부동산분쟁변호팀

담장을 설치하거나 대문을 세우며 의도치 않게 남의 땅을 침범한 경우, 혹은 남의 땅임을 알지만 토지주가 누군지 몰라 오랜기간 동안 점유해 상용하게 되는 경우 등 생각보다 많은 분들이 점유취득시효과 관련된 분쟁을 많이 겪고 계십니다. 또한 변동폭이 큰 부동산 가격에 이 같은 분쟁은 시간이 지남에 따라 더욱 빈번하게 발생하고 있습니다.  

그렇다면 여기서 말하는 점유취득시효는 무엇일까요? 점유취득시효는 부동산 소유의 의사로 20년간 점유를 했을 시 소유권을 주장할 수 있도록 해주는 제도를 말합니다. 또한 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게, 선의로 과실 없이 그 부동산을 점유했을 때에는 소유권을 취득할 수 있습니다. 

아래 사례를 통해 좀 더 자세히 확인해 볼까요?

지난 1993년 아파트 지하실 일부분을 사들인 입주민 이씨는 이 공간에서 20년 넘게 에어로빅 연습장을 운영해왔습니다. 원래 아파트 지하실은 공용부분으로 별도 소유권을 가질 수 없지만, 건축 당시 건설업체가 부도가 나는 과정에 이 씨가 이중 일부를 사들인 것입니다. 

그런데 지난 2012년 아파트 주민들은 공용부분인 지하실 소유권을 반환하라고 소송을 제기했고, 이 씨는 20년 넘게 써왔으니 소유권은 자신에게 있다며 맞소송을 냈습니다. 이씨는 소유권자가 권리를 주장하지 않는 상태에서 20년이 지나면 그동안 부동산을 점유한 사람에게 자동으로 소유권이 주어진다는 '점유취득시효'의 취지와 관련해 소를 제기했습니다. 

1심 "지하실을 점유할 권리 없다"

2심 "부동산 시효취득이 인정된다"

대법은?

1심은 "지하실을 점유할 권리가 없다"며 "입주민들에게 지하실을 인도하고 부당이득을 반환하라"고 판결했습니다. 이에 있는 항고했고, 2심은 "부동산 시효취득이 인정된다"며 1심 판결을 뒤집었습니다. 하지만 대법의 판단은 달랐습니다. 원심의 판결과 같이 '지하실은 아파트 공용부분'이라며 주민의 손을 들어준 것입니다. 

대법원은 애당초 소유권을 취득할 수 없는 부동산에 대해서 점유를 하더라도 취득시효가 인정될 수 없다고 판단한 것이었죠.  부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게, 선의로 과실 없이 그 부동산을 점유했을 때에는 소유권을 취득할 수 있습니다. 하지만 아파트 지하 공간은 공용부분인 만큼, 20년 넘게 점유했더라도 소유권을 인정받을 수 없다고 대법원이 판단한 것입니다. 

이는 20년간 토지를 점유, 1차 취득시효가 지난 뒤 다른 사람으로 소유권이 바뀌었을 경우 권리주장을 할 수 없지만 이후에도 계속 점유했다면 새로운 취득시효가 완성될 수 있다는 결과가 나온 대법원의 첫 사례였습니다. 

이번 판결을 통해 아파트 지하실이 임의로 개조돼 독립성을 갖춘 공간으로 사용되더라도, 여전히 주민들의 공용부분이란 점을 재확인할 수 있었습니다.

이처럼 오랜기간 점유하며 사용을 하고 있었는데, 갑자기 해당 부동산의 소유자라고 주장하는 사람이 나타나 분쟁이 일어나는 경우들이 꽤 많이 발생합니다. 보통 상속재산을 조회하는 과정에서 몰랐던 토지가 발견되거나, 담장, 건물 등을 올리는데 타인의 경계를 넘어 설치하게 되는 경우 등이 바로 이러한 분쟁의 원인이 됩니다. 

앞서 잠깐 설명 드렸듯이 점유취득시효가 인정되기 위해서는 20년간 소유의 의사로 평온*, 공연**하게 부동산을 점유한 자가 등기를 했거나, 소유자로 등기를 한 자가 10년간 소유의 의사로 평오느 공연하게 그리고 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 경우여야 합니다. * 점유자가 그 점유를 취득 또는 보유하는데 법률상 용인될 수 없는 강포행위를 쓰지 아니하는 점유  **은비의 점유가 아닌 누구나 점유의 사실을 알 수 있도록 하는 점유

점유자의 점유가 타주점유였는지 혹은 자주점유였는지 여부 또한 분쟁의 핵심이 되는 경우가 많습니다. 소유의 의사가 없이 점유을 한 타주점유의 경우에는 점유취득시효가 인정되지 않기 때문에 이 경우 점유에 의한 소유권 취득을 원하는 자는 자주점유였다는 사실을, 자신의 소유권을 지키고 싶은 사람은 타주점유였다는 사실을 입증할 수 있도록 해야 합니다.

부동산이라는 특성상 그 금액의 범위나 피해의 범위가 클 수 밖에 없습니다. 때문에 분쟁이 발생했을 시 하루라도 빨리 대응에 나서는 것이 좋습니다. 하지만 어려운 법률용어 등의 문제로 개인이 진행하기에는 어려움이 따를 수 있으니 만약 분쟁에 휘말렸다면 법조인과 함께 진행하시는 것을 추천 드립니다.

법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문가 인증'을 받은 변호사를 대표로, 팀을 구성해 각종 분쟁을 해결해 나가고 있습니다. 관련 상담 및 각종 법률적 조언이 필요한 상황에 놓여 있다면 명경(서울)으로 문의 주시기 바랍니다. 

(구 3000타워)

'도시공원 일몰제' 시행이 이제 몇 달 앞으로 다가왔습니다.  올해 7월 시행되는 해당 제도는 정부나 지방자치단체가 공원 설립을 위해 도시계획시설로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제하는 제도를 말합니다. 쉽게 말해, 도시공원으로 지정만 해놓은 개인 소유의 땅에 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 토지 소유주의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 해제하는 것을 말합니다. 

사실 우리가 알고 있는 공원의 일부에는 사유지가 포함되어 있었습니다. 그동안 토지주들은 재산권 행사를 제대로 취해보지도 못하는 상황이었죠. 이에 토지주들은 불만의 목소리를 높였고 결국  1999년 헌법재판소의 결정에 따라 2020년 7우러 1일부터 해당 부지에 대해서는 공원 지정 시효가 해제되게 됐습니다. ​

그런데 문제는 보상이었습니다. 그동안 유야무야 시간이 지나는 동안 지자체는 보상과 관련된 아무런 대책을 세우고 있지 않았던 것이죠. 결국 해제일이 다가오자 긴급히 예산을 책정하기 시작했고, 예산 부족으로 시세에 맞지 않은 보상액을 제안하게된 것이죠. 그뿐만 아닙니다. 이러한 와중에 매입이 이뤄지지 않은 토지는 '도시자연공원구역'으로 지정한다고 밝혀 토지주들은 불만을 토로하고 있는 상황입니다. 

실제로 서울시는 장기미집행 도시공원 보전을 위해 57% 이상을 도시자연공원구역으로 지정하겠다고 밝히며, 지난해 10월 14일,  도시관리계획(도시계획시설, 용도구역) 변경 결정(안)(근린공원, 기타시설)에 대해 주민의 의견을 청취하고자 도시관리계획 변경결정(안)을 공고했습니다.

이 날 발표된 변경결정(안)을 보면, 서울시가 매입하지 못한 도시공원 부지를 '도시자연공원구역'으로 변경하는 내용이 담겨있습니다. 이는 도시공원 일몰제의 일환으로 진행되는 절차로, 공원 일몰제란, 공원 부지로 결정된 지 20년이 지났는데로 지자체의 예산 부족으로 조성되지 않았을 경우, 도시공원에서 해제시키는 제도를 말합니다. 

​도시자연공원구역으로 묶인다는 것은 다시 말해 개발제한구역과 거의 동일한 제약을 받게된다고 생각할 수 있습니다. 쉽게 말해 건축 및 용도변경, 토석채취, 물건 적치 등의 재산권 행사를 할 수 없게 된다는 것입니다. 도시자연공원구역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 용도구역의 한 종류입니다. 공원을 비롯한 도시계획시설과 성격이 다르기 때문에 상위법에 저촉되지 않고도 지정할 수 있다는 점 때문이죠.

물론, 도시자연공원구역 지정 시 건축물의 건축 및 용도변경, 토지의 형질변경 등 개발행위가 원칙적으로 금지되나 휴양림, 수목원 등 도시민의 여가활용시설 설치 및 기존 건축물의 개축·증축등은 시장의 허가를 받는 경우엔 가능합니다. 

이 중에는 강서구 개화동 산29-1 일원에 위치한 '개화산 도시자연공원(개화공원, 개화근린공원)'도 포함되어 있습니다. 1977년 개원한 이 곳은 38만 6,500㎡ 크기로, 한강이 내려다 보이는 곳에 위치해 있으며,  아까시나무·리기다소나무·신갈나무 등으로 울창한 숲을 이루고 있을뿐 아니라,  약수터, 쉼터·산책로·체력단련시설도 있어 주민들의 쉼터가 되어주고 있는데요. 이러한 곳에도 사유지가 포함되어 있었다니 토지 소유주들 입장에서는 얼마나 답답했을까요.

​도시자연공원구역으로 지정된 곳은  개화근린공원 외에도 ▲현충 도시자연공원구역(동작구 사당동 산31-1 일대) ▲낙산 도시자연공원구역(종로구 동숭동 산2-1 일대) ▲말죽거리 도시자연공원구역(서초구 양재동 산57-1 일대) ▲서리풀 도시자연공원구역(서초구 방배동 산24-2 일대) ▲방배 도시자연공원구역(서초구 방배동 산43-6 일대) ▲성북 도시자연공원구역(성북구 돈암동 산85-1 일대) ▲쌍문 도시자연공원구역(도봉구 쌍문동 산80 일대) 등이 있습니다.

이에 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사들과 함께 사업인정고시 취소소송을 진행할 예정입니다. 도시자연공원구역 지정 결정을 알게 된 날부터 90일 이내, 처분이 있던 날로부터 1년 이내에 제기하여야합니다. 판례에 따르면 도시자연공원구역으로 변경되어 이를 알리는 고시가 있던 다음부터 90일이 지났다면 더 이상 소송으로 다퉈 볼 수 없다고 되어있기에 미리 전문가의 도움을 받아 대비하고 있는 것이 좋습니다. 

도시계획시설로서의 공원은 사업시행자가 사업을 위해 사유토지에 대해 협의매수 및 보상 등의 절차를 진행하게 되지만, 도시자연공원구역으로 지정이 되는 경우에는 도시계획시설사업이 아니므로 사업시행자가 존재하지 않고 보상 등의 절차를 진행할 필요도 없어 결국 도시자연공원구역으로 지정되어 개발행위가 제한되면 실질적으로 보상없이 재산권 제약을 받는 결과가 초래된다는 것입니다. 

현재 법무법인 명경 서울은  말죽거리근린공원 47-2번지 토지 소유주 50여명과 함께 단체 소송을 진행중에 있습니다. 이와 같은 내용으로 고민중이시라면 법무법인 명경 서울로 연락 주시기 바랍니다. 

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(현-블루콤타워 / 구-3000타워)

지속적인 경기불황 여파로 기업체들의 체납액이 급증하고 있는 상황입니다. 개인의 부채 역시 다르지 않습니다. 경기가 안좋아지자 개개인의 가계 상황 역시 불안정해지고 있는 것인데요. 이에 따라 개인회생 신청자 수도 매년 증가세를 보이고 있습니다. 

개인회생은 재정적 어려움으로 경제적 어려움에 처한 채무자의 모든 빚을 법원이 강제로 재조정하여 희생을 도모하는 제도를 말하는데요, 채권자 동의없이 진행이 가능하고 채무에 대해 최대 90%까지 면책 받을 수 있을뿐 아니라  최근 변제기간이 기존 5년에서 3년으로 단축되는 이슈까지 발생해 앞으로 신청자는 더욱 늘 것으로 예상되고 있습니다.

그렇다면 개인회생을 신청하기 전, 어떠한 것들을 준비해야 할까요?

개인회생 신청자들은 신청서와 채권자 목록, 재산 목록, 수입 지출에 관한 목록, 진술서, 변제계획안 등  각 서류에 기재된 사실을 소명할 자료를 전부 빠짐없이 제출해야 합니다. 

이 서류들 중 허의 사실이 있을 경우 신청은 바로 기각될 수 있기 때문에 처음부터 신중히, 꼼꼼하게 준비하시는 것이 중요합니다.  개인회생이 기각되거나 취소되는 경우는 생각보다 많이 발생합니다. 

판례를 통해 확인해 볼까요?

채무자 A씨는 2007년경 개인회생을 신청하고 60개월에 걸쳐 변제계획에 따른 변제를 수행, 2014년 최종 면책결정을 받았습니다.

하지만 채무보다 채권이 훨씬 많았음에도 이 사실을 감추고 개인회생을 신청했고, 신청인의 채무자에 대한 대여금채권을 채권자목록에서 고의로 누락, 보험금 역시 재산목록에서 누락 시킨 정황이 포착되어  법원은 면책 취소결정을 내렸습니다.
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그는 2003년경 변제할 의사나 능력이 없었음에도 2천만 원을 차용금 명목으로 교부받아 편취한 죄로, 2016년 사기죄로 징역 6월에 집행유예 1년을 선고받았습니다.

개인회생을 신청할 무렵 법무사로부터 위와 같이 사기죄의 판결을 받은 채권은 비면책채권에 해당하여  별도로 변제하여야 한다는 말을 듣고 개인회생 채권자목록에 기재하지 않았던 것이죠.  또한 A씨는 대여금채권 40,000,000원을 비롯하여 8명에 대하여 대여금채권을 보유하고 있다고 기재했습니다. 

이에 대해 법원은 "신청인의 채권은 앞서 본 바와 같이 비면책채권에 해당하므로 채무자에 대한 면책 결정에도 불구하고  그 채권에 기한 권리를 행사할 수 있어 채무자에 대한 면책취소를 구할 이익이 있다고 보기도 어렵다. 따라서 이 사건 면책취소 신청은 이유 없으므로 이를 기각한다"고 결정했습니다.

이렇게 고의적으로 악용하는 사례도 있지만,  사실 자신이 신청 대상자가 맞는지, 자격조건에 부합하는 지 등을  제대로 확인하지 못해 기각이 되는 사례도 많습니다.

이럴 경우,  시간과 비용에 대한 손해가 크게 작요하게 됩니다. 그렇기 때문에 처음부터 확실하게 준비하는 것이 좋은데요. 이에 법무법인 명경 서울은 개인회생 사전진단앱은 '개인회생 AI 변호사'를 개발했습니다.

안내에 따라 채무액, 재산총액, 월소득, 부양가족 등을 입력하면 신청 가능여부 및 탕감률, 탕감액 등을 바로 확인할 수 있습니다.

실제 개인회생 절차 시 적용되는 규정과 법원에서 검토하는 부분들이 앱에 적용되었기 때문에 앱에서 개인회생 가능 판정을 내리면 실제로 개인회생 신청이 가능하다고 보시면 됩니다. 

개인회생은 매년 많은 분들이 신청하고 계시지만 잘못된 정보로 혜택을 충분히 받을 수 있는 상황임에도 불구하고 면책결정을 받지 못하는 경우가 많이 발생하기도 합니다.  결과적으로 기존 채무도 변제하지 못한 상태에서 변호사 선임료와 절차비용까지 떠안게 되는 경우가 생기게 됩니다. 

개인회생 AI 변호사는 이러한 문제를 줄여줄뿐 아니라 비대면 확인을 통해 시간과 비용까지 모두 절감할 수 있게 도와드리고 있습니다.

현재 법무법인 명경(서울)은 앱 론칭을 기념해 사전진단 후 상담을 받는 경우 무료 상담 및 수임료 인하의 혜택을 드리고 있습니다. 

그동안 여러 가지 이유로 상담에 거부감을 느끼셨던 분들은 개인회생 AI 변호사를 통해 가능여부를 확인 해 보시길 바랍니다. ​ 앱은 구글플레이스토어를 통해 다운 가능하며, 카카오채널을 통해 1:1 상담도 가능합니다.