부동산분쟁변호팀

최근 대구 지역에 거주하는 세입자들로부터 수십억 원의 전세금을 가로채 달아난 40대 남성이 경찰에 붙잡혔습니다.  A씨는 지난 2014년부터 최근까지 달서구와 서구, 수성구 등 대구 지역 곳곳에 총 13채의 다가구주택을 보유하면서 100여 명의 세입자들로부터 받은 전세보증금을 갖고 달아난 혐의를 받고 있는데요. 피해 금액은 총 50억 원에 달하는 것으로 전해졌습니다.

이 뿐만이 아닙니다. 광주, 대구 등 전국적으로 전세보증금 사기가 잇따르고 있는 가운데, 수원에서도 세입자들을 대상으로 수백억 원을 편취한 사건이 발생해 수백 명이 길거리로 쫓겨날 위기에 처했습니다. 수원에서 임대산업을 하기 위해 건물 수십여채를 사들인 변씨가 전세금을 이른 바 '돌려막기'를 해 모두 탕진, 은행 대출이자도 내지 않고 있어 일부 건물이 경매에 들어간 상황인데요.

변씨는 갭투자를 통해 수익을 얻고자 했지만, 부동산 경기침체와 가격하락 등으로 대출금을 갚지 못하게 되자 파산에 이르렀고, 이에 따라 가지고 있던 건물 일부가 경매에 들어간 것이었습니다. 세입자들은 이 사실을 전혀 알지 못했고, 심지어 한 피해자는 경매에 들어간다는 고지를 받고나서야 알게 되었습니다.

갭투자란, 세시차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 방식을 말합니다. 예를 들어 매매 가격이 3억 원인 주택의 전세금 시세가 2억 5천만 원이면 전세를 끼고 5천만 원으로 집을 사는 방식인 것이죠.

문제는 이 같은 방식이 부동산 호황기에는 집값이 상승하면 큰 이익을 얻을 수 있지만, 반대로 부동산 가격이 하락해 집들이 '깡통주택'으로 전락해 버리면 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못하는 상황이 발생할 수도 있다는 것입니다.

뒤늦게 사태파악에 나선 세입자들은 민형사 고소를 준비하는 등 법적 대응을 논의하고 있으며, 시에서도 TF(태스크포스)팀을 꾸려 피해자 지원에 나설 계획이라고 밝힌 바 있습니다.

하지만 이러한 방법에도 피해를 입은 세입자들이 피해액을 온전히 돌려받을 수 있을지는 미지수입니다. 경매에 낙찰된다 하더라도 사실상 수백억 원이 넘는 보증금을 모두 돌려주기란 쉽지 않기 때문입니다.

이에 세입자들은 나머지 재산에 대한 가압류신청을 고려하고 있습니다. 세입자들은 변씨가 본인 소유의 부동산을 가족이나 지인에게 명의 이전을 하는 등 재산 은닉을 시도한 정황이 포착된다고 주장, 때문에 혹시 숨겨놨을 지 모를 재산에 대한 가압류신청을 진행해야 한다는 것이죠.

여기서 말하는 가압류신청은 상대방의 재산조사부터 시작되며, 이를 위해서는 반드시 상대의 주민등록번호 및 주소 등의 개인정보를 정확히 알고 있어야 합니다. 신청서 제출 시 가압류신청을 왜 하는 것인지에 대한 사유도 명백해야 하고요.

위 사례의 경우에는 전세금을 돌려 받을 길이 없어 가해자의 남은 재산에 대한 가압류를 통해 어느정도의 재산보존을 하고자 하는 경우였습니다. 그런데 전세사기 분쟁은 이런 형태로만 진행되는 것은 아닙니다.

얼마 전 천안에서는 임대관리업체 (주)집이야기 대표가 임차인과 임대인 사이에서 이중계약서를 작성해 그 차액을 편취한 사건이 발생하기도 했습니다. 해당 사건으로 발생한 피해금액만 무려 300억 원에 달했는데요. 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 약 천여 명, 임대인은 약 사백여 명인 것으로 추정되고 있습니다.

해당 업체 대표 이씨는 임대보증기간 동안 임대료 지급, 임대보증금 수금 및 관리, 임차인 선정부터 임대홍보 등 임대차 계약과 관련한 모든 업무를 맡아 진행했습니다.

임대인들의 대부분은 거주할 목적이 아닌 수익을 위해 마련한 오피스텔이다보니 하나하나 신경쓰지 않아도 수익을 보장해준다는 업체의 말이 반갑지 않을 수 없었을 것입니다. 임차인 입장에서도 전세매물이 잘 나오지도 않는 시기에  쉽게 전세를 구할 수 있고 중간에서 관리까지 체계적으로 해준다고 하니 마다할 이유가 없었죠.

집이야기 대표는 이러한 점을 악용해 임대인과 임차인 사이에서 이중계약서를 작성했고, 기간만료일이 다가오면 이러저러한 핑계로 전세금반환 및 월세를 미루거나 돌려주지 않았습니다. 그리고는 잠적해 버렸습니다. 

다행히 몇 주 후 대표가 검거되기는 했으나, 이미 피해금액은 모두 탕진한 상태로, 변제여력이 없었습니다. 이에 임차인들은 집이야기에 위임장을 써준 임대인을 상대로 전세금반환소송을, 임대인들은 임차인들을 상대로 명도소송을 진행하고 있는 상황입니다. 

실제로 저희 법무법인 명경(서울)이 진행중인 광명 동일센타시아 건의 경우에는 임차인분들이 임대인들을 상대로 전세금반화소송에 들어갔습니다. 이에 임대인측 역시 이를 방어함과 동시에 명도소송을 준비 중에 있는데요. 반대로 또 다른 피해 오피스텔인 수원 MJ스톤타워의 경우에는 임대인측이 임차인들을 상대로 명도소송에 들어간 상황입니다. 

여기서 주목해 봐야할 것은 계약서입니다.같은 업체를 통해 진행했음에도 조금씩 차이가 있어 어떤 계약서는 임대인이, 또 다른 계약서는 임차인이 유리한 정황을 보이고 있기 때문인데요. 따라서 어떻게 풀어나가느냐에 따라 그 결과는 천차만별로 달라질 것으로 예상되고 있습니다. 

이렇듯 부동산 사기사건은 그 종류나 수법이 매우 다양합니다. 때문에  '과거의 사례를 보니 이래서', '비슷한 일을 겪었던 지인이 이래서' 등 비슷한 사건이라고 해서 같은 선상에 두고 해석을 해서는 안됩니다. 법률적인 지식을 충분히 가지고 있는 전문가를 통해 사건을 해결해 나가시는 것이 좋습니다. 

법무법인 명경(서울)은 수년 간 쌓아온 노하우와 이론적인 연구를 통해 명쾌한 해답을 제공해 드리고 있습니다. 어려운 부동산 관련 분쟁은 부동산 전문 변호사에게 맡기시길 바랍니다. 

내년 7월, 도시공원일몰제(실효제)가 시행됩니다. 이에 따라 전국에 위치한 도시공원들이 사라지게 될 수도 있는데요. 여의도 면적의 111배에 해당하는 이러한 공원들을 조성하기 위해서는 약 40조 원의 예산이 필요할 것으로 예상되고 있습니다. 

도시공원일몰제란 정확히 무엇일까?

우리가 알고 있는 도시공원들은 국가와 시, 그리고 개인의 사유지로 구성되어 있는 경우가 많습니다. 도시공원으로 지정되면 아무리 개인의 사유지여도 재산권의 행사가 제한받는 경우가 있었는데, 이를 해결하기 위해 생겨난 것이 바로 '도시공원일몰제'인 것입니다. 

1999년 10월 헌법재판소는 땅 소유주들의 사유재산권을 보호하기 위해 '도시계획시설을 지정해놓고 장기간 집행하지 않으면 위헌'이라는 결정을 내렸습니다. 그러면서 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 도시계획시설에서 해제한다는 법률 부칙도 제정했고, 이 시기가 바로 2020년 7월 1일인 것이죠. 

즉, '도시공원일몰제'란, 도시관리계획상 공원 용지로 지정돼 있지만 장기간 공원 조성 사업에 착수하지 못한 부지를 공원 용도에서 자동 해제토록 한 제도를 말합니다. 

끊임없이 불거지고 있는 토지보상 문제

​실제로 이러한 이유 때문에 많은 토지주 분들께서 저희 법무법인 명경(서울)으로 상담문의를 많이 해오고 계십니다. 상담자분들 대부분이 궁금해 하셨던 점은 역시나 '보상 문제'와 '공원 해지'에 대한 부분이었는데요. 도시계획시설 조성사업의 주체인 지자체의 보상계획안이 나오고 있지만 만족할만한 답변을 받지 못하고 있기 때문입니다. 

서울을 제외한 지역들에도 사유지가 포함된 도시공원이 있을까?

전국 지자체 가운데서도 서울시의 장기미집행 도시계획시설 일몰제 대상 규모는 압도적입니다. 그 중 서울시 서초구는 전체 면적의 약 30%가 공원인데요. 서울시 자치구 가운데 가장 큰 면적인데, 이 공원 면적에서 69%가 사유지이며 도시공원 일몰제 대상 부지입니다.

​이에 서울시는 1,654억 원, 서초구는 43억 원을 예산으로 편성, 공원일몰제에 대한 공원 사유지 보상을 진행코자 하지만 서초구 내 9개 공원을 모두 보상하기엔 턱없이 부족합니다. 더욱이 서초구 도시공원 매입률은 30% 수준에 불과한 것으로 알려졌는데요. 서울시는 사유지 면적이 너무 넓고, 보상 가격이 높아 예산을 높게 세우더라도 1년 안에 보상할 수 있는 면적이 사유지 면적 대비 많이 적다고 밝히기도 했습니다. 

경기도 시·군 가운데는 성남시와 안양시가 가장 많은 일몰제 대상지를 가지고 있습니다. 이에 성남시는 3천 3백억 원을 들여 수원 하대원동에 위치한 총 8개 공원부지를 지방채 발행과 추경을 토한 공원조성기금 등으로 재원을 마련해 매입할 계획에 있습니다.  ​ 

이 외에도 대구 범어공원, 광주광역시 중앙공원이 대표적입니다. 하지만 보상에 대한 뚜렷한 대책도, 제안도 나오지 않자 일부 토지주들은 소송을 불사하고 있습니다. 

특히 서초/양재에 위치한 말죽거리공원 토지주분들은 오랜시간 침해 받아온 사유재산권을 지키기 위해 비대위(비상대책위원회)를 꾸려 법무법인 명경(서울)과 함께 소송 준비에 나서고 있습니다. 

이들은 서울시가 공원 입구 땅만 사서 막아놓은 다음 공원 구역을 아예 지정해 버리고는 다시 한 번 사유지를 공원 땅으로 꽁꽁 묶어버리겠다는 속셈을 보이고 있다고 주장하고 있는데요. 한 마디로 '맹지'를 만드려는 꼼수를 부리고 있다는 것입니다. 서울시가 보상할 돈도 없으면서 도로에 인접한 땅만을 수용해 '맹지'로 만들려는 꼼수를 부린다고 주장하고 있습니다. 공원 입구 땅만 사서 막아놓은 다음 공원 구역으로 아예 지정해버리고는 다시 한 번 사유지를 공원 땅으로 꽁꽁 묶어버리겠다는 속셈이라면서 말입니다

제대로 대비하려면? 보상금 책정을 위한 가장 중요한 첫 단계 '감정평가사 추천'

보상금 책정은 1차적으로 감정평가사의 역할이 매우 중요합니다. 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있고, 이 같은 과정을 통해 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는데 매우 좋은 기회로 작용하게 됩니다.  만약, 토지보상금이 만족스럽지 않다면 지자체와 협의를 할 필요없이 재결절차 등을 거치거나 행정소송을 통해 토지수용보상금을 높여 달라고 요구하면 됩니다.

도시공원 내 부지를 가지고 있는 토지주들은 그동안 개발하지도, 팔지도 못할 땅에 대한 세금을 꾸준히 내 왔습니다. 이들이 요구하는 것은 그동안의 보상이 아닌, '앞으로의 합당하고 적정한 보상'입니다. 공시지가를 기준으로 감정평가를 받아 산정되는 것이 마땅하나, 지자체가 제시하고 있는 보상액은 시세에 비해 현저히 낮은 금액이기 때문에 소송까지 불사하고자 하는 것이니까요.  

긴 시간 사유재산권을 침해 당했던 토지주분들께서는 이번에야말로 그동안 받지 못했던 보상과 앞으로 일어날 수 있는 상황에 대한 재산권을 제대로 지킬 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다. 

법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 분쟁과 관련해 다양하게 쌓은 노하우, 끊임없는 이론적 연구를 통해 명쾌한 해답을 이끌어내고 있습니다. 토지주분들의 피해를 최소화하기 위해 저희 명경(서울)이 함께 하겠습니다. 

개인회생 변제기간 단축 이슈로 개인회생 신청자 상담 늘어

최근 저희 법무법인 명경(서울)을 통해 문의를 주는 분들 중 20-30대의 젊은층 분들의 개인회생과 관련한 문의가 이어지고 있습니다. 정부의 다양한 채무자회생법 시행으로 대대적인 채무 탕감이 이어지고 있지만, 그럼에도 불구하고 부채로 허덕이고 있는 사람들이 늘고 있다는 뜻으로 해석되는데요. 

특히나 얼마 전 개인회생의 변제기간이 기존 5년에서 3년으로 단축되면서 신청하는 이들이 더욱 늘고 있는 상황인데요. 개인회생 변제금 납부시기는 통상적으로 신청일 기준 90일째를 첫 변제금 납부시기로 정하여 신청할 수 있습니다. 하지만 변제금 납부는 개시결정이 나와야 법원에 납부할 수 있기 때문에 만약 첫 변제금 납부일보다 개시결정이 늦어지면 납부하지 못한 변제금을 모두 모아 두었다가 이후 일시 납부해야 합니다. 

개인회생 일세변제 쉽지 않아 

간혹 갑자기 목돈이 마련되어 일시변제를 하고자 하시는 분들도 계십니다. 하지만 이 역시 법원의 허가가 필요한데요, 개인회생 신청 당시 이미 채무자의 재산과 소득을 고려해 인가 결정을 내렸는데, 정해진 기간 내에 가용소득으로 변제를 하지 않고 일시적으로 납부하는 경우 채권자의 이익에도 손해가 발생할 수 있기 때문입니다. 

만약 가족이나 친인척의 도움으로 변제를 하고자 한다면, 해당 금원이 가족이나 친인척의 금원이라는 금융거래내역 및 계좌 등을 통해 소명해야 합니다. 이 때 변제금액 출처는 반드시 본인 재산이 아니어야 합니다. 만약 본인재산이 아니라면 회샌 신청 시 재산은닉으로 판단될 수 있음을 인지하고 계셔야겠습니다. 

   
그런데 반대로 변제계획인가 결정 후 변제금을 내지 못해 폐지 결정을 받게 되는 경우도 있습니다. 법원이 개인회생 폐지 후 신청인에게 그 사실을 따로 통지해주지 않다보니 이러한 경우가 발생하는데요. 

이런 경우, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 개인회생 변제계획인가 후 폐지 결정은 14일 이내 즉시항고를 하여야한다고 명시하고 있으며, 그 폐지가 되는 사유에 대한 보정 및 수정을 한다면 별 무리없이 다시 절차를 되살려주고 있습니다. 미납된 변제금을 일시 납입하고 즉시항고 신청 시 가능하지만, 그렇다고 해서 모든 법원이 모두 인정해 주는 것은 아니니 꼭 항고 신청기간이 경과되기 전에 진행하시기 바랍니다.

첫 납부시기는 2~3개월(정확히는 변제계획안에 나와 있는 일자)후 부터이나, 확인하시고 변제금을 잘 준비해두셨다가 개시결정이 늦게 나오는 경우 소급분까지 일시에 납부하실 수 있도록 잘 준비하시는 것이 좋겠습니다. 참고로, 보정절차를 거치면서 월 변제금이 명확히 정해지게 되고 개시결정 시에 월 변제금과 납부기간이 정해지게 되니 이 점도 꼭 알아두시기 바랍니다.  

소득이 늘면 늘어난 가용소득을 반영하여 채권자를 위해 변제계획안을 변경해야 할 것이나, 채무자가 스스로 더 많이 변제하기 위해 변제계획안의 변경을 구하는 경우는 실무상 존재하지 않습니다. 

상황이 이렇기 때문에 대부분 일시에 변제하면 오히려 더 불리한 조건으로 변제를 하게되는 상황이 생길 수도 있으니 원래 계획안대로 매월 조금씩 납부하는 것이 나을 수도 있습니다. 

개인회생제도를 통해 채무자는 새로운 인생을 다시 살 수 있는 기회를 얻을 수 있지만 그만큼 채권자들의 손해도 발생할 수 있는 것이 개인회생입니다. 그렇기 때문에 더욱 까다롭게 심사되고 있습니다. 신청 시 제출되는 서류의 준비여부에 따라 변제율이 크게 달라질 수 있으니  전문가와의 상담을 통해 처음부터 제대로 준비하시는 것이 좋습니다.  

법무법인 명경(서울)은 막대한 부채에 시달리고 있는 의뢰인들의 빠른 신용회복을 위해 다년 간의 노하우를 통해 성심 성의껏 도와드리고 있습니다.