역시 재산권 행사를 하지 못할 수도 있다는 것입니다. 그도 그럴 것이 도시자연공원구역은 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할 등이 금지되기 때문이죠.

일반적으로 감정평가 후 나온 금액이 터무니 없이 낮은 경우 보상금 증액소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 고시가 뜬 이후라면 말이 달라지겠죠?

보상을 온전히 받지 못한 경우. 도시자연공원구역지정 취소소송을 하면 됩니다. 서울시의 확정고시가 뜬 만큼 지금부터라도 준비를 해두시는 것이 좋을 것 같은데요. 고시가 뜨고 90일 내에 소송을 제기해야하기 때문입니다.

고시를 모두 확인했다는 것을 전제로 두기 땜누에 만약 '고시가 뜬줄 몰랐다, 아무런 연락을 받지 못했다' 등의 이유는 처분 제외의 이유가 될 수 없습니다.

토지주들은 그동안 자신의 토지 개발 등을 통해 수익을 창출했을 수도 있습니다. 그 누구에게도 제재당하지 않았어야 마땅하지만 수십 년 동안 일방적 희생을 강요당했고, 현재 해제를 앞둔 상황에서도 제대로된 보상을 받지 못할 상황에 놓여져 있습니다.

이에 저희 법무법인 명경 서울분사무소는 도시자연공원구역지정 고시에 대한 취소소송과 함께 근린공원에 포함되어 있으나 위치나 여건상의 문제로 보상에 불이익을 받는 토지소유주분들을 위해 잔여지매수청구, 보상금증액청구 소송 등을 함께 진행할 예정입니다.

​현재 도시공원일몰제 지역에 포함되어 합당한 보상을 받지 못하였거나 도시공원구역으로 지정되어 아무런 혜택을 받지 못할 상황에 처해있다면 주저 말고 저희 법인의 문을 두드려 주시기 바랍니다.

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| 경기도, 기획부동산 사기 근절에 나서

경기도가 앞으로 기획부동산이 임야를 공유지분으로 쪼개 파는 행위를 막기 위해 여의도(2.9㎢)의 70배에 달하는 임야를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 추진한다고 밝혔습니다. 

이는 개발이 어려운 임야를 싼 값에 사들인 후 주변의 개발 호재를 거론하며 공유지분으로 비싸게 판매하는 이른 바 ‘공유지분 기획부동산 사기’를 근절하기 위한 목적으로 해석됩니다.

이에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 임야에서는 기획부동산이 공유지분을 쪼개 파는 행위가 원천 차단될 전망이며, 토지거래허가구역에서 일정 면적 이상 토지를 승인받지 않고 ㅋ사용하거나 목적 외로 이용한 사람은 2년 이하 징역에 처해지거나 매입 당시 개별공시지가의 30%에 해당하는 벌금을 부과받게 됩니다.

​최근에는 국내 최대 경매업체로 꼽히는 우리경매가 기획부동산 사기로 밝혀지며 충격을 안겨주기도 했습니다. 이들은 기획부동산을 불법 다단계 방식으로 운영하며 4개 필지의 공유지분을 총 53명에게 사기로 판매해 64억 원을 편취한 혐의 등으로 기소된 상황이었는데요.

해당 필지 4곳은 북한산구립공원 부지인 서울 도봉구의 임야, 팔당호에 인접해 상수원보호구역으로 지정된 경기 광주의 임야, 남한상성도립공원인 경기 하남의 임야, 지하터널 개통이 예정된 경기도 성남이 임야입니다.

​이 곳의 지분 소유자는 1,600여명으로, 업체는 이 외에도 수백여 필지의 공유지분을 팔아온 것으로 드러났습니다. 업체회장의 친형이 운영하는 케이비경매의 경우 2년여간 한 지사에서 판매한 필지가 222개, 소유자는 총 2만8000명에 달했습니다.

​검찰은 이들이 판매한 토지의 용도와 입지조건을 봤을 때 개발 가능성이 전혀 없다고 봤고, 또 피해자들이 시세의 4배에 달하는 가격으로 공유지분을 산데다 지분을 일괄 처분하거나 분할 등기할 방편을 마련하지 못하는 등 이익금을 취할 가능성이 없다고 판단해 실형을 선고했습니다.

다른 사례를 살펴보면, 

피고인은 2010년 초순경 전주에 사는 피해자 A씨에게 "내가 전주시 덕진구 일대의 토지를 개발하여 전원주택 단지를 조성하려 하는데, 전원주택이 건축되면 땅값이 상승하므로 많은 차익을 남길 수 있다"고 속여 A씨에게 총 9천여만원의 현금을 교부 받았습니다. 

그러나 사실 피고인은 위 임야가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 보전녹지지역이자 산지관리법에 의한 공익용산지로 지정되어 있어 전원주택 건축 및 이를 위한 임야 개발을 하기 위해 힐요한 인·허가를 받기 어렵다는 점을 알고 있었고, 피해자로부터 임야 매매대금을 받더라도 이를 채무 변제, 생활비 등으로 사용할 계획이었습니다. 

이 같은 기망행위로 돈을 받았고 B, C, D, F 등 다수의 피해자에게도 비슷한 수법으로 수천만 원의 돈을 갈취,  총 수십억에 달하는 피해액을 발생 시켰습니다. 결국 피고인은 법원의 판단에 따라 징역 2년 6월을 받게 되었습니다. 

위의 사례처럼 기획부동산은 쉽게 당할 수 있고, 당하더라도 바로 파악하기 어렵다는 단점이 있습니다. 때문에 아직도 많은 분들이 자신의 피해사실을 인지하지 못하고 있는 경우가 많습니다.

또한 재판부는 어느정도의 과장광고의 행위는 기망행위로 보고 있지 않기 때문에 그 처벌유무도 달라질 수 있는데요. 

1. '맹지'인 사실을 미고지한 경우
맹지는 도로에 접하지 않기 때문에 가격이 낮다. 따라서 투자경험이 많은 전문가는 싼 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 수익을 낼 수 있기 때문에 오히려 맹지에 투자하는 경우가 있있습니다. 이말인 즉슨, 맹지가 투자 대상이 될 수 있다는 것인데요. 그렇기 때문에 맹지라는 사실을 미고지하였다는 이유만으로 형법상 사기죄의 기망행위에 해당하는지 여부가 문제가 될 수 있습니다.

​1) 피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매목적물이 맹지인 사실 미고지 → 유죄

​2) 맹지인 사실은 고지하였으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입도로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고·고지 → 유죄

3) 맹지인 사실을 미고지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 아니한 경우 → 주변 개발 호재에 대한 허위·과대광고 유무에 따라 유·무죄 판결이 나뉠 것

2. 지번 미고지
지번 등 토지 관련 서류를 충분히 제시하지 않은 것을 넘어서 이 사건 각 토지의 지번을 묻는 피해자들에게 이를 알려주지 않아 이 사건 각 토지의 현황을 확인하는 것을 적극적으로 방해함으로써 피해자들을 기망하였다는 점을 인정하기 어렵습니다.

3. 행정적 규제 미고지
설령 피고인이 피해자들에게 이 사건 각 토지의 현황이 위와 같아 단기간 내 개발이 어렵다는 사정을 명시적으로 고지하지 않았다 하더라도 이를 사기죄의 요건으로서 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 단정하기 어렵습니다.

4. 허위·과장 광고를 넘어 사기죄의 대상이 되는 ‘기망행위’의 기준
대법원은 일반적으로 시인될 수 있을 정도의 허위·과장 광고는 사기에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 실제로 부동산 평수를 과장하여 광고하였다고 하더라도, 그 평수가 매매대금을 산정하기 위한 기준이 아니었다면 사기죄가 아니라는 대법원 판례가 있습니다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91도788 판결 참조).

즉, 단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있습니다. 하지만 도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단할 수 있는 경우임에도 사실과 달리 광고한 경우 등과 같이 신의칙상 비난의 정도를 넘는 경우에만 사기죄로 처벌 받을 수 있습니다.

사기라는 범죄의 특성상 하나하나 입증하는 것이 쉽지 않아 손해를 입힌 행위 모두를 처벌할 수도 없으며, 준비를 하다보면 인과관계를 입증하는데 큰 한계에 부딪히는 경우도 많이 발생합니다. 때문에 전문 변호사와의 상담을 통해 가능한 많은 자료 등을 바탕으로 혐의에 대해 적극적으로 소명해 나가는 것이 중요합니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산전문 로펌으로, 오랜기간 쌓은 노하우를 바탕으로 의뢰인분들이 겪고 있는 분쟁을 해결하기 위한 노력을 다하며 높은 승소율을 자랑하고 있습니다.

| 법무법인 명경 서울분사무소, 계약취소는 물론 투자금 반환에 성공!

최근 저희 법인은 위의 사례처럼 경매회사를 통해 공유필지를 구매했다가 사기가 의심되어 계약을 무효하고 투자금을 돌려받은 사례가 있었습니다. 정상적으로 체결된 계약이 아니었기에 바로 사건에 착수했고, 결국 '계약취소는 물론, 투자금을 반환 받는데 성공'했습니다.

현재 기획부동산산 사기 피해로 어려움을 겪고 계신다면, 주저말고 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다. 

7월 도시공원일몰제 시행을 앞두고 저희 법무법인 명경 서울로 많은 토지주분들이 관련 문의를 주고 계십니다. 여기서 말하는 공원일몰제란, 도시계획에 따라 각 지자체들이 70-80년대에 급격한 도시화를 겪으면서 사유지인 것에 상관없이 도시공원으로 지정하고, 20년 이상 조성사업을 시행하지 않는다면 그 지정의 효력이 상실되는 제도입니다. 

그 시행일이 바로 오는 7월인데요. 이에 따라 지자체는 해당 토지를 매수에 도시공원을 유지하고자 보상방안을 마련하고 있습니다. 그동안 사유재산 침해로 고통 받았을 토지주분들에게는 언뜻 희소식같지만, 실상은 그렇지 않았습니다.  

이유인 즉슨, 장기간 방채 둔 탓에 보상해야할 금액은 점점 늘어갔고 그에 비해 지자체의 예산은 한정적이었던 것이죠. 때문에 예산문제로 보상금을 대폭 낮추거나 시세에 맞지 않는 보상금을 제시해 토지주들을 두 번 울게 하는 상황이 발생해 버린 것입니다. 

이러한 와중에 보상도 해제도 아닌, 도시공원구역지정 이야기까지 나오고 있어 토지주분들의 한숨은 더욱 깊어지고 있습니다. 근린공원이 도시공원구역으로 지정된다면 개발제한에 걸릴 수 밖에 없는 것이죠. 이에 저희 법인은 보상 대상인 토지를 가진 소유자분들이 제대로된 보상을 받을 수 있도록, 혹은 도시공원구역지정에서 벗어날 수 있도록 소송을 준비 중입니다. 

일반적으로 감정평가 후 나온 금액이 터무니 없이 낮을 경우, 수용재결을 통해 감정평가를 다시 받아볼 수 있습니다. 이때, 만족스럽지 않다면 수용재결서를 받고 60일 이내에 보상금 증액소송을 청구하시거나 토지보상이의신청을 통해 다시 한 번 감정평가를 받을 수 있습니다. 만약 이 때에도 협의가 되지 않는다면 이의재결서를 받고 30일 이내에 보상금 증액소송을 제기하면 됩니다. 

앞서 잠깐 언급했듯 보상을 온전히 받지 못한 경우에는 도시자연공원구역지정 취소소송을 하시면 되는데요. 확정고시가 6월중으로 예상되는만큼, 미리 준비를 해두시는 것이 좋습니다. 고시가 뜨고 90일 내에 소송을 제기하셔야 하기 때문인데요. 만약 고시가 뜬줄 몰랐다고 하더라도 이는 처분제외 이유가 될 수 없습니다. 

법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사가 도시공원 일몰제 전담팀을 꾸려 1:1 상담부터 진행까지 도움을 드리고 있습니다. 약 일주일 정도 남은 도시공원일몰제 시행, 현재 관련 내용으로 어려움을 겪고 계시다면 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

계속되는 경기불황과 코로나바이러스의 영향으로 주식시장의 침체가 장기화되는 가운데 많은 분들이 비교적 안정적인 부동산 투자에 관심을 쏟고 계신대요.  

하지만 퇴직을 앞두거나 이제 막 처음 부동산 수익 내기를 시도하려는 소액 투자자들의 경우 막상 직접 진행을 하려다보니 이미 높은 가격이 형성되어있는 도시지역의 아파트·오피스텔·상가 등을 선택하기란 불가능해 시작하기도 전부터 어려움에 부딪히게 되는 경우가 많습니다.

이런 경우 지인을 통해서나 온라인 또는 도로변 현수막에서 아직 개발이 되지 않은 임야·토지 상태의 부동산에 ‘적은 금액으로 투자하면 거액의 수익’을 낼 수 있다는 광고를 접하게 되어 매매를 시도하게 됩니다. 이를 기획부동산 이라고 하기도 하는데요. 기획부동산 사기는 규제 등으로 개발이 현실적으로 불가능한 땅을 헐값에 구입한 이후 허위·과장광고를 통해 부동산 매물 계획이 진행될 것처럼 꾸며 사람들을 현혹시키고 이들에게 자본투자를 유도하여 이익을 챙기는 사업을 말합니다. 

​기획부동산 사기의 경우 진행하는 개인 또는 집단은 계약을 비교적 빠르게 성사시키려는 경향과 구체적 정보를 언급하기 꺼려하는 특징이 있습니다. 때문에 매매 전, 기획부동산 사기 피해를 예방하기 위해서는 감언이설로 좋은 땅을 매우 저렴한 가격에 제공한다는 말이 제아무리 설득력 있게 들린다고 할지라도 계속해서 의심해야 하며 등기부등본과 토지이용계획원을 발급 받아 해당지역 거래 내역을 조회해보시기를 권해드립니다.

또한 계약하려는 토지 직접 답사를 통해 확인·관할지자체에 문의해 규제 및 개발 계획이 있는지 철저히 검토하는 작업이 필요합니다.

그렇다면 이렇게 조심을 하는데도 불구하고 기획부동산 사기 사건은 왜 매년 꾸준히 발생하는 것일까요?

아파트·상가 등과 같은 건물과 달리 땅의 경우 토지의 경우 주변 시세 등을 통해 가격을 책정하기가 어려운 것이 사실입니다. 특히나 ​개발이 제한된 지역인 경우 일반 소비자들이 시세를 알아볼 방법은 더더욱 존재하지 않아 이러한 점들이 악용돼 범죄의 도구로 활용되는 일이 빈번히 발생하곤 합니다. 

또한 대다수가 목돈을 거래하기 때문에 피해규모가 크게 나타나며, 부동산을 통해 수익을 얻고자 하였던 사람들은 최소 1년 이상 기다려야 이익이 발생한다는 인식을 가지고 있어 사기범죄의 타겟이 되었음에도 불구하고 이를 인지하지 못하며 가해자로 하여금 시간을 벌 기회를 제공해 주는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 

현행법상 기획부동산 사기 행위는 형법 제347조 “사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득함으로써 성립하는 범죄로 이를 위반할 경우 10년 이하의 징역 또는 수천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다”고 정해져 있습니다. 이때 피해자는 법률전문가의 조력을 바탕으로 단순한 주장만이 아닌 구체적 증거를 통해 고의 및 계획적 행위로 인해 손실이 발생하였음을 입증할 수 있어야 합니다.

이때 주의할 점은 피해자가 가해자가 되는 경우 발생할 수도 있다는 것입니다. 사람들을 기망하여 이익을 갈취하려는 개인 및 집단은 처음 소규모의 개개인은 모집한 이후 지인들을 소개해주면 보다 많은 이윤을 얻을 수 있다는 말로 설득함으로써 더 많은 투자자들을 모으는데요, 이후 법적 문제가 발생하는 경우 공인중개사 자격이 없이 부동산을 중개한 행위에 대해 법적 처벌을 받게 될 수 있습니다.

투자자 입장에서는 기획부동산 사기 피해를 입은 것도 억울한 상황에서 투자자들에게 고소를 당하면 매우 억울한 입장일테지만 사기라는 범죄의 특성상 하나하나 입증하는 것이 쉽지 않아 손해를 입힌 행위 모두를 처벌할 수도 없으며 인과관계를 입증하는데 다소 한계에 부딪히게 됩니다.

이러한 상황에서 결백을 주장하여 최선의 방식으로 문제를 해결하기 위해서는 전문 변호사와의 상의를 통해 가능한 많은 자료 등을 바탕으로 혐의에 대해 적극적으로 소명해 나가야 합니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산전문 로펌으로 오랜 기간 쌓은 노하우를 바탕으로 의뢰인분들이 겪고 있는 분쟁을 해결하기 위한 노력을 다하며 높은 승소율을 자랑하고 있습니다. 

기획부동산 사기 등으로 어려움에 처했지만 법률 정보 및 대응방안을 알 수 없거나 복잡한 진행방식이 부담스러워 주저하고 계신 분들이 계시다면 주저말고 명경의 전문변호사에게 도움을 청하시길 바랍니다.

전국적으로 큰 피해를 발생 시켰던 (주)집이야기 사건, 알고 계시나요? 당시 업체 대표는 임대인(집주인)에게는 월세로, 임차인(세입자)에게는 전세로 이중계약을 해 차액을 편취한 혐의를 받고 있습니다. 한 마디로 이중계약서를 작성해 별도로 관리를 해왔던 것이었죠. 

최근 해당 사건과 관련해 다양한 판결이 나오기 시작하면서 저희 법무법인 명경 서울로도 많은 문의를 주고 계십니다. 저희 법인 역시 최근 의뢰인(임대인) 분과 사건을 진행, 최종 승소판결을 받은 상태인데요. 자세한 내막은 아래와 같습니다.  

임차인들은 임대인들이 작성한 위임장을 보고 해당 업체에 전세금을 송금했습니다. (주)집이야기는 '국내최초, 10년 임대보장'이라는 슬로건을 내세우며 업계에서는 소위 말해 '알아주는 업체'로 성장해 왔을뿐 아니라 본사가 위치한 천안을 비롯해, 서울, 경기, 충북 등 전국적으로 사업을 확장해 겉 보기에는 성공한 중견업체 혹은 사업가의 모습을 갖추고 있어 믿음을 더했습니다. 거기다 전세매물을 찾기 힘든 요즘, 전세로 오피스텔을 이용할 수 있다고 하니 계약하지 않을 이유가 없었죠.

임대인들의 경우도 마찬가지입니다. 전세보증금 하락과 이에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이 이어지자 수익성 보장을 위해 임대위탁관리업체인 집이야기를 이용하게 됐습니다. 

거주의 목적으로 구입한 오피스텔이 아니다보니 관리를 해 줄 사람이 필요했던 것이죠. 그런데 해당 업체는 매월 일정 금액의 임대료를 보장하기 위해 직접 세입자를 구해주고 최소 2년간 공실이 되는 것을 방지해 주겠다고 약속했습니다. 어떤 임대인이라도 혹하지 않을 수 없는 제안이었을 것입니다. 

하지만 업체 대표는 이를 비웃기라도 하듯 이중계약서를 작성하고 차액을 개인적인 유흥비로 사용하기 시작했습니다. 전세로 받은 돈의 일부를 임대인을 속이기 위한 월세로 일부 넣고 나머지는 계속해서 다른 용도로 사용하고 있던 것이었습니다. 확인된 피해액만 전국적으로 약 300여억 원에 달했습니다. 

문제는 여기서 그치지 않았습니다. 대표가 검거 됐음에도 이미 모든 금액을 탕진해 돌려받을 수 없자, 당장 이사를 앞둔 임차인들이 임대인을 상대로 전세금반환소송을 걸게된 것입니다. 임대인 역시 집을 무단점거 하고 있다는 이유로 명도소송을 준비하게 된 것이고요. 

안타깝게도 가해자가 분명한 사건임에도 불구하고 임대인과 임차인 간의 분쟁으로 이어지고 있습니다. 임차인은 "임대인이 위임장을 써줬으니, 보증금반환의 의무는 임대인에게 있다"라는 주장을, 임대인은 "위임장은 써줬으나 계약서 상 모든 책임은 집이야기에 있다. 집을 비워달라"는 주장을 펼치고 있습니다. 

이러한 가운데 최근 임대인(이하 피고)이 임차인(이하 원고)의 전세보증금을 반환할 책임이 없다는 법원의 판결이 나왔습니다. 저희 법무법인 명경 서울과 함께한 임대인분께서는 임차인분들로부터 소송을 당한 상황이었는데요. 임차인들의 청구취지는 ' 임차보증금반환(전세금 반환)'이었습니다.​ 총 5명을 상대로 진행한 이번 소송의 결과는 임대인 분들의 승소였습니다. 

법원은 각 영업위탁계약서 특약조항에서 "임차인과 임대차계약시 위 보장금과 금액이 상이할 수 있다" 또는 "임대차계약시 위 임대인 보장금액과 임차인의 보증금 및 월세금액은 다를 수 있다"는 말이 기재가 되어 있으나, 이는 영업위탁계약 당시 지정된 보증금, 월 수익금을 기준으로 다소 증감될 수 있다는 것을 의미한다고 보고 있습니다. 

만일 위와 같이 보지 않는다면 피고들로서는 자신들이 수령하지 않은 다액의 임대차보증금을 반환하여야 할 책임을 부담할 수도 있게 되는데, 피고들이 어더한 담보도 확보하지 아니한 채 위와 같은 위험을 스스로 용인하였다고 보기는 어렵다고 판단한 것입니다. 

또 영업위탁계약서와 별도로 피고들이 작성해 준 위임장들에는 '임대 보증기간 동안의 임대료 지급'이라고 기재되어 있고, 위 '임대료'는 '월 차임'을 의미하는 것이지 전세보증금 전체를 말하는 것은 아니라고 단언했습니다. 이 말인 즉슨, ​월 차임이 전혀 없는 대신 고액의 보증금을 지급하는 '전세계약' 또는 월 차임은 소액으로 하는 대신 보증금이 대폭 증액된 이른바 '반전세 계약'을 체결할 권한을 부여하였다고 볼 수는 없다는 것입니다. 

며칠 전, 또 다른 임대인 승소판결 소식이 들려왔습니다. 광주의 한 건물을 매매해 임차를 놓았던 임대인은 집이야기 관련 사건에 휘말리며 3천만 원의 전세금을 돌려줘야하는 위기에 처해있었습니다. 여기에 임차인께서는 전세금을 돌려주지 않는다면 거주지를 이전할 수 없다고 주장하는 상황이었습니다.   

​피고측 

- 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 대리인인 (주)집이야기에 의해 체결 되었다. 설령 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결했다하더라도 이 사건 영업위탁계약의 수임인이 (주)집이야기 혹은 대표 A라는 사실에 대해 원고는 이를 묵시적으로 승낙하였거나 추인하였다. 

- 설령 대표A가 우너고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없다고 하더라도, A의 무권대리행위에 관하여 표현대리요건이 갖추어졌거나, 원고가 A의 무권대리행위를 추인하였으므로, 원고는 이 사건 임대차계약의 임대인으로서 책임을 진다. 

원고측 

- 이 사건 영업위탁게약은 자기관리형 주택임대관리업에 해당하므로 원고는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아닐 뿐 아니라, (주)집이야기나 A는 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없다. 설령 대리권이 있다고 하더라도 이 사건 임대차계약은 대리권의 범위를 초과하여 체결된 것이므로 무효이다. 

​- 설령 이 사건 임대차계약이 유효하더라도 그 특약사항에 보증금 반환책임은  (주)집이야기가 부담하기로 명시되어 있으므로 원고는 보증금 반환의무를 부담하지 아니한다. 

이러한 주장들에 대한 법원의 판단은 어땠을까요?

이 사건 임대차계약의 당사자는 원고와 피고로 봄이 타당하다. 위 사실만으로는 원고가 이 사건 영업위탁계약상 수임인인 집이야기의 해산 사실을 알았다거나, 수임인을 집이야기에서 대표A 개인으로 변경하는 것을 묵시적으로 승낙하였거나 추인하였다고 인정하기 부족하고, 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(중략)

특히 이 사건 임대차게약은 공인중개사가 중개하여 체결되었는바, 공인중개사가 위임장의 수임인의 인적사항과 임대차계약서의 대리인의 인적사항이 완전히 다른데도 이를 간과하고 별도의 확인 절차를 거치지 않았다는 것은 주의의무를 해태한 것으로 보인다.  따라서 이 사건 임대차계약은 대리권 없는 자에 의하여 체결된 계약으로서 무효이무로, 피고의 항변은 모두 받아들이지 아니한다. 

이 사건 각 임대차계약은 무권대리에 의한 것으로써 무효이므로, 이 사건 각 임대차계약이 유혀함을 전제로 하는 원고들의 주위적 청구는 모두 이유없다는 판결이 나왔습니다. 저희 의뢰인분들과 함께한 임대인 모두 승소하였으며, 명도소송에서도 좋은 결과를 얻었습니다.

다만, 재판부는 여러 상황을 고려하여 사건을 본질을 파악한 뒤 판결을 내리기 때문에 집이야기가 정당한 대리권을 가지고 있는 상태에서 계약을 위임 받은 것인지, 집이야기의 이중계약을 유효하다고 볼 수 있는지 등의 여부를 따져 볼 것으로 예상됩니다. 

실제로 집이야기의 사건은 각 건별로 특약사항에 조금씩 차이가 있습니다. 계약서를 체결하게 된 경위, 시기, 위임장 기재 내용 등을 면밀히 살펴봐야 하며, 관련 서류에 따라 임대인이 불리해질 수도, 임차인이 불리해질 수도 있습니다. 

하지만 확실한 것은 기존 임대인들의 승소 사례가 적었던만큼 이번 판결이 억울했던 많은 임대인분들께 도움이 될 수 있을 것이라는 것입니다. 전세는 물론, 반전세에 대해서도 모두 승소를 거뒀기 때문에 앞으로 진행되는 거의 모든 상황에 대해서도 구제가 가능할 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 대한변호사협회를 통해 부동산 전문 변호사 인증을 받은 변호사가 사건을 진행중입니다. 현재 해당 사건과 관련해 분쟁에 휘말렸거나 분쟁이 예상되는 상황이라면 주저말고  연락 주시기 바랍니다. 의뢰인들의 빠른 피해 회복을 위해 최선을 다해 돕겠습니다. 

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도시공원일몰제라고 들어보셨나요? 도시공원 일몰제는 중앙정부나 지방자치단체가 공원 조성을 위해 도시계획시설을 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 해제하는 제도인데요. 그 시기가 바로 오는 7월로, 단계적으로 공원 지정이 해제되게 됩니다. 
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​이와 관련해 앞서 정부는 도시공원 편입 보상비로 2조 원에 가까운 비용을 예상하고 있습니다. 서울의 경우 전체 예산의 52%에 해당하는 9713억 6283원이 배정되었으며, 경기도에도 1,726억 원, 경남 1,344억 원, 부산 997억 원, 대전 800억 원, 제주 720억 원 등 지방에2서도 보상비가 대거 풀릴 예정입니다. 

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그런데 여기서 도시자연공원구역 지정이 또 하나의 문제로 떠오르고 있습니다. 실제로 서울시가 6월 중 미집행 도시공원 68개소에 대한 도시자연공원구역으로 지정 고시공고를 내겠다고 밝혔기 때문인데요.  여기서 말하는 도시자연공원구역은 지자체가 지정할 수 있는 용도 구역 중 하나로, 건축물의 건축이나 토지 형질 변경 등이 금지되기 때문에 도시공원 일몰제 시행에 아무런 효과도 누릴 수 없게 됩니다. 

서울시 은평구에 위치한 신사근린공원 역시 도시공원 일몰제 대상 공원이면서 도시자연공원구역 예정지 중 하나입니다. 자연학습장이 조성돼 있어 신사초등학교, 서신초등학교 학생들과 지역주민들이 학습과 여가활용 공간으로 즐겨 이용하고 있는 곳인데요. 

이 곳의 일부 역시 사유지가 포함되어 있습니다. 이렇게 공공의 이익을 위해 재산권을 제대로 행사하지 못하는 상황에서 제대로된 보상도 아닌, 도시자연공원구역으로 묶어버린다니 토지주들 입장에서는 받아들이기 힘든 일일 것입니다. 
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도시자연공원구역 제도가 만들어진 이유는 지자체의 예산이 부족하여 도시자연공원을 매입할 수 없고 공원은 필요하기 때문에 궁여지책으로 도입되어 법령에 규정된 제도입니다. 따라서  위헌의 가능성이 많지만 헌법재판소의 결정이 있기 전까지는 유효합니다. 그러나 근린공원 등 다른 도시공원까지 도시자연공원구역으로 변경할 수 있다는 법률규정은 없습니다. 법률적 근거도 없이 일몰기일이 다가오자 현재의 상황만 일시적으로 피해보고자 하는 것은 이치에 맞지 않는 행정이라고 판단됩니다. 
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또 이 곳은 국토환경성평가 1등급 지역이 포함되지 않은 곳입니다. 여기서 국토환경성평가 1등급 지역은 자연환경의 보전 및 개발이용에 따른 훼손을 최소화해야하는 지역을 말하는데요. 즉, 구역지정을 통한 개발 제한이 걸릴 필요성이 낮아 보인다는 것입니다. 

현재 ​말죽거리 근린공원 토지주분들 역시 저희 법무법인 명경 서울분사무소와 함께 단체소송을 준비하고 있습니다. 말죽거리근린공원의 경우 공원으로 지정되어 30년이 넘는 세월동안 재산권행사가 금지되어 왔는데요. 이번에야 말로 제대로 보상받을 수 있는 기회가 왔는데, 지자체의 터무니없는 보상안에 실망을 가지게 된 것이죠.
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사실상 이 곳은 부지 일부만을 보상하는 방법으로 통로이용도 가능하게 했기 때문에 잔여부지에 대한 도시자연공원구역 지정 필요성이 없습니다. 또한 3개 자치구 중에서도 가장 넓은 면적이기 때문에 서울시에서 공원녹지 추가확보의 필요성이 가장 낮은 자치구이기도 합니다. 이러한 근거를 들어 구역지정취소송 또는 보상액증액 소송을 진행할 수 있을 것으로 보입니다. 

도시관리계획변경에 따른 수용보상금 산정 시 토지보상기준에 대한 대법원의 판례를 보면, 장기미집행 도시공원, 특히 근린공원의 경우 공원으로 지정되기 이전의 현황의 기준으로 보상액이 적용되어야 한다고 되어 있습니다. 또 공원 기준으로 평가하여 기준에 미달되는 지역이 일정 비율 이상인 경우에는 도시자연공원구역으로 지정할 수 없다고 보아야 한다고 나와 있습니다. 
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이러한 제약을 벗어나기 위해 도시공원법에서는 토지매수청구제도를두고 있지만 사실상 토지 매수청구가 인정되기 어렵고, 인정된다 하더라도 매수대상예정지에 통보를 한 날로부터 3년 안에만 하면 되기 때문에 오랜 시간이 걸릴 수 밖에 없습니다. 

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이에 구역지정에 대한 취소소송을 통해 구역지정에 대한 위법성을 다퉈볼 수 있습니다. 헌법불합치 결정 취지에 반하는 것이라고 볼 수 있기 때문입니다. 또 근린공원 자체가 도시자연공원구역으로 변경될 대상이 아니었다가 갑작스럽게 도시자연공원구역으로 변경할 수 있는 대상이 되었으며, 상당한 토지주의 공청회에 의견서를 제출하였음에도  이렇다할 답변을 받지 못했다는 점도 문제가 될 수 있음을 알아야 할 것입니다. 

다만, 행정소송은 제소기간이 있어 주의하셔야 합니다. 고시가 난 시점부터 90일 이내, 처분이 있던 날로부터 1년이내로 진행해야 하는데요. 공고에 의하여 행정처분을 하는 경우에는 그 처분의 상대방이 불특정 다수고 효력 역시 불특정 다수에게 일률적으로 적용되는 것이므로, 사실을 현실적으로 알았는지 여부에 관계없이 고시 효력이 발생합니다. 
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저희 법무법인 명경 서울은 도시자연공원구역지정 고시에 대한 취소소송과 함께 근린공원에 포함되어 있으나 위치나 여건상의 문제로 보상에 불이익을 받는 토지주들을 위해  잔여지매수청구, 보상금증액청구 등을 진행할 예정입니다. 

저희 법인은 사유재산권에 대해 어느 누구도 피해보지 않기를 바라며, 토지 소유주 분들의 피해를 최소화하기 위해 최선을 다하겠습니다. 
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