부동산분쟁변호팀

오는 2020년 7월 1일, 도시공원일몰제(도시공원실효제)가 시행됩니다. 도시공원은 지자체가 법으로 지정된 곳을 구입해 집행한 곳인데요. 그런데 이 공원부지로 지정된 땅은 사유지에 해당하는 부지도 포함되어 있다는걸 알고 계셨나요?

절차상 도시공원을 만들기 위해 이 부지들을 모두 매입하고 집행해야 하지만, 지자체의 예산부족과 도시계획시설 순위에 밀려 수십년 간을 사유지에 대한 이렇다할 보상없이 책임을 미뤄왔습니다. 

이러한 이유로 토지주들은 자신의 재산권을 지키기 위해 소송을 진행, 이에 대해 헌법재판소는 지난 1999년 10월, '지자체가 개인소유의 땅이 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것'이라며 도시계획법에 대해 헌법불합치 결정을 내린 바 있습니다. 이에 따라 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 내년 7월 1일부터 토지주들이 자유롭게 개발하거나 사용할 수 있게됩니다.  

하지만 그렇게되면 무분별한 개발이 이루어질 수도, 도심의 허파 역할을 하던 공원이 사라질 수도 있기 때문에 지자체는 일년여 남은 지금, 이제사 토지를 수용하기 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 

그런데 여기서 또 문제가 발생하게 됩니다. 앞서 잠깐 언급했 듯 지자체가 예산부족으로 토지주들이 만족할 만한 보상액을 줄 수 없다는 것인데요. 정부에서 편입보상비를 지원해 주기로 했으나 주변 시세에 미치지 못하는 터무니없는 금액을 제안하고 있기 때문입니다. 

하지만 판례를 보면, 대법원은 도로·공원 등 특정 도시계획시설의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 구역의 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때에는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 위 제한을 받지 않은 상태를 상정해 평가해야 한다(대법원 2012.5.24.선고 2012두1020판결 참조)고 하여 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해 합니다.

이에 따라 보상금 산정 역할을 하는 감정평가사 추천은 매우 중요한 역할을 하게 됩니다. 감정평가사는 공정한 평가를 위해 시·도지사와 토지소유주들이 직접 추천할 수 있는데요. 이는 자신의 편에 서 줄 감정평가사를 선임하는 데 매우 좋은 기회로 작용하게 됩니다.

토지주들이 추천하기 위해서는 공고 열람기간이 끝난 후 30일 이내에 대상 토지 면적의 절반에 해당하는 토지주들 중 그들의 과반수 이상의 동의를 받고, 이를 증명하는 서류를 제출하면 됩니다. 

최근  저희 명경을 통해 문의를 주시는 곳 중 하나는 용인입니다. 얼마 전, 용인시에서 도시계획시설 실시계획인가 공고를 냈기 때문인데요. 일몰제에 대해 전혀 몰랐거나, 알았지만 그동안 보상받을 수 있는 길이 없어 답답해 하시던 토지주들께서 문의를 많이 주고 계십니다.

용인시의 일몰 대상지는 양지근린공원, 통삼근린공원, 영덕1근린공원, 포곡초 주변 제39어린이 공원 등 총 6곳인데요. 시 역시 개인의 사유재산 피해에 대해 공감하고는 있지만 토지보상 금액이 만만치 않아 난항을 겪고 있다고 합니다. 하지만 그렇다고해서 제대로된 보상이 이루어지지 않는다면, 이 피해는 고스란히 토지주분들만의 몫이 되버리고 말 것입니다.

일몰제를 1년여 앞두고, 곧 보상계획안이 뜰 것으로 보이는데요. 합당한 보상을 받기 위해서는 그 전에 소송을 준비하는 것이 바람직합니다. 통상적으로 알려진 토지 수용에 따른 보상금 산정방법은 면적, 비교표준지공시지가, 지역, 보상선례 등을 모두 참작한 방법인데, 공원 지정을 고려하고 보상금을 산정한 것인지 아닌지 등도 따져봐야 할 것입니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 현재 서울 서초 말죽거리근리공원의 토지주분들 수십 명과 함께 단체소송을 준비중에 있습니다. 변호사협회로부터 부동산 전문 변호사 인증을 받은 대표변호사가 도움을 드리고 있으니, 정당한 토지보상을 원하는 토지주분들이 계시다면 언제든 명경으로 연락 주시기 바랍니다.

2020년 7월부터 시행되는 ‘도시공원일몰제’로 사라질 위기에 놓인 도시공원을 유지하기 위해 정부가 종합적인 지원방안을 마련하고 적극 추진키로 함에 따라 평택시가 동삭동 모산골평화공원과 장당동 장당근린공원에 대해 민간개발을 추진한다고 밝혔습니다. 

평택에는 2020년 7월 모산골평화공원과 장당근린공원 등 대다수 공원 예정지가 일몰제를 앞두고 있는데요. 이에 대해 평택시는 모산골 평화공원 조성 예산이 부족하다는 이유로 민간업자에게 개발권을 주고 전체면적 중 70%를 공원으로 기부채납 받은 후 나머지 30%는 아파트로 개발하겠다는 계획을 발표했습니다. 하지만 환경단체와 해당 토지소유주들은 반발에 나섰죠. 

현재 모산골평화공원은 공원조성이 반드시 필요한 지역으로 선정된 ‘우선관리지역’에 포함될 것으로 보이나, 토지주들이 납득할만한 정당한 보상이 이루어지게 될지가 미지수여서 분쟁이 예상되고 있습니다. '우선관리지역'이란, 미집행 공원임에도 불구하고 실제로 주민이 공원처럼 이용하고 있어 일몰제로 실효될 경우 주민이용이 제한되거나 난개발이 우려되는 지역을 말합니다. 

앞서 말한 ‘도시공원일몰제’란, 사유지에 공원 등을 지정해 놓고 보상 없이 장시간 방치하는 것은 사유재산권 침해에 해당하므로 헌재 결정 이후 주민의 재산권 보호라는 측면을 고려해 지자체에서 도시계획 결정 후 20년간 사업에 착수하지 않을 경우 결정의 효력이 상실되도록 하고 있는 것을 말합니다. 

그동안 지자체는 재원의 한계 등으로 문제해결에 어려움을 겪어 왔고, 중앙정부 또한 지자체 사무 등을 이유로 일부 단편적인 개선에 머물러왔습니다. 그동안 도시공원 내 토지 일부를 소유하고 있는 토지주들은 이렇다할 대책과 보상없이 수십년을 사유재산권 행사도 제대로 하지 못한 채 세금만 내고 있던 상황이었습니다. 

그런데 일몰제가 시행되면 그간 가로막혔던 건축행위도 풀리면서 개인이 소유한 등산로 입주, 약수터등의 공원땅은 일반인의 출입을 막고 부지개발을 할 수 있게 되면서 재산권을 행사할 수 있게 되었죠. 하지만 지자체 입장에서는 말그대로 공원 일부는 전혀 사용할 수 없게되거나 난개발 우려가 예상되는 상황이 발생하게 됩니다. 때문에 공원 보존을 위해서라도 지자체는 공원 부지 내 사유지를 모두 매입해야 된다는 계획을 가지고 있습니다. 

이는 비단 평택뿐만의 일이 아닙니다. 정부는 이와 관련해 지자체의 부담을 줄이기 위해 올해 도시공원 편입 보상비로 2조 원에 가까운 금액을 지원할 예정인데요. 서울의 경우 전체 예산의 52%에 해당하는 9713억 6283원이 배정되었으며, 경기도에는 1,726억 원, 경남 1,344억 원, 부산 997억 원, 대전 800억 원, 제주 720억 원 등 지방에도 보상비가 대거 지원될 예정이라고 합니다.   

하지만 이럼에도 보상비는 턱없이 부족한 것이 사실입니다. 실제로 전국 154개 기초 지방자치단체 중 48%에 해당하는 74개 기초 지자체는 올해 배정된 예산이 한 푼도 없는 것으로 나타났습니다. 대책 수립이 전혀 진행되고 있지 않은 것으로 파악되는데요. 경기도 31개 기초 지자체 중 하남, 파주, 김포, 안양, 군포 등 18곳은 장기미집행 도시공원 일몰제가 1년 여 앞으로 다가왔음에도 토지보상에 대한 예산을 1원도 배정받지 못한 상황입니다. 

불안해진 조성사업 실시계획인가를 통보 받은 토지주들이 법률 자문을 구하고자 법무법인 명경(서울)을 통해 문의를 주고 계시는데요. 토지소유주분들은 대부분 '가지고 있는 공원부지가 도시공원 일몰제 대상인데 인근 땅에 비해 너무 낮은 보상금이 책정될 것 같 토지보상 협의 단계에서 어떻게 대응해야 할지 모르겠다', '지자체에서 아직 보상에 대한 가타부타 말이 없는데 어떻게 진행해야되는 지 알고싶다' 등 보상여부에 관련한 요청이 대부분이었습니다. 
 

통상적으로 알려진 토지 수용에 따른 보상금 산정 방법은 면적, 비교표준지공시지가, 지역/기타요인, 보상선례 등을 모두 참작한 방법인데, 공원 지정을 고려하고 보상금을 산정한 것인지 아닌지 등도 따져봐야 할 것입니다. 

그런데 법률 지식 및 용어가 익숙치 않은 토지 소유주분들에게는 어려운 부분일 수 있습니다. 이렇다보니 감정적으로 보상 협의에 접근하게 된다면 자칫 협상 분위기가 안 좋은 쪽으로 흘러갈 수도 있는데요. 때문에 도시공원 일몰제 대한 법적 지식이 다분한 부동산 전문 변호사인지 아닌지 확인해보는 것이 토지주분들의 재산상 손해를 최소화할 수 있는 방법이 될 것입니다.

법무법인 명경 서울분사무소는 변호사 협회로부터 인정받은 부동산 전문 변호사가 상시대기하며, 1:1 맞춤 상담을 진행해 드리고 있습니다. 부동산 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 언제든 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다. 

얼마 전 안산에서 일어난 수십 억 원대의 오피스텔 전월세 사기분양 사건, 기억하시나요? 해당 사건의 충격이 가시기도 전에 충남 천안에서 이와 유사한 사건이 발생해 큰 파장을 불러 일으키고 있습니다. 피해금액만 해도 최소 300억 원에 이를 것이라고 하는데요. 

집이야기는 천안시 성정동과 두정동의 오피스텔 분양으로 시작으로, 서울, 청주, 수원, 시흥, 용인 등 전국 규모로 오피스텔 분양/임대관리 사업을 진행중이었습니다. 대표적인 업무는 오피스텔을 위탁 관리하면서 집주인과 세입자 사이의 계약관리였는데요. 신축 오피스텔의 임대인을 모집할 당시, 직접 거주할 목적이 아닌 집주인들을 대상으로 세입자를 구하는 일부터 계약서 작성, 공식 방지 등을 모두 대행했다고 합니다. 

임대인과는 '월세'로, 임차인과는 '전세'로

대표적인 사기 방법은 '이중계약' 방식이었습니다. 임차인과는 '전세'로 계약해 계약금의 전부를 입금 받았으며, 임대인과는 '월세'로 계약해 매달 입금을 해주는 액션을 취했습니다. 부동산 특성상,  매입/매매하는 금액대 크기 때문에 피해액도 커질 수 밖에 없습니다. 또한 이처럼 중간 업체가 껴있는 경우, 임대인과 임차인 서로간의 직접 연락하게 되는 일이 드물고 이로인해 중간에서 하는 말만 믿게되는 상황이 발생해 확인이 늦어지게 되는 것입니다. 그동안 가해자쪽은 시간을 벌 수 있게 되는 것이고요. 

집이야기 대표 검거됐지만, 피해금액 돌려받기 어려울 수 있어

16일 오늘이죠. 약 2주간 잠적했던 대표가 검거됐다는 반가운 소식이 전해졌습니다. 피해자들 역시 '그럼 이제 돈을 돌려받을 수 있는건가?'라는 생각을 가지고 계신 분들도 계십니다. 하지만 안타깝게도 전액을 돌려받기에는 무리가 따를 것으로 보입니다. 

대표가 보상할 수 있을 만큼의 돈을 가지고 있다면야 충분히 돌려받을 수 있겠지만 사실상 현재 상황으로 봤을 땐 이미 탕진했을 가능성이 크기 때문입니다. 피해자분들은 형사고소와는 별개로 민사소송을 진행하는 것이 도움이 될지도 모르겠습니다.  

실제로 저희 법무법인 명경(서울)로 해당 사건과 관련해 임대인과 임차인들의 분쟁 상담문의가 많이 들어오고 있습니다. 현재 수임되어 진행되고 있는 건은 집이야기와 관련되어 피해를 입은 '광일 동일센타시아'건인데요. 이 역시도 의뢰인분들은 대표 검거 여부와는 별개로 임대인과 임차인의 분쟁해결이 주된 목적입니다. 

현재 임차인 측은 임대인에게 전세금 반환 요청을 하고 있는 상황입니다. 임차인 입장에서는 대행업체에 권한을 위임한 임대인의 책임이 어느정도 있다고 판단했기 때문입니다. 이에 전세금반환청구소송을 진행할 움직임을 보이고 있습니다. 

전세금반환청구소송은 말 그대로 임대인에게 전세금을 돌려 달라는 목적으로 소송을 진행하는 것을 말합니다. 통상적으로 보증금반환의무는 임대인에게 있기 때문이죠.

임대인 측에서는 명도소송을 진행하려는 움직임을 보이고 있습니다. 이들 역시 이번 사건의 피해자로, 세입자들이 전세금을 돌려 받을 때까지 나갈 수 없다고 하자 법적 대응을 준비하고 있는 것입니다. 명도소송은 세입자가 계약만료 상태임에도 불법적으로 해당목적물을 점유하고 있는 상황에서 임대인이 임차인에 대하여 법적으로 대응할 수 있는 소송을 말합니다. 

이렇듯  미리 대응방안을 세우지 않고 시간을 지체하면 지체할수록  피해는 더 커질 수 있음을 인지하고 계

셔야겠습니다.  

​이번 사건의 피해는 고스란히 임대인과 임차인 모두에게로 넘어갔으며, 이는 부동산 업계에 대한 불신으로까지 이어져 관련업계에 대한 신뢰가 바닥으로 곤두박질치게 되는 상황으로 번지게 됐습니다.  한 사람의 이기심으로 여러 피해자를 만들어낸 이번 사건이 부디 모두에게 좋은 결과로 마무리 될 수 있었으면 좋겠습니다.  

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법무법인 명경 서울분사무소는 의뢰인분들의 재산상의 피해를 최소화 하기 위해 다양한 사건으로 쌓인 노하우와 실력으로 든든한 법률 조력자가 되어 드리고 있습니다. 현재 피해사기로 어려움을 겪고 계시다면  언제든 연락 주시기 바랍니다. 

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