부동산분쟁변호팀

부동산 거래 시 실소유자와 등기명의인이 분리된 경우, 이 과정에서 복잡한 문제들이 얽히며 소유권을 주장하는 분쟁이 빈번히 일어나고 있습니다.  소유권은 재산권 중에서도 가장 기본이 되는 권리인데요. 계약 등의 행위로 부동산의 소유권이 변동되기 위해서는 이전등기를 완료해야만 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

이를 위해 필요한 것이 '소유권이전등기'인데요. 즉, 부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다. 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분할 수 있습니다. 

법률행위를 원인으로 하는 소유권 이전등기는 매매, 증여. 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 합니다. 또한 법률규정에 의한 소유권이전등기는 공익사업법에 의한 토지 등의 수용, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 합니다. 

통상적으로 소유권이전등기 분쟁은 점유자와 소유자 사이에서 많이 발생하게 되는 경우가 많으며, 이 밖에도 매매대금을 모두 지급했음에도 등기를 이전하는 것을 미루는 행위, 등기를 받았으나 매매계약이 사기 혹은 착오에 의해 취소된 경우,  실제 소유권자와 점유자가 불일치해 문제가 발생하기도 합니다.

최근 저희 법무법인 명경(서울)을 통해 진행된  A씨 사건의 경우, A씨가 아파트 매매 계약서를 쓰지 않고 구두로만 계약을 진행한 후 취소 의사를 밝히자 문제가 불거졌고, 급기야 매수하기로 했던 B씨가 소유권 이전등기 소송을 걸어왔습니다.  

내용은 이렇습니다. 

A씨는 한 공인중개사무소에 A씨는 한 공인중개사무소에 아파트 매도 중개를 의뢰했습니다. 곧 B씨가 해당 부동산을 통해368,600,000원에 매수할 의사가 있음을 밝혔고, 같은 날 저녁 A씨가 알려준 계좌로 계약금 38,6000,000원 중 2백만 원을 송금했습니다. 나머지 잔금은 서로 합의된 날짜에 입금 하기로 했습니다.  

하지만 A씨는 위 2,000,000원을 송금 받은 지 10~20분 정도 지난 후 중개인에게   "처가 공제조합에 신청한 대출이 실행될 예정인 사실을 알았고, 공제조합으로부터 대출된 금원으로 기존 대출금을 상환하여 해당 부동산에 관한 대출이 없는 상태로 이를 임대하려고 하므로, 매매계약을 진행하기 어렵다"는 취지로 말하였고, 중개사뿐 아니라 함께 있던 B씨에게도 위와 같은 취지를 전달했습니다.  

​그런데 B씨는 A씨가 알려준 은행 계좌로 나머지 계약금인 36,600,000원을 동의 없이 송금했고, 이에 A와 그의 처는 받은 돈을 반환하기 위해 중개인에게 'B씨의 연락처, 인적사항, 계좌번호에 대한 정보를 제공해 달라고 유고하는 취지의 내용증명을 발송'했습니다.  

​B씨는 계약금 2백만 원을 송금할 당시 A씨(처 포함)와 해당 부동산에 관한 매매계약이 성립되었음을 전제로 보아야 한다며, 소유권이전등기 절차 이행을 요구했습니다. 이에 대해 A씨는 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 없어 매매계약이 성립되지 않았다고 주장했습니다.  

법원은 아래와 같이 판단했습니다.

① 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 계약서 등 어떠한 서면도 작성되지 아니한 점, ②원고와 피고가 직접 이 사건 부동산의 매매에 관한 의사를 교환한 적은 없고, 오로지 공인중개사가 원고와 피고 박윤제의 의사를 전달하는 방식으로 이 사건 부동산에 관한 매매가 진행되었을 뿐인데, 오로지 중개인을 통하여 구두로 고가의 부동산에 관한 매매계약을 체결한다는 것은 거래 통념에 비추어 이례적인 점, ③ 원고도 추후 피고들과 만나 정식으로 매매계약서를 작성할 것을 예정하고 있었다고 인정하고 있는 점, ④ 원고는 2018. 6. 2. 피고에게 계약금 전액이 아닌 2,000,000원을 지급하였는데 본계약이 성립되지 않을 경우 반환할 것이 전제된 가계약금으로 보이는 점, ⑤ 피고는 가계약금을 송금받은 지 10~20분 정도 지난 후 이 사건 부동산의 공유자이자 배우자인 피고와 상의한 바에 따라 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였던 점, ⑥ 피고들은 위와 같은 의사표시 후에도 원고의 인적사항은 물론 연락처도 알 수 없자 중개인에게 원고의 인적사항 등을 알려달라는 내용증명을 발송하기도 한 점 등에 비추어 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 있어 매매계약이 확정적으로 성립되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하고 있습니다.

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부동산 거래 특성상 분쟁이 발생하는 경우 피해금액이 클 수 밖에 없음에도 어려운 법률용어 및 상황 해석, 대처 능력 등의 문제로 개인이 혼자서 진행하기에는 무리가 있는 것이 사실입니다. 때문에 만약 이러한 분쟁에 휘말리셨다면, 하루 빨리 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회를 통해 부동산 인증을 받은 부동산 전문 변호사가 상시 대기하며 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 부동산 분쟁으로 어려움을 겪고 있는 의뢰인분들의 피해 회복을 위해 명경이 나서겠습니다. 

부동산 전문가 절반 이상이 1년 뒤 서울 집값이 오를 것으로 예상했습니다. 불과 3개월 전 조사 때만 해도 절반 이상이 하락을 전망했는데 말이죠. 이렇듯 부동산 가격 변동이 한치 앞을 모를뿐 아니라 폭 역시 크다 보니 이를 이용한 사기 사건들도 많이 발생하고 있습니다. 특히 이사철이 다가오면서 공인중개사나 중개보조원이 허위로 전/월세 계약을 체결하고 발생하는 임대차보증금의 차액을 편취하는 등의 사기 사건이 꾸준히 발생하고 있어 주의를 요하고 있습니다.  

실제로 얼마 전, 경기 용인시에서는 한 신탁회사가 계약 효력이 없는데도 세입자를 속이고 전세금을 챙겨 잠적한 사건이 발생했습니다.  

사건의 전말은 이렇습니다. 자신이 모은  전재산과 은행에서 대출 받은 4000만 원을 합쳐 전세금 5500만 원을 납입한 A씨는 전세 계약기간 만료를 앞두고 전세금 반환을 위해 집주인 B씨에게 연락했습니다. 하지만 연락이 되지 않았습니다. 알아보니 원룸 건물은 이미 신탁회사로 소유권이 넘어가 있었던 것이었죠.   

신혼전세금을 돌려받지 못한 김 씨는 집주인인 B씨를 사기 혐의로 고소했고, 전세금 반환 청구소송도 제기한 상태입니다. 하지만 박 씨가 잠적한 상태여서 전세금을 언제 돌려받을 수 있을지 기약이 없는 상황이어서 안타까움을 더했습니다.  

해당 건물은 5개 동, 120가구 규모의 빌라로, 전세 입주자는 약 60명에 달합니다. 이들 대부분은 인근에 있는 명지대나 용인대에 재학 중인 학생이거나 서울 강남지역으로 출퇴근하는 직장인들로, 이들이 박 씨에게서 돌려받아야 할 전세금은 30억 원이 넘는 것으로 알려졌습니다. 

신탁은 건물주가 은행 등에서 대출을 받는 조건으로 부동산 소유권을 신탁회사에 맡기는 것을 말합니다. B씨는 2012년 4월 한 저축은행에서 돈을 빌리면서 A빌라 소유권을 신탁회사에 맡겼습니다. 부동산 소유권을 신탁하게 되면 원래 소유자는 신탁회사와 저축은행의 허락 없이는 세입자 등을 상대로 임대차 계약을 할 수 없습니다. 하지만 B씨는 이런 내용을 잘 모르는 대학생과 20, 30대 사회초년생들을 상대로 전세 계약을 맺은 뒤 전세금을 챙겨 잠적했습니다. 

이 밖에도 월세 계약을 전세 계약인 것처럼 위장해 보증금을 빼돌리는 사건도 있었습니다. 임대인에게는 월세로, 임차인에게는 전세로 이중계약서를 작성해 차액을 편취한 사건이었는데요. 해당 사건의 문제가 된 (주)집이야기라는 업체는 전국을 상대로 이 각은 행각을 벌여 300억 원에 달하는 피해를 발생 시켰습니다. 이 역시 대표가 검거되기는 했지만, 변제할 능력이 없어 임대인과 임차인의 분쟁으로 번지고 있는 상황입니다. 

이처럼 최근 타인의 명의를 도용하는 등의 부동산 계약 문제가 많이 발생하고 있는데요. 그렇기 때문에 부동산 계약 시 아는 사람에게 소개 받았다고 해서, 혹은 현재 시사보다 저렴하게 나왔다고해서 무턱대고 계약을 진행해서는 안됩니다. 물론, 계약 전 다양한 방법으로 미리 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요하겠죠?

먼저, 계약 시 소유자 확인 작업을 철저히 해야 합니다. 집주인의 신분증과 대리인 위임장 및 인감증명서 확인, 신분증과 등기부등본 상 인적사항을 대조해 보는 것이 중요합니다. 이 외에 등기권리증이나 의료보험증 등도 살펴보는 것이 좋습니다. 

또한 행정안전부에서 운영하는 '주민등록증 진위 확인 서비스'를 이용하는 것도 하나의 방법일 수 있습니다.

홈페이지 또는 국번없이 1382로 전화를 걸어 주민등록번호와 발급일자를 순서대로 입력하면 해당 신분증의 정상 발급 여부를 확인할 수 있는데요. 만약 정보가 일치하지 않거나 분실신고가 되었다면 거래를 의심해 봐야 합니다. 운전면허증의 경우에는 도로교통공단이 운영하는 e-운전면허 홈페이지에 접속하면 유효한 면허증인지 확인할 수 있습니다. 

전자계약시스템을 활용하는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. 해당 서비스는 중개사, 임대인, 임차인 모두 사용하고 있을 때 가능하며, 이용 시 임대인과 임차인이 은행에서 공인인증을 받아 서명해야 하기 때문에 본인 확인이 보증된다는 장점이 있습니다. 또한 임대인과 임차인, 공인중개사 모두 공인전자문서센터를 통해 언제, 어디서든 계약 내용을 열람할 수 있어 이중계약의 불안감에서 벗어날 수 있습니다.

이 외에도 만약 집주인의 사정으로 대리인이 나왔다면, 대리인이 집주인 신분증, 도장, 위임장, 명의자 인감증명서 등을 제대로 챙겨왔는지 반드시 확인해 보셔야 합니다.

부동산 이중계약 사기는 부동산이라는 특성 상 피해규모가 클 수 밖에 없습니다. 따라서 예방을 위해서는 앞서 설명 드린 바와 같이 의심 또 의심을 통해 철저한 확인절차를 거쳐 진행하는 것이 매우 중요합니다. 그럼에도 피해가 발생했다면 더 지체하지 마시고 하루라도 빨리 전문가의 도움을 받아 분쟁 해결에 나서는 것이 좋습니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 대한변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받아 부동산 분쟁과 관련한 다양한 사건을 맡아 명쾌한 해답으로 좋은 결과를 이끌어내고 있습니다. 현재 (주)집이야기 사건과 관련해 피해를 받으신 광명 동일센타시아 피해자분들 40여 명과 함께 해당 사건도 진행중에 있습니다. 본 사건과 관련해 피해를 입으셨거나 분쟁예상이 되어 법률적 도움을 얻고자 하신다면 망설이지 말고 연락 주시기 바랍니다.

우리 주변에 있는 도시공원이 유지될 수도 사라질 수도 있습니다. 내년 7월 1일, 도시공원 일몰제(실효제)가 시행되기 때문인데요. 도시공원 일몰제란, 지자체가 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주인의 재산권 보호를 위해 해당 부지를 '도시공원'에서 풀어주는 것을 말합니다. 

 40~50년 전 정부는 도시개발을 위해 도시주민의 생활이나 도시 기능 유지에 필요한 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설(도로, 도시공원, 학교, 광장 등)을 조성하고자 했습니다. 그 안에는 당연히 사유지도 포함되어 있었죠.

"토지소유주, 하루 아침에 내땅 뺏겨"

하지만 정부는 개인 소유의 토지들이 다수 포함돼 있음에도 불구하고 보상이나 협의 매수는 커녕 공원 부지로 묶어버리고 개발제한까지 걸어 놓았습니다. 토지주들 입장에서는 하루 아침에 내 땅이 공원과 도로가 되는 등 공익의 목적으로 사용되면서 본인 마음대로 땅을 이용할 수 없을뿐 아니라 사용하지도 못하는 땅에 대한 재산세까지 내야 해 허망하지 그지없었습니다. 

토지주 "명백한 사유재산권 침해"

헌법재판소 "사유재산권 침해 인정해"

토지주들은 명백한 사유재산권 침해라며 강한 반발에 나섰습니다. 이는 곧 법정 다툼으로도 이어졌죠. 

그 결과, 1999년 10월, 헌법재판소는 "지자체가 개인소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것"이라며 토지주들의 손을 들어줬습니다. 이에 따라 관련 법이 개정됐고, 땅 주민들의 재산권을 보호하고자 '장기미집행 도시공원 일몰제'라는 제도가 생긴 것입니다.

국토교통부에 따르면, 도시관리 계획상 공원 용지의 효력을 잃을 수 있는 실효 대상 공원의 면적은 전국적으로 396.7km2으로, 국내 전체 공원시설의 42.1% 달하며, 서울시 전체 면적의 3분의 2와 맞먹는 규모라고 합니다. 그런데 실효 대상 공원 면적의 27% 정도만 국공유지이고 나머지는 사유지라고 하는데요. 생각보다 엄청난 규모입니다. 

이에 지자체는 도시공원 일몰제를 통해 상당수의 공원부지가 사유지로 돌아가는 경우 무분별한 개발이 이루어질 것을 막기 위해 토지수용을 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 

서울시의 경우에도 지난해 4월 '장기미집행 도시공원 실효 대응 기본계획'을 발표하고 2020년 7월 1일 일몰(실효)되는 도시공원 가운데 사유지 40.3km2를 모두 매입한다고 밝혔으며, 경기도의 경우에도 평택시 모산공원에 212억 원의 토지보상을 배정한 것을 포함해 총 5곳의 공원에 모두 472억 원의 토지보상비가, 수원에서는 일월근린공원에 150억 원의 토지보상 예산이 배정된 것을 포함해 모두 5곳의 공원에서 451억 원의 토지보상비를 풀 예정이라고 밝힌 바 있습니다.

그런데 여기서, 또 한 가지 문제가 발생합니다. 대법에서는 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해야 한다고 말하고 있으나, 지자체가 예산부족을 이유로 토지주들에게 터무니 없는 금액을 제시하고 있다는 것이죠.

토지주 입장에서는 수십년간 사유지를 제공해 왔음에도 아무런 혜택도 받지 못한 채 세끔까지 내고 있었는데, 부지에 대한 적절한 감정평가도 없이 터무니 없는 보상액을 제시하고 있다는 것 자체가 황당한 일이 아닐 수 없었을 것입니다.

"보상금 책정 시 감정평가사의 역할 중요"

그렇다면 어떻게 진행하는 것이 좋을까요? 무엇보다도 사업시행자와 보상 협의에 돌입하는 첫 단계를 신경 쓰셔야 합니다. 사실상 지자체와 첫 보상협의를 앞두고 있는 지금이 가장 중요한 시기라고 볼 수 있는데요. 이 때 원하는 보상액을 이끌어낼 수 있으냐 없느냐가 결정되기 때문입니다. 

특히 보상금 산정 역할을 하는 감정평가사 추천은 토지수용보상금 책정 시 매우 중요한 역할을 합니다. 여기서 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있고, 이 같은 과정은 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는데 매우 좋은 기회로 작용합니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 현재 서초/양재 말죽거리 근린공원의 토지주분들과 함께(약 40여명) 단체 소송을 준비중에 있습니다. 대한변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받은 대표 변호사가 진행중에 있으니, 정당한 보상을 원하는 토지주 분들이 계시다면 망설이지 마시고 법무법인 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다.